房地产行业：成交环比小幅回升，政策改善预期催化板块反弹
统计的重点城市成交环比小幅回升，而同比降幅则继续扩大，整体成交仍明显低于春节前成交水平。本周（3.17-3.23） 29 个主要城市整体成交环比上升 6%，其中一/二/三四线城市环比分别上升 20%/0%/9%。 同比方面，29 个城市同比下降 35%，其中一/二/三四线城市同比分别下降 47%/33%/27%。从绝对量上看，统计的29 个城市绝对成交较前两周小幅恢复，但是仍较一月周均成交下降 10%，较 2013 年年均成交水平下降 15%。库存方面，本周统计的多数城市库存有所上升，整体库存上升 1.6%。一线城市库存均有所上升，北、上、广、深库存分别上升 1.5%/1.0%/2.6%/4.6%。统计的 27 个城市成交住宅土地 18 宗，处于低位，但核心城市的溢价率仍然处于高位。 再融资预案审核通过和优先股试点进一步催化地产股反弹。3 月 19 日中茵股份等三家地产企业公告其增发预案获得发审委审核通过，这是自去年 8 月地产公司公告再融资预案以来首批获得证监会批复的公司，地产再融资开闸在即。 3 月 21 日证监会发布优先股试点管理办法， SW 地产板块 ROE （2012 年年报）高达 14.88%，仅次于银行、汽车、商贸和公用事业板块排名第五，拥有高 ROE 的地产企业存在发行优先股融资的可能性，优先股的试点为地产公司增加了新的融资手段。地产再融资的推进和优先股的试点本身对于行业的影响较为中性并不构成显着利好，但是却进一步强化了市场关于经济下行阶段政府“托底”地产，地产政策层面有所放松的预期，使得由政策预期改善催化的本轮地产反弹得到持续。 3.17-3.23 日期间，申万地产指数上升 8.33%，而同期沪深 300 指数上升 2.53%，地产板块跑赢沪深 300 指数 5.8 个百分点，地产板块涨幅位居首位。SW 地产指数 PE-TTM 为 10.69 倍，相对于沪深 300 指数的 PE 为1.3 倍，当前估值回升到 2010 年至今的历史均值水平。近期地产股的反弹主要是在当前经济超预期下行的情况下，政策“托底”地产的预期增强，地产政策预期的改善作为催化剂催化了本轮地产板块估值的回升，我们认为行情仍然具有一定的持续性。但是当前行业处于“量缩价不涨”或“量缩价跌”的周期中，个别城市楼盘较大幅降价和个别企业破产的新闻开始涌现，考虑到当前部分城市存在的高库存和开发贷按揭贷增速趋缓，从城市成交情况来看成交萎缩明显，未来部分城市可能面临着房价的调整，部分企业也确实存在着资金链风险，仍会压制反弹高度。在反弹中我们建议投资者精选个股，配臵龙头企业万科、保利、金地、招地，以及经营模式铸造了高护城河且受益于京津冀一体化的区域性机会的华夏幸福。
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