房地产行业：商品房销售回暖暂未传导至土地市场
总体观点：10月全部统计城市住宅用地供应环比降4.63%，同比降54.5%。10月，“认贷不认房”等持续放松政策促使商品房销售有所回升，但是土地市场供求滞后反映，环比仍继续回落。10月，全国、一、二、三四线城市分别推地1.55、0.06、0.54、0.94亿平，环比分别为-9.94、+11.3%、-12.0%、-9.77%；1-10月全国、一、二、三四线城市分别累计推地19.6、0.56、7.50、11.5亿平, 同比分别-20.3%、-32.5%、-21.7%、-18.6%，增速比上月分别-4.38、+1.75、-5.10、-4.31个百分点。10月，全部统计城市当月推出住宅用地0.70亿平，环比-4.63%，同比-54.5%。1-10月全部统计城市累计推出住宅用地9.27亿平，同比-23.0%，增速比上月-4.63个百分点。10月全部统计城市住宅用地成交环比降2%，同比降63%。10月，一线、二线和三四线城市土地成交环比回落。10月，全国、一、二、三四线城市土地成交分别为1.04、0.03、0.43、0.58亿平，环比分别为-17.4%、-33.3%、-12.6%、-19.6%；1-10月全国、一、二、三四线城市土地成交分别为15.4、0.50、6.48、8.44亿平，同比分别-26.2%、-36.6%、-21.8%、-28.5%，增速比上月分别-4.49、-0.22、-4.20、-4.99个百分点。10月，全部统计城市成交住宅用地0.46亿平，环比-2.12%，同比-65.8%。1-10月全部统计城市累计成交住宅用地7.01亿平，同比-30.9%，增速比上月-5.29个百分点。
10月全部统计城市住宅用地价格环比升12%，同比升24%。10月，全国、一、二、三四线城市的土地挂牌价分别1290、7828、1496、762元/平米，环比+25.3%、+2.10%、+30.7%、+21.8%，同比+8.61%、+62.1%、-1.13%、-8.22%。10月，全部统计城市当月住宅用地挂牌价1865元/平米，环比+12.4%，同比+23.9%。
10月全部统计城市住宅用地流拍率降至2.74%；3个统计城市的土地出让金占财政收入之比降至35.4%。10月，全国、一线、三四线城市的土地成交溢价率分别升至5.58 %、30.1%、3.39%。二线城市的土地成交溢价率分别降至6.53%。10月，全国、一线、二线的土地流拍率分别降至1.56%、1.64%、2.05%；三四线城市流拍率回升至1.30%。10月，全部统计城市的住宅用地成交溢价率降至6.30%，其流拍率降至2.74%。土地出让金占地方财政之比降至35.4%，比前一个月-2.63个百分点。
估值和投资。截至10月10日，A股2014年动态PE为12.67倍，地产2014年动态PE为13.72倍。加配地产，看好未来3到6个月地产超额收益能力。中长期看《中国银行业监督管理委员会关于进一步做好住房金融服务工作的通知》对行业本身基本面的实质支持将对提升行业后期超额收益能力，建议加配地产，从市场地产、产品结构、财务杠杆情况、定增临近期四大方向择股：推荐大市值（万科、保利、华夏、金融街）+杠杆释放（滨江、荣盛发展）、定增（金科、阳光城、世联）+国企改革（格力、南京高科）。
备注：上文”+”和”-”分别表示“增加”和“减少”。本文全部统计城市为中指院土地库收录302个城市；一线城市为北京、上海、深圳和广州；二线城市为除一线城市外的所有省会、直辖市和大连、苏州、无锡、宁波、温州、厦门、青岛、北海和三亚市；三线城市是中指院土地库中其余的262个中小城市。
风险提示。房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。
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