一头我心爱的黑牛

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一头我心爱的黑牛

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：hwjlxy 浏览：14735 回复：83

原帖由 hwjlxy 于 2007-2-15 10:01 发表
3今日下午开始出行，节后见。

9祝各位猪年资金翻番、翻番、翻番..........

3预祝新春快乐

呵呵，可有人曾经留意过我的祝福？http://bbs.macd.cn/thread-957702-14-1.html:*22*:

下周升浪再起......................................................

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G东华：认为房子不愁卖 小型公司进京开辟大市场
2006-09-22--------------------------------------------------------------------------------

　　早就听北京的朋友说起，G东华（600393）的天鹅湾项目在北京名气不小，卖得很好。但公司原是广州市东山区政府控股的一家小型房地产开发商，即使是2004年被广州粤泰集团收购后，它在广州的地产界也没有太大作为，甚至今年中报还亏损；虽然2004年G东华置入北京东华基业投资有限公司83%的股权，一举进入北京房地产开发市场，可公司的股票却长期被市场冷落。 
　　日前一纸公告将此情况逆转，连续四个涨停吸引了市场众多眼球。9月13日，G东华公告称，拟定向增发10亿股，募资29亿元，用于收购大股东资产，关联方广州粤泰集团、广州城启集团同时实现房地产业务的整体上市。股价应声而起，是昙花一现，还是要价值重估？在房地产新政下，G东华又如何应对？为此，记者决定到北京项目现场去看看。 
　　天鹅湾未来三年可年均收入十亿元 
　　北京天鹅湾其实就是北京“青年路安居小区”项目的商品房部分。该项目位于北京市朝阳区平房乡黄杉木店路，总建设面积为576600平方米。记者从首都机场乘车不到半个小时就到了项目工地，接受采访的是北京项目的负责人之一刘湘，G东华在北京的项目他基本上都参与过，对项目的情况非常熟悉。刘湘介绍说，在小区北边的3栋楼是经济适用房，总建筑面积14.7万平方米，1116户，其中1号楼、2号楼已经交付使用，3号楼已开工建设。正在开发的商品住宅楼就是天鹅湾项目。 
　　记者关心的首先是天鹅湾的房价。在天鹅湾售楼部，记者了解到，目前该楼盘的均价已经卖到13000元/平方米，而G东华在2004年重大资产置换时做收入预算估计的价格是6400元/平方米，足足高出一倍。价格为什么能卖这么高呢？首先当然是地段。据介绍，天鹅湾项目地理位置优越：毗邻CBD、燕莎商圈，周边朝阳公园、红领巾公园、兴隆公园三大公园围绕，构成了良好的居住氛围和自然环境；日渐成熟的高档居住区，已逐渐形成良好的人文气息，据说旁边的星河湾还是北京最贵的楼盘之一。交通便利，社区横跨朝阳路与朝阳北路之间，两条主干道直通三环、五环。配套齐全、超市、学校、饭店、写字楼、医院、康体等设施一应俱全。 
　　记者还参观了天鹅湾的样板房，发现这里的“三叠式”户型非常独特，在北京是独家，是天鹅湾的卖点。这种户型一进门是个大堂式的客厅，高大气派，楼上是起居室，客厅错层下去是厨房、卫生间等，面积约200平方米。此外，还有普通的复式和平展式户型，据说预售状况都很好。在沙盘前，销售人员介绍说，整个小区在北京也算是较大的社区，规划中总共有34栋商品房，已经预售的这一期有10栋左右，已经收到预售款近10亿元，但目前还没有竣工，无法结转收入。刘湘估计，天鹅湾项目今后三年每年将给公司贡献10亿元的销售收入。 
　　而对于天鹅湾是否会受房地产新政的影响，刘湘认为影响极小，因为北京市规定对新立项的项目才需要符合“90平米以下的户型不低于70%”硬性规定，天鹅湾早已立项，后面都是续建，不需要更改规划。另外，前期预售情况的火爆给公司提供了后期开发的资金，刘湘说，土地出让金已经全部交完，剩下的施工款完全有保障，资金应该也不是问题。 
　　虹湾国际 CBD的商业旺地 
　　“北京虹湾国际中心”是此次定向增发募资开发的项目之一，位于北京市朝阳区百子湾路，东至西大望路，南临百子湾路，西北侧临京秦铁路线。项目占地约3.6公顷，建筑高度100米,总建筑规模约20万平方米,其中地上16.2万平方米,土地性质为商业金融用地,土地出让合同已于2005年11月与北京市国土局签订完毕。据介绍，这里处于北京的CBD区域，准备建成写字楼并配备一家大型高档酒店，商业开发的前景可观。 
　　据悉，该项目是与北京建贸永信玻璃实业有限共同合作开发，由建贸公司提供土地,G东华负责项目的全部资金投入。本次定向增发完成后,将投入募集资金25000万元用于虹湾国际项目的拆迁资金、前期开发资金、缴纳土地出让金等。项目建成后建贸公司拥有项目的30%权益,折合建设工程竣工后相应的面积。 
　　记者在项目现场看到，目前这里还是一片厂房。刘湘介绍，该项目的拆迁工作将马上开始，如果增发顺利，这个项目将在三年后产生利润，那时天鹅湾的项目也差不多开发完毕，可以保证公司利润的连续性。 
　　北京成为重要战场 
　　从公司披露的信息看，未来几年公司的发展战略是做强做大房地产主业,逐步提升公司的主业核心竞争实力,由区域性的房地产开发企业,向全国性的房地产开发进发。其中最重要的一步就是向国内的其他人口超过1000万的特大城市扩张,重点进入经济发展水平较高、房地产开发市场前景看好的地区,力争未来实现一定规模的跨区域开发。公司董秘李宏坤表示，预计公司2007年净资产因增发将由6亿元左右增至40亿元左右，公司的资产规模迅速扩张，增发成为实现公司战略关键的一步。 
　　据悉，目前公司的主要开发项目分别位于北京、广州、江门三地。增发成功后，广州将增加广州天鹅湾（广船机械厂地块）、广州荔湾南湾（南区）、广州十三行广场和广百新翼大厦四个项目。但刘湘认为，北京的发展空间更大，北京的消费力不仅是北京人的消费力，而且是全国人的消费力，甚至是世界的消费力，房子不愁卖。此外，北京的某些房地产规定细则，相对广州还要宽松，比如说广州需要封顶后才能发售，而北京却没有这么严格的规定，这有利于开发商的资金周转。刘湘表示，G东华的子公司北京东华基业投资有限公司在北京还会找机会拿地，北京已经成为G东华的主战场之一
中国证券报

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东华实业：增发后公司有望成为大盘蓝筹
2007-03-21 09:38:40　来源: 顶点财经　
    投资要点：

　　定向增发后公司有望成为大盘蓝筹。若公司增发不成功，则预计公司06、07、08年能分别实现EPS 0.12元、0.68元、0.82元。根据目前A股市场房地产板块的估值状况以及东华实业(行情论坛)的规模、质地和其它情况，我们认为给予其07年15－18倍市盈率较合适，对应的07年的目标价应为10.20－12.24元左右。若公司增发成功，则预计公司06、07、08年能分别实现EPS 0.12元、0.52元、0.84元。增发后，公司的规模将跃升，质地将提升，给予其07年18－22倍市盈率较合适，对应的07年的目标价应为9.36－11.44元左右。目前公司股价低估，评级为“跑赢大市”。

　　目前公司在建、拟建项目有4个。4个项目分别是：北京青年路小区项目、北京虹湾国际中心项目、广州益丰项目、江门江海花园项目。预计这些项目06、07、08年能分别实现销售收入3.1亿元、11.2亿元和31.5亿元。

　　控股方拟注入3个项目。3个项目分别是：广州天鹅湾项目、广州荔港南湾项目、广州广百新翼项目。我们预计这些项目07、08年的销售收入能分别达到17.3亿元和11.47亿元。.土地增值税清收对公司影响不大。主要是由于公司的项目的毛利率大部分不超过40％，因此增值额不会超过20％，且已预缴了占销售额1%的增值税。

　　广州证券股权可能注入。目前控股方拥有广州证券的部分股权。由于控股方计划整体上市，并做大控股方的市值，因此我们不排除控股方将这些股权在适当的时候注入东华实业(行情论坛)的可能性。

　　风险提示：由于控股方拟注入的三个项目均存在违规超建、逃税等问题，其中的两个项目目前尚处于查封状态。三个项目均被罚款，罚款额总计在1亿元左右。控股方必须处理完这些问题后才能实施增发计划，这造成了增发的不确定性。

    一、控股股东是广州民企

    1988年，“广州东华实业公司”改制为“东华实业股份有限公司”，主营房地产开发；2001年，东华实业上市，控股股东是“广州东华实业资产经营公司”，实际控制人是广州市国资委；2003年，现在的控股方入主，实际控制人是自然人杨树坪（图表1）。公司主营业务不变。



    二、公司的房地产开发业务已拓展到北京、广州和江门

    在控股股东入主以前，公司主要在广州从事开发业务；且由于是政府所有企业，公司还承担者许多本应由政府承担的社会职能。入主公司后，控股股东逐步解决了遗留的社会职能问题，还通过关联交易方式将自有的北京、江门的房地产子公司注入上市公司，使公司的房地产开发业务得以延续并壮大。目前，公司的房地产开发业务主要分布在北京、广州和江门（共有5个项目）：

　　北京：北京青年路项目、北京虹湾国际中心项目；广州：广州益丰项目、东山紫园项目（股权已卖）；江门：江海花园项目。

　　（一）北京青年路项目

    青年路项目位于北京朝阳区朝阳北路与朝阳路之间，黄杉木店路东侧，处于北京市的四环与五环之间。项目占地18公顷，规划总建筑面积57万平米，由经济适用房、公寓（即天鹅湾）、商铺、学校组成。项目由公司的子公司——北京东华基业投资有限公司的子公司——北京博成房地产有限公司负责开发（公司合计占100％权益）。

　　项目分两阶段建设，第一阶段为经济适用房，第二阶段为公寓（28万平米）和商铺（5万平米）。经济适用房的总建筑面积在14万平米左右，大部分已于05年竣工并结算，剩下的最后一栋经济适用房（4.8万平米）将在07年结算，平均售价在3800元/平米左右。

　　公寓称为“天鹅湾”（图表2），共有32栋楼，分四期建设，每期的总建筑面积在7万平米左右。07年天鹅湾第一期将竣工，08年竣工第二期。目前公寓的平均售价在11000元/平米左右。第三、第四期为复式结构，预计售价能达到14000元/平米。商铺物业主要是一条商业街，目前售价在20000元/平米左右，保守预计07只能结算四分之一。




    （二）北京虹湾国际中心项目

    项目由北京东华基业投资有限公司与一家公司（建贸永信玻璃实业有限责任公司）合作开发，北京基业占70％的股权。项目位于北京市朝阳区百子湾路，占地约3.6公顷，总建筑规模约20万平方米，其中地上16.2万平方米。物业类型为商住。目前，该项目尚未动工。预计08年该项目能够竣工，并能结算40％左右，预计商、住的综合售价在15000元/平米左右。

　　（三）广州益丰项目

    该项目的类型为商住，总建筑面积为8万平米，其中，住宅建筑面积为6万平米，商铺的建筑面积为2万平米。该项目的规划方案仍在等待主管部门审批，目前尚未动工，预计07年下半年能够动工，08年可能难以完工。目前预计，住宅的售价可能在9000元/平米左右，商铺的售价在20000元/平米左右。

　　（四）东山紫园项目

    该项目由公司的控股子公司——君茗投资有限公司开发。由于该子公司就该项目的产权与广东省有色金属地质勘查局发生纠纷，公司已于06年底将该子公司的股权转让，并产生转让收益（投资收益）1000万元。

　　（五）江门江海花园项目

    该项目是一个住宅小区，位于广东省江门市。项目占地700多亩，规划总建筑面积近100万平米，总建筑面积中，住宅面积约占90％左右（以小高层电梯洋房组团为主，图表3），其余为会所等配套物业。该项目前望江海区政府，后依白水带自然风景区，地段和环境较好。另外，从广州市到江门市的地铁正在建设，预计08年通车，有一个地铁口离江海花园步行不到10分钟。江海花园内有２万平方米面积人工湖、１万平方米的园林水景小品，目标客户为城市精英阶层。该项目的建设进度将依据各种情况来逐步确定，公司计划06年该项目的销售收入能够达到8000万元，07、08年分别达到1.5亿元和2亿元。




    三、公司自有项目销售收入预测

    根据公司自有项目的开发进度，我们预计这些项目06、07、08年能分别实现销售收入3.11亿元、11.2亿元和29.2亿元（表格1）。




    四、公司自有项目盈利预测

    预计公司06、07、08年能分别实现主营收入3.11亿元、11.21亿元、29.2亿元，分别实现净利润0.35亿元、2.03亿元和2.46亿元，EPS分别为0.12元、0.68元、0.82元（表格2）。



    五、定向增发拟注入3个项目

    06年9月份，公司发布公告，拟定向增发10股，其中，公司控股方准备购7亿股。近日，公司决定，将增发股份数降为7亿股，全部由控股方购买。控股方计划把3个房地产项目连同相应的负债（净资产）注入上市公司。准备注入的三个项目分别是：广州天鹅湾项目、荔港南湾项目、广百新翼项目。

　　（一）广州天鹅湾项目

    控股方估计该项目的全部资产的价值约为8.5亿元,相关负债约3亿元,净资产值约为5.5亿元。该项目位于珠江江边，为江景房，且户户望江。项目占地5.3万平米，规划建面12.48万平米。项目类型为商住（底商）。项目的一期（9万平米）已封顶。该项目的房型均为两层或三层的复式结构，目前尚未销售（图表4）。




    我们调研了离该项目不远的同为江景房的光大榕岸项目。光大榕岸项目的房型均为平板结构而非复式。该项目的销售情况相当好，不到1年时间里，共10栋楼中已卖完8栋，剩下的2栋捂着不卖，等着涨价。该项目的售价从06年10月的8000元/平米一路涨到了目前的12000元/平米。

　　我们预计，天鹅湾项目的平均售价预计能达13000元/平米左右－15000元/平米左右。预保守计，07年该项目能够销售70％左右。

　　（二）荔港南湾项目

    控股方估计该项目的全部资产的价值约为23亿元,相关负债约9亿元,净资产值约为14亿元。项目也在珠江边上，占地14.8万平米，规划建面76.2万平米，类型为商住（图表5）。项目至少分两期，第一期约7万平米已封顶。目前具体的开发进度时间表目前尚未确定。




    控股方在该项目的北边（即北区，也沿江）已开发了一个住宅小区。目前，北区的销售已接近尾声。北区目前的售价平均在8500元/平米左右。根据公司的规划，南区项目的品质将较北区的高。我们预计南区第一期的售价可能至少在8500元/平米左右。预计07年能够销售第一期的90％。

　　（三）广百新翼项目

    控股方估计该项目的资产总值约为7亿元,相关负债约5亿元,资产净值约2亿元。广百新翼大厦总占地面积6573平方米,楼高27层,项目于2002年5月完工并投入运营（图表6）。

    控股方预计这些楼层的年租金收入和物业管理费收入总计在8200万元左右，我们保守预计在6500万元左右。

　　（四）拟注入项目的销售收入预测

    根据拟注入项目的开发进度，我们预计这些项目07、08年的销售收入能分别达到17.3亿元和11.47亿元（表格3）。



    六．盈利预测

    根据自有项目和拟注入项目的开发进度，我们预计公司06、07、08年能分别实现主营收入3.1亿元、28.57亿元、40.67亿元，分别实现净利润0.35亿元、5.1亿元和8.4亿元，EPS分别为0.12元、0.52元、0.84元（表格4）。





    六、增发后每股NAV计算

    采用假设开发法计算的得到的公司增发后的每股资产净值（NAV）为7.7元（表格5），目前折价达22％





    七、风险因素

    由于拟注入的三个项目均存在违规超建、逃税等问题，其中的两个项目目前尚处于查封状态。三个项目均被罚款，罚款额总计在1亿元左右。控股方必须处理完这些问题后才能实施增发计划。

　　土地增值税的清收对公司影响不大。主要是由于公司的项目的毛利率大部分不超过40％，因此增值额不会超过20％，且已预缴了占销售额1%的增值税。

　　八、估值分析与投资建议

    若公司增发不成功，则预计公司06、07、08年能分别实现EPS 0.12元、0.68元、0.82元。根据目前A股市场房地产板块的估值状况以及东华实业的规模、质地和其它情况，我们认为给予其07年15－18倍市盈率较合适，对应的07年的目标价应为10.20－12.24元左右。

　　若公司增发成功，则预计公司06、07、08年能分别实现EPS 0.12元、0.52元、0.84元。增发后，公司的规模将跃升，质地将提升，给予其07年18－22倍市盈率较合适，对应的07年的目标价应为9.36－11.44元左右。

　　目前股价低估，建议买入。

[ 本帖最后由 hwjlxy 于 2007-4-7 23:23 编辑 ]

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天鹅湾，开启2007兑现年
三年坚持，三年美誉。以人本精神构建的国际活性空间，突破传统豪宅居住理念，倡导新奢侈主义下的舒适体验，力博城市上层赏析与收藏。万千珍爱，饱含着业主无限的信任与期待，更是东华实业不变的责任与坚定的动力。行至2007，兑现脚步如期而至：新古典主义外立风格实景亮相，天鹅华裳动人；客户服务中心融情成立，管理层24小时静候；首创“业主亲验装修全透明”活动，完全颠覆传统交收房机制；鲜花五月，业主即迎新入住，首期园林美景呈现；盛夏七月，国际会所竣工交付；金色十月，首期商业街燃情开街……更多精彩，更多用心，天鹅湾，这朵朝青板块的豪宅奇葩，将以全新的姿态悠然绽放，夺目京城。


　　应市而出，全新升级产品臻稀亮相


　　作为国际创新型豪宅产品，天鹅湾一二期产品在北京整个楼市并不火热的情况下，却屡创销售奇迹，房源几度紧缺。可以说，天鹅湾已经成为了豪宅市场上广为看好的首席品牌。如今，被期待已久的天鹅湾新品迎着暖暖的春意正式向市场走来，这对广大青睐天鹅湾品牌的新老客户而言无疑是一个绝好的消息。


　　在全面了解客户的需求后，此次天鹅湾推出的全新升级版产品，均在前期热卖户型的基础上加以改进，主要有华美平层、高厅平层、风华三叠三大主力户型，面积由80平米一居、90-110平米二居、120-150平米三居、180-290平米四居构成，此些户型在朝青板块同类产品中相当抢手，稀缺价值有目共睹。


　　据了解，此次推出的新品每平米售价在13000-15000之间，无论是在建筑、户型、还是园林方面，新品继续秉持天鹅湾产品的最大核心特点——国际活性空间，融合新古典主义与ART DECO风格的装修标准将再度升级，预计每平米精装成本将超越2500元，除了汇聚全球名贵材质，在装修的精细程度上有着相应的提升，并进一步将以人为本、尊重人性的设计理念发挥到极致，旨在为更多的人们享受真正舒适的现代豪门生活。


　　24小时客户服务中心融情成立


　　早在05年9月天鹅湾亮相以来，东华实业北京博成房地产开发有限公司就深刻意识到客户服务的重要性，并下定决心由始自终把客户服务当作最为中心的工作之一，也是天鹅湾从开发到销售团队当中最重要的精神要素。在此背景之下，酝酿已久的客服中心正式成立。


　　据东华实业董事局主席杨树坪先生表示，天鹅湾是东华实业在北京的重要作品，也是该集团进军北方的重要举措。自亮相以来，在业内外赢得了广泛的美誉，但从中必然存在不足的地方，可能在各方面管理上有很多东西做的不够。而客户服务中心的成立，正是广大客户、及所有关注天鹅湾的各界人士和开发团队及销售团队沟通、交流的重要桥梁，通过这个桥梁去发现不足，解决问题。


　　据了解，天鹅湾客户服务中心将由东华实业北京博成房地产有限公司的总经理或执行董事直接监管，以将此项工作确实抓起来，落实到位，从管理层到销售第一线都要听到客户的声音，及时改进服务，改进产品。


　　除了高层监管机制外，客服人员将对所有来电在24小时之内进行回复，如果是简单的结论性回复，将以短信形式第一时间通知客户，如需要进一步沟通的，客服人员会24小时之内联络客户。广大客户可以发短信至客服信息平台62015130601进行互动，如对每次短信不同的内容进行针对性地回复，以进一步沟通了解。此外，客服中心还将开展各类客户增值服务工作，具体事项将以近期陆续公布。


　　首创“业主亲验装修全透明”活动


　　何为业主亲自监督装修机制？顾名思义，就是在房子进入装修过程中，业主有权力对装修过程进行全程的监管与建议，在交房前组织业主先后两次到现场检验装修工作，技术人员进行现场协助检验。业主可以针对装修的具体问题提出自己的要求和建议，并以书面形式正式做登记反馈至客服中心，一周内将以详细处理意见或解决方案反馈业主，以达成业主满意为止。


　　很显然，这种机制对广大业主而言，无疑是令人满意的举措。这就意味着，业主可对自己的房子装修进行深入的参与，可以对装修工程的质量进行严格把关，不必对装修质量有过多的担心与顾虑了。


　　在得知本项活动运作方式后，天鹅湾二期业主陈先生兴奋地表示：“开发商如此为业主着想的举措很让人意外，又在情理之中。意外的是，这种举措在北京几乎没有听过，可谓是破天荒之举；情理之中是因为，这正好是开发商长期以来开发理念的一个反映吧。一句话，买天鹅湾，我开心更放心。”


　　而目前北京房地产市场没有任何一家开发商制定过类似的举措，天鹅湾无疑是第一个吃螃蟹的项目，那么业界是否会对此有看法呢？东华实业董事局主席杨树坪先生则表示：“可以预见，这个措施一出来，也许在北京房地产界引起很多骂声。很多同行会骂我们，说把市场这盆水搞混了；而且无形当中，我们团队也因此增加大量的工作，目前天鹅湾有1000多户的业主，再过不久差不多有2000多的业主，这么多的人难免提出不少意见，工作量肯定相当大。但我们仍然认为没问题，我们已经下了决心了，就必然不厌其烦，能够做到的尽量为业主做好。”


　　年中迎新入住，园林、会所实景陆续呈现


　　目前，天鹅湾各项工程有条不紊，进度良好，社区整体规模初具。尤其值得关注的是，天鹅湾一期将在07年5月和7月相继交房，部分业主即可迎新入住，正式开启贵而不俗的豪门生活，率先体验国际活性空间铸就的新奢侈主义享受。


　　而由美国匡形KSK设计机构担纲设计的天鹅湾国际活性园林，将于娇艳的五月呈现部分美景，自然、娱乐、休闲、交流融为一体的活性体验由此为业主们奉上，一个人与人之间、人与自然之间、自然与自然之间互动交流的环境静候您的鉴赏。


　　除此之外，由现代泰式风格清新打造的天鹅湾国际会所，亦将于盛夏七月完成主体工程，随即进行内部精细装修，配备顶级设备设施，预计将于金色十月完全交付开业，届时阁下将领略到一个充满异域风情的顶级会所，一种浪漫、简约的新奢侈主义休闲、娱乐生活，行将悄然在少数人中盛行，更为天鹅湾这朵奇葩日渐走向成熟添上浓重的华彩。


　　逢春触发，天鹅坊进入黄金旺销期


　　富人区高端商业稀缺，商机无限


　　作为京城高档住宅开发的热点区域，朝青板块区域住宅目前总体开发量近600万平方米，目前朝青版块内万元物业达10余个，居住人口约9.3万人，5A级智能写字楼近20余座，高端商务人士约40万人，当中30%为高级职员，15%为私营业主，其中50%有过海外生活工作的经历。截至到2006年底，以朝阳园、合生橄榄季、星河湾、国美第一城等楼盘为主的项目有近15000户业主入住。加上该区域正在开发的天鹅湾、润枫水尚、A-Z-Town等项目，2年后该区域项目入住的业主则达到近30000户。


　　国际商业地产研究中心理事长朱凌波(朱凌波博客,朱凌波新闻,朱凌波说吧)分析指出：“北京住宅开发面积和所需要商业配套开发面积比例要达到1：0.07，才能满足区域内居住人群的日常生活需求。照此推算，两三年内朝青板块所需要的商业配套面积不应少于40万平方米。”而朝青版块当前的商业设施面积仅有23.4万平方米。由于历史及多项目开发的原因，区域内目前商业配套略显匮乏，规模较小。从目前该区域商业配套来看，主要以朝阳路商圈的华堂商场、白云市场及定福庄的易初莲花等为主，青年路的国美第一商街虽然从今年就开始进行销售，但多数业态的商业还没有入驻进行营业。有些项目比如珠江罗马嘉园、朝阳园的商业配套开始投入使用，但仅仅是本社区住户基本日常生活需求的一部分，规模和消费提供都不够档次和一定影响力。


　　很显然，随着开发的逐步深入，区域内高端人群势必大量攀升，朝青板块必然要求大量高端商业与之相对应，将是无限商机的爆发点，商业前景极度看好。


　　天鹅坊，品质化、差异化诠释朝青商业主流


　　可以预见，朝青区域的商机正吸引着大量的商业开发，而从发展的角度来看，朝青板块的商业配套建设应该具有超前的意识，目前朝青区域商业同质化明显，而随着区域内高档住宅项目的完工与业主的入住，人们对日常休闲、娱乐的需求日益增加，如果不提升商业配套开发品质的话，可能出现供给和需求错位的现象，面临品质上的断档。因此，进行市场的全面细分，将是现阶段朝青商业业态的必然发展方向。


　　天鹅坊商业街，总体量5万平米，长400米，是一处集欧式风情为一体的高档购物中心，是目前朝青板块最大的高档商业项目，意在解决朝青富人区近40万群体在高端休闲、娱乐方面的特色消费需求。为保证商业街的整体品质，以及整体区域市场的价值，天鹅坊的业态控制与商业街管理形成最优化组合，由综合配套、高端休闲娱乐、精品购物、无国界特色餐饮四大分区组成，由生活配套、生活休闲、特色餐饮、精品购物等高端、品牌化的商业构成主要业态，国际旗舰云集。临街商铺空间开阔，首层层高达6.2米，可根据实际需求自由分隔，以一层的价格享有两层的使用率，并首创最符合商业功能的园林式商业街，使得顾客在此不只是逛街，更是逛园林。


　　目前天鹅坊招商已火热过半，先期主招的休闲娱乐、复合零售、主体餐饮、配套服务等类别均取得庞大签约率。其中休闲娱乐类涵盖KTV娱乐广场、健身中心、电玩游戏、美容SPA、咖啡、主题酒吧书吧、茶艺、陶艺、艺术沙龙；复合零售以时尚、特色为主，品类包括服装、服饰、精品、化妆品、个人护理、图书、音像、运动用品、工艺品、礼品等。


　　如今已呈准现房状态的天鹅坊商街，正进入第二批中高端商业招商期，投资热潮顺势爆发。现已与诸多国际品牌、高端商家顺利达成入驻意向，更多更具规模性的中高档休闲娱乐、精品购物、特色餐饮商业正有序洽谈中。


　　尤其值得一提的是，天鹅坊置拥的朝青顶级豪宅社区——天鹅湾即将在红五月迎来一期交房，千余名豪宅业主随即入住，由此带来的高端消费需求显而易见，高端商业氛围势必逐渐走向成熟，不难想象与日俱增的商铺价格和价值，金铺更加凸现稀缺价值。由此，天鹅湾豪宅区入住前夕的天鹅坊商业街，目前无疑是正处于最佳购买期，投资机会时不待我。

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07年最大的利润来源

[ 本帖最后由 hwjlxy 于 2007-4-7 10:09 编辑 ]

hwjlxy

东华实业(600393)：公司重组后大举进军北京房地产开发市场，受奥运长期利好促动，北京房价一路飙升将推动公司业绩出现大幅增长，京城地产新贵即将横空出世。公司在北京开发的“青年路小区”项目第一期1、2号楼将竣工交付，目前已基本预售完毕，总面积达22万平米的“青年路小区”项目二期已于2005年10月正式动工，同时开始进行预售，估计该项目将在以后两三年给公司带来更为可观的收益。公司还收购了江门市城启房地产开发有限公司的全部股权，为公司增加了700亩的发展用地，发展前景看好。股改方案中，大股东广州粤泰集团承诺，从持有的原非流通股股票中划出1000万股用于东华实业管理层的长期激励计划，并授权东华实业董事会按照相关法律、法规的规定拟定该长期激励计划的具体方案，使管理层的利益与公司长期发展利益相结合，有利于公司长远发展。

    收购东华实业的广州粤泰集团是一家在资本运作方面有不俗尝试的广州地产大鳄，集团是广百集团的第二大股东；广州证券顺利完成增资扩股后，新大股东名单中城启和粤泰各出资8000万元，合计股权接近20%，为第三大股东。公司独家总代理了广东标牌陶瓷有限公司生产的所有陶瓷产品，负责“标牌”品牌的推广、营销，销售网络的建立，销售队伍的建立及管理等。

　　公司计划定向增发7亿A股，全部由控股方购买。控股方计划把3个房地产项目连同相应的负债（净资产）注入上市公司。准备注入的三个项目分别是：广州天鹅湾项目、荔港南湾项目、广百新翼项目，预计这些项目07、08年的销售收入能分别达到17.3亿元和11.47亿元。前公司在建、拟建项目有4个分别是：北京青年路小区项目、北京虹湾国际中心项目、广州益丰项目、江门江海花园项目。预计这些项目 06、07、08年能分别实现销售收入3.1亿元、11.2亿元和31.5亿元。近年以来广州市房地产价格"突飞猛进"，加之广州市已成功申办2010年亚运会，大规模的地铁，体育场馆等城市基础设施建设已开始，其房地产市场前景看好。

[ 本帖最后由 hwjlxy 于 2007-4-6 22:31 编辑 ]

hwjlxy

耐心把上面的东西看完，故事不用我讲，你们自己都会编了吧？呵呵........:*22*:

hmdx

前景看好

hwjlxy

【2006-05-13】
刊登年度股东大会及董监事会决议公告,
    G东华股东大会决议公告
    广州东华实业股份有限公司于2006年5月12日召开2005年度股东大会，会议审议通过如下决议：
    一、通过公司2005年度利润分配方案：以2005年12月31日总股本300000000股为基数，每10股派0.50元(含税)。
    二、通过公司2005年年度报告及其摘要。
    三、续聘广东羊城会计师事务所有限公司为公司2006年度审计机构。
    四、通过公司章程修改的议案。
    五、选举产生公司新一届董、监事会董、监事及独立董事。
    董监事会决议公告
    广州东华实业股份有限公司于2006年5月12日召开五届一次董事会及四届一次监事会，会议审议通过如下决议：
    一、选举杨树坪为公司第五届董事会董事长。
    二、聘任李宏坤为公司第五届董事会秘书。
    三、聘任李胜为公司总经理，聘任李宏坤为公司副总经理，聘任杨建东为公司财务总监。
    四、聘任蔡锦鹭为公司第五届董事会证券事务代表，同时聘任其为公司第四届监事会秘书。
    五、选举陈宪沙为公司第四届监事会主席。


【2006-06-06】
刊登关联交易公告,
    G东华董事会决议暨召开临时股东大会的公告
    广州东华实业股份有限公司于2006年6月5日召开五届二次董事会，会议审议通过如下决议：
    一、决定聘请海通证券股份有限公司为公司及其控股子公司收购北京东华基业投资有限公司(下称：北京东华)股权的独立财务顾问，并对此次收购出具独立财务顾问报告。
    二、通过公司及其控股子公司关于收购北京东华股权的关联交易议案。
    三、通过续聘广东法则明律师事务所为公司法律顾问和股东大会见证律师的议案。
    董事会决定于2006年6月21日上午召开2006年度第一次临时股东大会，审议以上有关及其它相关事项。
    关联交易公告
    广州东华实业股份有限公司于2006年6月5日与广州城启集团有限公司(下称：城启集团)、广州粤泰集团有限公司(下称：粤泰集团)、广州市城启物业管理有限公司(下称：城启物业)、公司控股子公司江门市城启房地产开发有限公司(公司持有其90%的股权，下称：江门城启)签定了《股权转让协议书》，公司受让城启集团持有的北京东华基业投资有限公司(注册资本为人民币25000万元，公司已控股83%的子公司，下称：北京东华)7%股权，江门城启分别受让城启集团所持有的北京东华2%股权、粤泰集团所持有的北京东华4%股权以及城启物业所持有的北京东华4%股权，本次股权转让的交易价格以评估后的北京东华截至2005年12月31日的净资产值为基准确定，公司与城启集团交易总金额为人民币3088.2万元，江门城启与城启集团、粤泰集团、城启物业的交易总金额分别为人民币882.4万元、1764.7万元、1764.7万元。完成股权转让后，公司将持有北京东华90%的股权，江门城启将持有北京东华10%的股权。


【2006-09-13】
刊登非公开发行股票涉及重大关联交易的报告,上午停牌一小时
    G东华非公开发行股票涉及重大关联交易的报告
    广州东华实业股份有限公司本次向特定对象非公开发行股票总数不超过100000万股(含100000万股)，公司控股股东广州粤泰集团有限公司(下称：粤泰集团)及其关联方以资产认购不低于本次发行总量的70%，其中：广州城启集团有限公司以其所持有的广州天鹅湾(广船机械厂地块)项目的权益、广州荔湾南湾房地产开发有限公司以其持有的荔港南湾(南区)项目的整体资产及负债、广州天城房地产开发有限公司以其持有的十三行广场项目的整体资产及负债、广州市广百新翼房地产开发有限公司以其持有的广百新翼大厦项目的整体资产及负债，经评估后的资产净值作价认购本次发行的股份；粤泰集团以其对上述四家关联公司持有的债权认购本次发行的股份。上述资产的价值约为27亿元(估计数)。上述涉及的资产及认购的股份按有关评估机构最终确定的评估值为准。若上述标的资产价值不足以认购本次发行股份总数的70%，则粤泰集团承诺以现金补足；若上述标的资产价值超过粤泰集团及其关系方拟认购的股份数量，则超过部分以募集资金向上述关联方收购。本次定向增发的募集资金总额约为29.5亿元。
    本次非公开发行的股份,在发行完毕后, 本公司关联方认购的股份在发行之日起三十六个月内不得转让，其他机构投资者认购的股份在发行之日起十二个月内不得转让。
    上述以资产认购股份行为属重大关联交易，尚需公司股东大会的批准，并报中国证监会核准。
    董监事会决议公告
    广州东华实业股份有限公司于2006年9月12日召开五届六次董事会及四届四次监事会，会议审议通过如下决议：
    一、通过公司向特定对象非公开发行股票方案的议案：本次发行的股票为境内上市的人民币普通股(A股)，发行数量不超过1000000000股(含1000000000股)。发行对象为不超过十家的机构投资者，其中拟向公司控股股东广州粤泰集团有限公司(下称：粤泰集团)及其关联方发行的股份数量不低于本次发行股份总数的70%。
    二、通过关于非公开发行股票涉及重大关联交易的报告。
    三、通过关于本次非公开发行募集资金运用的可行性报告的议案。
    四、通过关于粤泰集团及其关联方免于发出要约的议案。该项豁免需要向中国证监会申请核准。
    上述事项尚需提交公司股东大会审议，会议召开时间另行公告。


看这些，你就能明白，杨树坪先生 何时开始真正着手把东华实业打造成旗舰。

好好学习!

故事确实不错啊！

有趣的是，行情来了的时候每个垃圾的背后都有着很诱惑人的故事，1000多只垃圾各有各的精彩憧憬，只是那故事的真伪要等到大幕落下后才会真相毕露。看看99---2000年间千余只垃圾们编造的网络、生化故事，在大幕落下后埋葬了多少故事迷。话说回来，眼下的市态谁还会管那些故事的真伪哪，先把钱抢到手再说吧。。。

87776

又是头牛:*18*:

hwjlxy

背靠强力大股东的，山鸡也变凤凰，何况山鸡本身就已经长成了凤凰？

我就喜欢锦上添花的东西。

hwjlxy

人民币升值、奥运、亚运、资产注入、整体上市、券商概念、消费概念.......一个也跑不掉.......

好长的故事......:*22*:

hwjlxy

广州市企业景气指数创新高 房地产业乐观度最高  

2007年04月07日 10:51
　　广州市企调队昨日发布的调查报告显示，当前广州企业家对经济前景信心昂扬，一季度全市企业景气指数创下新高，企业家信心指数也再创新高。在企业家对2007年八大行业的预期当中，房地产业的乐观度最高。

　　根据一季度广州市景气调查数据，一季度广州企业景气走势高开运行，企业盈利能力增强，流动资金比较充足，货款拖欠得到改善，企业融资有所提升，企业家对宏观经济环境信心显著增强，企业家信心指数高达149.9，再创历史最高位。

　　在2007年八大行业总体运行状况预测中，除建筑业、社会服务业乐观比例不足半数外，其余六大行业均有过半数的企业家认为行业状况乐观，其中房地产业企业家的乐观比率达71%，高居八大行业之首，不乐观比例为零。市企调队认为，这说明尽管去年国家在规范房地产行业、调控房价方面政策出台比较多，力度也比较大，但广州房地产业表现出对调控政策有足够的承受能力，广州房地产市场已较成熟与稳定。此外，以信息业为代表的高新技术产业，乐观比例也占67.2%，仅次于房地产业。市企调队预测，二季度企业景气指数和企业家信心指数都将进一步提高，工业、建筑业、房地产业、信息业、住宿和餐饮业的生产总量景气指数、产品订货景气指数都将有较大提升，盈利能力将进一步增强。(新快报）

来源：中国新闻网

蓝白苍穹

最近已经买了一些，下周继续买。

jisufenghuolun

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hwjlxy

我带你去看天鹅湾

http://bj.house.sina.com.cn/scan/p/2007-04-08/1256184207.html   天鹅湾4月新品开盘销售 朝青豪宅精装品质(组图)

http://bj.house.sina.com.cn/scan/2006-08-07/1355141457.html      天鹅湾二期新稀缺户型 全新提升居住空间(组图)

http://bj.house.sina.com.cn/2005-10-27/1851102189.html              活性空间天鹅湾 让居者舒适生活(组图)

幸福啊幸福

说到这票郁闷啊,这票４元启动前朋友推荐俺没买:*9*:

hwjlxy

原帖由 幸福啊幸福 于 2007-4-8 22:08 发表
说到这票郁闷啊,这票４元启动前朋友推荐俺没买:*9*:

对于进入主升浪的个股，现在还不迟，一点也不迟。

幸福啊幸福

原帖由 hwjlxy 于 2007-4-8 22:37 发表


对于进入主升浪的个股，现在还不迟，一点也不迟。

好啊，楼主的黑白大小牛偶各个关注的．

yb5918

好精彩的故事!!!可惜太长了!!!