万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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万科否认上海楼盘再降价
http://www.sina.com.cn 2008年05月06日 00:00 东方早报

　　早报记者 刘秀浩

　　最近，万科上海正在酝酿一场大规模降价活动的话题又一次被房地产销售代理业界广泛提及。从4月份开始，这种传闻一次又一次地围绕在上海万科周围，而传言中的降价幅度也越来越大。

　　即使大多数楼盘集中在远郊，这家全国住宅销售占有率最高的企业在上海依然能够获得广泛关注。不管传闻是真是假，上海楼市一个很明显的信号就是，住宅楼盘价格体系正在面临松动考验。

　　近期酝酿大规模降价？

　　早报记者所获得几个版本是：1．万科将酝酿全面降价，对部分楼盘如万科新里程等，由于前期价格接近翻番，此次最高降价幅度将达到20％；2．上海万科将对大部分楼盘进行降价，楼盘销售单价下调将近3000元/平方米。

　　实际上，早在4月中旬，类似“5月份将集中降价”的传闻已经开始流传，甚至被部分媒体见诸报端。当时有报道称，万科将在5月份进行集中降价，降价后接近以九折销售。

　　昨天，万科市场部门人士向早报记者表示，公司目前并没有降价，同时也没有酝酿对新开楼盘的降价计划。在今年元宵节的大规模九五折优惠后，万科不会再采取大规模的降价行为。

　　今年2月21日元宵节当天，万科进行了一次针对上海全部10个楼盘的大型促销，当天回笼资金2.57亿元。

　　明折暗扣顺利销售

　　另一方面，元宵节之后，上海万科针对楼盘的折扣一直没有停止过。

　　万科在松江地区的楼盘白马别墅刚刚结束房展会期间的促销。“五一”期间，购房者只要缴纳2万元意向金就可以获得一个选房号，可以在开盘价基础上打九八折，如果一次性付清房款，则还将有2％的折扣，也就是最高折扣为九六折。销售人员表示，白马花园新一批房源的开盘价格将在11000－13000元 /平方米，和前一批房源价格基本相当。

　　与此同时，万科3月份新推房源万科金色雅筑，其开盘价为18000元/平方米，低于此前销售人员对外的报价。此前，由于万科新里程销售价格已经达到了18000元/平方米，外界普遍认为建筑品质更好的金色雅筑将会超出这一报价。从楼盘销售人员处获得的信息显示，5月份即将开盘的新一批房源，90 平方米套型总价在160万元，平均下来，每平方米单价1.77万元。

　　从去年下半年以来，万科所有楼盘几乎都采取平盘报价同时有折扣的方式开盘，一路都取得良好销售业绩。

　　沪上房价面临松动

　　万科的降价传闻之所以被很多人言之凿凿，很大程度上在于从去年年底开始，该公司已经成为全国房价领跌的倡导者和最坚决的执行者。

　　万科多个地区的降价很大程度上对整体楼市产生了相当大的心理影响。在上海，很多开发商开始低调下调旗下楼盘报价。

　　今年4月17日，“上海康城”推出169套房源，报价为7500元/平方米，与该楼盘1月份推出的房源相比，单价下调了2500元，跌幅为25%。

　　同样是4月份，合生地产新江湾城区域楼盘江湾国际推出100多套公寓，单价为20500元，比1月份开盘价格下降3500元；此外，市中心地区的新湖明珠城也在最近对持有VIP卡的顾客进行九五折的优惠销售。

　　除了主动调整楼盘销售价格外，也有部分楼盘因为周边楼盘低开而不得不被动调整售价。长宁区楼盘“馥邦苑”，由于周边天山华庭低价开盘，因而将自己的单价下调1000元/平方米左右，调价幅度达5％。记者在与多家代理公司交流时了解到，代理公司对目前的楼市走势总体并不看好，但一般来说，各家公司对旗下楼盘销售价格不会作大的调整，更多的是采取赠送面积、给予各种名目的折扣优惠等形式提高楼盘的“性价比”。

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[原创]万科4月数据比预期的更好

记得前不久有很多朋友问及我对万科4月销售数据的判断，我笑言等万科的公开数据披露吧。

昨晚万科的4月销售数据出台，公告显示：4月份销售面积48.2万平方米，销售金额43.2亿元，分别同比增长39.3％和73.5％。另新增了惠州、武汉、青岛三个项目，合计建筑面积为78.1万平方米，地价11.63亿元。其中，惠州项目为低容积率的海景别墅项目，公司拥有项目67％的权益。

许多纸上谈兵的分析师纷纷认为，万科的月销售数据环比下滑，而且是在传统销售旺季出现这样的情况，万科今年的销售增幅堪忧，而其他房地产公司或许将面临更大的财务压力。

其实这份报表在我看来，比预期的要强很多。

房价的拐点争议从去年4季度开始讨论，万科以部分城市的实际降价行动探询刚性需求者的价格承受底限，在这个过程中，万科高层深感对内部预期利润率下滑的担忧，而市场实际的承接力在清淡的房产交易形势中表现非常不错。

在这一过程中，万科可谓是赚足了整个供需双方的眼球，很多楼盘的客户在侃价时总搬出万科都降了多少多少的折扣的台词，品牌效应在短期内得到了急剧性的放大。

虽然从项目毛利率来说，公司有所损失，但与公司产品的眼球效应对品牌的促进相比或许应该说是利大于弊。

价格压力测试到3月末已经偃旗息鼓，3月良好的销售数据让万科人对市场的承接底线胸有成竹，于是在整个4月的推盘过程中，各地已经少有耳闻万科降价卖折扣房的新闻了。

在价格战短期阈值下方突然爆发出来的购买力，短期内透支了4月的需求，在4月房价相对回稳的时候，万科仍然能保持目前的销售同比增长率已经是难能可贵。

预期本月的整个房市的销售仍然将非常惨淡，而品牌的力量在销售中将起到举足轻重的作用，今年上半年的整个行业销售总额或许将呈现萎缩，而龙头公司的市场占有率大幅上扬，一部分财务负担极重的公司如果能捱过6月，或许将迎来又一个小阳春。

人性都是贪婪的，房价跌了还希望再跌，价格触底回升后必然迎来浓重的观望气氛，观望气氛或将在6月中旬前后结束。

人性都是贪婪的，销售数据同比增长39.3％和73.5％还不够，最好是能每个月都有100％以上的增幅，这或许就是万科今日股价表现的人性体现。

仍然维持万科2008年税后净利78亿元的判断。

By 逍遥狂客 2008-5-6

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万科销售环比降三成 楼市回暖显乏力
作者：李和裕         发布时间：2008-05-07 14:21         来源：上海证券报
    传统旺季的到来并未给楼市注入强心剂，至少不少人预想的楼市二季度回暖在开局仍显得力道不足。

    ６日，万科按例发布了今年４月的销售业绩，显示上月实现销售面积４８．２万平方米、销售金额４３．２亿元，与去年同期相比分别增长了３９．３％和７３．５％。但
是，环比楼市状态持续低迷的３月，销售面积和销售金额倒分别下跌了约３３．０％和３５．３％。

    此外，如果排除分步区域、产品类型等因素，用销售金额除以销售面积来简单计算每月的销售均价，万科４月的楼盘销售均价为每平方米８９６２．７元，相比３月的楼盘销售均价每平方米９２９０．７元，也环比每平方米下降了３２８元。

     “今年各月销量均同比增长说明万科保持着高速增长。而４月的数据变化，我想只是万科给自己的一个‘缓冲期’，因为万科在１－２月是搞促销，如深圳楼盘降价、上海元宵节特卖等，３月则推出不少新盘或新房源，也拉动了销量，５月趁着旺季又会有较集中的推盘，那４月就成了自我调整的时间段。”佑威房地产研究中心主任薛建雄表示。

    但他同时指出，作为行业“龙头”企业，万科的各种变化还是值得关注并具有代表性的，“万科项目分布较广，较能反映整个楼市情况的变化，至少代表着４月楼市的活跃度还不高，回暖乏力。”有深圳的业内人士也表示，今年楼市不再可能像往年春季那样快速回暖，楼市进入的是一个长期的调整阶段。

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万科第一季度报告：资金充裕 期末持有现金156亿

——焦点房地产网
　
　

    4月25日，万科公布第一季度报告。报告显示，1至3月份，公司实现销售面积114.5万平方米，销售金额101亿元，同比分别增长82.9%和119.1%。实现营业收入64亿元，净利润7.2亿元，同比分别增长55.6%和17.3%。

　　和销售的大幅增长相比，第一季度利润增长不算突出。但分析人士指出，这主要是因为公司第一季度竣工面积较少，同时竣工结算的项目中有较大一部分属于利润率较低的配套商品房。房地产行业实施预售制度，销售金额只有在项目竣工后才能结算确认为收入。

　　截至第一季度末，万科尚有319万平方米已经销售，但没有参与结算的面积，签约金额合计约265.8 亿元。随着这些项目陆续竣工结算，相信公司未来的业绩增长可期。

　　相比之下，一季度销售的大幅增长更能反映出公司近期的经营情况。在本周三的股东大会上，公司总裁郁亮也不无自豪地指出，一季度销售破百亿，这是在一个相当谨慎的市场氛围下取得的。亢奋的市场环境下，企业普遍都能实现较快的业绩增长。但在购房心态日趋理性、市场经历调整的背景下，万科仍然能够取得比较好的销售业绩，既彰显出刚性需求和自住需求的坚实性，也体现了公司对市场变化的应变能力，以及“聚焦主流，理性应变”策略的合理性。

　　万科财务报告显示，截至第一季度末，公司持有现金156.3亿，在信贷紧缩，资金紧张的宏观背景下，万科持有的充裕现金既显示了该公司稳健的经营和财务政策，同时也为其保持未来持续快速增长提供了后续保障。

　　在23日的股东大会上，当有股东发言表达出欢迎公司通过股权融资，比如定向增发的方式获取资金，实现持续高速增长时，董事会主席王石坚决表示，万科暂时不考虑股权融资，避免在目前敏感的市场环境下造成投资者的损失。从季报上可以看到，王石回答的背后是充裕的资金支持。

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部分城市采取措施刺激房市需求避免硬着陆
http://www.sina.com.cn 2008年05月08日 01:07 21世纪经济报道

　　贾海峰

　　本报记者获悉，石家庄市房管局宣布自5月4日开始，将“普通住宅”界定标准上调1300-2000元/平方米，最高“普通住宅”价格调整至6600元/平方米。

　　沈阳市也几乎在同一时间施行了新的“普通住宅”界定标准，其“普通住宅”标准最高达到了6700元/平方米。

　　据了解，界定标准的提升，不等于房价的提高，相反，这次普通住宅界定标准的调整，使得沈阳和石家庄大部分商品房进入减税行列，其中交易契税降低到1.5%，被业界理解为刺激房市需求的一个信号。

　　与此同时，河北省建设厅还于5月6日召开新闻发布会，宣布提高当地住房公积金贷款的适用范围和贷款额度。

　　据了解，调高普通住宅界定标准的做法目前已经有多个二三线城市效仿。而部分已经调高过“普通住宅”标准的城市正在采取减少土地出让量、改变购房者预期、降低住房公积金贷款门槛等方式来刺激楼市需求。

　　中国社科院金融所研究员易宪容认为，受宏观调控影响，各地房价、地价都出现了调整，尤其是土地交易出现地价下降和土地流拍的现象。在此情况下，对“土地财政”依赖比较大的城市，政府已经从扩大需求等角度来避免当地楼市“硬着陆”。

　　两城市出手

　　据了解，沈阳市一直是全国房价上涨最慢的城市。2007年，沈阳市房价平均仅3280元/平方米。目前沈阳市住宅平均房价仅为3500元/平方米左右。

　　但是，影响房价的主要因素——地价却一直往上蹿。2007年9月，沈阳市南京北街商业地拍出了3.9万元/平方米的天价。而与此同时，随着外地大开发商在2006年底的涌入，沈阳市出现了抢“地王”，囤地的现象。

　　2007年，沈阳地价在不断放出大规模地块的同时，地价也一路狂涨。沈阳市长白地区，地价从2004年的1200元/平方米，狂涨到2007年的4500元/平方米，2007年8月，当地还拍出了6830元/平方米的地块。该地区土地价格在3年内涨了4倍。

　　公开数据显示，2007年，沈阳市土地出让面积在2200万平方米左右，今年沈阳市将面临“大盘齐开”的局面，整个市场供应旺盛，而需求量却有待发掘。

　　“全国最大的楼盘都集中在沈阳。”阳光100常务副总裁范小冲说，很多大型开发商喜欢在沈阳郊区拿大块土地，做大盘，因此沈阳市今年6月30日前要完成闲置土地清理工作，难度会比其他城市更大。　

　　基强联行日前的一份关于开发商囤地的报告中指出，2007年大型开发商共斥资1200亿元在全国囤地，比较严重的地区即是南昌、沈阳等二线主力城市。

　　例如碧桂园2007年就在沈阳市花费29亿购买了4块巨幅地块，每块规划建筑面积都在200万平方米以上，4块土地合计面积超过1万亩。

　　恒大地产则在去年一口气在沈阳吃下三个大地，如今因上市搁浅面临偿债危机，不得不将沈阳项目进行大甩卖。

　　记者获悉，恒大地产在沈阳的一处楼盘，本来计划开盘价在6000元/平方米，结果突然开出了3800元/平方米的低价。沈阳市虽然整体楼盘价位不高，但是如果今年外地开发商们集体在沈阳市甩卖楼盘，则对沈阳市楼市的打击可想而知。

　　一位地产业内人士在日前召开的“北方经济及城市发展高峰论坛暨第二届天津地产年会”上告诉记者，沈阳地产业界对今年的楼市预测是，郊区楼盘将出现较大风险。而目前沈阳郊区集中的都是大盘，且掌握在外地开发商手中，这些开发商拿地成本都在1000元/平方米以下，具有囤地的条件。无论这些开发商是将这些土地形成楼盘抛售，还是囤积在手中，一旦节奏把握不好，都会对沈阳市楼市造成巨大冲击。

　　相比沈阳市而言，石家庄市楼市调整则面临更大压力。据了解，石家庄市市区平均房价目前在4000元/平方米以下。而在楼市迎来调整的时机，偏巧石家庄市大搞城市拆迁改造，今年将形成土地供应5000亩，而且全部集中在市区。去年石家庄市土地供应仅为1300亩。

　　据悉，石家庄市政府已经引进了香港嘉里、大连万达等大量外地开发商参与当地的“三年大变样”城市开发行动。如果当地房地产市场萎靡，则会影响到当地的城市建设计划。

　　记者了解到，石家庄市城市改造需要资金在1400亿元以上，而这笔改造资金的主要来源也是城市土地出让，如果土地价格大幅度下降，则该市政府的城市改造计划资金难以保证。

　　在拆迁带来的大量被动住房需求下，石家庄市房价一路狂涨。今年一季度，石家庄市房价上涨9.9%，在全国处于较高水平。但是地价却出现了下降。

　　国家统计局河北城调队的统计数据表明，一季度河北省居住用土地交易价格上涨9.7%，工业用土地交易价格上涨4.8%，商业用土地交易价格上涨 5.2%，涨幅分别较上季度回落2.9、2.2和1.5个百分点。分城市看，石家庄土地交易价格涨幅回落最为明显，由上季度的4.3%回落至0.9%。

　　大量的港资、外资开发商成为石家庄城市开发的参与者。河北省发改委日前发布的该省一季度经济运行情况中表明，该省一季度利用外资增长高达88%。为解决外资投资当地的障碍，当地政府日前还出台了《关于解决外商投资突出问题的二十条措施(试行)》。

　　刺激需求、改变预期

　　据了解，在上述背景下，今年一季度，沈阳市房地产景气指数下降了52个点，为历史之最。而石家庄市房价虽然涨幅很快，但是交易量却急剧萎缩。这两个城市同属于城市化进程较快的城市，住房需求增长也很快，但是需求量释放出来却很难。正是在此背景下，两城市政府出手减税。

　　按照有关规定，“普通住宅”可享受1.5%的优惠契税税率，而非普通住宅则根据其所处地段、价格累加，最高税率达4%。

　　以一套100平米面积、单价4000元/平方米的住宅计算，实行优惠税率后，可减少契税负担1.1万元。因此，这项政策对楼市需求的刺激作用，不言而喻。

　　石家庄市房管局有关人士表示，调整“普通住宅”标准仅仅是城区住宅价格上涨的结果，原来的标准不再适用，是税收手段的调整。

　　但是多数专家将沈阳、石家庄等城市在同一时间段推出房屋税收优惠措施理解为一种政府刺激房市需求的开始。

　　值得注意的是，就在石家庄市出台商品房优惠税率措施的同时，该市还出台了新的住房公积金管理办法。

　　5月6日，河北省建设厅召开新闻发布会，公布了《关于进一步加快发展全省住房公积金个人住房贷款业务的意见》(以下简称“意见”)。“意见”表示，河北省将建立住房公积金中心与房地产开发企业合作的贷款合作机制；将住房公积金贷款上限从30万元提高到40万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。

　　“意见”特别指出，没有缴纳过公积金的人只要具有担保人等条件也可使用住房公积金贷款。观察人士认为，此举不但会刺激当地购房需求，在从银行获得资金比较困难的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。

　　而河北省住房公积金中心数据也显示，截止到2007年末，全省住房公积金缴存总额为507亿元，个贷率仅27.33%(同期全国个贷率为51.88%)，缴存余额为340亿元，具有充分的提高空间。

　　中国指数研究院副院长陈晟表示，虽然在目前的敏感时期政府不可能采取很明显的动作支持开发商，但诸如扩大住房公积金贷款功能、降低购房税率等措施，已经具有一定程度刺激市场需求的功能，以摆脱区域房市低迷的状态。

　　中坤集团董事长黄怒波接受记者采访时表示，住宅地产市场的低迷让很多地方政府开始寻求对策。尤其是由于土地市场变冷，多数城市都调整了全年的供地计划。

　　几位接受记者采访的开发商老总均表示，地方政府最不希望看到房价下降、土地贱卖。因此，自从3月份以来，几个在全国二三线城市拥有项目的大型开发商老总就经常受邀飞往各个城市，与地方政府商谈地区房市走向问题。

　　本报了解到，黄石等湖北城市，在新公布的未来5年供地计划和2009年住房建设规划中，大幅度削减了土地供应量和住宅建设量。而某人口过百万的城市公布的2009年住房建设规划则表明，2009年仅建设1万多套住宅。另外，该市公布的2008年住房供地规模还不到2007年的一半。

　　北京市一季度仅有6块地成交，出于对一季度土地市场冷淡的考虑，北京市将一季度计划供应的15块地调整到二季度供应，这样北京市二季度将有40块地放量供应，但“五一”之后，北京市土地储备中心挂出的4块地仍处于冷落境地。

　　转变调控立场

　　有关人士分析，削减土地供应量、调整楼市预期、降低房屋交易税收等地方政府能用到的有限手段正在被发挥出来。在“不公开干预市场”的前提下，地方政府正悄悄转变对楼市调控的立场。

　　据了解，土地市场的变化已经给地方政府带来了一定压力。而即将到来的闲置土地清理大限将使各地政府与开发商一起面临“资金链紧张”问题。

　　今年年初，国务院出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，规定各地要在6月底前把清理闲置土地的情况上报国务院，又被称为“6·30大限”

　　而按照有关规定，闲置土地满2年，政府要无偿收回。但是从2006年开始的开发商囤地行动，已经超出了政府能够回购的范围。

　　范小冲介绍，目前各地政府所作的种种刺激市场需求的动作，不仅仅是为了保证地方政府的财政收入，更为了保证当地房地产市场平稳发展。

　　从地方政府的考虑来说，尽量让在当地拥有项目的开发商资金链别断裂，别出现大规模闲置土地收回的情况，就是保证了房地产市场平稳发展的第一步。因此，当前很多地方政府将“梳理土地”作为一项重要工作。

　　中国社科院城市发展与环境中心研究员杨重光告诉记者，目前各地土地储备中心已经具有了以储备土地权证向银行抵押贷款的权力，一旦开发商资金链断裂，政府可以让土地储备中心从银行贷款，大量收购开发商手中的土地。

　　但是这一计划实行起来却面临两大难题：一是政府手中有充足的储备性土地，而目前多数地方政府储备中心要么将手中大部分土地已经出让；要么因为缺乏资金，在一级开发环节已经出让给开发商，政府手中没有充足的“熟地”去向银行抵押贷款；二是银行也没钱可贷。受信贷紧缩影响，各地分行手中并无太多的信贷额度，加之房地产开发贷款被严格限制，地方政府土地储备中心能否获得理想中的贷款额度，仍旧是个未知数。

　　据悉，很多地方政府为处理闲置土地，开始“拉郎配”。

　　对于大开发商手中的闲置土地，当地政府多是采取给与压力，令其先期开发的方式。对于中小开发商手中的闲置土地，地方政府则出面为其寻找一个比较有实力的外地开发商做合作伙伴，共同开发手中的闲置土地。

　　“我所接触到的开发商，要么处于观望阶段，希望得到外资或股市融资的帮助，要么则准备改行。”陈晟说，处理闲置土地是目前地方政府和开发商共同面临的难题。

　　对于石家庄和沈阳两地出台的刺激楼市需求的政策，范小冲等多数开发商表示认可。“这些城市房价和市场泡沫都没有一线城市大，在这个时候政府适当出手引导市场向平稳方向发展，是有好处的。”

　　“例如，地方政府对开发商的选择也已经改变观念，从过去卖地给价高者，到现在注意开发商品牌和规模，吸引能提升区域价值的开发商进入。”范小冲说，二三线城市的住房需求很大，只要地方政府能稳定房价，刺激需求，就可以使房地产市场“软着陆”。

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点燃激情|传递梦想!深圳第206棒火炬手

[建筑人文生活] 于 2008-5-9 14:02:51 加贴在  『王石ONLINE』      ↑ 进入建筑人文生活的博客

“健康是公民的权力，”王石认为，奥运会除了金牌之争之外，提升国家形象和自信心，激发公民强身健体的热情，才是根本目的。王石拿自己最近参与的赛艇运动举例，他说，自１９８２年以来，中国赛艇在历届亚运会上均有突出表现，从日本手中夺过了亚洲赛艇霸主的地位，几乎包揽了所有亚运会比赛的金牌。中国虽然在比赛中压过了日本，却缺少日本民间运动的普及性。只有极少的城市和高校有赛艇队，但在日本，这是一项像中国的乒乓球一样普及的运动。赛艇是一项和大自然密切融合，团结协作，全身运动的好项目，值得推广。王石强调，金牌并不是体育运动最主要的标志，民族的健康，才是更神圣的目标，让众多的民众参与体育，热爱运动，享受到更多的体育设施，更是金牌大国的风范。王石说，最激动的是我的家人，太太对万科的企业活动，各种名人效应，从来都不多参与和过问，但是这次非常兴奋，要求我把所传递的火炬送给她。王石说自己是作为深圳的知名企业代表被深圳市推荐参加火炬传递的，火炬本应留给公司，值得骄傲的是，万科还有一位员工，被市总工会推荐参加火炬传递，他的火炬在公司永久珍藏。自己的火炬就当做礼物送给太太了。

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高管和机构纷纷减持　房地产股短期蒙阴霾
          新华网云南频道 ( 2008-05-09 )         来源：第一财经日报0
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    5月7日，根据上海交易所最新数据显示，“4·24”行情以来，沪市共有7家上市公司高管进行了10次买卖，涉及6次买入4次卖出。

　　保利高管两日套现超过千万

    其中，保利地产财务总监谭艳有大手笔。4月29日、30日，谭艳连续以22元左右的价格抛出10万股和42万股，合计套现1144万元。也是在5月7日，地产股指数暴跌近4%，其中万科及保利地产均下跌超过7%。

    截至4月18日，根据WIND资讯统计，共有14家机构对保利地产2008年度业绩作出预测，平均预测净利润为30亿元，平均预测摊薄每股收益为1.2235元，也就是说，保利的财务总监抛出股票的价格，相对2008年约动态市盈率 18倍，2007年静态市盈率33倍。

    从表面各种现象来看，保利地产高管突然出货似乎与保利的基本面并无关系。

    在此市场萧条阶段，保利地产积极拓展优质土地储备的姿态并无改变。在资金方面，保利地产在一季度也新增了44亿元的银行贷款，可见银行控制信贷对其并无太大影响，同时该公司还有43亿元公司债正整装待发。而在利润方面，保利地产一季度净利润同比增加253%，期末预收账款超过125亿元，足以保证今年的结算业绩同比翻番。

    保利地产董事总经理宋广菊对《第一财经日报》表示，谭艳的减持只是个人投资行为，据说是为了近期交房款需要而套现。与保利的基本面没有任何关联，否则也不会在这样的低位减持。

    而保利的另一位“小非”张克强，却是这一轮减持风潮中少见的大赢家。从去年8月至今，张克强已大手笔减持保利地产数千万股，合计套现约30亿元。仅今年一季度，该股东就减持了4677万股，若以保利地产此阶段最低价约25元计算，张克强合计套现11.69亿元。

    对此，宋广菊认为，如果是出于个人业务发展或者改善家庭生活的需要，都是无可厚非的。她不排除还可能会有部分股东继续减持套现。但是她个人认为，在她这个层面或以上的大股东，除非有切身需要，否则在通胀时期继续持有自己公司的股票进行长期投资会更划算。

　　机构减持地产股

    同时，被誉为地产常青树的万科，尽管一季度销售业绩接近全国前五大开发商总和，也没逃过被部分流通股股东抛弃的命运。

    从万科的一季报可以发现，去年12月底首个现身万科A的十大流通股股东的券商国信证券，已经在一季报中消失。去年底国信证券以持股量5900万股名列万科A的第六大流通股股东。若全部套现，按去年四季度万科平均股价在28~30元左右，而一季度其股价在25元左右计算，国信证券很可能因此损失了1.8亿~3亿元。华泰证券的最新研究报告认为，被国信证券抛弃，显示机构在一季度对地产板块减仓坚决。

    但是从去年底至今年5月6日，国信证券的研究报告还一直在推荐作为地产龙头的万科。其中在最新的万科4月销售点评中，该券商的研究报告还指出：“基于销售的持续良好表现，以及近300亿元的已售未结转的金额，公司2008年的业绩增长已有牢靠支撑。我们维持对公司2008、2009年EPS分别为1.35元和2.20元的业绩预测，维持‘推荐’的投资评级。”

    据WIND资料统计，截至一季度末，与2007年末相比：合计有85家机构从万科A的主力名单中消失，原持有5.94亿股，有40家机构减持了1.83亿股；只有79家基金增持了3.64亿股。

    信达证券分析师梁浩表示，从盘面来看，地产板块在经历了近期的缩量调整后，受宏观调控不确定性的影响再度选择向下运行，板块中大面积的个股下跌和成交量的激增，显示资金出逃迹象明显，其中不排除有机构和“大小非”解禁股离场观望的可能。就技术面来看，短期地产股仍是空方占优，继续下探的可能性较大，建议投资者在宏观调控不确定的情况下，仍以观望为主，不宜轻易介入。同时，投资者应密切关注消息面的变化。（完）（吴晓波）

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万科又玩新花样 广深莞免费穿梭大巴周五首发
www.soufun.com 房地产门户-搜房网 2008年05月09日10:55 来源：东莞搜房网   

继“降价风”、“团购风”之后，屡出奇招的品牌地产商万科地产又玩出新花样。

昨日从万科获悉，万科旗下楼盘万科运河东1号于近期正式推出“‘青藤号’广深莞免费穿梭大巴”，首次班车将于本周五正式开出，目前正接受全城人士火热报名中。

【延伸阅读：万科“青藤号”广深莞免费穿梭大巴周五首次开车！】

万科运河东1号作为城区的知名楼盘，已经开发到第四期，也就是最后一期，属纯公寓产品，名为“青藤公寓”，有200多套， 面积约为36-67平米，户型为单身公寓和两房。

青藤公寓位于社区的南边，面向运河东1号整个24万平米的社区。公寓格局为2梯12户，户型非常方正，采光通风都很好。分单身公寓和两房两种户型。公寓大多带有独立厨卫，部分小公寓还带双阳台。虽然是公寓，但客厅开间有3.5米，还是挺舒适的。卫生间较大，相对公寓来说较奢侈。客厅外有超大景观阳台，可以看到整个社区的园林景观，非常优美。

青藤公寓全部采用精装修发售，装修标准1200元/平米，有高级实木地板，方太厨房电器、美标洁具，阿波罗沐浴房等， 配置相当高端。公寓的大堂现在已完工，相当气派，公寓样板房也即将开放。同时，青藤公寓将由万科物管进行独立的酒店式管理。

根据万科地产人员介绍，青藤公寓是万科在东莞城市中央唯一推出的酒店式管理公寓，面向东莞的高级白领，月薪3500元以上的高薪阶层，主要聚集在南城区 CBD写字楼和东城部分写字楼内工作。他们认同品牌，希望在最初的打拼期，也有一个品质好的房子奖励自己的奋斗，小一点也无所谓，所以青藤公寓面对这批高级白领提出的口号是：“万科的小房子，证明你自己。”

根据调查，这些高级白领大多是大学毕业后来东莞工作的新莞人，有很多是从广州、深圳的总公司直接派遣到东莞来工作的，周末一般要回广州、深圳和家人、伴侣团聚。为了体贴他们的需求，更好地关心这些高级白领的生活。万科青藤公寓特意开通了的“莞深广免费穿梭大巴”，每周五下午6：30发车，直达广州或深圳。任何想周五下班后想回广州、深圳的白领均可乘坐。到深圳的乘客可在福田收费站、黄岗口岸、书城等地段下车，到广州的乘客可在广园汽车站、火车东站等附近下车。乘车地点在万科运河东1号售楼处。乘坐方法很简单，只要拨打售楼处的电话进行电话报名，周五下午6：00前赶到售楼处亲自确认上车即可。拨打电话工作人员即可为你预留座位，先到先得，额满为止。

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摘自mayun的BLOG

股东忠诚度是寻找超级明星的一个辅助视角



上一篇《〈巴菲特致股东信〉札记》谈了“价值投资”的概念问题，说的是按照巴菲特的思维模式，没有必要在“投资”这个词前面加上“价值”二字，因为在巴菲特的逻辑里，投资本身已经包括了价值因素。从语言学角度看，“价值投资”这个词已经成为人们约定俗成的一个概念，一个单词一旦约定俗成就会被沿用下去，但是理解巴菲特的思维模式和投资逻辑却是必要的，正是一些根植于潜意识的语言概念在不自觉地影响着人的行为。这一篇《〈巴菲特致股东信〉札记》谈谈股东忠诚度与公司治理的关系问题。对于像我这样的个人投资者来说，股东忠诚度是寻找未来超级明星的一个看似不重要、但却是不可或缺的辅助视角。

在中国，作为股东对所投资公司的忠诚，莫过于万科的个人投资者刘元生先生。这是一个耳熟能详的故事，他在1988年末以360万元投资万科（随着万科在1991年上市，刘在以后的年份里参与万科配股，共投入400多万元），从来没有抛弃过万科（需要用钱的时候偶尔有很少数量的抛售）。从万科2008年一季报可以看到，刘元生是万科的第三大股东，持有万科8251万余股，当前市值约20亿，20年增长约500倍，远超巴菲特持有《华盛顿邮报》30年，增长128倍的记录。

巴菲特非常看重股东的稳定，他把股东的稳定与否看成是事关公司治理的大事。他在1979年的致股东信中说：“在每年末，大约98%的（伯克希尔 · 哈撒韦） 流通股被那些在年初即是股东的人持有。……我们的股票中也许有90%被那些伯克希尔是他们最大证券财产的投资者所有，而且大多数时间肯定是最大的财产。”巴菲特的这段话透露出一些信息，为我们寻找具有“长期经济特征”的超级明星提供了一个辅助视角——股东的忠诚度。伯克希尔 · 哈撒韦保持了非常低的流动性，一整年下来流动性不过只有区区大约2%。不像中国的公司，甚至可以在一个小时之内就有2%的换手率，伯克希尔 · 哈撒韦一年只有2%的换手率，而巴菲特是非常乐意看到这中超低换手率局面的。由股东的忠诚导致的低流动性是超级明星公司的一个特征。

股东的稳定与否不是一个可以忽略的问题，为了说明这个问题，巴菲特在1979年的致股东信中继续说：“菲尔 · 费雪曾将股份公司在吸引股东时的策略比作吸引潜在顾客的餐馆的策略。一家餐馆可以寻找特定的常客——喜好快餐、精致餐、东方食品等等主题——并最终得到了一群合适的信徒。如果做得专业，那么这些对餐馆提供的服务、菜谱和价位称心的常客会经常回来。但是，餐馆不可能经常变换自己的特色，如果企业在法国菜和外卖鸡之间摇摆不定，那么结果将是晕头转向和心怀不满的顾客的一扇旋转门。”巴菲特借用费雪的比喻说明好的公司需要稳定的股东。股东不稳定会产生一些不必要的麻烦，有的股东急功近利，只对高本期收益率感兴趣；有的股东则着眼于长期资本增值；而另有一些股东则整天盯着二级市场K线图，只对股票市场发出的做多或者做空的信号感兴趣。如果股东不稳定，那么就容易引来与公司管理层趣味不相投的股东，公司经理人的经营思想、策略、业务方向等就不容易与股东达成默契，这是巴菲特不愿意看到的情况。

不仅如此，股东不稳定还会产生另外的麻烦。 巴菲特在1984年的致股东信中说：“对于股东和管理人员而言，许多股东年会是在浪费时间。”“一场毫无结果的股东年会是由于到场的股东们更关心自己的表现机会，而不是股份公司的事务。一场本该进行业务讨论的股东大会却变成了表演戏剧、发泄怨气和鼓吹己见的论坛。”可见，稳定的股东是公司管理层与股东达成默契、形成合力的必要条件。

在中国，绝大部分股票市场参与者是投机的，包括个人投资者和机构投资者。国家大力发展机构投资者的初衷之一是稳定股市，但结果适得其反。中国畸形发展的共同基金导致了股市生态系统的失衡和最近大盘的拦腰折断。如果共同基金继续畸形发展，以后股市的大起大落会更加频繁和猛烈。防止股市大起大落的出路，一在进一步完善法制，二在培育多元的、秉持不同风格的投资主体，完善股市生态系统。

在目前的1000多家上市公司中，茅台是股东忠诚度最高的公司，目前还没有第二家公司能出其右。张裕也是一家股东忠诚度极高的公司，随着时间的推移，张裕的股东忠诚度会进一步提高。万科虽然优秀，但由于行业的周期性使得流通股股东的忠诚度不够高，但是万科在管理人员的正直、诚实和能力，以及以股东利益为导向方面，是国内一流的、顶级的。

——《〈巴菲特致股东信〉札记》（2）

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一季度"京房景气指数"下滑明显
二月创出10年最低  
作者：郑江         发布时间：2008-05-09 09:08         来源：北京娱乐信报
    北京市统计局、国家统计局北京调查总队昨天发布统计数据显示，一季度“京房景气指数”下滑趋势明显，在2月份创出10年来的最低。[房价连创新高 “京房景气指数”跌至10年最低]

　　数据显示，景气指数在2006年8月份达到波峰值108.4后持续下滑，2月份“京房景气指数”跌至1998年3月以来的历史最低101.4，3月份仍低位徘徊于101.8，比上年12月份降低1.1点，比上年同期降低2.6点。

    今年一季度，完成土地开发面积和竣工面积快速下降，分别比上年同期下降79.3%和26.3%；同时，商品房销售面积在上年同期下降36.8%的基础上，继续下降46%，商品房销售价格涨幅开始有所调整。

　　销售价格分指数为94.4，比上年同期降低8点。一季度，新建商品房销售价格指数累计为115.2%，涨幅比上年同期提高5.9个百分点。各月商品房价格指数同比分别上涨15.5%、14.9%和15.3%，从去年10月份至今年3月份来看，总体房价涨幅有所放缓。

    据分析，“京房景气指数”下跌的原因是，从2007年开始，本市房价连创新高。同时，受诸多因素影响，市场出现观望情绪，商品房销售面积持续大幅下降，房地产开发建设速度放缓，“京房景气指数”开始低位小幅波动并逐渐走低。

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地方政府不愿房价下跌
"救市"或化解房地产调控
作者：冯玉国         发布时间：2008-05-09 08:59         来源：上海证券报
    由于房地产业与地方政府利益攸关，地方政府最不愿意看到房价下跌。中央房地产调控政策刚刚导致部分城市的房价步入调整，一些地方政府就开始采取措施予以化解。

     据报道，今年一季度，沈阳市房地产景气指数下降了52个点，为历史之最，而石家庄市房价虽然涨幅很大，但是交易量却急剧萎缩。在此背景下，两城市政府开始出手减税。规定，“普通住宅”可享受1.5%的优惠契税税率，而非普通住宅则根据其所处地段、价格累加，最高税率达4%。这项政策对楼市需求的刺激作用，不言而喻。

    与此同时，5月6日，河北省建设厅宣布，河北省将建立住房公积金中心与房地产开发企业合作的贷款合作机制；将住房公积金贷款上限从30万元提高到40万元；开拓住房公积金个人贷款异地买房业务。此举不但会刺激当地购房需求，在信贷收紧的情况下，开发商还可以转向住房公积金处获得一定的资金支持。

    众所周知，开发商捂盘惜售或囤积房源的底气主要源于两点：一是资金支持，二是房价上涨预期对购房者的吸引力。地方政府部门出台的诸如减税这样的措施，轻而易举地就解除了开发商的部分后顾之忧，给房价建立了一个强大支撑。这种做法的负面影响是非常大的：

    其一，它可能使中央部署的房地产调控政策被化解。鉴于房价上涨对通货膨胀的推动作用，在房价持续数年快速上涨，使得住房这一民生问题恶化的情况下，加强对房地产市场的调控已成为政府的首要选
择。这次，中央的房地产调控政策力度是空前的，也是自2005年对房地产调控以来效果最显著的一年。倘若此次宏观调控政策被化解，不仅可能打破中央的整体部署，还将损害到政府的公信力，并加大以后挤压高房价泡沫的成本、风险和难度。

    显然，一些地方在房地产调控刚刚显出效果迹象，尚且真正步入调整的时候，就迫不及待地出手“救市”，给市场发出的信息是明白无误的，政府不希望房价下跌，这对中央调控政策的消解作用是显而易见的。

     其二，它将以政府的干预之手取代房地产市场自身的价格调节作用，使房价的走势发生扭曲，无法反映真实的供求关系，可能使市场的价格发现功能遭到破坏，给房地产市场的发展带来更大的困惑。由于房价持续上涨，对未来的空间透支严重，即使没有宏观调控政策，房价也有内在的调整要求。如果人为阻碍这种调整，有可能使房地产市场因错失一次调整良机而陷入更严重的泡沫之中。

    以深圳市为例，尽管其房价已经开始调整，且调整幅度全国居首，但是，仅2007年上半年，深圳市的房价涨幅就超过了50%，目前的调整远未到位。而这一观点基本上是现在业内的共识。就国内现状而言，发起这次调整的是大型开发商，他们出于对行业的警觉自发降价，以求加速现金回流，应对可能出现的风险，并由此引发中小开发商的跟风。而目前，一些地方的大型开发商也仅仅是刚刚采取降价措施，地方政府就草草出台支持性措施，帮助开发商解决资金问题，强化房价下跌空间有限的预期，就可能提前终止房价的调整。

     作为房地产市场中的最大利益主体之一和最大的受益者之一，地方政府不希望房价下跌，以确保财政收入的态度是众所周知的。尤其是在换届工作刚完成不久，新官上任的政绩冲动最强烈的时候，地方政府无不希望房地产市场能保持足够的繁荣，使“土地财政”得以维持。问题在于，房价有其自身的运行规律，行政干预只能延缓调整的时间却不能消除调整。事实上，也正是由于认识到了房价有内在的调整需求，去年的房贷新政才起了立竿见影的效果。这正是行政调控与市场自身运行规律合二为一的结果。

    政策干预应顺势而为。此次房地产调整，中央再三强调建立问责机制，对那些拒不执行宏观调控政策的官员将予以严厉问责。在个别地方政府跃跃欲试，试图化解调控政策的时候，应该举起问责之剑了。

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[公告]万科上海的市场占有率
  [逍遥狂客] 于 2008-5-10 15:16:27 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入逍遥狂客的博客

07年万科上海的市场占有率为2％左右，今年一季度已经达到4.8％，其中3月的市场占有率达8％。

整个上海交易清淡，这些提高的占有率都是别的企业的口粮呀。。

meng-h

再致万科的管理层
  [惊涛拍岸] 于 2008-5-11 17:10:15 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入惊涛拍岸的博客

万科之所以让人们如此关心倍至，是因为有很多人长期投资万科，甚至于把身家财产全部押在了万科身上。然而在市场上万科的股价却表现得很不好，成了机构做空股指的投机工具。万科自破31.53的增发价已经半年有余，使许多长期投资者伤淡黯然，他们却凭着意志和对万科的信心一直持有。股价的短期表现虽然不是管理层所能控制的，但不能因市场的非理性波动而推脱责任。老王在博客里说要冯伦找出万科的缺点，受此启发，我想对万科的管理层提出几点个人看法。


一、不断从二级市场融资让人如梗在喉。在国外成熟的市场上，有些公司自上市以后就没有再融资过，却源源不断地给股东回报。万科在学习帕尔迪，学习丰田等优秀企业管理的时候，是不是也应该学习人家怎么对股东回报的。我们既不想投资于高投入高产出的公司，更不愿意投资高投入低产出的公司，对于低投入高产出的公司是我们心中理想的对象。万科通过20多年的发展已经成为可以比肩于香港市场上任意一家优秀的地产公司，但如果仍然寄望于市场融资来维持其发展，这至少说万科的发展靠“吃药”是不健康的，虽然有人说这是房地产公司类于金融企业。在《现在还不是开香槟的时候》一篇文章里，郁亮举例说明美国市场上的好公司多是通过股权融资来增厚股本最终使投资者得到长期回报，但万科的股本增大，股价降低造成了流动性泛滥，二级市场上万科的交易量几乎常年排在深市第一位，投机性进出太多。

对于未来的再融资，万科2007年年报上使用了这么一段文字：“行业调整也会给资金充裕的企业带来难得的发展机遇，如果能在时机成熟的时候进行一次股权融资，将显著有利于万科抓住发展机会，并提高未来每股收益的持续成长性。但管理层在这一问题上将高度慎重。万科管理层认为，只有在充分考虑资本市场状况、股东和投资者承受能力的基础上，在获得广大股东认同的前提下，股权融资才能提上议事日程；此外一旦启动该项工作，公司还应尽一切可能，选择合适的时机、合适的规模、合适的融资方式，以避免融资本身可能对证券市场造成重大不利影响，同时确保融资将为股东带来盈利增长。”

    这样的表述从字里行间体现了管理层对股东的呵护，但无论如何，万科不应该依赖融资以至于“上瘾”，这如同现在市场不好了，暂且不让你掏腰包，等市场好了再没商量掏你的腰包没什么区别。

二、成本管理不尽人意。年报显示，万科的财务成本大幅上升100％以上，一季度的成本又再次同比上升超过60％，这种以消耗真金白银来换取销售增长的代价说明了万科的管理效率较低，同时体现了管理层花钱大手大脚，更严重地说是拿股东的钱不当回事。也许现在万科越做越大了，有人已经不屑于创业时的维艰精神。提醒万科的管理层要保持清醒，要尽快适应如何管理大市值的公司。当管理层的利益凌驾于股东利益之上的时候，也就是一个企业走上衰亡的时候。有人建议万科回购B股，这本来是一个不错的主张（虽然现实环境也不到），但郁亮先生说我们现在还不是没有生意做的时候。实际上上市公司回购自己的股票，不但可以增加内在价值，提高股东报酬率，而且成为人们乐道的美谈。

三、万科的财报有人为的痕迹。这样说并不是说万科有在财务报表上有造假之嫌，但有些做法却不得不说。2007年年报显示，万科的销售收入达到523.6亿元，而结算数字是351.8亿元，而今年第一季度报表显示公司销售收入101亿元，结算数字是……亿元，即便是房地产行业的会计制度的特殊性，也让人感到心里不舒服。一季度报表同时显示，ROE下降，总资产周转率下降，三项成本大幅上升，这不能让人想到是不是因为行业的调整使万科低调谨慎了？联想到今年4月份万科的投资者交流会上，在回答投资者如何提高股价问题上，几个高管几乎异口同声地使用“释放”利润一词，这是不是说明万科的利润已经“存放”了起来呢？

四、管理层有曲意迎奉机构投资者感觉。众人所知，万科股东里驻扎了很多基金，很多自诩为价值投资的机构长期在万科股票里进进出出，一些知名的股票分析师也鼓噪不烂之舌根据市场环境变化调高或者降低对万科的估值，其实很多是背后隐藏着私利之举的。也许出于对股价的担心，郁亮在今年的业绩发布会上说，如果投资者愿意把每股收益的增长列为今后万科股权激励的内容，万科将把每股收益作为首要指标考虑。我认为，万科之所以适于投资，主要是股东报酬率长期稳定地增长，当然价值往往被成长性体现得淋漓尽致。如果片面追求高成长，总有一天会压垮万科赖依发展的支撑点。无怪乎王石多次隐语大呼“节奏节奏”。



把ROE放在第一位，这点对管理层永远不可动摇！提高净利润率，提高资产周转率，尽量不用杠杆或者少用杠杆，能不能挂在墙上为管理层所牢记，是衡量万科未来岁月能不能成为伟大公司唯一指标。



五、对待投资者有点不真诚。不是因为万科的增发造成对投资者的套牢所说，在今年四月份举办的投资者交流会上，很多人是事先准备好题目问的，有些问题直击主题，却没有得到管理层的答复，这并不能用信息量大来搪塞。网上交流虽不是面对面，但至少会给人心灵相通之感。然而，很多鸡毛蒜皮的有关“股价”、“送股”、“增发”等问题连续不厌其烦地用同一段话一字不差地回答，有些就是直接拷贝年报的语言，这样的交流表面上热热烈烈，内里却有点冰冰凉凉的感觉。



在这里，我把当时准备好的问题写出来，看看是不是经过深思熟虑后提出来的呢？



1、王石先生说过万科是值得长期持有的公司，请问如何保证万科的内在价值逐年递增？如何确保股东利益的最大化？



2、万科一直在向帕尔迪和丰田等著名企业学习，请问万科与这些优秀企业的差距体现在哪里？万科和同业相比有哪些竞争优势？万科能否不通过融资实现内生性增长？



3、请问郁亮先生：万科今年提取的股权激励基金还会委托深圳国投从二级市场上买入万科股票吗？万科明年还会制定新的股权激励制度吗？   



4、请问肖女士：万科股价在这次调整中大幅下跌，公司会采取何种措施来提振投资者的信心？



5、请问郁亮先生：您在接受媒体采访的时候说过，在大势好的时候，万科要倍速于行业发展，在大势不好的情况下，万科要保持增长。根据今年万科的年报看，万科的销售业绩大幅度提升，但万科的净利润水平却落低于行业，由此我们猜想万科的管理效率不尽人意。请问郁亮先生如何改变这一状况，提高净资产回报水平？如何保持万科长期发展的均衡性和成长性？



罗列了这么多万科的不足，是不是说明万科不值得投资了呢？人无完人，公司也不可能是完美的。就30年改革开放的成果来说，能成为万科这样企业的毕竟是凤毛麟角。万科已经做大，但与强还有宇壤之距；万科连续多年被评为“最受尊敬的企业”，多次荣膺投资者关系大奖，连续9 年被评为上市公司“金牛百强”，套在万科头上的光环希望不要照晕了管理层的脑瓜，不要忘记了当初“筚路蓝缕”的艰难。荣誉只属于过去，财富会考验人性。阿房宫不可谓不雄伟，项羽以火焚之，顿间消失于历史的尘埃中；千里之堤，不可谓不大，如果不筑牢基础也总有会渗水的一天。



写这些给万科的管理层，体现了一个投资者对万科的爱护之心。需要补充说明的是我和王石先生是老乡，非常钦佩老王的专注，其实考察世界上所有成就伟业的人没有不是一生专注做一件事情的。希望我的这些话会被管理层重视，投资就是想把我们未来的幸福交给一群热情、诚实和能干人。


一个小投资者
2008年5月11日

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万科的成绩单
  

      
      近日，从一位老总的博文中获知些关于万科的信息，老梁感觉很是值得回味思考，特拿出与大家分享。据说这是万科内部人所写。
      
      站在不同角度看
      苏东坡诗云：“横看成岭侧成峰，远近高低各不同。”看同样一座山，角度不同，就有岭和峰的不同。
      面对万科07年业绩，万科内部很是兴奋，而公司股价却跑输大盘。也许可以解释为：投资者关注的是公司盈利能力和发展潜力，关注的除了总分还有行业排名。当地产行业面临王石所说的拐点，地产股短期难有抬头。因此，不管冯仑说的“王石是否就一只鸡”，万科人都需要将目光由内转外，盯紧对手而非兄弟公司。
      
      万科的不足
      近日，万科集团战投部将07年业绩与中海、碧桂园、保利、富力、招商、金地六同行对比发现，尽管万科在一些方面超过他人，但并未取得全面领先的竞争优势，某些指标落后平均水平。投资者关注的核心指标当然是投资的回报率，但万科的净资产收益率（ROE）处于中等水平，低于碧桂园和富力，以下分解为净利率、总资产周转率和权益乘数来分析：
      首先，尽管万科总资产周转率较快，但位列碧桂园之后，而且近日有投资者问：“为何公司称快速周转、快进快出，但资产周转率逐年下降？”这反映了公司在加快销售，减少存货，匹配节奏等方面大有潜力。其次，总资产负债率已较高，债务杠杆已难以挖掘潜力。最令人沉重的，是万科的净利润率在倒数之列。尽管万科07年比06年均价上涨近30％，但毛利率三年来增长缓慢，仅是平均水平，并未体现规模经济。倒是营销和管理费用第一，比富力高近一倍，造成毛利到净利的严重衰减，体现了粗放的代价。另一个第一是07年拿地成本最高，比如东莞塘厦地王，超过1.5万元/平方米的楼面价，这意味着在售价上涨幅度趋缓的环境下，万科未来两年的利润空间受到挤压，决不轻松。
      
      没有假设
      不妨做些假设：如果07年拿地单价下降至可比开发商的平均水平，万科可多增加740万平米项目资源；如果07年存货周转率从71%提高至 93%，万科将增加营业收入110亿，增加净利润17亿；如果万科07年提高毛利至可比开发商水平，将增加18.6亿净利润；如果万科07年降低管理费用及营销费用至可比开发商水平，新增净利润9.9亿......
      世上没有后悔药，以上“假设”的结论只有一个，就是万科还不够优秀，不足以在投资者苛刻的目光下，从容夺走有限的资源；万科的处境也绝非遥遥领先，而是对手迅猛，危机四伏。500亿的万科已算大公司了，但大公司的核心不是大，是因大而强，是大而敏捷，是不断进步而非固步自封，是开放胸怀与忧患心态，是包容、分享与鼓励创新......究竟什么问题减缓了前进的步伐，万科如何实现发展呢？
      
      美国人的结论
      美国人马修·奥尔森如果听说过“月满则盈，水满则溢”这句中国古话，他一定会为汉语的表达力而折服。据说，他在3月《哈佛商业评论》上泼了一盆冷水，说他研究了500家《财富》全球领先公司50年来从高速增长到长期滑坡的拐点，得出了三点令人心情益发沉重的结论。第一、87%的领先公司都经历过增长停滞期，如苹果、3M等，能在十年内重回增长轨道的不足一半。第二、停滞会在公司加速增长的过程中突然到来。例如利维斯的牛仔裤业务保持了十年强劲增长，随后四年销售额如自由落体般下降了35%。第三、增长停滞很难防范，绝大多数公司的管理层会被优势地位带入陷阱，对危机的苗头视而不见。
      增长停滞的常见原因大多为四类：第一、优势地位束缚。即被长期成功蒙蔽了双眼，对外界反应迟钝，不会质疑使自己成功的商业模式。第二、创新管理失灵。多数公司的成功原本依赖于不断改进、持续带来产品创新的既有商业模式，失灵意味着更新产品与服务的业务流程的核心部分出现故障。第三、过早放弃核心业务，没充分利用现有的增长机遇，便转入陌生领域。第四、人才储备匮乏，包括在关键领域缺乏必要能力，也包括管理层的经验局限，无法应对新的战略问题。
      
      万科的几点思考
      在万科努力跻身《财富》榜单的同时，不妨根据历史的折痕也来写些问题：
      1、万科是否开始高度关注物质回报，而失却了一点超越物质的精神追求？
      2、万科是否迷恋牛市，将“利润=售价-成本”写做“售价=成本+利润”，想当然得相信房价上涨，成本都能收回？
      3、万科是否迷恋融资，过度倚重外部输血，降低了自身造血能力？
      4、当市场不好时，万科的项目一定能比对手卖得好吗？
      5、万科的部门间的纵向划分是否能适应流程型的横向协作要求？
      6、万科能否比对手更快地将对客户的了解转化为新产品和新服务？
      7、在07年的大牛市，万科卖一套房子的平均费用是3.6万，而06年是3.3万，规模优势何在？
      8、万科个人的素质能充分满足公司发展的需要了吗？　　……
      说回到“成绩单”的题目，中国家长拿到成绩单往往从最差的科目看起，不断质问，大有恨铁不成钢之心。这也是从内部看万科的角度，领跑不仅标志着荣誉与光环，更意味着自省的觉悟——如何在高位保持高速增长？如何提高产品与经营质量？会不会被领先地位遮住双眼？如何激励自己继续前进？会不会失去斗志，变得平庸？会不会原地踏步，直等到对手追上来……
      
      高层的声音
      “2008年，房地产行业调控依旧，万科增长也将依旧。”王石在万科的股东年会现场表示。据悉，根据万科08年的工作计划，持续增长、补充一定项目资源、住宅工业化等是公司今年的重点工作。
      在项目获取上，万科坚持稳健风格，视市场机会，适当补充一些项目资源，同时坚持“聚焦主流”，进一步提高针对刚性需求的小户型住宅比例。此外，年内万科会继续扩大工业化范围，全面开工面积超过60万平方米、装修房新开工比例达到80%以上。
      万科曾在年报中提出，时机成熟时08年将进行一次股权融资。郁亮说，“万科在这一问题上将高度审慎，其中，市场现状、股东和投资者承受能力及广大投资者认可等因素是公司考虑再融资前提条件。而一旦启动，公司将尽一切所能选择合适的时机、合适的规模与方式，以避免对市场造成影响，同时将确保融资为股东带来盈利增长。”
      虽然万科首期(2006年-2008年)股权激励方案实施还没结束，但投资者已经开始关注二期计划了。一位股民激动地说，“在所有实施股权激励方案公司中，只有万科敢与公司股价表现直接挂钩，与投资者同甘共苦。”他认为万科管理层是负责任的，他希望二期计划仍能保留这一考核指标。郁亮称，股权激励是股民给予的，如何制定及衡量标准，当然要考虑股东的利益，也是股东说了算。公司目前尚无明确计划，但股民积极的意愿让他感动，也一定会认真考虑的。
      
      万科的标杆
      在2003年12月一次内部会议上，“以帕尔迪作为新的标杆”被万科首次提出。理由是地域同样辽阔、市场同样高度分散（前五位房地产开发商只占全国房屋销售总额的13％）的美国，与香港、新加坡和日本这样的半岛或海岛型经济体相比，很多方面都与中国内地市场特点更为贴近，而帕尔迪在跨地域经营、土地储备方式、持续盈利能力、市场占有率、客户细分及关系维护等诸多方面都有良好表现，堪称万科今后发展的楷模。除了上述理由，帕尔迪还有过人之处——利用合理的资产配置和资本结构来获取高额回报、规避风险。
      股东年会上有股东问，受美国去年爆发的次贷危机影响，帕尔迪出现了亏损，它还是万科学习的标杆么？对此，王石明确表示，万科不会因此改变帕尔迪的标杆地位。帕尔迪是美国最大的房地产开发商，一直坚持专业化经营，非但不涉足房地产以外的行业，而且不持有租赁物业。
      万科当初将帕尔迪树为标杆，是基于几方面因素，除了持续十几年保持盈利，专注住宅、在美国超过5%的市场占有率及广泛的产品线等，都对万科有很好的借鉴作用。现在，万科已经成为全球最大住宅企业，但很多方面还是有差距的。可以说，万科现在更关注帕尔迪，原因在于不但要学习它的成功经验，更应该知道在危机来临时如何应对，这对万科尤为重要。

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香港内地房产股频遭下调评级
“难兄难弟”A股房企再融资亮红灯
作者：亦吾         发布时间：2008-05-09 14:34         来源：第一财经日报
　　与去年同期外资投行纷纷唱好内地房产股相反，从4月开始众多内地房产股被投行们列为“负面”观察甚至“减持”级别。另一方面，内地不少房企却获得了在资本市场融资的机会。本周内，3家地产公司借壳申请获批，滨江地产拟挂牌上市，华发股份的配股融资开始实施并且成立了股票权益信托基金。

　　然而，同行们在香港市场所受的冷遇，会否影响A股房企正在筹备中的再融资计划？

　　香港投行下调内地地产股评级

　　5月8日，由于绿城中国（03900.HK）斥资21亿元人民币夺得西湖区蒋村两幅地皮，两幅地平均楼面地价每平方米均逾1万元。尽管这一地块在杭州属于优质景观地段，但是国际评级机构穆迪却因此下调绿城信贷评级至“负面”。

　　对于一季度末仍然手持95亿元现金的碧桂园(02007.HK)，投行也没有手下留情。摩根士丹利在碧桂园发布了一季度销售39亿元的公告后，却将其目标价由8.7降至6.3港元，反映该公司因土地储备减少而被调低资产净值预测。

　　可见，无论土地储备是再度增加还是因开发而被减少，投行都很可能以此作为调低评级的理由。而背后的深层原因是投行对于内地房产股已经基本看淡。

　　5月5日，法国巴黎证券建议减持内地房产股，因为银行贷款收紧、销售及楼价下跌，令物业发展商面临困难的一年；需求似乎强劲但供应仍然过剩。华南为基地的开发商雅居乐（03383.HK）及富力（02777.HK）均被列入“减持”目标，目标价为12.8港元及22.3港元。而截至8日收盘，富力地产股价下跌超过4％，约20港元。

　　而早在4月份，穆迪投资已经看淡内地房产股，行业评级降至“负面”。 预期内地未来12至18个月维持信贷紧缩政策，地产开发商资金吃紧，业务前景挑战越来越大。即使是目前仍持有通过发债及配股所获现金的内房股如碧桂园等也不再建议增持，评级为“稳定”。

　　香港分析师认为，在这样的氛围下，不要说地产新股进行IPO，即使是原有的知名上市公司想进行再融资也难上加难。“我所知道的是雅居乐的发债计划已经从去年9月筹备至今，由于不愿意付出类似碧桂园的代价，至今未能开始第二次路演。”一位不愿透露姓名的业内人士说。

　　内地资本市场不追捧地产股融资

　　而在内地股市，虽然滨江地产、华发股份合计将在本月募集资金超过47亿元。但是内地分析师对于新借壳成功的地产公司的壳资源融资能力持保留态度。“大公司的再融资都很难通过，何况小公司。”上述人士表示。

　　SST幸福经过1年多的周折后，在去年被地产名人任志强名下的北京华远地产借壳成功，虽然今年3月即将完成股改，但是任志强已经表示股改完成后，华远地产没有立刻利用资本市场融资的计划。“现在的资本市场状况也不会追捧地产股的融资。”上述不愿透露姓名的人士表示。

　　而中信证券分析师王德勇表示，即使是此前已经获得股东大会批准发债的保利地产43亿元发债计划，万科59亿的发债计划，中粮地产的12亿元公司债以及北辰实业的17亿元公司债，现在都是在筹备，尚未向证监会提出申请。

　　王德勇认为，A股地产股最近再融资以及地产公司借壳成功率上升，不代表政府放松对房企的融资控制，这些都是筹备已久的计划，政府部门只是按照相关流程在审批而已。不过他觉得地产股被认为缺乏投资价值的看空气氛不会维持太久。

　　“现在企业也要考虑再融资的方式、时机选择、融资规模等因素。”王德勇说。

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老王的隐情
  [思愚] 于 2008-5-12 11:42:01 加贴在 『王石ONLINE』 ↑ 按此察看该网友的资料 按此编辑本帖 进入思愚的博客

没想到的是，太太还是卷入一场风波，有一点我一直没有说，太太在那之前在美国出了车祸，几近瘫痪，一直住院治疗，实际上根本没有能力去炒股。她以前有个帐号，一直在做委托理财，有七八十万一直放在证券经理那里，后来新换了一个操作员，可能是业务不熟悉才购进成万科的股票，应该也不能说是违规，既然公众反应那么大，如果不卖掉，始终是个事，我做了检讨之后就卖掉了。 (本文来源：南方网 )

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置业指导：巧用房贷理财新产品
作者：左娅         发布时间：2008-05-12 14:25         来源：人民日报

　　房贷门槛提高，贷款利率连连上调，让不少购房者深切感受到“房贷之重”。近期，多家商业银行推出了一些新的房贷产品，或许能在一定程度上减轻购房者的还本付息压力。购房者能够根据各自不同的资金需求，灵活选择。

　　节省利息、灵活支取“两不误”

　　为了少付利息，不少借款人只要一有闲钱就要到银行办理提前还款，但是遇到突发的资金需求就犯难了。近期，光大银行推出了一款“天天省”房贷理财新产品，能同时兼顾节省利息、灵活支取的双重需求。

　　比如5月1日借款人申请办理10年期“天天省”个人住房按揭贷款80万元，并存入16万元活期存款。当天就可提前偿还6.35万元本金，节省13.81元贷款利息。到5月31日若借款人保持账户余额不变，则当月即可节省贷款利息428.11元。

　　类似的还有深圳发展银行的“新存抵贷”业务。此前深发展曾推出过“存抵贷”产品，选择此产品的借款人只要在贷款的同时在银行存入一定数额的活期存款，超过5万元的部分将按照一定比例冲抵贷款本金，节省的贷款利息作为理财收益返还到账户。按天计收益，不影响随时支取。近期，推出的“新存抵贷”提高了5万— 20万元存款的抵扣比例，省息更多。

　　另外，深圳发展银行近期推出“存抵贷”、“双周供”、“气球贷”三种产品任意组合的服务，但是购房者能根据自己的需求，选择产品的不同组合，省息比例可达30%以上。“双周供”借款人将按揭贷款的还款方式从原来每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供的一半，而贷款本金减少更快，贷款利息相应的减少了。

　　选择固定利率产品规避升息风险

　　根据规定，购置二套房时，借款人所付贷款利率要比同期基准利率上浮10%。有些借款人还款之初资金紧张，但考虑到高额利息打算提前还款。“气球贷”客户可以选择较短的贷款期限（3年或5年）以获得优惠利息，但以较长的期限（房龄加贷款年限不超过35年）来计算月供，缓解初期还款压力，在贷款到期日再一次性偿还剩余本金和利息。“固定利率气球贷”适用于第二套房购买者，在原有产品基础上设有两档固定利率，分为3年期和5年期两种类型，3年期固定利率为 8.316%，5年期固定利率为8.514%。购房者选择3年期固定利率贷款，3年中即使再次加息贷款利率仍然不变，既获得利息优惠也规避了升息风险。

　　房贷额度有多种用途

　　招商银行新近推出的房贷“消费易”，可使房贷客户获得最高5万元的免息额度，用于一卡通刷卡消费或网上支付。免息期最长可达50天，不设每月最低还款额限制。若无法及时偿还，透支款可以100%转为消费贷款，享受基准利率。随着房贷的逐月归还，客户实际使用的银行房贷额度越来越少，新释放的额度越来越多。

　　开通“消费易”之前，须先申请“个人住房循环授信业务”。客户以其所购住房作最高额抵押向银行申请循环授信额度，在不超过授信有效期和可用额度的条件下，被授信人可向银行多次申请具有明确合法消费用途的个人贷款，用于装修、子女上学、旅游等。

　　此外，有些外资银行开设的不可用于不动产买卖或股本权益性投资的个人贷款业务门槛较低，也可解燃眉之急。比如渣打银行推出的最高额度为人民币20万元的小额信贷，月薪3000元以上者就可以申请，年利率为7.9%—9.9%。

　　推荐房贷客户也可获益

　　即使已经办理了房贷业务，新产品仍有可能为您带来收益。比如深圳发展银行最近就推出了“一荐双盈”房贷产品。所有深发行的房贷客户，只要成功向深发行推荐一个新的房贷客户，即可获得贷款金额2％。的按揭信用卡奖励积分，且推荐的业务越大奖励积分越多，并相应抵扣推荐人按揭月供。

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广州最低限价房每平米4000元 开发商称仍有利润
http://www.sina.com.cn 2008年05月12日 02:40 第一财经日报

　　戴德梁行统计数据显示，今年内还将有45万平方米的限价房投入市场，业内称，限价房的持续推出，将使广州楼价在今年内都没有反转可能

　　不问楼层、朝向均一口价4000元/平方米（含400元/平方米装修标准）销售的广州目前最低限价房——龙光·峰景华庭，日前在粤遭抢购。这是广州第四个开售的限价房项目，而与其同区域的万科限价房项目万科·新里程，开盘售价则为6000元/平方米。

　　昨天，龙光·峰景华庭项目销售经理黄先生在接受《第一财经日报》电话采访时，正忙得不可开交，他说：“首期预计推出794套，但自‘五一’开始接受认购登记以来，截至5月10日网上预登记截止有5000多人报名，截至今天下午已有2000多人来现场确认手续。”

　　这个限价房项目尽管价格位居广州全市10区中最低水平，但400元/平方米的装修标准依然包括厨房电器及卫生间的各种设施。黄经理表示，当年招标提出4000元/平方米的价格中标后，龙光地产主要通过产业链运作控制压缩成本，该楼盘的建筑、物管等都是该公司自有，加上当年投标投中的地价为 1380元/平方米，所以可在保证质量的前提下控制售价。不过，他也坦承，这个项目是公司打响广州市场头炮的标志，赚钱并非主要目的，利润可以说“相当微薄”。

　　低价入市

　　龙光·峰景华庭项目开发商龙光地产是立足汕头的一家地产公司。2003年其开始在广州、佛山地区寻找项目资源，业内称它在3年间曾参与了广州 10多场的土地拍卖会，但均无所获。为人熟知是在2006年，当时其在广州限价地拍卖中，以4000元/平方米的房屋销售价力斗万科、保利两大开发商，中标广州科学城的H4地块的限价房项目，此即日前在广州掀起看楼潮的龙光·峰景华庭的前身。

　　黄经理透露，整个限价房项目的总货量约2800套左右。二期约6月推出，余下合计超过1700套的单元会全部在年内推出。

　　近邻龙光项目的万科限价房项目万科·新里程，占地总规模约为龙光项目的62%左右，不过以控制成本见长的万科项目（首次推出时）售价为6000元/平方米，比龙光·峰景华庭高出50%。

　　记者查阅当年投标资料发现，当年由万科、保利、龙光三家对科学城的两块限价地进行投标。当时政府设定的两个项目的最高售价均为6000元/平方米。龙光却对两幅地价都是报出4000元/平方米的单价。虽然在地价方面无法超过万科的报价，但是由于其报出的房屋售价低于万科近30%，经过复杂的竞标分数计算，从而赢得两幅地块中面积最大的一块。

　　根据招标文件，龙光所获地块约90%的户型建筑面积为90平方米以内，也就是说剩余的10%左右的单元可以自由发挥。随后，龙光地产将剩余的 10%地块另外设项，作为一个全新的联排别墅项目建设，总套数约128套。龙光地产有关负责人也承认，虽然两个项目相邻，但是定位及售价将完全不同。

　　可见，尽管龙光地产通过大幅让利才在广州地区“破冰”，但限价房的利润也是失之东隅，收之桑榆。目前龙光地产在广州南沙还有一个270亩的高端项目。在广州、佛山地区合计有6个楼盘同步开发。

　　倒逼房价

　　在人潮逼爆龙光限价房现场的同一个周末，广州的第三个限价房项目中海金沙馨园开盘后，也在2小时内卖出200套，首批单元基本售罄。

　　至此，广州的3个限价房项目保利西子湾、万科·新里程、中海金沙馨园合计推出超过2200套限价房，对广州楼价的平抑作用明显。广州10区一手楼价从2月份至今，一直在万元以下运行，但3月份随着限价房的逐步加入，成交量开始反弹。而龙光地产的限价房在拿到预售证后就开始对周边一手高价物业的出现起了明显抑制作用。即使是同为限价房的万科·新里程项目，也早在3月就下调价格，以5599元/平方米起的促销价格开售，并恰好于龙光限价房项目即将接受网上登记前夕售罄。

　　广州地产专家赵卓文、戴德梁行研究部主管黎庆文均认为，限价房的持续推出，将使广州楼价在今年内都没有反转可能。中原地产项目部总经理黄韬更认为，楼价将继续下跌至2006年水平。戴德梁行统计数据显示，今年内还将有45万平方米的限价房投入市场，对于市场价格的平抑作用明显。今年一手楼市的供应量将大于需求量约20万平方米。亦吾

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万科：得失之间(3)
http://www.sina.com.cn 2008年05月12日 14:10 《商界评论》杂志

　　更进一步，万科的降价行动还在于为其一贯坚持的住宅好前景提供了充足的数据证实。万科给笔者展示了2008年1～3月份的销售数据，万科销售面积的同比增幅分别为11.65%，51.94%和146.9%，销售金额的同比增幅分别为11.72%，70.65%和227.3%，逐月提高的趋势十分明显。万科自己认为，住宅市场刚性需求的基本面并没有发生变化，在经过一段时间的调整后，真实需求正在逐渐释放。

　　肖莉表示，面对这种长期向好的市场气候，万科将会坚持“既增加市场供应，又能稳定房价”的高标准保证公司的持续经营和增长尺度。但是，万科又如何增加市场供应？万科给出了“未来三年通过合作方式获取项目的比例较高，成为获取项目资源的重要手段”的答案。而这样做的另一个好处，万科归纳为“以合作方式盘活存量土地资源，公司有望获得更好的价格或付款条件”，并购长沙南都即是如此，资金付讫时间为2年，而目前许多地方土地拍卖付款期限是5天左右。

　　据相关资料显示，万科土地储备情况如下：2006年末为1536万平方米，2007年末约1821万平方米。2008年初至年报披露前，新增权益建筑面积54.6万平方米。过往万科斩获土地储备中，来自并购及合作的土地基本维持在40%～60%左右。

　　万科按部就班的实施着资金变土地的计划。这次新圈地运动，城市土地二级市场情况成为一个重要衡量指标。万科对此的解释是，“万科不追求土地升值的收益，但不排除谋求从市场中各类上游资源以获得回报。”长沙就是这个运动的典型案例。

　　长沙攻略

　　借兼并南都之机进入长沙市场后，万科在2008年将跨越同属“3+X”的X中的武汉、成都、重庆，而将长沙从机会市场调整为战略市场，并称长沙万科将由单项目开发变成多项目同时开发，2年内进入长沙房地产开发企业前3甲，2010年在建项目要达到8～10个。究其原因，宏观层面是“长株潭”获批 “两型社会”试验区后，长沙市场长期意义上的潜力。而更具操作指导性的微观层面是，看中长沙近期将有大量二手地释放。

　　近年来，长沙地方政府不惜动用大量土地资源来践行“经营城市”，大规模投入到路、桥、风光带、政府新办公楼等方面的建设中。据相关研究机构的资料，政府往往不向建设方支付建设费用，或只支付少部分建设费用，代之以土地补偿。不少以本地企业为主的中小开发商、土地商及建筑商，手上持有不少土地。或因缺少专业人才、缺乏开发能力或缺少后期建设投入资金等原因，而使土地囤积了起来。另一方面，他们奔着坐地敛财的动机，在土地新政大限到来之前，不少还没来得及动工开发，最终致使眼下长沙二手地潜力资源相当厚实。

　　而在继2007年9月27日房贷新政和39号令之后，2008年1月7日国务院3号文出台，“闲置满2年的土地政府要坚决无偿收回”等态度坚决的规定，更如当头一棒，使大量二手地开始外吐，寻找买主或合作商，地价大跌……

　　万科一家坐收渔翁之利，长沙众家同行忍痛割肉。

　　万科进行时

　　这种情况，在全国很普遍，正给万科带来了难得的好机会。
　　有资料显示，万科未来土地储备量计划如下：2008年3708.03万平方米，新增1601.29万平方米；2009年4631.41万平方米，新增1926.15万平方米；2010年5557.69万平方米，新增2344.06万平方米。这就是说，2008年至2010年，万科需拿地 5871.5万平方米(其中，2008年3月21日～12月31日需拿地1494.59万平方米)。2008年3月21日～2010年12月31日，万科需拿地5764.8万平方米。

　　而王石又曾经公开表示，2008年之后万科不再做地王。这也就意味着万科会很少或者不去参与土地的“招拍挂”，二手地市场无疑成为万科完成土地储备的主渠道。

　　面对记者的推测，肖莉女士给予了进一步澄清，“2007年9月27日房贷新政出台后，万科几乎没通过‘招拍挂’方式而主要以受让二手地、兼并有土地企业的方式拿地。我们认为，在拿地方面不局限于通过‘招拍挂’、二手地市场和合作开发等中的任一种模式，但更倾向于通过二手地市场拿地和合作开发模式。”事实也在证明万科的说法，2008年年初至年报披露前新增54.6万平方米，这些土地大都不是通过招拍挂方式拿的地。

　　可想而知，如果二手地价能尽可能下降，万科用尽可能低的地价收购到足够二手地，或在与土地持有者合作开发时占有尽可能大的优势。

　　预警万科

　　令万科始料不及的是，“拐点”布局，“降价”赚实地，整个行棋过程行云流水，却差点倒在收官阶段，起源于降价的“差价补偿”委实给万科制造了不小危机。

　　关于万科降价,潘石屹一度公开指责是“清理门户”的终极行动，此举令降价的争议更加风生水起。

　　其后，很戏剧性的是，恒大IPO的搁浅，迫使潘石屹和王石这两位地产大佬各自倒戈。3月21日，一直高举反对“地价拐点论”旗帜的潘石屹祭出被舆论称之为“新拐点论”的“百日剧变论”，并转为支持“拐点论”。可是，王石却在修正“拐点论”。万科也暂未继续降价促销，并转而高调称中国城市住宅价格长期深幅下跌的空间并不存在。

　　这其中藏有什么玄机？记者采访中注意到一个细节，万科遭遇到“差价补偿”事件，尚未找到能妥善处理的对策。由是看来，潘王二人是一个想打，一个却不想挨。正在升级的差价事件可能打破了万科原本继续降价促销的计划。因为，在未能找到妥善处理的万全之策前，如果万科继续高举“拐点论”旗帜，推进降价促销计划，弄不好就会陷入一场空前的麻烦：在所有降价促销的楼盘，降价前买楼的老业主，都可能找万科要求“差价补偿”。

　　我们来回顾一下这次“差价补偿”的始末。2007年9月8日，深圳万科第五园三期开盘，以毛坯房形式推出高层单位映月居和揽月居，均价为 14800元/平方米。2008年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位，以全新精装修的形式销售，均价下调到11500元 /平方米，比之前下降了3000元/平方米左右。同时，启动了计划投入将高达亿元的“琢玉行动”：原购买毛坯房的客户只需付300元/平方米就可以获得 1500元/平方米的精装修，相当于补送了1200元/平方米。对更早前购买了一、二期的业主，也将通过“琢玉行动”获得增加公共部分园林绿化、提高架空层活动设施配套等品质改造。但是，老业主们认为两星期前买的房子就已经损失了30～40万元,“琢玉行动”未能补偿楼盘降价给自己带来的损失。3月8、9 日自发组织到万科第五园销售中心，提出诸如送车位、送20年物业管理费等要求，以弥补降价所给自己带来的损失。也有老业主提出要万科直接补降价差价。万科并没有向老业主达成妥协，未与老业主达成一致意见，却掀开了房地产市场上关于房价下降后差价补偿序幕。

　　深圳市房地产业协会3月26日召开了专题座谈会，4月2日再与深圳律师协会会同部分房地产企业等联合召开新闻发布会。在正式召开新闻发布会前，深圳市国土局代表和与会各方展开了讨论。国土局代表认为，一系列的降价退房、补偿，先是从万科第五园对业主交300元送1500元装修开始。后来有业主到市信访办上访，要求退房补差价，造成了不好的影响。业主的退房补差价诉求是一个非法、无理、蛮横的诉求，破坏契约和诚信的原则，此头不能开。要求万科等开发商成立谈判小组，引导业主通过司法途径来解决。

　　在这次新闻发布会后，“差价补偿”风波依然没有平息。相反，继在北京上海等地蔓延之后，正在全国各地蔓延，其示范效应有升级趋势。

　　如果无限制的“差价补偿”在全国蔓延，事态进一步升级、扩大化，那就意味着，全国各地已降价楼盘的老业主都可能找万科索求差价补偿，万科可能成为全国遭差价补偿索求最多的开发商。如果现在继续高举“拐点论”旗帜，继续降价促销，可能会迎来更多的老业主没完没了地索求差价补偿，或将给中国房地产引发一场灾难。

　　到本刊发稿时，“差价补偿”事件已悄然落幕。对于具体解决方案万科透露，“在经过和业主代表的洽谈后，业主们已经同意了先前的补偿方案。”

　　不过，面对本刊记者提问“万科下一步的降价路线图”时，肖莉女士表示，“价格调整则要看各地的具体情况，并非所有城市都需要价格调整。”似乎在说明万科已经在权衡“棋差一招”的后遗症。

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兴来每独往：
老王:这次四川大地震对你公司是否造成经济损失,能否今晚发布一下解释性公告,以免对你股价造成大的波动.
王石：
四川汶川县发生地震后，成都一段时间中断了联系。
万科在成都开发有项目，受地震影响的武汉万科有项目；此外，受地震波及的西安、重庆万科在筹建公司。
成都联络恢复正常，了解的情况：万科小区的住户和万科员工均无伤亡。
西安的万科有两位工人轻伤。
地震发生后，万科总部和涉及地震的城市分公司成立了应急小组，彼此保持24小时联络，密切关注事态发展。
提醒网友:
中国是世界上遭受地震灾害最严重的国家之一。20世纪末以来，全球进入了第五个地震活跃期，日本、印尼、巴基斯坦等地区相继发生特大破坏性地震，中国云南丽江、新疆伽师和河北张北等地也发生了地震。此次汶川7.8级地震属强烈地震，相较日本的阪神大地震7.6级。
提醒网友避地震小常识：
1）住平房居民，遇到级别较大地震时，应迅速跑到屋外躲避，尽量避开高大建筑物、立交桥，远离高压线及化学、煤气等工厂或设施;来不及跑时可躲在桌下、床下及坚固的家具旁，并用毛巾或衣物捂住口鼻防尘、防烟。
　　2）住楼房居民，应选择厨房、卫生间等开间小的空间避震；也可以躲在内墙根、墙角、坚固的家具旁等容易于形成三角空间的地方；要远离外墙、门窗和阳台；不要使用电梯，更不能跳楼。

　　3）尽快关闭电源、火源。

　 4）沿海居民，应迅速远离海边，以防地震引起海啸。

　　5）驾车行驶时，应迅速躲开立交桥、陡崖、电线杆等，并尽快选择空旷处立即停车。

　　6）身体遭到地震伤害时，应设法清除压在身上的物体，尽可能用湿毛巾等捂住口鼻防尘、防烟；用石块或铁器等敲击物体与外界联系，不要大声呼救，注意保存体力；设法用砖石等支撑上方不稳的重物，保护自己的生存空间。