谈谈房地产

手术刀

谈谈房地产

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：手术刀 浏览：171544 回复：294

二楼是转帖的内容，从香港房地产发展的历史看大致一个节奏：

50年代，香港出现了房地产建设热潮
1958年，房价下跌了70％。延续到1969年才有所好转
1969年到1974年
1974年
楼价下跌了30-40％

1975年底房地产市场重又回升

1982年底，香港楼价比1981年下跌60％

1985年房地产市道复苏算
1991年到1997年
房价上升4倍左右
从1985年算起房价已上升了9-10倍

1997年至2003年
下跌了70％左右

2003年底才慢慢有复苏的迹象


综述：首先房地产市场是个周期性的行业，有高潮也会有低谷。大的经济景气周期30-40年左右（我在改革开放30年回和谈谈美指的文章中做过分析），而做为房地产行业的周期要远远小于上述的周期。短则几年，长则十几年。中国房地产是从1998年取消福利分房之后发展起来的，最近几年是一个高潮期，之后会迎来一次低谷时期，这点毋庸置疑。（在低谷之前可能会有个次高点和高点出现）在调整的幅度上，从下面的文章我们也看到了以50%（1/2）为中轴，小的调整空间在30-40% （1/3） 大的调整空间在70%(2/3)左右。（这和我说的资本市场涨跌都是按倍数计算的相吻合）。至于时间我在这里就不叙述了。

房地产市场是和资本市场（证券市场）最类似的，都是资本运作的场所。证券市场上涨会超过大家的预期，在大家情绪最高涨的时候落幕。跌的时候会跌破大家的心理价位才会见底。同样房地产市场也是这样的，在大家情绪最高涨的时候落寞，调整肯定会跌破大多数人的心理价位。（什么是大家的心理价位，就橡我在前面分析原油时候说的，当时原油从从147开始下跌的时候，大家普遍预期60-70元是它的合理价格区间，但原油跌到30多元才见了阶段底部）


有很多人可能对房地产市场以后的调整缺乏足够的认识（毕竟以后的房地产市场的低谷时期是中国房地产市场真正市场化后的第一次），觉的房产从长期看是升值的，短期的阶段调整不算什么。那就大错特错了。08年证券市场是怎么调整的，大众是一种什么心理感受。同样的事情会在未来房地产市场上出现。

[ 本帖最后由 手术刀 于 2009-5-22 22:35 编辑 ]

手术刀

香港房地产的历史回顾

周期性盛衰循环相伴战后香港地产

香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20％以上，是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环。第一个周期是1946年至1959年；第二个周期是1959年至1969年；第三个周期是1969年至1975年；第四个周期是1976年至1985年；第五个周期是1985年底至现在。每个周期经历的时间长短不同，周期最短的约6-7年，最长的是第五个周期，历时19年。

香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70％。

1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40％，楼价下跌了30-40％。

1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60％，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。

90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70％左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象。




我国取消福利分房(1998年)

1998年6月，国务院决定，党政机关停止实行40多年的实物分
配福利房的做法，推行住房分配货币化。原定截止期为6月底，一
时机关单位抢购住房风起。后各地多将截止期推后。有机关福利
分房这一大坨顶着，住房市场就难火起来。到1997年10月底，全
国累计商品房空置面积4904万平方米，比1990年同期增长30.5%。
    1998年7月1日，在中国一直延续实行的住房福利制宣告结
束。又是从这一天起，历经整整10个年头的住房制度改革，从此
进入住宅建设市场化和住房消费货币化的新的一轮改革




[ 本帖最后由 手术刀 于 2009-5-22 22:27 编辑 ]

double1d

这破网速,沙发没抢到:*25*:

bbb104010971

大人物啊……

boke123

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无欲则刚_1

下一波个人看好!!:*29*:

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快乐无极限2006

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红盘子

我等着房价大跌了买房*d:1* *d:1*

诈欺游戏

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无欲则刚_1

股票在上面压了一些,等待!!

cecw

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雷特0715

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借酒相送

比较专业。

robert5867

房子十年一周期，今年早该下跌了。

挚爱成就梦想

原帖由 手术刀 于 2009-5-22 22:21 发表
二楼是转帖的内容，从香港房地产发展的历史看大致一个节奏：

50年代，香港出现了房地产建设热潮
1958年，房价下跌了70％。延续到1969年才有所好转
1969年到1974年
1974年
楼价下跌了30-40％

1975年底 ...

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qa168

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