房地产，不得不说的。。。。！！！

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房地产，不得不说的。。。。！！！

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：hnlhzw 浏览：16612 回复：30

买房意味着什么？意味着买到了一个可以保值增值的聚宝盆和摇钱树。几乎所有的都是这样以为，所以不管是投资还是自住，都“不惜一切代价”，愿意承受20年的压力来买房。到底是什么东西触动了他们的神经？一边是印钞机不断“盗钱”，一边是拆迁的推土机不断“送钱”。房子住了30年，当初花钱1万元的“老太太房”，有的城市的拆迁补偿竟然得到100万元。
　　 十五年河东，十五年河西。老太太返老还童这种魔术不可能持久。有高额拆迁费的时候花大价钱买房，十五年后的拆迁费可能少得不足挂齿，大家就会发现，***无孔不入，你为了躲避印钞机，却遇到更加致命的烧钞机。
　　 1.在美国，买房具有土地永久所有权和住房所有权，这个合同期限是永久的，房子可以原地拆建，我家300年也不卖，谁也无法来我家争权夺利。在中国，你无法拥有房子底下的土地，只有70年的土地使用权，实际上是租用权。所以买房也是租房，只是租期长达25年而已。25年后就住得不舒坦，就可能搬出来等待拆迁了。
　　 中国房子的平均寿命只有30年左右，房龄30年一到，你又要“被服务”“被关照”了。“老合同”的合同期写的是70年，但是，房龄30年后，你不能自拆自建，唯一能够做的事情是“被签订新合同”。那时，现在这个“老合同”将被“新合同”取代。“新合同”，内容是未知的，你既没有起草权，也没有修改权。
　　 那时普通区域100平米的拆迁费可能少到只能买入30平米新房，所以70年的合同期其实只相当于40年。因为30年（1套 + 0.3套） = 40年。奇怪的是，你居然相信这个“老合同”的期限真的是70年。就像你正常工作30年平均每年工资6万元，退休40年每年退休金只有2万元 你居然相信70年里都是6万元。

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2.目前，人们对房价的价值计算基本上是按照70年来计算的，即把30年后的拆迁价值也计算在内，而且默认那时仍然是高额拆迁补偿费。在目前，在牛市里，几乎所有的人都不会认为“在30年后拆迁费可能很少”。2012年后，只要熊市持续２年→导致开发商盖房减少→导致拆迁费减少→拐点的力量是无穷的，那时拆迁费由多变少，越来越少的情况就开始出现了→先知先觉者一觉醒来，突然发现70年的价值可能变成40年→于是带头抛售住房→在利空被放大的熊市里，可能展开“住房价值真的只有40年吗”这样的大讨论→导致恐慌情绪→导致房价进一步下跌，而且跌跌不休。

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3.一个人发39度高烧已经3个月，不可能持续3年。中国的房地产发39度高烧已经８年，不可能再持续８年。以暴利和投机为主要特征的房市，在十五年后必然回归到以社会平均利润和居住功能为主要特征的房市。不变的是倌商勾结“吃土地”。那时，吃的是拆迁户的土地。所以，拆迁价值属于“可能失落的价值”，属于“未知价值”，属于“不确定性的价值”，属于“不可靠的价值”。谁能够确保十五年后***的情况根除了？谁能够确保十五年后开发商还有暴利？今后你与无所不能的官商去签订“新合同”时，能够不任人宰割吗？谁能够确保永远都能够拿到高额拆迁补偿费？所以，目前住房的价值计算，不应该超过40年。奇怪的是，25年后就可能搬出来等待拆迁了，大家居然愿意付出70年的钱。中国特色的忽悠真的很神奇。

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4.现在与十五年前相比，只说会影响住房的因素，经济发展，人口数量，科技进步，住房用料、住房结构、审美水平，生活习惯，老百姓的消费水平，官员的廉洁程度，分配差距程度，商人的道德水平，民众的精神状态，都发生了很大的变化。说明十五年后的情况会有许多恍如隔世的变化。十五年后的房市是个未知数，未来的变数难以把握，所以， 目前住房的价值计算，不应该对拆迁费估计过高。

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5.即使十五年后还有一些拆迁价值，也不可能多，也应该将利润留给接棒者。你连未知的价值也吃掉，一点利润空间也不留，谁愿意接你的棒？一个股份公司可能存在70年,国际上计算市盈率只计算到20年。
　　 6.中国人的收入只有美国人的10分之一。美国目前全国平均房价大概22万美元 * 汇率6.8 = 150万人民币元在美国可以买下1套合计占地150平米、具有永久土地所有权的、建筑面积300平米的别墅。子子孙孙至少几百年都可以拆旧盖新房。如果扣除后面子子孙孙“几百年”的价值，前面30年的价值不超过60万元 / 300平米 = 以前面30年来说，美国住房每平米相当于才卖2000人民币元。闭关锁国已经成为历史，世界已经变成地球村，国际资金在连通管里来回流动，在“买房不如移民”成为现实的情况下，价值规律会导致中国的房价往这个价格去靠拢。
　　 砖家和房托鼓动老百姓为了爱国去买高价房，我说，有钱的炒房客才应该为了爱国，为了减少国家金融风险，为了减轻地方财正困难，为了验证你们的“保值增值理论”不是忽悠，拆迁前不要卖房。

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转载网络上的一些相关资料
　　　　
　　　　设计使用年限 design working life 　　计算结构可靠度所依据的年限称为结构的设计使用年限。 　　1、设计使用年限的定义：《混凝土结构设计规范》（GB 50010-2002）第2.1.19条 设计使用年限 design working life 设计规定的结构或结构构件不需进行大修即可按其预定目的使用的时期。 　　2、设计使用年限的取值：第3.1.7条 在设计使用年限内，结构和结构构件在正常维护条件下应能保持其使用功能，而不需进行大修加固。设计使用年限应按现行国家标准《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068确定：（1）临时性结构，设计使用年限为5年，（2）易于替换的结构构件，设计使用年限为25年，（3）普通房屋和构筑物，设计使用年限为50年，（4）纪念性建筑和特别重要的建筑结构，设计使用年限为100年

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　很多人竟然真的以为，房子可以传给儿子孙子，唉，都是骗局而已！！！其实很多人更可能是，到了八九十岁的时候，房子到期了呗拆迁而流离失所，或者是被课以沉重的物业税，你那时候再想揭竿而起？你举得动竿子么？呵呵，所以啊，人总得动脑子，脑子而非嘴皮子或者是，干脆不动脑子。了解自己的处境，不断为自己、为家庭、为社会做点事情吧，起码要揭穿谎言，不断捍卫自身尊严，否则只能被愚弄到永远。

hnlhzw

现在土地所有权都没有，有些人甚至有关部门就在讨论物业税的可行性，真的是狼子野心。我连产权都没有，这东西都不是我的，你跟我收税，是不是开玩笑呢？连基本的法律都不懂。我仅仅有“居民身份证”，我连“公民身份证”都没有，意味着随时都可以赶我走，还向我征收物业税，真是不懂人情世故。唉，伤心！

hnlhzw

建筑专家指出：偷工减料、设计缺陷、规划混乱，是建筑短命的主要原因。“金玉其外，败絮其中”，是许多建筑的真实写照，提起“豆腐渣”这个名词，人们不会首先想起豆类制品，而是劣质工程。样板楼、优秀工程甚至国家级荣誉的“鲁班奖”，都无一幸免地飘荡着“豆腐渣”的影子。要是一建成即成危房也就罢了，可以按照程序追究责任，但更多的“夏腐渣”建筑却是凑合着使用十几二十年后才成危房无从追究，严重损害了国家和百姓利益。以东北某省为例上世纪t八卜年代，全省只有有限的几家设计和施工单位，而且都是国营的，那时的建筑无论在设计还是施工上都符合当时的法舰和技术规范的要求，极少出现质量问题。进入90年代屙，全省仅设计单位就有6OO多家，鱼龙混杂.一度出现“谁都能搞设计、谁都能搞施工”的混乱局面，建筑质量开始下降。尽管经过整顿后情况有所好转.但到今天，由于一定的利益关联一些开发企业仍然在包庇施工单位偷工减料、以次充好。双方相互勾结的结果就是牺牲了建筑的质量，造成r建筑的使用年限大幅缩水。近年来，北京、上海的房价扶摇直上，涨得令人心惊。利益的驱使导致很多情况下.即使房屋质量没有问题，开发商为了获得高额利润，也会人为“制造”建筑质量问题。一位房地产企业的老总则表示，房地产开发公司在建造项目的过程L}=1采取“抽筋”的方式来减少建筑成本，已经是业内半公开的秘密。

红河小散

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zlvenk88

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请计算一

有一点我很想请教专业人员，究竟我们中国的房子，平均寿命是多少年？

很多人言之凿凿，说是30年，但是与我们生活中的感觉不符合，我感觉不止30年

水涟花

支持发帖，看帖回帖

hnlhzw

50年。但质量都有问题。

chenxueli888

否则只能被愚弄到永远

KLINSMNN

你现在就像站在07年6000点上跟人说要跌到1600点，有谁会信？！有谁听得进去？！#*29*# #*29*#

qwe988

房地产，不得不说的。。。。！！！