管于悠 发表于 2013-1-24 10:04 
西总之前提到投资房地产公司要考察风险评估后的收益，您一般会考虑哪些因素，如何判断公司被低估。能否结合 ...
看我去年的访谈,当时我认为房产股出现了低估。
西峯：房地产上市公司已被严重看衰3年
1.房地产上市公司已被严重看衰3年
提问：最近成交量见长，地产股也开始上升；是房市回暖的信号吗？ 西峯：房产股从去年底就开始稳定了。春节后，连续5周各地成交快速放大。主要是受年初宽松信贷和鼓励自住政策影响。至于房市是否转暖，还需要时间观察确认。股市方面，随着中央重申调控不放松，市场也有犹豫。不过在我看来，房地产上市公司已经被严重看衰3年了，但是业绩年年大增，市场也有一个重新认识的过程
提问：随着人口拐点的到来，您认为房价拐点也会随之而来吗？ 西峯：中国房地产的逻辑一个是城市化。但更主要的是巨大贫富差异，地区差异和城乡差异下的人口流动。目前来看，多数人口流出地区房价已经较高，而中心城市还有上涨的动力。这也是中央强力按住的原因。
提问：对于一线城市（指直辖市和东部、中部发达省份的省会），您认为房地产行业的库存情况是否偏高？有没有去库存化的压力？如果要去库存化，是否一定需要降价？如果降价，是否能带来成交量的显著提升？ 西峯：目前许多城市的库存有很大问题。为了迎合中央政府，许多地方把保障房等也算入了库存，导致库存数据失真。目前我看到东部部分城市，成交快速放量，但是价格其实没有明显走低。基本和去年底持平。
2.常年看好万科 但系统性风险过高
提问：未来较长时期最适合中国地产公司的模式是何种？快速周转还是租售平衡？ 西峯：过去，绝大部分公司以万科为代表，走高周转的路子。短短数年，可以增长十倍，数十倍。这个和当时中国房产市场的状况相关。但是长期如此高周转发展，必定会碰到财务危机。哪怕前十次都赌赢了，后面一定输得时候。转向投资性物业是大发展商的必然。
提问：那么从长期看转向租售平衡是必然，那么降周转降负债率也是必然，由此很长一段时间地产商需要平衡资产负债表，利润下降是必然，是否在此期间地产股将会阶段性失去投资价值？ 西峯：如果转向投资性物业，一般来说，因为成长性放慢，公司估值相对于高速增长期，会下来一些。
提问：@约塞连2200206007 表示，接下来将是一线开发商市场占有率大幅提升的时候；你怎么看待这个问题？是万科这样的领头羊具备更强的整合能力？还是第二梯队的中型公司更具成长潜力？他们各自发展的关键是什么？ 西峯：万科曾是我长年看好的公司。不过目前万科的盘子太大了。系统性风险很高。这几年高层动荡也很厉害。我相信万科有能力过去，但是最近一段时间，是万科的调整和内功期。
3.楼市的关键还是要看保障房
提问： 怎么看限购政策的退出时间？ 西峯：今年各地根据去年底中央工作会议精神，放松了首套房购买限制。但是很快被中央叫停。目前来看，这些政策是做得说不得。至于限购政策，我觉得有些地方实际上已经放松了。至于政策面上的推出，我觉得和房产税的推进很可能相关。
提问：我有种感觉,房地产会越来越偏离市场,在相当长的时间内(城市化进程中)扮演一种宏观调控工具的角色,并且中央乃至于地方政府操作起来会愈发娴熟.不知西峯如何看? 西峯：对。15年前，政府开放房地产市场摔包袱的时候，房地产是全行业亏损多年。目前政府大举干涉市场，开建天量保障房，国企逆市扩张，都有这样的因素在内。
提问：我个人的判断是中央调控的方向是将房产“去商品化”。是居者有其屋但不是所有权。不知西峯怎么看？ 西峯：以上海为例，目前保障房的年开工量是商品房销售量的3倍。政府主导房产市场的形势看起来很明显了。今后几年，楼市的关键还是要看保障房具体的供应和上市节奏。
提问：全国大城市信息联网后，在异地买房是不是都不算首套呢？ 西峯：目前政策细则还未出。不过从政策制定的思路来看，联网就是为了控制异地购房。
提问：温总报告今年不超8%，会对房贷产生什么影响？ 西峯：今年的头2月的贷款环境较去年宽松。全年不好判断，不过如果没有突发事件，应该会维持在比去年略放松些的状态。
提问：上海有些区限制家庭内成年非婚子女买二套房了，政策更加严了啊。 西峯：今年想宽松的，结果被中央批评。转而更加严厉。这个……我也评价不了。
4.中国是否重蹈日本房地产泡沫覆辙难说
提问：你觉得大陆房地产中短期（5-10年），是否有类似日本90年代房地产泡沫类似的情况发生？为什么？ 西峯：这个问题很大。我简单说一下看法。日本的地产的泡沫，来自于日元升值后，日本国内错误的金融政策。为了抵消日元升值带来的所谓出口困难，日本央行一直以宽松的货币政策应对。利率极低，而流动性泛滥。因此低利率下资产迅速泡沫化，最后导致破灭。目前来看，中国的情况和日本有很大差异。
提问：为什么我没看出所提的差异？ 西峯：日本当时是0利率。中国不是。日本流动性泛滥，中国已经收缩2年，目前看，今年还将收缩。
5.凡是中央努力打压房价地方 还有涨的动力
提问：您认为目前中国的房价合理吗？以租售比计算，高的离谱；是房价太高还是租金太低了？以人均收入和中型房屋售价计算也比国际高很多，您认为房价是虚高吗？ 西峯：不同的角色有不同的“理”。如果可以，我会以后写文章谈谈这个问题。至于你说的房价租售比，不是一个公认指标。采用这个指标的联合国15年前就不用了，也指出这个指标的局限。而大多数国内的分析，在计算和比较的过程中，都有不同程度的误用。
提问：对于目前的房价呢，你怎么看？ 西峯：你可以这么理解。凡是中央努力打压房价的地方，一定还有涨的动力（不然无需打压）；反过来，小心那些看起来很便宜的房子很地区。
提问：好一点儿的公司，刚毕业的硕士生在上海税前1.2万左右，年收入税前不到15万。这应该算不低了吧？两个人如果都这么高，是30万一年税前。税后小于24万。生活费用最少一个月3000（其中 1500是最少的房租了吧？）。一年到手小于20万是一定的。现在基本上一套房不算装修，家俱，家电，300万要的吧？要15年以上。都不算什么贷款的成本了。算上没个20－30年，不可能翻身。有几个人敢拼？ 西峯：你的看法和很多人一样。大大高估了房价。就在历史房价最高的2011年，一套商品房中位数也只160万左右。如果早几年，更低。
提问：我没有看到160万在上海会是中位数。 中位数是300万以上。当然是在不算很偏的地方。 之所以这么肯定，是因为我最近也在看房子 。 西峯：我测算过最近10年上海所有的商品住房成交数据。
提问： 如果在中国多个省份，有多处房产，您认为是否应该出手抛掉？ 度假性质的公寓和养老胜地的房产怎么看？ 对不起，问的太直接了 西峯：不清楚你的成本，资金，所购位置，住房性质。这类投资性问题很难在这么短的时间里回答。大体上，我认为中国的养老物业很有前景，但需要时间。
6.其他问题
提问：对中华地产这样的区域性小型开发商怎么看？他们的土地储备和在建项目对比市值貌似很便宜了 西峯：小心潜在的财务风险。我知道貌似不少公司现在资金仍处在极度紧张的状态。小心不熟悉的公司。
提问：国家可能以何种方式处理小产权房？ 西峯：一个绝招——拖！
提问：拖来拖去总得有结果啊，您说会不会是补交钱了事？ 西峯：这个是很有可能的方案之一。当然，这个最终由政府来定。也取决于当地人的态度。一般目前政府没事不会去动这个烫手山芋。
提问：现在很多地产公司和保险公司开始投资养老地产 西总对这个细分市场的前景怎么看？ 还有合适地段的小产权房是否还是和投资？国家未来如何解决小产权房的问题？
西峯：保险公司投资养老是因为不能投资住宅。投资住宅和中央调控政策背离（当然增加住房本身可以平抑房价，这个逻辑很难理解，我们先不谈）。大体上，这个产业未来看好。不过发展的实际情况和字面理解未必一致。至于小产权，我开始回答过，目前政府没事一般不会碰这个烫手山芋。
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发表于 2013-1-24 09:53
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