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90方的小户型的极致设计 告诉你怎么样才是好户型 - 新闻中心 - 搜狐焦点网

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发表于 2013-6-2 00:41 | 显示全部楼层

90方的小户型的极致设计 告诉你怎么样才是好户型 - 新闻中心 - 搜狐焦点网

来自:MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者:wang911aa 浏览:5524 回复:1

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  去年至今,杭州楼市经历了新一轮调控的风雨洗礼,开发商们也在刺刀见红拼价格拼性价比的艰难销售通道中迅速成长起来。一边是刚需当道,90方最好卖,一边是调控收紧,房产税传言言之凿凿,限购资格越来越金贵,换房成本越来越高,以至于购房者们在手握首套房房票时格外慎重,想要挑选一套性价比高、功能完备、短期内可以不用换的心仪房子。   于是,在政策可允许范围内,90方的小户型设计几乎挖空心思做到了极致,90方做不到三房两卫或可变四房都不好意思说自家户型好;110方左右的“微改善”户型悄然兴起,开发商为精准定位这类改善型刚需人群的需求动足了脑筋;连商业性质的酒店式公寓也不甘落后,户型设计比以前多了很多亮点……牵一发而动全身,楼市在艰难行进中迸发出许多新火花。  上周日,由每日商报社、杭州生活品质点评课题专家组、浙江工业大学经贸学院房地产研究所和《说房》杂志共同主办的“2013舒适生活点评――优秀创新户型研讨会”隆重举行。杭州舒适生活点评专家组组长虞晓芬教授、杭州城市规划设计院总工程师汤海孺、杭州华正建筑设计院副院长石明斌等业内专家与开发商代表一起出席,就2013年杭州市场上最具代表性的6个楼盘户型进行了深入剖析,并畅所欲言自己心目中的好户型标准。  作为首个工业遗存主题的超大体量综合体,新天地?世嘉新座即将首推的酒店式公寓LOFT户型达到绝版的5.4米层高,得房率高达160%;桥西高品质刚需盘富越?香郡,90平方米的中间套做成了全明户型,赠送面积超过10平方米,客厅开间达到4.2米,与餐厅相连并连通阳台,这在杭城在售的90平方米房源中比较稀缺;号称“城西最好90方”的赞成?乐山红叶,按照120方格局去打造90方户型,三房两厅两卫,赠送面积达27平方米,南北通透户户全明并且三房朝南;翁梅板块的新盘朗诗?未来街区,86方做到了比较舒适的三房两厅一卫,设计了特有的八大收纳空间规划;万科今年的杭州最重头戏北宸之光,将以90-130平方米装修成品面世,秉承万科住宅性能及“三好”住宅服务理念,90方边套户型做到了两房朝南全明通透三面采光;保利?玫瑰湾的87方边套户型,做到了舒适的三房两厅两卫两露台,功能齐全利用率很高。  楼市总在进步,户型也会越做越好。虽然当年钱塘山水的90方五房两卫魔方户型已成绝响,但相信在遵守规范的框框之内总有办法巧妙起舞,未来户型仍将行进在越来越合购房者心意的康庄大道上。  2013舒适生活点评――优秀创新户型研讨会告诉你怎么样才是好户型  随着楼市黄金投资十年过去,进入完全的“自住时代”,户型在一个房产品价值中的权重持续增加,杭州市场上的户型创新这两年来也是灵感不断创意迭出。购房资格金贵、换房成本大增,在接下来的一段不短的时间内,估计首次置业刚需人群和改善型刚需人群仍将成为市场的消费主力,能在多大程度上满足他们对好户型的渴求,也就成为了开发商在激烈市场竞争中胜出的关键。  上周日,本报与杭州舒适生活点评专家组、《说房》杂志等共同举办了“2013舒适生活点评――优秀创新户型研讨会”, 杭州舒适生活点评专家组组长虞晓芬教授、杭州城市规划设计院总工程师汤海孺、杭州华正建筑设计院副院长石明斌等业内专家与优秀户型开发商代表一起出席,就2013年杭州市场上最具代表性的6个楼盘户型进行了深入剖析探讨,并畅所欲言自己心目中的好户型标准。  近两年来规划报批趋严   偷面积手段大多被叫停  任何户型的设计方案都和市场主流需求以及政策可允许范围息息相关。早在七八年前,杭州楼市的90方户型基本上都做成了舒舒服服的两房设计,方正又通透,因为那时候房价基数低,一套90方的房子总价几十万元,如果嫌两房功能不够用,大可以买一套100多方、尺度略大的三房户型。  等到2006年后,“90/70”政策开始实行,市面上的90方小户型数量激增,开发商们开始在设计时动足脑筋,90方小三房慢慢成为一种普遍现象。又过了一两年,为了抓住刚需购房者的心,各楼盘开始比拼谁赠送的面积比较多,阳台常常被包进做成房间,双层挑高户型可以隔成两层,90方三房两厅两卫、90方跃层户型开始出现。  到了去年和今年,产品设计再攀高峰,不仅90方三房两厅两卫户型大量出现,多个新盘更是纷纷把90方户型做成了可变四房设计,功能之齐全让人叹为观止,也让刚需购房者们大为心动。只可惜好景不长,从2011年开始,杭州的规划审批政策日渐趋严,尤其是到去年下半年,很多原先可以批出的赠送面积都再也批不出来,90方三房两卫以及90方可变四房户型或将成为难以逾越的巅峰产品。  据多位资深业内人士透露,目前来看,杭州楼盘户型设计规划报批日趋严格,余杭、转塘区域等收紧得厉害,主城区反倒还好,最宽松的还是萧山,赠送面积每每多到让人难以置信。  具体来说,很多以前可行的偷面积手段都被叫停。比如阳台,进深超过2.4米的算全部面积,阳台数量和在整个房子里的面积占比有了明确规定,流行了多年的赠送双层挑高露台在余杭、转塘已难获批。比如花池,余杭区规定花池必须高于地面一定的高度,这也意味着再也没办法把花池作为一个赠送的小型阳台。比如设备平台,规定好90方以下户型面积不能超过3平方米,90方以上户型不能超过5平方米。比如空调板,余杭规定空调板的全部面积加起来不能超过5平方米。比如飘窗,下飘窗已无法获批,飘窗尺度规定必须高于地面多少距离,另外飘窗长度必须小于房间的长度。比如流行了好几年的入户花园也批不出来了,要算全部面积。再比如内部空间的双层中空也被限定为只能在大户型里出现,层高达5.6米左右、有大量赠送面积的90方跃层户型已成绝版。  从90方三房两卫到可变四房  多个新盘几乎做到了极致  规划报批方面已被多方喊停,有鉴于此,近两年来受到市场热捧的一些热销产品或将成为短期内难以逾越的设计高峰,换句话说,今后报批面市的新盘将不可能出现再多的赠送面积,会变得更为规范方正和精细实用;而如果单从面积赠送角度论,这两年的新盘几乎已在可行范围内做到了极致。  从最早90方开做小三房,到前两年90方常常可以做到三房两厅两卫,再到今年多个新盘都做到了令人称奇的可变四房,可以说90方户型设计已经完整经历了一个多功能化的进化过程。  先是今年年初首开、位于滨江西兴区域的双地铁楼盘中天?官河锦庭,其89方户型分别做成了三房两厅两卫和可变四房户型,空间利用率很高。当中89方的三房可变四房户型为中间套,赠送约15平方米面积,并且做到了南北通风,两房和客厅三个开间朝南。  再是之江板块的新盘佳兆业?玖珑山,应该说玖珑山90方做到4房规划,格局方正、全明通透的粤式风范,还是给杭州楼市带来了不小惊喜的。玖珑山的88方“2+N”户型,可以拓展成主人房、老人房、儿童房、书房四位一体的极致产品,大量赠送面积使得实际得房率可达100%,功能性和实用性很强。此外,和官河锦庭位于同一区域、同样是双地铁新盘的玲珑府在户型设计上也颇为可圈可点,户户赠送约30-40方超大可变空间,76方就可做到可变三房,82方可变四房,肯定也会是市场上很受刚需欢迎的王牌户型。  而从今年开始,由于购房资格金贵、换房越发不易,一些希望房间尺度不像90方小三房那样紧巴巴、面积段瞄准100-115平方米之间的微改善需求人群开始涌现,不少新盘为了错位竞争以及拔高档次,也把这样的改善型刚需定位为主力客群。  比如一直深耕桥西的方正房产位于祥符的新项目方正?御星,户型就将在荷塘月色的基础上有一个较大突破,除了90方小户型和125方以上的大户型外,把105方左右的“微改善”户型比例大大提高到几乎占到整个楼盘的将近一半,这在之前面市的项目中也属少见。据悉,方正?御星的110方户型层高达到了舒适的3米,入户门统一都用尺度更大的子母门,还充分考虑了厨房和卫生间的尺度感,宣称在关键空间上要争取做到180方大户型的舒适度。  再比如凯喜雅房产位于城北运河新城的新项目锦河湾,从最早的90方为绝对主力,变成现在的主力户型敲定105-115方,也是因为在经过细致的市场调研后发现,这种比90方大一点又比120方小一点的中间段户型,在目前的客户需求中还是蛮有市场的。  人性化、精细化、可持续使用  这是90方户型设计的努力方向  户型之道千变万化,可以讲究的门道很多,根据购房者的需求不同又可以有多方面的定位和设计。这两年由于刚需当道,也使得开发商在90方户型上动足脑筋,做出了很多性价比很高的居住产品。  “不管是参与研讨的这六个楼盘的优秀户型设计,还是这几年市面上涌现的很多好的户型产品和趋势,都具备了三个特点:一是完全站在消费者的立场上,很人性化,从使用功能这个角度充分考虑到使用者的每一种需求。二是精细化挖掘了90方户型的每一寸可用空间。三是越来越注重房子的可持续使用,不仅考虑到刚需人群刚结婚时两口子的需求,还考虑到孩子出生后能继续在这个空间里生活一段时间。”杭州舒适生活点评专家组组长虞晓芬笑言,这样好的产品和趋势,也是这两年市场竞争激烈而引发的加倍创新后的结果,推动了整个行业的进步。  杭州城市规划设计院总工程师汤海孺认为,作为90方小户型来说,大多数刚需客户的要求是面积不大但功能要全,总价不高但性价比要尽量提高,因此精细化考量很重要。“从生活需求来讲,创造尽量多的收纳空间事实上很重要。像万科和朗诗的户型设计里都比较注意收纳空间的问题,包括鞋柜等,以及对可变空间的利用。此外,以后的一个发展趋势可能会是新科技,交付时将不再只是一个毛坯房,很多科技手段也都应该运用进去,比如智能门厅系统,比如新风系统,可以借助科技的手段来进一步提高未来生活的舒适性。”  “随着城市的不断扩展,土地资源越来越稀缺,90方这种大高层内的小户型应该是以后楼市发展的主流。由于政策已经收紧和规范起来,那么未来把每一个尺寸都用在刀刃上会显得尤为重要。”在杭州华正建筑设计院副院长石明斌看来,先精准定位客群,再根据客户需求来量身定做房间的功能和尺度,这或许将是未来楼盘不一窝蜂全卖90方、进行差异化竞争的一帖良方。  “举个很细致的例子,现在很多90方户型做到了三房两卫,但基本都是大而全的设计,洗手台、马桶和淋浴间一应俱全。但事实上,另一个卫生间要不要设置淋浴房是可以商榷的,也许只需要一个马桶和洗手台就可以了。因为功能需求的迫切性不一样,比如有时候洗澡是可以互相谦让的,但三急的时候是不可能谦让的。”石院长建议未来在90方小户型设计时可以多参考中国香港、日本的小户型,他们在精细化和人性化考虑上已经有了丰富长足的设计和使用经验,值得借鉴。  杭州新天地户型  新天地项目是首个国内以工业遗存为主题开发的综合体项目,总建筑面积在180万平方米。规划中的地铁三四号线是在新天地SHOPPING MALL地块下面,可实现同台换乘,地铁5号线离我们项目西面800米。项目布局包括名品购物广场、国际商务中心,购物广场有35万平方米,甲级写字楼有45万平方米,其他有独栋企业总部,有一座五星级酒店,其中有一个LOFT商住项目就是今天要介绍的。  从户型角度来讲具有投资性,45万平方米商务办公起来以后,这块投资性会比较强一些。现在整个新天地180万平方米已经全面开工了,市政府要求2014年年底全部建成,2015年10月份要全部开张营业,世嘉新座是我们首次面世的产品,从性价比、产品户型上来讲,牺牲了一定的容积率,但是开发商还是愿意承担的,以提高户型和产品的舒适度,更适宜于居住。我们这次推出3号楼和4号楼,3号楼主要是低总价的35平方米LOFT户型。  专家点评:  杭州华正设计院副院长、国家一级注册建筑师石明斌  新天地的世嘉新座整体上做得非常好,利用率挺高,因为是5.4米的层高,而一般是4.8米。整体上来说,把酒店式公寓演绎的比较精彩。首先是功能上比较齐全,其次在分区上也比较合理。因为5.4米的层高可以分成两个2.7米,这样一来,楼下公共活动区可以集中在一起。不过, LOFT作为居住空间使用缺少了一个阳台,主要是缺少晾晒空间。不过作为酒店式公寓,性质与住宅不一样,受到限制条件多,因此世嘉新座酒店式公寓作为居住空间已经挖掘到一个非常大的程度了。  富越?香郡户型  从总价和面积上来说,香郡还是偏刚需的项目,不过不论从硬件还是软件上,还是定位偏中高端产品,所以我们是用高品质去打造一个刚需性楼盘。  针对刚需客户,户型上目前在推的房源除了5号楼西边套是100平方米户型,5号楼剩余房源以及4号楼整栋都是90平方米户型。对于90平方米客户来说,对面积的使用要求比较高,所以我们在动线的考虑上尽量减少“灰面积”的浪费,研究怎样的交通路线最省面积;同时增加一些赠送空间,包括可变空间、飘窗等。此外,我们对户型的采光考虑比较多,一个90平方米的中间套我们做了全明户型,尽量保证整个户型采光性以及通风性的均好性;客厅开间达到4.2米,与餐厅相连并连通阳台,在杭城在售的90平方米房源中是比较稀缺的。  专家点评:  杭州华正设计院副院长、国家一级注册建筑师石明斌  看了这么多户型,香郡是唯一一个拿中间套来评选的户型,这非常不容易,因为边套做到三面采光比较容易,但香郡这套中间套做到了南北通透、双南卧就不简单了,而且交通空间、流线的整合都做得比较好,从我们可视的交通面积来说,香郡是最小的,通过压缩交通空间获得了更大的使用空间;此外,香郡整体布局非常完整,很实用,尤其是在飘窗的设计上面跟其他户型看到的飘窗是不一样的,这个是相对比较好的。一点小小的遗漏就是入口处的玄关鞋柜的位置还要再仔细考虑一下,厨房那个地方似乎还可以有调整的空间。  下半年保利会推第三代90方研发户型  保利在杭州发展近六年,项目做得比较多,今年主城区有四个项目在动。下沙片区是保利最重要的一个战场,特别是今年我们提出了下沙的“保利年”。因为今天大家拿出来评的户型是刚需为主,我们统计了一下,2013年下沙90平方米房源的供应量,保利占到一半以上。玫瑰湾是保利近期主推的一个刚需产品,这个项目是下沙沿江板块拥有主力90平方米产品的稀缺楼盘。  从户型角度来说我们从进杭州开始一直提出MAX户型概念,从户型内部到外部资源都对MAX有演绎。从MAX户型到今年已经第三代了,第一代是下沙东湾项目,90平方米以两房为主,有一部分是三房。第二代现在我们保利主力在推,包括玫瑰湾、江语海部分尾房、城西的香槟国际,还有霞飞郡都是第二代产品,局部做到了90平方米三房两厅两卫的扩展空间使用要求。第二代的特点是中间套相对较好,90平方米中间套也要求是三房,至少是可变三房,通过赠送面积之类的实现。第三代是90平方米产品基本上可以做到三房两厅两卫,真正的南北通透,基本上是两梯两户的产品。  虽然近期就规划设计条件来说,越来越苛刻了,特别是飘窗,原先飘窗整体都算赠送面积的,现在杭州市新的项目飘窗做不到全部赠送。虽然赠送比例不像以前这么高,但是空间的利用率跟尺度保证都在,基本上都是全明,还有公共空间的独立性,以前基本是两梯四户,现在是两梯两户为主,两梯三户为辅。这个户型下半年保利会推出来,是第三代90平方米研发户型。  专家点评:  杭州华正设计院副院长、国家一级注册建筑师石明斌  90平方米想能做出三房这么大尺寸,还有两卫,在设计过程中是很难的。而且,90平方米户型周边阳台以后拓展空间非常大,应该说这个户型相对非常理想,性价比很高,而且利用率以后也是很好的。最突出的应该是双卫,这是最不容易的。不过,我想在空间尺度上能否再优化一下,我当时看了一个2.9米的次卧和3.7米的主卧,我想如果空间能做到3.6米的主卧3米的次卧更好,这是一个接近于完美的户型了。  赞成?乐山红叶按照120方格局设计的90方户型  整个项目是20万平方米的纯住宅小区,是有多个联排别墅跟高层相结合的纯住宅小区。城西从整条中轴线来看,从西溪诚园、翡翠城一路看来,品质大盘是非常多的。我们拿到地以后花了一年的时间进行产品的推敲,想产品怎么样开发,怎么样做让业主非常满意,去年4月份产品面世。  现在我们在卖的90平方米户型受到购房者的热烈欢迎,主要是90平方米的户型是按照120平方米的格局来设计的,就是120平方米的框设计成90平方米的户型,得房率相当高,非常舒服。其次就是附加值这块,90平方米的产品做到了一梯一户,在整个杭州都不多的。一个单元上来只有两户人家,左边一套,右边一套,没有中间套,可以做到户户的南北通透,中间套就像市面上卖的边套一样。还有,每套高层公寓交付的时候都有新风系统赠送,这个也是在高端物业才会有的。另外,整个小区是人车分流,是全地下停车。值得一提的是,买我们90平方米的公寓有很多都是朋友一起买,有些是父母亲给孩子买一套,自己也买一套,因为我们采用的是智能门禁系统,因为客户是刷卡入住,业主刷卡只能到达自己的楼层,如果你跟朋友一起买在同一层,聚会非常方便了。  专家点评:  杭州华正设计院副院长、国家一级注册建筑师石明斌  这个户型上面90方好像尺寸都还比较大,能够做出双卫来,非常不容易。我觉得乐山红叶做出三卧室朝南,这个是非常不容易的。其他的像交通空间的整合,是一个把厨房都整合在一个大空间里面,我们一般是餐厅或者是客厅加上部分的交通空间,应该说乐山红叶做的还是很极致,连厨房也做成整体的大空间,所以说有这种视觉效果一点都不惊讶,因为整合相对比较大,比较理想。而且三南是比较难的,又是做了两卫。唯一一点稍显不是特别理想的地方就是公共卫生间偏大了一点,在你整个户型里面的占比偏大了。  万科?北宸之光从“住宅性能”体系全面升级为“三好”产品系  去年万科在杭州东南西北都做了布局,北宸之光是布局城北的一个最大体量项目,当时考虑在大城西成熟、城北祥符一带供应量较小,而且南面的运河广场包括东面一点的新天地,它们的商业辐射价值将对整个板块起到巨大的提升作用,所以看好这个板块的价值。我自己给万科北宸之光这个项目的标签很简单,就是离中轴很近,土地升值的潜力巨大,我想在未来两三年内必须是市场关注的热点。  建筑风格上,考虑到项目是为城市精英白领定制,同时70%又都是90方户型,所以选择了一个偏现代风格的建筑风格;规划上,大部分的90方边套在中央核心景观的享受上占有非常大的优势,同时做了大量飘窗设计,进一步提升景观享受,这在目前的市场上还是非常稀缺的;户型上,最大的亮点就是大面积飘窗的赠送,面宽达到5.4米,这个飘窗不但只是强调面积赠送,我们更多想谈的是对资源景观的享受;此外,由于这是目前板块内唯一的装修成品房源,所以做了大量的收纳系统设计,这是与很多产品最大的不同。  专家点评:  杭州华正设计院副院长、国家一级注册建筑师石明斌  万科这个户型是一个典型的两房半户型,这是在政策收紧后提报的,十大品牌,所以比较规矩,没有挑高阳台等赠送面积,除了飘窗外挑正好60公分,是政策允许的。个人认为这个户型一是精致,二是实用,第三90方肯定就是90方,是政策影响下一个相对比较完整的户型。  这个户型优点相对比较明显,飘窗设计很有亮点,餐厅与客厅合一,尺寸刚刚好,又是一个非常大的外延空间,成为可用空间的一部分,与客厅形成一个相对完整的空间。整个户型的功能分区、流线包括卫生间的尺寸都非常合理,唯一遗憾的就是政策收紧以后,没有什么挑高阳台,书房的空间略小。  朗诗?未来街区刚需型地铁大盘压缩面积但保留功能  朗诗?未来街区是今年朗诗重点打造的刚需型20万平方米的地铁大盘,未来系产品是我们专门针对首置人群的需求,整个经济的承受能力做的产品。户型打造的原则,首先是根据区位,当时也是综合分析了市场成交的主力面积段,发现整个主力面积段当中90平方米是一个供给和销售的最大的领域,尤其是70平方米-80平方米,80平方米-100平方米,虽然供应量很小,但都是百分之百的去化率。所以户型打造中在能够充分满足业主的功能区间的前提下尽可能压缩面积段,但是保留了一个功能空间,所以最终成型的面积是72平方米的标准两房,86平方米标准三房,以及107平方米四房的产品。  设计第二原则是因为整个政策面的原因,不太可能像之前的户型一样做到非常大的赠送空间。而且这也是朗诗第一次尝试高层的未来式产品打造,所以当时的原则首先给业主的空间是真正可以利用的,第二在小户型中,未来业主入住后除了基本的空间外,收纳也是非常重要的,所以我们充分考虑到今后业主的人性化收纳,我们做了特有的八大收纳空间规划。  专家点评:  杭州华正设计院副院长、国家一级注册建筑师石明斌  朗诗这个户型我又发现了一个“唯一”,唯一的一个边套南客厅的,我个人很喜欢朝南客厅的,居住的舒适度是跟其他的客厅有一定的区别。第二,我觉得整体的尺度上面,进深很浅,跟其他的配套做法大相径庭,大的不一样,做的是浅进深的,这种浅进深在早期上海板式高楼里面做得非常多。因为浅进深就会造成通风各方面都会比较良好,这是一个浅进深的优点。不过,虽然有足够的收纳空间,但是交通空间属于比较长,应该适当减弱一点。
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发表于 2013-6-4 21:22 | 显示全部楼层
水平很高啊,值得学习
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