搜索
由繁至简的炒股秘籍股票配资送值得信赖我出资你炒股赚大钱自己操盘配资财源滚滚
查看: 4941|回复: 3

修订版:中国的房价收入比到底是多少?

[复制链接]

发表于 2013-11-21 10:48 | 显示全部楼层

修订版:中国的房价收入比到底是多少?

来自:MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者:shadai 浏览:4941 回复:3

马上注册,结交更多好友,享用更多功能,让你轻松玩转社区。

您需要 登录 才可以下载或查看,没有帐号?立即注册

x

前记:中国的住宅收入比是一个耳熟能详的数字。可惜历来被国人误用太多。所以写一个小文,以正视听。

房价收入比是个热门话题。不过对此,至今许多“专业”意见多少都有些问题。按照联合国相关定义,房价收入比= 一国(或一个地区)单套住房总价的中位数 / 家庭总收入的中位数。但事实上,统计一国房价的中位数的是极其困难的,一般都要用到估算,这就造成较大的数据偏差。

许多国内的研究者使用“平均房价/平均家庭收入”来计算房价收入比,这样的方法是有些问题的。中位数的设计,原本就是为了排除豪宅拉高均价引起的统计偏差。以上海上年为例,剔出占比2%的豪宅,平均房价可以打八折。因此,用“平均房价/平均家庭收入”来计算房价收入比,即违反原意,也可能不是好的估算。

更常见的一些“计算”错误在于,许多研究者常使用上海、北京等大城市的收入房价比和美国等国家相比。这样的比较显然不是同级别的,也容易引起误导。中国房价收入比,一般而言,呈现东部高、中西部低,城市高、农村低,中心城市高、偏远城市低的特点。如果用全国的数据计算,中国的房价收入比必然大幅降低。同样,我们也很容易理解并可以验证,纽约市区的房价收入比也要显著高于美国全国水平。

中国的大城市的房价收入比确实偏高,但是这在发展中国家很常见,譬如越南的河内和俄罗斯的莫斯科。中国是GDP排名第二的大国,但是从人均收入来看,还是穷国。穷国的人买很多东西收入比都高,例如汽车、例如食品、例如汽油、例如衣服,也包括住房。

许多人用房价收入比来衡量一国房价泡沫程度,这并无不可。但在比较的时候需要注意:因为每个国家住房情况差异极大,住房收入比的统计方式也存在较大偏差,横向比较有时意义不大。美国最近的房价泡沫,在房价收入比只有6、7的时候就迅速爆了,而日本当年则在更高位的坚持了多年——况且,美国的平均住房面积远超日本。

回到我们的主题,那么中国的房价收入比到底是多少呢?

根据房价收入比定义,房价都要用全社会房价中位数(median)来定义,收入也是要用收入的中位数(median)来定义。统计没有给出,怎么办?

没关系,我们还是可以来算一算。

住建部统计,2012年中国住宅平均价格约RMB5,430/平方米,城镇人均住宅面积32.9,城镇户均人口约2.87人,因此户均面积94.4平方米。因此新房平均套均房价51.3万。而数量远远超过新房的老房子,无论单价还是平均面积,都会小于新房,因此全社会全部住宅套均价,要在此基础上打个折扣。我们暂且称这个折扣为新旧房折算系数,用字母D表示。即全社会全部住宅套均价=45.9万*折算系数。

收入方面,按定义用人均可支配收入来计算。2012年城镇人均可支配收入24,565元/年,城镇户均人口约2.87人。因此家庭年可支配收入70,501/年。

根据经验数字,房价的中位数大约是平均数的7~8折,把这个系数称为H;而收入的中位数和收入平均数的系数称之为I。因此我们有:

新房的住房房价收入比

= 新房住房销售总价中位数/家庭收入中位数

=(住宅套均价平均数*H)/(家庭收入平均数*I)

=(住宅总价平均数/家庭收入平均数)*(H/I)

=(51.3万/70,501)*(H/I)

= 7.28*(H/I)

根据经验数据,H大致应该0.65~0.75左右,I相若或略低一些。如果假设(H/I =1),则中国城镇地区的以新房计算的住房收入比为:

=7.28

但这个并非城镇居民的住房收入比。城镇居民的住房收入比=新房计算的住房收入比*新旧房折算系数。考虑到旧房比新房便宜,因此最后城镇的住房收入比也应该小于7.28。以经验数据来看,旧房价格大约是新房的8折上下。若设D的分布区间在0.75~0.85。则中国的城镇住房收入比大概在5.46~6.2之间。和美国2008年泡沫破裂期的住房收入比基本相仿。

附录1:对计算的补充说明

1、本文只计算了城镇居民的情况。住宅收入比考虑的是全社会,这里的数据只有城镇。如果考虑到农村极低的套均房价(暂时用建筑成本计算),那么中国的住房收入比,还将大大下降。读者可自行推断。
2、若收入的中位数/平均数的比值 I 较小,则暗示该统计样本收入差距较大,并导致中位数小于正常水平,这也将大大提升最后住房收入比的估算数值。这意味着在同样的收入均值下,较高的收入差异将导致住房收入比升高。

附录2:问:为什么大家觉得房价难以负担,但是你计算的房价收入比这么低?

全国房价收入比虽低,不排除部分城市住房收入很高(参看补充3)。住宅市场基本都是本地市场,别的城市房价可能便宜,但是远水不解近渴啊。住房收入比是一个极为简单的统计量,无法涵盖房价负担能力后的结构性因素。事实上,很早以前联合国也不再用这个方法来考量住房负担能力了。

附录3:上海的住宅收入比是多少?

每个城市的住宅市场基本都是本地市场。别的城市房价可能便宜,但是远水不解近渴啊。用这个方法也可以单独计算了一些城市的住宅收入比,以上海为例:

例如以新建商品房计算,2012年上海新建房价大概在2.2万/平方米,上海户均面积85平方米,户均人口2.5人,人均可支配收入4.02万元。

计算可知上海2012年的新房收入比约18.7倍(仍然假设H/I约等于1)。如考虑经济适用房比例太低,几乎不影响全社会住宅均价,D仍按0.75~0.85估计,则上海城区全部住宅收入比大约在14~15.9之间。
金币:
奖励:
热心:
注册时间:
2004-4-17

回复 使用道具 举报

发表于 2013-11-21 10:54 | 显示全部楼层
既然统计数据不靠谱,算这么多不如凭常识。
多年前相亲涉及物质方面,问的是在哪儿工作,收入如何,现在是有没房,几套房(此知识来自文艺作品)
这反映两个问题:一是房产若按市值计算,占到多数人财富的绝大部分(只有少数真正的富人才做到了财富的均衡配置吧);二是收入相对于存量财富基本可忽略不计。
前者不用再多解读。后者意味着如果房屋市值合理,把人或家庭视为一个公司,其ROE低的可怜
最后常识再加点数据,如果房价收入比是7,收1%房产税相当于加7%所得税,为何阻力如此大?反对的声音中有一种说收入低,都不够缴税的,如果这样,说明收入中位数是收入最低者的14倍以上。假设最低收入仍能满足基本生活,那咱已经建成小康社会了吧?
金币:
奖励:
热心:
注册时间:
2004-4-21

回复 使用道具 举报

签到天数: 1 天

股市捉妖记

发表于 2013-11-21 11:08 | 显示全部楼层
在中国,定性分析更靠谱点。
金币:
奖励:
热心:
注册时间:
2004-4-24

回复 使用道具 举报

发表于 2013-11-21 11:10 | 显示全部楼层
当房租收入不足以覆盖贷款月供时,可以认为进入了泡沫后期。北上广深,呵呵……
金币:
奖励:
热心:
注册时间:
2004-4-24

回复 使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 立即注册

本版积分规则

本站声明:1、本站所有广告均与MACD无关;2、MACD仅提供交流平台,网友发布信息非MACD观点与意思表达,因网友发布的信息造成任何后果,均与MACD无关。
MACD俱乐部(1997-2019)官方域名:macd.cn   MACD网校(2006-2019)官方域名:macdwx.com
值班热线[9:00—17:30]:18292674919   24小时网站应急电话:18292674919
找回密码、投诉QQ:89918815 友情链接QQ:95008905 广告商务联系QQ:17017506 电话:18292674919
增值电信业务经营许可证: 陕ICP19026207号—2  陕ICP备20004035号

举报|意见反馈|Archiver|手机版|小黑屋|MACD俱乐部 ( 陕ICP备20004035号 )

GMT+8, 2024-3-29 23:47 , Processed in 0.077675 second(s), 10 queries , Redis On.

Powered by Discuz! X3.4

© 2001-2017 Comsenz Inc.

快速回复 返回顶部 返回列表