金融街控股2013年销售161亿 真正销冠“被消失”

陈朝霞

金融街控股2013年销售161亿 真正销冠“被消失”

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：陈朝霞 浏览：4663 回复：0

本报记者董映颉北京报道
究竟谁是北京市场2013年度的“销冠”？
这看来成了2013年房地产市场最大的“谜案”。
1月3日由易居中国克而瑞信息集团（北京机构）发布的《2013全年·北京房地产企业销售排行榜TOP10》称，2013年度北京市场上房屋销售额最高的是首开股份，其以133.93亿元的商品房销售收入成功登顶，而融创中国及金隅股份分别以123.1亿及121亿元紧随其后。
而在此之前，搜房网数据监控中心则将“销冠”记在了融创名下，夺魁数据为125.98亿元，而万科以85.34亿元、中海以84.17亿元分别位列第二、第三。
但市场现有的其他公开数据却给出另一个答案。记者查阅建委网站和上市公司公告发现，2013年度，金融街控股共在北京地区完成161亿元的销售业绩，其中来自商务地产的贡献高达135亿元左右。
中原地产一位分析师表示，年底房地产企业的销售数据统计打架是常事，但是统计部门应该给出更细化的统计数据，这不仅关系到谁是“销冠”，更是房产税推出、土地和房产市场开发所必须参考的数据，统计部门应该细化目前的房产数据统计结构，给出更让人信服和有市场需求的统计数据。
真正销冠“被消失”
《华夏时报》记者调查发现，不同的销冠答案来源于不同的统计口径，克而瑞的榜单所统计的数据范畴是商品房，大约为“商品住宅+动迁配套+商办+其他”。
而搜房网的数据统计则仅限于商品住宅，这也是承建了大批政府动迁配套工程的首开及金隅在搜房网统计中排名大幅下滑的原因。
不过克而瑞和搜房网的榜单统计里都不包含商务地产整售的数据，这也是2013年度金融街控股在上述榜单中消失的主要原因。
据了解，作为北京市金融街的整体开发商和运营商，金融街控股也是一家以商务地产为主营业务的房地产开发企业。其历年上市公司公告显示，写字楼整售所得的销售收入，通常能占到金融街控股年销售额的七成左右。
《华夏时报》记者获悉，包括写字楼、住宅销售在内，金融街控股2013年在京销售收入冲高到161亿元，其中写字楼销售收入超过135亿元；而2012年公司在京整体销售额为130亿元。
金融街控股2013年的几次上市公告也披露，该公司曾以39亿元、35.85亿元的报价分别向招商银行、太平人寿出售了金融街南扩区域的写字楼项目，加上年初以27.53亿出让给北京华融的1号楼，仅写字楼整售便达102亿的规模。不过这样的商务地产整售收入显然被遗漏在主流房企销售排行榜单之外，也直接导致了真正的销冠金融街控股的“榜上无名”。
类似的情况并不是第一次发生，2012年，金融街控股在北京地区录得销售收入达130亿元，这一数据也高于当年搜房网数据监控中心《2012年北京房企商品房销售金额榜》中的房企销冠北京城建的120.65亿。
而自1999年起多次创下北京市场销售神话的SOHO中国，也曾多次在官方公布的销售排行榜中消失，原因也在于统计口径问题。
与金融街控股一样，SOHO中国的业绩也主要来自于商业及商务地产。在高峰时期的2010年，SOHO中国创造了高达238亿元的销售额，远超其他以住宅销售为主的房地产企业，但在以北京市建委商品住宅统计数据为主要依据的一些销售排行榜单里，SOHO中国在巅峰时期也连续数年籍籍无名。
业内人士分析认为，随着北京市住宅土地供应中越来越大的比例被用于各类政策保障性住房开发建设，商品住宅市场的发展速度已明显慢于商业地产，而主要以商品住宅销售为统计范畴的排行榜单显然已不科学。
房地产格局已改变
在房地产公司销售数据打架的背后，其实是房地产公司市场地位的变化以及房地产市场格局的变化。
“以千亿集团军为例，以前只有万科，现在有了恒大、碧桂园等5-6家企业，究竟谁的综合开发能力最强，统计工具体现的差别很大。”上述中原地产分析师指出，千亿俱乐部往往是行业内认为最强的房地产企业，而如今，随着市场的变化，万科都开始研究做商业地产，那么在千亿俱乐部里面，原来万科的老大地位，如今随着市场价值衡量标准发生变化，恐怕老大要是万达了！
在千亿俱乐部以外，第二梯队的市场衡量台阶已经抬高到年销售额500亿元，在这一层级梯队里面，同样也存在数据反映与公司实际能力不相符的问题。
例如，有的房地产企业销售额在500亿元以上，但是地方国有企业，必须承担很多保障房建设任务，是否将保障房、限价房等销售纳入考核是个问题。限价房和自住房等配建成为开发商在一线城市拿地的必要条件之后，恒大等企业已经开始专做自住房产品，这是否又反映了恒大公司竞争力的一个新变化呢？
此外，商务地产也是长期被忽视的一个业务方向，随着房地产行业细分领域发生变化，在某些专业领域“一招鲜”的房地产企业，其价值往往被低估。而在未来房地产市场上，能够存活下来的，可能就是超级大而强的企业和这类专业“一招鲜”的公司。
不仅仅是金融街控股，绿地、中信、万达、龙湖等企业在商务地产和商业地产上的投入都在不断加大，并在北京地区的总投资和总业绩收入中占到了很重要的位置。同时，大量增长的保障房开发建设收入也占据了一些房企在京业绩的很大份额。
北京市统计局公布的2013年前11个月房地产市场数据显示，1-11月，北京商品房销售面积为1634.4万平方米，同比增长6.7%。其中，住宅销售面积为1176.3万平方米，下降0.2%；商业、非公益用房及其他为187.9万平方米，增长17%；写字楼为270.2万平方米，增长高达40.8%，远超住宅及其他商业运营用房。
在此背景下，作为考量房企年度销售业绩、评测地区楼市的各项排行榜，或许需要调整其统计口径。“比如将商务地产、商业地产的各类销售及运营数据纳入统计范围，所得出的榜单或许更能全面反映房企在本区域的综合实力。”有业内人士如是称。
“数据互相矛盾，很容易产生误导。”中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，当前房地产成交均价“数据打架”的矛盾，不仅让政府难以有效判断，而且会让一些喜欢“以数据说话”的人扰乱市场预期。
来自北京市国土局的信息表明，2014年度，商品房用地中将有超过50%用于建设自住型商品房，届时各大销售排行榜将如何统计自住型商品房这一新的保障性住房品种，还有待观察。
“房地产市场的数据是楼市调控政策的重要参考，各类官方、民间机构之间的数据战，有可能成为房地产商与国家宏观调控较量的工具。”中国房地产学会副会长陈国强指出，“各数据发布机构所代表的利益群体不一样，其发布的信息难免有一定的倾向性。”