手术刀观点：2016中国房地产市场报告

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手术刀观点：2016中国房地产市场报告

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：手术刀 浏览：170781 回复：64

手术刀观点：2016中国房地产市场报告

前期观点回顾：

手术刀   发表于 2009-5-23

我们看下前些年房地产的走势，2000年到2005年房地产市场是一个平稳的发展时期，05年06年07年是突飞猛进和暴涨阶阶段，08年是一个阶段盘整整理期。08年底09年初有回暖迹象。我在前面分析过在这个过程中会有一个次高点或高点出现。然后迎来的是一个调整周期。

手术刀   发表于 2010-7-16

如果房价位置现在处于警戒位置的上轨（10倍以上），比较好判断，可以肯定大的调整周期即将展开。但现在房价处于警戒区域的下轨（相对2000年左右的房价，现在的房价基本是涨了5-6倍或6-7倍左右）。因此存在两种可能的情况：

一是 在这里可能刺破泡沫展开一次大的调整周期（1/2或 2/3级别），

二是 也可能盘整或小幅调整（1/3级别），这是个不充分的调整，大的调整周期（1/2或 2/3级别）会延后。如果房地产市场只是盘整或调整幅度不大（1/3级别或以下），是一个不充分的调整，那么后期还会有个报复性的上涨，然后才能迎来大的调整周期。

手术刀   发表于 2015-9-20

一   首先：房地产市场是个周期性行业  这点毋庸置疑了。

二    其次：房地产市场牛熊循环周期多长 短的3-5年 长的10-20年。

三   历史的发展呈螺旋形上升  历史底部一次比一次高 但每次调整也是很大的，50%或以上。比如上证 从95-1500 -320-2245--998-6124-1664-5178-.......

     房地产也是一样的，只不过中国从1998年取消福利分房 房地产市场化以后一直是牛市的过程，中国房地产市场连一个大的牛熊循环还没经历，大多数人还是情绪高涨，对房地产的熊市为何物一点概念也没有。市场会给他们很好的上这一课的。理解不了房地产市场的牛熊是什么样，比照股市的牛熊循环是什么样，包括价格和心态 ，就能理解一些了。

四    前面我也分析过房地产的熊市级别必定是50-70 80%级别的一个调整。调整个10-20 20-30% 是个不充分的调整 （如果房地产市场只是盘整或调整幅度不大（1/3级别或以下），是一个不充分的调整，那么  后期还会有个报复性的上涨，然后才能迎来大的调整周期。发表于 2010年7-16）

五    对于近期深圳 上海 等地区房价的上涨  对于牛熊的转折 不一定打压出货。也可以采取横盘震荡再拉高出货类似603600永艺股份。借着政府对房地产政策的宽松利好  拉高出货（国人特点买涨不买跌 既然打 压不好出货 就拉高让大家追着买）

六    任何投资 都需要考虑风险和收益的关系  房子自住的无所谓了 投资房产就需要考虑风险了。我在10年的帖子中分析过 当时郑州房价7000-8000元 现在10000元 ，即使上涨到1.5元-2万元，也只是上涨 了一倍。但下跌的风险可能带来的损失是要远远大于可能的收益。李嘉诚在撤退 李嘉诚是从房地产起家，他对房地产市场的理解一定是很透彻的。

七   只要是投资市场 只要是资本市场  永远要牢记 资本是逐利的 资本是嗜血的   具体我会在课程里详细阐述。前面我的帖子分析过一个10倍的涨幅是如何完成的，散户如何被套的。同样房地产市场大多数投资 者 也会经历这个过程。

目前主要判断：

中国房地产市场目前已进入击鼓传花加速赶顶阶段。估值空间一倍左右。之后将迎来中国房地产行业的第一个熊市周期，调整级别下跌50-70 %。

技术层面解读：

正如前期2009-2010年分析的：房地产市场只是盘整或调整幅度不大（1/3级别或以下），是一个不充分的调整，那么  后期还会有个报复性的上涨，然后才能迎来大的调整周期。目前在报复性上涨过程中。我们从比较有代表性的北京通州区房价走势图中可以看到目前已经在走5浪（2016年2月房价3.1万/平方米）  加速上涨偏离(大致估值 北上深见顶区域大致5万/平方米左右，二线城市见顶区域2-3万/平方米左右）之后将会快速下跌调整  房地产进入熊市周期。

          2000年-2013年北京通州房价走势

对比美国房地产指数

经济层面解读：

在以前的分析中讲过：”通缩经济衰退经济危机有个传导过程，从原材料到生产领域，再到消费领域，目前在这个趋势发展过程中“。目前已经传导到企业层面（煤炭原油钢铁等企业亏损倒闭），并逐步向消费领域传导（商品房产等）。

这和2007年以前的通胀是相反的，通胀是原材料涨价（煤炭 原油 钢铁等资源类)， 传导到企业(产品涨价利润增加）  传导到消费领域（商品房产等涨价）。

供需层面解读：

房地产业供需失衡，泡沫化严重。正因为政府意识到风险和潜在的危机，才将房地产“去库存”纳入2016年我国主要经济任务之一。

2015年末全国商品房待售面积7.1亿平方米，这是个什么概念呢：按照我国人均住房面积30平米计算，“空置”的住房至少可供2.2亿人口居住。空置率已经高于预警水平。

全国商品房待售面积趋势图    2015年末全国商品房待售面积71853万平方米

                                                              房地产行业熊市周期是一个痛苦的去杠杆去库存过程

                                                       房地产行业熊市周期将消灭大多数杠杆投机者和房地产企业

投资建议：

目前房地产市场处于加速赶顶阶段，类似于2007年中国股市的4000-5000点。建议逢高逐步降低房地产投资。在房地产熊市周期下跌至50-70%区域 可以逐步布局下一个房地产景气周期。

来自群组: 道亦有道特训营

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中国房地产历史回顾

1979年-1987年   懵懂期

1979年~1981年，全国60个城市推行全价售房，但结果很不理想。有准确房价数据记载的是在1981年，当年浙江温州瑞安商品房热卖，68.85元/平方米，每套2600元。

1982年~1985年，160个城市及360个县试点补贴售房，但当时住房改革的思路以租金改革为主要思路，所以之后也不了了之。

1987年-1998年     探索期

从官方统计的数据来看，1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的市场价格。

1988年7月，中国第一个土地拍卖、按揭贷款，真正完全意义上的商品房小区东晓花园在深圳竣工，售价是1600元/平方米。

1989年2月15日，北京首次公开出售建在黄金地段的商品房350套，每平方米最高2000元，但只被预订了250套。

90年代初，海南大开发推动了房地产市场的繁荣，

1988年海南商品房平均价格为1350元/平方米，

1991年为1400元/平方米，

1992年猛涨至5000元/平方米，

1993年达到7500元/平方米的顶峰

短短三年，增长超过4倍。上海市中心房价涨到6000元/平方米，但随着1993年第一次房地产调控，海南、北海等地房地产泡沫破裂，泡沫破裂效应蔓延至全国。

1994年上海市中心房价从最高时的6000元降到3000元/平方米，市场一片萧条

    海南房价（1987-1995）峰值有7500元和5000元两种记录

1998年--- 至今      市场化

1998年取消福利分房，把房地产推向市场化。中国才诞生了真正意义上的房地长市场。

1998年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。继而从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度(房地产市场化）。

1998年广州市实行房改政策，东湖新村部分属于单位福利分房的住户可以800元~1000元/平方米买回房子，部分则以2800元/平方米的价格出售给部分租赁的住户或拆迁户。

2001-2003年，房地产市场起步阶段。房地产价格小幅上涨。

2004年开始，房价开始如脱缰之野马，开始逐步加速上涨。全国平均房价的单价一路跃过3000、4000、5000元、6000元关口，2015年全国商品房平均价格6793元。

     海南房价走势图（1989-2009）

1987~2012年的国内商品房平均价格 表   2015年全国平均房价6793元

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香港房地产历史回顾

香港房地产业虽然几经起伏，但一直是香港经济的支柱之一，占GDP的比重在20％以上，是香港经济的“晴雨表”。

战后至现在，香港房地产业呈现明显的周期性盛衰循环：

50年代，香港出现了房地产建设热潮

1958年，房价下跌了70％。延续到1969年才有所好转
1969年到1974年逐步复苏
1974年楼价下跌了30-40％

1975年底房地产市场重又回升
1982年底，香港楼价比1981年下跌60％

1985年房地产市道复苏算
1991年到1997年房价上升4倍左右
从1985年算起房价已上升了9-10倍
1997年至2003年下跌了70％左右
2003年底才慢慢有复苏的迹象

香港人口1946年为60万人，1949年增至186万，到1959年超过了300万，人口的急剧增加使住房需求急增。在港府政策推动及利益驱动下，上世纪50年代，大量资本涌入，香港出现了房地产建设热潮。到了1958年，房地产市场开始供过于求，房价、地价下跌了70％。

1959年开始，香港经济出现转机，加上来港的外国人、国际商业机构增多，对商业楼宇、住宅的需求增加，刺激房地产业迅速回升。由于银行对房地产业的过度贷款及其他因素，1965年春，香港爆发了银行信用危机，接着房地产价格暴跌，许多地产公司倒闭，香港房地产业陷入了战后第一次大危机之中，一直延续到1969年才有所好转。

1969年香港房地产市道逐渐复苏，港府于1972年制订了一项“十年建屋计划”，令投资者信心迅速恢复。但1974年的石油危机导致香港股市暴跌，又带动房地产业全面调整，香港地价下跌40％，楼价下跌了30-40％。

1975年底开始，房地产市场重又回升，港府1976年开始地铁修建计划，提升了城市土地价值；1978年，又推行“居者有其屋计划”(即廉价屋计划)，解决了222.5万普通市民的住房问题。1977年香港人口超过450万人，1979年达到500万人。需求增加，令楼宇供不应求，新兴市镇(屯门、沙田、葵涌等)逐步形成。

承接70年代后期的快速发展，1981年香港房地产市场达到高潮，但随后而来的世界性经济危机及中英香港问题谈判，令港人出现信心危机。1982年底，香港楼价比1981年下跌60％，1983年房地产市场全面崩溃。直到1984年9月，“中英联合声明”签署后，市场才重新复苏。80年代香港房地产业在70年代的基础上得到了进一步发展。1990年，港岛区的房价比1981年上升了一倍以上。不过，1989年之后房地产价格的急升，给香港房地产市场的健康发展埋下隐患。

90年代初期，国际游资及本地炒家开始疯狂炒买香港房地产，楼价、地价飚升，严重脱离居民购买力。从1991年到1997年房价上升4倍左右，若从1985年房地产市道复苏算起，到1997年时房价已上升了9-10倍。1997年，亚洲金融危机，香港房地产泡沫破灭，楼价一路下跌，至2003年中，下跌了70％左右，给香港经济带来严重的负面影响。这一轮周期性上涨历时13年，下跌过程达6年，至2003年底才慢慢有复苏的迹象

呜咚咚

前排听课！

ddt666tnt

波动剧烈的是香港房地产，台湾房地产波动不大，一直处于慢行上升期，每年约10%，直至08年开始大幅上升。中国房地产发展格局更接近香港这个殖民地的土地政策，土地招拍挂制度更是照搬，唯一不同的是香港土地是有限的，而大陆城市土地没有那么紧张。再者，香港都是200呎到300呎的鸽子笼，也就是20到30平米的两室一厅，这大大减轻了总价的压力。另外香港都是按套内面积卖，没有所谓的公摊。所以理论上北上广深的压力不比香港低。

jimmyyyk

顶刀版，这房价涨的让人焦灼，潜在的买房力量不出意外会被一网打尽。

3320343

前排

jimmyyyk

不过有个问题是，中国的房产一向是上涨，横盘，轻微下跌后继续上涨。不知道这次能否复制。上涨到平台后，仍然有通过通胀化解走横盘的可能。

wt2015a

喜欢这种有技术含量的帖子，做个记号，明天慢慢看

奇点临近

自由生长

lovinut

谢谢刀版的分析

qcwing

值得深读

ntcx

又要套牢一大批

rbb288

希望房地产稳定，因为最近我也要买套房

rqspxx

:xiaoweixiao:xiaoweixiao

ddt666tnt

必须指出：香港房地产制度的形成来源于英国殖民统治下对殖民地的掠夺政策，控制总量，炒作地皮，当局获得财政收入。世界上没有一个国家敢于对自己的人民采用这样的掠夺性政策，即使是香港，掠夺也是有限控制的，97年前的房屋地契大多为999年，任何楼房即使200英尺也就是不到20平米的房子也有一份地契，即使房屋倒塌，这份地契也可以保证你的土地权益。大陆在香港房地产富豪的建议下学习了香港的土地招拍挂制度，和香港那些吸血富翁一起开始了无止境的掠夺，至今为止，血迹斑斑，历史会把这些满口仁义道德的吸血鬼钉在耻辱柱上！

买跌卖涨

-张羿-

很全面很理性的分析，受用，谢过~

satp

有理有据 这才是有技术含量的帖子 支持刀版