本帖最后由 出战江湖 于 2018-4-9 20:59 编辑
三、房价理论
我们假设有一个城市,随着农民不断进城转为城里人,和随着农民工不断进城工作,市中心已经出现非常拥堵的状态,市中心的发展受到物理空间的制约而无法再有效发展。市政府研究决定,在市郊区新建新的市中心,同时市政府和相关机关单位,都会搬到新的市中心去。
在新的市中心没有确定之前,市场猜测,新的市中心可能在城东郊区,或城西郊区。
城东郊区和城西郊区,离老市中心距离都有30公里,而且属于半镇半农村,建筑三四层楼都比较少。城东和城西的房价是一平米一千五百元。
好了,市场传出,新的市中心不是在城东郊区,就是城西郊区。
请问,这两个地方的房价会出现什么样的情况?
毫无疑问,两个地方的房价都会出现上涨。在市场传闻没有确定之前,两个地方的房价都会出现一定的涨幅。假设年初为1500元一平米,到了年中的时候,上涨到2000元一平米。
年底的时候,市场信息灵通人士说,市政府领导优先考虑在城东郊区建立新的市中心,但是还没有最终确定。那么这两个城区房价会怎么样发展?
自然城东郊区的房价会继续上涨,而城西郊区的房价则会有所下跌。
第二年四月份,国务院副总理来视察,他说城西郊区更适合做新的市中心。然后此消息传出,城东和城西郊区房价会出现怎么样的变化?自然城东郊区成为市中心的梦想落空后,房价暴跌,而城西郊区房价快速上涨,直到高位。
最终市领导确定在城西郊区建立新的市中心。
假设那个时候,城西郊区房价升到4000元一平米,这个房价有没有实质性的支撑呢?假设全国房价水平为8000元/平米。此城市为三线城市。大家可以自己想一想。
这个房价理论弄明白了,那么我相信,你对财务、题材的思考,就知道他们的逻辑所在了。那么你也就会知道题材与基本面的逻辑关系。
说白了,房价理论本质上是估值理论的延伸,是估值变动的体现。
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