港元再度告急！由香港人分析香港房價的干貨

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港元再度告急！由香港人分析香港房價的干貨

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：siulunggann 浏览：8568 回复：1

港元再度告急！由香港人分析香港房價的干貨
近日很多国内朋友发出不同的文章指港元走弱，所以可能会推底香港的楼市。笔者将用不同的角度，解释香港楼市到底有什么因素推升近年的升浪，或解释有什么情况会推底楼市。

来源:网上
很多专家对楼市分析都会以成交量、供应量及市场利率为分析依据，但是过去几次香港楼市下跌触发点都不是以上的基本因素。我们回顾香港几次升息潮，过去几次利率上升，包括1994至1995年、1999年至2000年，及2004年至2006年的加息周期，亦不是触发楼市下调的主要成因，反而楼市及股市都是一路加息一路升。而是突然而来的外围经济下挫或事件而引发，包括：1997年亚洲金融风暴、2003年沙士、2008年金融海啸等。在香港每一次楼市下跌都是因为突然而来的外围经济下挫，从而引起的失业潮而引起。


来源: 美联

近年香港香港政府推出了不同的楼市政策去冷却楼市，征收的印花税及银行需为贷款者进行压测(限制过份贷款)。但一直都无助冷却楼市。读者可以看上图，上图读者可以见到二手住宅成交都自2010年之后下降，特别是二手住宅的成交由2010年的123.995间，解至2011年的75,195间，到近年约40000间一年。唯一手住宅却上升稳步上升，由2011年的10,854间升至2017年的18,657间。这是为什么一手住宅成交会上升，而香港楼市又不跌呢?

这原因是因为香港发展商提供一手及二手按揭，而且只要一成或两成的首付就能买房。这些发展商房贷不涉及银行审批，由发展商旗下财务机构自主决定，故此较具弹性，即使买家须出示入息证明，但很多时豁免很多入息审查，更有个别楼盘可免入息证明。

但这也变成一个陷阱。


发展商一般为一按二按提供初期利息优惠，首两至三年之按息较低，或贴近市场按息水平，优惠期后之息率回升至最优惠利率(目前约5.25)左右水平

以一个售价600万元单位为例，85%一按即510万元；即是首付只是90万。首3年利率P-2%(目前约3厘)，月供21,502元，三十年供款的总利息是264万。3年后利率优惠完结，如最优惠利率不变(即是5.25)，月供会升至24,102元，三十年供款的总利息是为503.8万。如果未来香港加息1.5厘，那供款利率将由原本不足3厘，上升至6.75厘，利率升近超过一倍。三十年供款的总利息是为680.8万。但是这些买家实力也是非常参次不齐。
所以读者不难理解，为什么香港人抢一手的房，而不是二手。原因是发展商随了简单及高成数的房贷之外，基本上新房包括了装修，而且更不用经纪佣金及律师费等。所以吸引了很多年青及实力不强的买房客购买。

而这也解释了为什么香港楼市不跌，因为成交集中在一手房，二手市场其本上成交极少。只要一手房不减价，二手房的参考指标是有跟权重去编制，而忽略了成交量。简单去理解是，只要那一个星期，二手房权重大的指标屋院有一单高价成交。那香港二手房的指标就会上升，但可能整个星期成交只有几单。有价无市。

另一方面，很多买房其实跟国内的打工一样，供款是没有问题，但首付是非常食力，所以有些买房是父母用养老金或者把房拎去银行贷款去买房的。所以一旦利率上涨，这些靠父母买房的人就会两边的供款利息上升。当然如果仍有工作在手基本上也不算很大问题，但一旦失业或遇到经济危机，那可能自己及父母的房也断供。


另一方面，香港香港同业银行折息及定期利率上升，反映香港银行贷款的成本不停上升。上图是三个月香港同业银行折息，读者可见由上年的0.8%上升至今天的1.7%。上升幅度超过一倍，这是资金流走的信号。近日港汇因香港有联系汇率，近日港汇再次触及7.85弱方水平，香港金融管理局终见出手支持港元。目前香港银行体系结余只余下1100亿。这是什么慨念? 一直没有人或指标告诉大家到底美国缩表影响程序是什么。现在可用这个指标简单说一下，就是香港银行体系结余1100亿这水平已经回到量化宽松第一期(QE1)的时间水平。一旦资金再度流走，香港过去因量化宽松而带起的资产上升的基本面基本是完全消失。所以一旦升息，香港过去楼市因低利率及资金流入的基本面将会消失。


Source:金管局：港汇回软银行结余稳定
,文汇报http://paper.wenweipo.com/2017/05/24/FI1705240009.htm
同时美债已经升穿了由1981年延伸下跌的下降轨，笔者认为美债在1946年-1981年，及1981年-2016年形成了平衡的周期，有很大机会美债走完了35年的牛市周期，之后走的是下跌周期。如果用技术分析来说，即使美债反弹0.382的黄金比率，十年美债也是6厘。昨天美债已经升至3.1，相信将会去下一站3.2/3.7的水平。或者中期可能上4的水平。而美债一旦持续上升，将会加快新兴市场的资金流走，包括香港。这情况跟1997年亚洲金融风暴有点相似。
同时香港四大行业当中，就业人口最多隋了是金融，就是贸易行业。所以一旦中美发生贸易战，将有机会影响香港的贸易行业，及金融业。而引发起失业潮。


利用江恩理论分析香港楼市的周期，便会发现香港楼市以6年为周期，如1997（顶）、2003年（底）、2009年（底）及2015年（顶）。而当中每3年分割，则可见2000年（顶）、2006年（顶）及2012年（小幅回调）。那下一个循环是2018年，并很可能出现低点。而今年情况跟九七年新兴市场汇市下跌及热钱大幅流走的情况很相似，那股楼齐跌的情况就可能在2018年发生。特别留意年中至2019年初的时间。
中原指数由1997年10月高位102点下跌3成，只用了3个月时间，下跌七成用了一年。凯因斯（John Maynard Keynes）曾说投资者乐观时会建筑「空中楼阁」（Castle-in-the-Air），并会预期能够以更高的价格脱手「比傻」理论 （Greater-Fool Theory）」。但愿「This Time is different」（这一次不同）。

siulunggann

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