招商蛇口(001979)公司深度报告：业务联动生态互补，资源优势大展宏图

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招商蛇口(001979)公司深度报告：业务联动生态互补，资源优势大展宏图

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招商蛇口(001979)

规模扩张增速显著；三大业务板块联动，打造蛇口4.0模式。2017年公司房地产销售金额为1127.79亿元，同比增长52.54%，2018年销售目标1500亿元，同比增长33%。公司社区、园区、邮轮三大业务板块协同发展，聚焦区域，深耕城市，打造“蛇口4.0”模式，港口先行，产业园区跟进，配套城市新区开发，从而实现成片区域整体联动发展。社区业务盈利能力显著增强，2017年毛利率38.43%，同比增长19%；产业园区业务通过政企合作已实现重庆、天津等多地复制；邮轮板块致力打造创新型4.0版本母港建设模式，先发优势明显，未来上升空间大。

土储丰富、货值充足，多元化拿地助力公司发展。2017年底公司土储2300+万方（全口径超3000万方），59%位于长三角、珠三角、京津冀三大都市圈。2018年总可售货值2650亿元，新增货值2090亿元。公司在粤港澳大湾区土地储备丰厚，有望得益于大湾区红利。公司2017年拿地金额占销售额的78%，快速扩张决心强烈。收购招商漳州获取近800万方土储，除此之外潜在土地储备包括昆钢、武钢、中外运长航等。

激励机制丰富，盈利能力较强，融资优势凸显。公司全面实施股权激励、员工持股计划和项目跟投机制充分调动员工积极性，目前项目跟投已覆盖17个城市，落地金额突破1.16亿元，盈利水平有望得到保障。2017年公司ROE、净利率分别为17.9%、19.9%，均处在行业前列。公司融资渠道多元化，2017年平均融资成本4.8%，远低于行业中大部分公司。

投资建议：根据我们的测算，公司每股RNAV为37.72元，较目前股价折价40%。我们预测公司2018-2020年归母净利润164、209、275亿元，对应EPS为2.08、2.65、3.48。给予“推荐”评级。

风险提示：公司销售结算低于预期；政策调控不断收紧；融资成本大幅上升。