谈谈万科！！！

huangbibi

谈谈万科！！！

来自：MACD论坛(bbs.shudaoyoufang.com) 作者：huangbibi 浏览：2342 回复：15

今天季报已出，0.23元，好啊
但为何跌了下来;););)
何时什么价位能进？:(:(:(

pcb

感觉到了一个相对近期高点，先观望~

ROBBOTT

散户听到的利好基本都是利空了。。

huangbibi

Originally posted by ROBBOTT at 2005-8-1 10:53
散户听到的利好基本都是利空了。。

有点道理...不过！！！:*2*::*2*::*2*:

huangbibi

Originally posted by 稳定的最小单元 at 2005-8-1 11:20
心动

是啊，有点哦！高手们，谈谈嘛！！！

86918691

不是从除权后的底部涨了20%，提前消化了。

温言

456楼：http://bbs.macd.cn/viewthread.ph ... hlight=&page=23

jackeychan

消化近期的获利盘，修正技术指标。3.8这个点位入货风险不大。今天开盘即跌，反而是好事。

稳定的最小单元

不符合我的选股原则，所以，也就不费这个心啦

稳定的最小单元

不符合我的选股原则，所以，也就不费这个心啦。怕被吊死在半空，不敢赌。

huangbibi

大跌！！！！！！！！！！！

PCR

积极关注，小心谨慎，保护资金，有限参与！

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万科A（000002）2005 年中报点评
公司业绩短期大幅增长，长期保持30％增速的目标有一定的风险
东方证券 报告日期：2005 年7 月31 日 投资评级：观望 ▼下调评级

2005 年中报显示公司业绩实现快速增长，效益更获得长足进步。公司结算面积59.3 万平方米，营业收入43.3 亿元，净利润7.95 亿元，同比分别增长42.5%、75.6%、152.6%。同时，公司销售比较顺利，售出面积91.8 万平方米，同比增长63.3%；销售收入58.2 亿元，增长102.8%。

2005 年上半年经营评述：
净利润快速增长
2005 上半年集团销售取得了快速增长，净利润增长速度是主营业务收入增长速度的2.01倍，一方面，分享了房地产行业的快速发展，全国平均房价2005 上半年增长10.1％；另一方面，也是最主要的原因，由于自身经营能力的提高：公司在行业发展过热的情况下，充分保持冷静的态度，利用1-4 月份长三角地区销售旺盛时机，加快项目的销售步伐；通过加强客户关系，继续提高公司品牌价值，提高产品附加值，从而实现了公司有质量的增长；同时公司未雨绸缪，积极拓宽融资渠道，使得公司中期末，非国内银行借款占总借款的比重提高到63.56%。
公司盈利能力大大提高
2005 年上半年，公司盈利能力进一步增强，房价的上涨充分的反应到公司的业绩上，打消了部分投资者对房地产公司隐瞒利润的疑虑，大大提高万科作为优质蓝筹公司的市场形象。
2005 年上半年，公司主营业务毛利率高达34.98％，处于历史最好水平。
长三角地区在公司利润结构中比例较高
来自上海地区的净利润占公司净利润的43.03％，而上海地区的结算面积仅占公司全部的27.69％，上海地区对公司经营状况影响较大。
2005 年业绩将持续稳定增长
今年下半年，我们预计珠三角将成为公司最大的利润来源，鉴于珠三角地区房地产市场近年来发展比较稳健，我们预计2005 年业绩将保持稳定增长，公司净利润将同比增长45％左右，另外，2005 年中报显示公司尚有54.3 万平方米已售面积未参与本期结算，金额合计约35.0 亿元，更增加对公司业绩增长的保证。
2006 年之后能否保持30％的稳定增长有一定风险
宏观调控逐步深入以来，特别是中央七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》出台以后，长三角地区特别上海地区市场的销售量2005 年6-7 月份同比下降60％左右，公司上海地区新开盘蓝山小城、朗润园等项目销售速度的下降更超过市场平均水平。
公司存货中，已完工项目比重较小，上海地区的项目占比更小，风险不大。但是我们发现长三角地区的项目在公司在建项目和土地储备中所占比重均超过35％以上，因此如果上海房地产市场持续低迷，将对公司未来发展产生较大影响。
为了保证宏观调控中的公司安全，公司正在强化 “现金为王”的指导思想，并成立“海燕小组”，系统地检讨和布局下半年及全年的销售策略，提高持续销售能力。我们对公司能够采取果断措施保持谨慎乐观的态度，我们将保持紧密跟踪，以评估上海市场对公司产生的影响。
投资建议
从7/21 日我们在《人民币升值对房地产行业的影响》给予公司增持评级以来，公司股价上涨幅度高达17.4％，公司04、05 年市盈率水平分别上升为16 倍、11 倍，市净率P/B 为1.97倍；同时考虑到公司下半年业绩增长逐步趋缓，我们调低投资评级为“观望”。

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市场急转直下，万科能否幸免？
光大证券 2005-07-31

主要结论
􀂄 中期业绩符合预期 2005 年上半年，万科实现主营收入43.34 亿元，同比增长75.6%，净利润为7.95 亿元，增长152.6%，每股收益为0.233元，公司的业绩表现与我们估计的基本一致。
􀂄 二季度毛利率达到顶峰 除了结算面积的增长，毛利率的提升是业绩大幅增长的重要原因。上半年，万科的平均毛利率达到了35.0%，比去年同期高出约四个百分点。其中，二季度的毛利率更是达到了
创纪录的38.4%的罕见高水平。
􀂄 珠三角利润贡献度提高 从地区分布来看，珠三角和长三角地区差不多提供了集团90%的利润，两个地区实现的净利润收入占比分别是45.5和44.3%；而环渤海、东北和中西部地区利润占比分别是5.1%、
2.9%和2.2%，可以发现环渤海地区的贡献有所提高。
􀂄 管理层调低开竣工计划 在中期报告中，公司管理层对当前的市场做了客观而理性的分析，并拟从下半年起全面推进“现金为王”的调整策略。同时，公司将全年的开工面积和竣工面积计划分别下调15%
和10%。
􀂄 下调今明两年的盈利预测 我们将万科今明两年的盈利预测分别下调4%及12%，在房地产市场出现明显转暖之前，我们建议投资者应保持审慎。

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七部委报告呈送国务院 房地产步入后调控期

2005年07月30日 　 中国经营报

　　中央决策层正在评估３月２４日以来针对地产行业进行政策调控的效果，而其重要依据，便是七部委检查组对八省市房地产市场的检查报告。据悉，目前这８份报告已经呈送国务院，“高层下一步调控的思路和走向，很可能与这８份检查报告密切相关。”一位知情人士称。
　　２００５年５月～６月间，由建设部、国土资源部、发改委等７部委组成的调查组，对河北、北京、山东、重庆、江苏、安徽、湖南、湖北共８个省市的房地产市场进行了检查。从记者获得的检查报告来看，政策调控在遏止炒房、控制被动需求和控制房价涨幅方面取得了一定的效果，但在盘活存量用地，进一步控制房价上涨仍然面临困难。
　　涨幅趋缓 投资降温
　　房价涨幅的过大是决策层重拳调控地产行业的直接动因。在建设部有关官员的眼中，“控涨幅”是决策层调控的初步目标，而七部委八城市的检查报告显示，调控百日之后，房价涨幅确实得到了一定程度的控制，两位数的房价涨幅已不多见。
　　“从几个房地产比较热的省市的情况来看，虽然房价处在高位运行的状态，但涨幅都已经明显回落。”一位检查组的官员告诉记者，而所谓“房地产比较热的省市”即是指北京与江苏。
　　检查报告显示，北京市今年１月～４月，商品住宅期房平均销售价格同比增长７％，在江苏，虽然１月～４月份的涨幅依旧达到２１．５３％，但与去年２２．４％的涨幅相比，同比下降０．８７％，而在河北、湖北、安徽、湖南、重庆、山东等省市，房价涨幅基本控制在５％左右。
　　与房价涨幅共同趋缓的是房地产开发投资增幅。检查报告显示，江苏省房地产开发投资增幅已经从２００４年的５９．６２％下降到２００５年一季度的３８．７６％，环比下降２０．６％；重庆市的房地产开发投资增幅今年一季度也回落到１９．９％，同比下降１３．４％，而在去年一季度，这一数据曾一度达到３３．３％。
　　一位检查组的官员告诉记者，在检查北京房地产市场的过程中，房地产开发投资增幅的数据正在统计。“所以，北京的报告中没有涉及到相关的数字，不过，从检查组掌握的一些情况来看，这个科目虽然还在增长，但幅度也已经呈现出回落的趋势。”
　　“中央是比较看中这两个科目的数据的，”这位检查组官员向记者强调。不过，对于这两个科目目前的情况中央是否满意，这位官员没有表态，“我们只是执行层面，具体怎么定性，调控是否取得足够的成效，这些都必须由中央来做结论。”他说。
　　控制非正常需求见效
　　决策层看中的两项数据均在百日调控之后，呈现出回落的态势——这与非正常需求的有效控制密切相关，而控制非正常需求亦是本次调控另一项主要任务。
　　在２００５年３月２４日下发的“国八条”当中，决策层已将投机性购房和拆迁造成的被动需求定义为“非正常需求”，并要求地方政府控制拆迁规模，遏止投机性购房。经过三个多月的调控，这两项非正常需求都已经得到了有效的控制。
　　一方面，税收政策对于控制投机性购房十分见效：ＣＢＤ核心区是北京投资性购房比例最高的地区，记者从该区域的一商业项目处了解到，该项目中的大部分短线投资者由于期房禁转和征收营业税的政策，而不得不改变投资策略——由做短线改为做长线。一位在该楼盘购买４５套房产的炒房者向记者坦言，如果现在将手中的房产出手，每套至少会亏４万～５万元，所以不得不改做长线。他还告诉记者，像他这样的情况并非个案而是普遍现象。
　　另一方面，各地拆迁总量也得到了一定的控制。记者从检查报告中获知，北京、重庆、江苏等省市的拆迁量或下降或持平。江苏省检查报告称，２００５年，全省计划全年拆迁量为１５００万平方米，与去年基本持平，而２００４年该省的实际拆迁面积已经较２００３年下降了６５％。同时，记者还分别从南京和苏州市政府方面获悉，在上述精神的指导下，南京市提出保持拆建平衡，并通过建设限价商品房来分流拆迁制造的被动需求，而苏州今年的目标也要把拆迁总量控制在２５０万平方米之内。北京控制拆迁的思路与江苏类似，检查报告显示，２００５年北京计划拆迁量为５３３万平方米，与去年基本持平。
　　“从全国的情况来看，北京、重庆、江苏这些省市的城市化进程是比较快的，因此也是‘拆迁大户’，这些城市对于拆迁量的严控，从一定程度上削减了控制房价格上涨的压力。”这位检查组的官员说。
　　老问题依旧难以求解
　　房价的快速上涨和非正常需求虽然已经得到控制，但这绝不意味着针对房地产行业的调控已经完全见效，七部委检查报告显示，部分一线城市进一步控制房价上涨存在一定的困难。
　　从记者目前掌握的情况来看，北京的问题相对敏感。一位北京检查组的官员向记者直言，北京未来继续控制房价上涨的压力比较大，而在北京市的检查报告当中，相关内容也占用了将近４００字的篇幅，足见其重要性所在。
　　记者了解到，促使北京检查组做出如此结论的主要原因是需求难以长期控制，“北京为了迎接２００８年的奥运会，大量的城市基础设施改造必然会带来一定量的拆迁，而且很难长期控制在一个低水平，所以未来控制房价上涨存在一定的压力。”这位官员解释。
　　检查报告中称，未来北京城市化进程的加快，已有人口自然增长都必将增加对住房的需求，同时，人民币升值的未来预期，不排除大量游资进入北京套利的情况出现，而这也都将再次增加北京进一步控制房价上涨的压力和难度。
　　与需求难以长期抑制同样引起检查组关注的是存量土地的盘活问题，检查报告当中用“盘活用好存量土地的任务还很重”来描述此问题。检查组的一位官员称，北京目前开发商手中用地有９４１０万平方米，为２００４年全市开发土地面积的１４．８倍，而房地产开发项目闲置用地约有６９．９万平方米，“这是很关键的问题。如何盘活这些用地，对稳定房价有重要意义”，这位官员说。
　　检查报告显示，南京、苏州都存在类似的情况，第四检查组在“建议”部分中明确指出，对这些问题要密切关注。
　　后续调控土地存悬念
　　需求难以长期抑制，盘活存量用地存在困难，为后续调控政策的走向留下了足够的想像空间。但是，至少从建设部传出的消息称，近期应该不会再有新的调控政策集中出台。
　　建设部政策研究中心一位人士告诉记者，现在有很多已经下发的调控政策等待落实，最为紧迫的就是房地产税收政策的执行。例如，二手房买卖的个人所得税的征收问题，至今各方仍存在对政策的不同理解。
　　此前，建设部政策研究中心已经召开了一次有北京市建委系统和北京市地税系统参加的内部研讨会，就房地产税收问题交换了意见。据记者了解，本月底，建设部将会同国税总局和发改委，再次就房地产税收的问题进行内部研讨。有消息称，主管部门的副部级领导将会参加本次会议，并有可能形成某些结论。
　　同时，记者从北京市建委方面获悉，目前，北京市建委的主要任务是在稳定房价的同时，着力于调整供应结构，加强中低价位商品房的开发和供应；同时，尽力完善现有的住房保障体系，“至少从现在的情况看，该出的政策已经都出了，而且也都很细化，近期应该不会再有新政策出台了，主要的工作是落实。”北京市建委一位主管交易的官员对记者说。
　　但即便在这样的情况下，并不意味着后续调控政策未留悬念。相反，在土地层面，尤其是盘活存量土地的问题上，并不能排除出台严厉政策的可能性。
　　从目前公开的信息来看，盘活城市存量土地增加供给是国土资源部的主要思路之一，但一位知情人士告诉记者，目前在全国范围内盘活存量用地存在一定的难度，“除了土地闲置税的征收，还关系到有偿收回还是无偿收回的敏感问题，现在主管部门也在考虑这个问题。”他说。
　　所谓有偿还是无偿的问题是指，针对超期未开发土地如何收回的问题，如果是有偿收回，政府在“收地”的时候就要按照一定的比例偿还地产商的购地款，然后再行拍卖。“但是，关键的问题就在于，土地是地方政府拍卖的，现在，如果要有偿收回，地方政府是不是拿得出这么多钱来是个关键问题。”这位情人士说。
　　在国土资源部内部，盘活存量土地的时间表是５年，而主管部门是否会出台更严厉的政策推动加速存量土地的盘活，至今还是悬念。“或许这不是国土资源部能单独决定的。”上述知情人士意味深长地说。（李乐）
　 中国经营报

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深万科(000002)/3.84 元--积极应对行业调控的挑战
招商证券 2005-07-31

公司今日公布了2005 年中期业绩，除2005 年上半年公司的业绩大幅提高外，最重要的就是公司正积极应对行业调控带来的挑战。
业绩飙升。2005 年上半年销售面积和销售收入均大幅增加，结算收入同比增加78.80％，尤其是净利润为7.95 亿元，同比增加152.60％，几乎达到2004 年全年水平。
效益提高更值得关注。由于主营业务成本的相对下降导致公司的主营业务利润率同比提高3.91 个百分点；而管理费用率和营业费用率的下降，更使公司的营业利润率和净利润率分别提高了6.77 个百分点和5.58 个百分点。
这既应归功于行业景气，同时又证明公司推行的效益型增长模式已经取得了一定的成功。
行业调整压力正逐步显现。尽管公司已经成功全国布局，并形成了极好的品牌，但从上海区域的变化趋势看，行业调控对公司同样带来了不利的影响，预计下半年及以后的经营压力将不断加大。
公司正积极应对行业调整。主要通过调整发展战略和加大融资力度，以保证“谨慎并进取”。其中公司与新加坡的RZP 公司成立合资公司不仅将为公司提高抗风险能力，更为公司今后的国际化发展奠定良好基础。
公司的无形资产值得尊重。如果不考虑公司的无形资产，我们认为公司目前的估值基本合理。但鉴于公司具有良好的治理结构和品牌，尤其是公司经历过行业一个完整发展周期的宝贵经验将更有利于公司平稳度过目前的行业调整，因此我们维持“谨慎推荐－A”的投资评级。

[ Last edited by 接轨 on 2005-8-1 at 13:44 ]