★★★★★5月30日实战交流专贴★★★★★

草地

证监会进驻交易所敦促股改 拖延公司或被一刀切


　　有消息表明，证监会已经派专人进驻交易所，对尚未完成股改的公司进行特别关照，以敦促全面股改顺利完成。由于剩余公司不多，有业内人士认为，最后不能完成股改的公司，就有可能采用一刀切的办法实现全流通。
　　业内专家认为，如果管理层不强制指定股改方案，恐怕有些公司的股改将会无限期拖延下去。在尚未股改的公司当中，数量最多就是绩差公司，可是绩差公司确实没有股改积极性，这也是客观事实。
　　一方面，绩差公司的大股东为了在重组谈判中增加筹码，不希望在重组前降低自己的持股比例，失去对上市公司的绝对控股权，他们更希望在重组完成后由重组方来主导股改。另一方面重组方则希望把对上市公司的重组作为对价来完成股改，这样可以将股改到成本降到最低。所以大股东和重组方谁也不心甘情愿支付送股对价。
　　有人说即使不送股也可以采用其他对价格方式，比如送现金、送权证，这样就可以在不降低持股比例的情况下完成股改。可是绩差公司现金匮乏，支付现金对价无异于痴人说梦。送权证作为对价也不现实，如果支付认沽权证，大股东到期行权也需要大量的现金，如果是认股权证，按照相关规定大股东的股票将不能转让给重组方，将可能会导致股改后的公司没办法重组。如果大股东将股票和行权义务一同转让给重组方，重组方的重组成本将骤然提升，投入了优质资产，公司成为优质上市公司，股价上升，可是却要按照极低的行权价将股票卖给流通股股东，这是任何一个重组方都不愿意接受的。
　　当然也有绩差公司完成重组后却不实施股改的，比如，中粮集团已经完成对*ST屯河的重组，但是到目前为止也没有推出股改方案，上市公司的解释是大股东持有的股票很多都处于冻结状态，现在没办法股改，只有等到股票解冻之后，才能提出股改方案。
　　简单地说，上市公司参与重组需要"冻结"（以便转让）大部分股权，而实施股改则的目的则是对长期以来不能流通的股份实施解冻，二者虽然在绝对意义上不具备可比性，但在操作思路上却是南辕北辙，虽然这么类比有些牵强，但绩差公司如何妥善解决好重组与股改的矛盾，的确是一道难题。
　　面对如此复杂的局面，相信管理层也一定会感觉非常棘手，所以长痛不如短痛，为了在年内完成全面股改，"一刀切"是最为可行的方案。

草地

今天应该密切关注地产板块动向

草地

要征收不动产税了?


??不动产税(也称物业税、房产税)开征已成定局。而如何设定税率、税种？征收范围及对象、开征时间表等操作性方案如何？仍是悬念。

　　
　　　　5月29日，国务院发展研究中心(以下简称“国研中心”)不动产税改革研究课题组发布《中国不动产税研究第二期》报告，试图对以上问题做出政策性建议，有关意见汇总后，很快将上报国务院。
　　
　　　　此课题与美国林肯土地政策研究院从2004年开始联合开展，2004-2005年课题组第一期关于不动产税的研究成果(不动产税的基本理论和国际经验)上报了国务院和有关部门。第二阶段的研究把目光锁定在具有操作性的税制体系设计上。
　　
　　　　“开征不动产税是一项非常复杂的工作，可以说牵一发，动全身。只有经过缜密的方案设计，才可能减少今后在这项税收过程当中出现偏差。”同日，在课题组主办的“不动产税改革国际研讨会”上，国研中心副主任谢伏瞻强调。
　　
　　　　不动产税从提出，激发了社会舆论的想象与争论，现在更多的是关注不动产税的开征时机以及征收方式。
　　
　　　　会上，来自财政部、
　　国家税务总局、建设部、
　　国土资源部、国务院法制办相关部门官员及国内外专家齐聚，讨论课题组方案并把脉未来中国不动产税设计思路。
　　
　　　　不动产税归哪级政府？
　　
　　　　“从国际经验来看，不动产税一般作为级次较低的政府税收体系中的主体税种。”课题组成员、国研中心社会发展部副部长林家彬，建议把不动产税归属为地方税。
　　
　　　　对此原因，林家彬考虑是：不动产税课税对象稳定，不同地方政府的税源易于区分；地方政府可以做到对本地区的税源实行严格监控，既实现税收公平，又提高税收征收率；地方政府可以根据自己的事权需要，制定财产税差别税率。
　　
　　　　最重要的是，不动产税收入主要用于为本地区提供公共服务，负担与受益的对应关系比较明确，即可以避免税款使用与地方生活福利脱节。
　　
　　　　财政部财政科学研究所所长贾康对此的分析是，当地方政府把不动产税培养成支柱型财产税时，就隐含着优化本地环境意义，即只要把投资环境优化做好，就是最主要的政绩。
　　
　　　　由于我国的地方政府有四个层级，即使明确了不动产税作为地方税，仍需对不动产税在地方各个级次症结的归属问题进行讨论。
　　
　　　　对此，课题组给出具体归属分配的思路性方案。
　　
　　　　首先，省级政府不参与不动产税的分配。省级政府距离居民仍然较远，在提供地方性公共产品方面，它的作用是比较间接的。同时，如果不动产税的分享级次过多，也会导致地方税体系和政府间财政关系的复杂化。
　　
　　　　对于直辖市是否参与分配，课题组也有考虑。课题组专家认为，直辖市在提供地方性公共产品方面的作用，下辖的财政级次与财政级次与地级市基本相同，在不动产税的分配问题上应与地级市同等考虑。
　　
　　　　那么，不动产税的分享就在地级市、区县及县级市、乡镇三级政府之间。
　　
　　　　即以属地化原则为主、地级市与下辖区之间适当分享的办法。具体而言，就是税源所在地的基层财政享有产生于当地的不动产税，但市辖区财政需与地级市财政之间进行分享，分享比例可为五五分成。
　　
　　　　对于“五五开”，贾康持有不同观点。
　　
　　　　他认为，尽管要尽可能把不动产税收入定位在市、县层级上，但不一定严格要求在市和县之间确定分享比例。因为在“省直管县”的改革目标来看，市、县直接掌管自己辖区税源，将来可作为同级财政对接省。
　　
　　　　税率0.3%～0.8%
　　
　　　　不动产税税率如何设定？课题组给出详尽建议：税率范围可设定在0.3-0.8%之间。
　　
　　　　“税率的设计要使结果大体符合二八原则，也就是80%的税收来自于20%的纳税主体，各地方处于平均居住水平以下的居民无须纳税或只须缴纳很少的税。”林家彬解释此税率设计的依据。
　　
　　　　同时，课题组认为此税率对于不同用途的房地产都是适用相同的，其中包括工商企业的不动产税。因为，目前工商企业需要缴纳较高的营业税、企业所得税以及增值税的情况下，再让其负担高于住宅税率的房地产税有失公平。
　　
　　　　除了税率，课题组亦对税种设置提出了初步设想。
　　
　　　　首先，针对不动产的保有环节，把目前存在的房产税、城市房地产税和城镇土地使用税三个税种合并为一个统一的房地产税。
　　
　　　　其次，在不动产的取得(开发)环节方面，取消土地增值税和耕地占有税。
　　
　　　　“土地增值税主要政策目标是抑制房地产投机，但是由于税率设置偏高，实际征收情况是非常不理想的。”林家彬解释此建议的原因，“各个地方少征、免征的现象非常普遍。”
　　
　　　　另一方面，是土地出让，招标、挂牌、拍卖的推广，土地增值的空间将被大大压缩。从征收效果和征管成本的角度出发，课题组建议应当取消这一税种。
　　
　　　　同时，课题组分析，耕地占用税主要目标是保护耕地，但实际上与土地出让金存在重复，耕地占用税所起的作用非常有限。
　　
　　　　还有，在不动产的流转(交易)环节，现在存在契税，这是一个相对独立，自成体系的税种。因此，课题组认为这个税种以不做变动为宜。
　　
　　　　但是，在这个环节同时还存在印花税，这个印花税跟契税是明显冲突的，这个应当在国家总体税制改革当中解决。
　　
　　　　另外，课题组认为，拟议开征的遗产税和赠与税，这也将成为不动产税制的重要组成部分。
　　
　　　　个人住宅征不动产税？
　　
　　　　相对于技术层面的税率和税种设置，不动产税最牵动人心、也是争议最多的地方是，哪些不动产需要征税，哪些不需要征税？
　　
　　　　课题组按税收效率原则、税收公平原则、政策调控原则、普遍纳税原则，对于六类不动产对象给予是否征收的判断：
　　
　　　　一、国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。
　　
　　　　“这主要从效率原则出发来考虑的。”课题组成员、国研中心专家王晓明解释。他认为，对政府机关，各级政府不动产征税，征税的对象和支出对象是同一主体，开征不动产税不能增加不动产税净收入，只是增加了额外的评估和管理成本，“就是俗话所说的左手倒右手。”
　　
　　　　二、宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。
　　
　　　　原因是这些机构的不动产没有明确的受益个体，或者说受益人主要是公众，应该受到社会政策的鼓励。但课题组强调，在宗庙寺庙、公园、博物馆等地设立的经营型不动产不应该列入不动产税的减免范围。
　　
　　　　三、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。
　　
　　　　“使城市基础设施运行效率更好。”王晓明分析原因时称。
　　
　　　　四、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。营利性的工商企业法人所拥有的不动产，税负能力较强，拥有不动产权明晰，适合作为不动产税的征税对象。
　　
　　　　五、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。课题组认为，目前阶段对于农业用地和农民自住用房，暂免征收不动产税，符合我国的国情。但是，从长远来看，我国不动产税改革的最终方向也应该是实现城乡统一的不动产税制。
　　
　　　　六、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。
　　
　　　　有关专家认为，从我国的实际情况来看，大多数居民所购买的房产，既不是投机，也不是投资的目的，而是基本生活住房，就是将城镇居民住房纳入不动产税，会加重普通人生活负担。
　　
　　　　对此，课题组具体设想是，允许一个家庭中每人有20到30平米的免税住宅面积，或者是允许居民住房在价值评估后从评估价值中按家庭人口数乘以人均免税额的方式，扣除一定的总体免税额，以保障公民的基本生存权利。
　　
　　　　相对课题组对不动产税征收对象的全面设定和思考，贾康则认为当前切入点的选择更重要。
　　
　　　　贾康称，开征不动产税应首先在出租房、易掌握信息的别墅和高档公寓入手，“可使不动产税改革平稳进行。”
　　
　　　　六类不动产征收对象区别对待
　　
　　　　一、国家机关、各级政府、人民团队、军事、外交机构等享受不动产免税。
　　
　　　　二、宗教寺庙、慈善机构、公园、博物馆、名胜古迹、社会公益性组织等拥有的用于增加社会公共福利的不动产免税。
　　
　　　　三、城市基础设施所用的不动产和政府出资建设的廉租房应纳入征税范围。
　　
　　　　四、营利性的工商企业法人拥有的不动产全部纳入征税范围。
　　
　　　　五、农业用地和农民自用房暂免征收不动产税。
　　
　　　　六、城镇居民住宅全部纳入征税范围，但允许扣除一定的免征额。

股董天地

早盘应该关注房地产的走向，毕竟如此具有可操作性的意见历史上还是第一次。

万科带头低开下探？

大盘多空分歧还是大，震荡为主。
今天看好新能源。龙头550有调整到位迹象。

奶油蛋糕

开心去赚钱.

草地

原帖由 股俊杰 于 2006-5-30 09:08 发表
草地老哥辛苦了

没什么,给大家提供点资料罢了。

股董天地

有色多空仍不明，至少目前看还未调整结束。

地产利空出尽并难以断言，长期调控也许是个常态。
金融股会否受地产牵连，预计今日也有分晓。

草地

今天上午应仍有回探1620附近可能

草地

如在1620获得支撑，短期仍然可以看多

570119

感谢草地大哥，做了这么多基础性的工作。实在人。顶！

草地

前期高点压力让创高难一蹴而就，前期高点应有震荡，毫不奇怪，当然应该做好思想准备

地心浪人

原帖由 dongyeye 于 2006-5-30 09:10 发表
早盘应该关注房地产的走向，毕竟如此具有可操作性的意见历史上还是第一次。

万科带头低开下探？

大盘多空分歧还是大，震荡为主。
今天看好新能源。龙头550有调整到位迹象。

不要急于去抄房地产的底:*10*:

570119

草地老哥的贴子比那些空喊口号的陈词滥调要强得多。不要动不动就拿踏空逼空吓唬人。

草地

“15条”加速房地产股分化


　　5月29日，国家九部门出台房地产行业调控15项政策，这预示着在“国六条”发布之后，房地产行业再度进入了和去年类似的调控政策密集发布期，新“国六条”与2005年“国八点”内容基本一致，主要内容坚持了去年以改善供应结构、抑制投资性购房的调控大方向，对目前市场的房地产股带来中短期影响。
　　本次调控政策重点调节市场前期过热的消费需求，提高首付比例和交易环节的税费，以降低市场的销售和周转速度，以及二手房交易市场的活跃程度，对短期房产价格的上涨可能会起到一定遏制作用。由于本次调控政策主要是针对住宅开发企业，因此会对拥有许多住宅开发项目的地产股造成一定的负面影响，尤其一些在建销售项目多的公司可能面临资金回笼的压力。

　　不过，对一些拥有较多商业地产的资源型地产股影响并不大，而且在目前人民币升值大趋势下，部分住宅投资的资金可能转投商业地产，商业地产的增值空间将被更多中长线资金所关注。建议投资者可关注部分高端商业以及租赁类地产股、和拥有自有高端商用物业的上市公司。个股关注浦东金桥、陆家嘴、金融街、中国国贸等。

　　目前国家对于房产行业的进一步信贷紧缩政策以及土地闲置的规范政策，将加快房产开发企业项目推出的速度，增加市场的供应，从而延缓房价上涨的压力。尽管本次调控政策主要目的是加大住房供应量，降低过度流动性，抑制投机需求，但不可否认，支持房地产上市公司长期向好的因素并没有发生根本性改变，部分拥用有沿海发达地区廉价土地资源的房地产上市公司值得关注。这些公司往往具有较强的市场竞争能力和较为雄厚的资金实力，规模的大小、品牌的强弱，对政策的抗风险能力是不同的，企业资金成本也有巨大的差异，因此后市房地产股将出现强者愈强的趋势，部分龙头股的调整将可能为长线资金和新资金提供战略建仓的机会。投资者可中线建仓G深万科、G中企等龙头地产股。

　　目前房地产行业股价在近几个月平均调整了20%，目前价格已经充分消化了政策预期调控的风险，对于目前A股市场的房产龙头企业而言，影响相对较小，不排除本次利空消息出台可能会形成一次中长期的买点。但目前大多数参与房产开发的二线房产公司则可能面临较大政策和资金风险。

　　可以预见，本次政策调控将可能导致房地产板块出现震荡行情，在短期内出现个股分化行情，但总体而言，房地产行业作为经济增长的内在动力仍未发生较大改变，因此这只是一次行业的洗牌，而非市场的中期调整。

digitaltw

还是多看少动为妙。

570119

顶，让所有的人都看到。

地心浪人

钢铁权证不能像3002那样做长线，快进快出