浦东金桥(600639)调研信息速递：难关已过 开始发力

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浦东金桥(600639)调研信息速递：难关已过 开始发力

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：sile 浏览：781 回复：0

    我们认为浦东金桥已经渡过了最艰难的时刻，开始进入收获期，主要基于以下几点：1、公司确定了网络文化产业为下阶段招商的重点且逐渐成效；2、GM 项目超预期；3、减持海通证券股权，以及碧云新天地结算使得公司09-11 年利润丰厚；4、2012 年以后，伴随公司以客户为导向的新一轮物业建设大量完工和原有物业升级改造，以及金桥老年公寓的部分公寓、临港项目、S11 地块等开发物业逐步进入开发结算期，公司房地产租赁和销售利润将迈上新的台阶。
    由于客户以传统的第二产业为主，客户增量不足，导致浦东金桥在过去几年新投入租赁物业的规模和速度都相对不足。不过，伴随网络文化产业群以及GM 亚太总部落户金桥，其庞大的产业链集群陆续入住金桥，将会使得未来几年金桥的商业物业和高端住宅需求呈现较大幅度的增长。目前三大运营商中的中国电信和中国移动已经成为金桥的客户，其需求主要在写字楼和厂房改造而来的机房。而将原有厂房改造成机房的投资仅仅是所增加的租金部分的5 倍。而另一个大幅超预期的是GM 入住金桥的速度和规模。
    此前的GM 亚太总部已经升级为了除美加地区以外的全球总部，首批入住金桥办公中心的计划提前到12/21-12/24，人员从800 人增加到了1200 人。
?? 公司在4 季度减持海通证券股权获得权益利润9279 万元，按公司计划2010 年将剩余8870 万股全部减持，按照目前海通证券17.15 元的股价，预计的权利利润约1.06 亿。公司的可售面积7 万平米的碧云新天地三期近期也取得了不俗的销售业绩，528 套住宅除了20 套样板房，已经全部售罄，均价为24000 元/平米，预计在2010 和2011 年结算完毕。
    碧云新天地三期之后，公司仍有较为充足的可售资源，包括金杨老年公寓项目中约4 万平米的公寓，14.3万平米的临港新城项目，位于碧云区板块内容积率0.8、建筑面积10 平米S11 地块，以及在建写字楼和商业中的部分项目等。充足的可售资源可以保证公司2011 年以后的业绩不会因为碧云新天地三期结算完毕而出现明显下滑。
    租赁物业方面，公司现有持有性物业165 万平米，其中120 万平米为厂房和土地，高附加值租赁面积仅40 万平米左右。在建和规划建筑面积约110 万平米。其中2010 年下半年将竣工15 万平米，2011 年在20 万平米以上，2011 年期，高附加值租赁物业的租金收益将呈现较为明显的增长。2010 年竣工的物业主要是T28 号研发地块，建筑面积约14.7 万平米，预计到2010 年底可以确定部分客户。建筑面积6.76万的S1 公寓今年底结构封顶，明年开始装修，目前正在做定位招商。
    公司未来资源的增长也颇具潜力，近期公司排得临港新城的土地表明公司走出了跨区域发展的坚实一步，浦东和南汇合并之后，公司也在规划将金桥模式向南汇输出。现有约100 万平米的工业厂房的升级改造则以另一种方式提升公司的资源价值，伴随城市发展和产业升级，金桥区域内的部分旧厂房的用途可能发生变更，改造成为更符合市场需求且附加值更好的机房、人才公寓等都将是以后的选择之一。
    盈利方面，公司09 年前三季度EPS0.22 元，预计四季度投资收益0.12 元，租金收益0.07 元，全年EPS0.41元。2010 年租金收益0.25 元，投资收益0.12 元，房地产销售利润0.35 元。2011 年租金收益0.35 元，房地产销售利润0.35 元0.41 元。即09-11 年EPS 分别为0.41、0.72 和0.76 元。仅考虑现有物业和金融资产的重估资产价值为15.9 元，如果考虑土地储备，则价值在在26.0 元。维持“推荐”评级。
撰写机构：兴业证券