房地产2013年运行情况点评:2013年完美收官,2014年不容乐观

笑声密集

房地产2013年运行情况点评:2013年完美收官,2014年不容乐观

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：笑声密集 浏览：3635 回复：0

投资要点 投资端:全年新开工超预期增长,竣工增速大幅低于预期。 2013年,全国房地产开发投资86013亿元,比上年名义增长19.8%(扣除价格因素实际增长19.4%),增速比1-11月份提高0.3个百分点,比2012年提高3.6个百分点。其中,住宅投资58951亿元,增长19.4%,增速比1-11月份提高0.3个百分点。房地产开发企业房屋施工面积665572万平方米,比上年增长16.1%,增速与1-11月份持平;其中,住宅施工面积486347万平方米,增长13.4%。房屋新开工面积201208万平方米,增长13.5%,增速提高2个百分点;其中,住宅新开工面积145845万平方米,增长11.6%。房屋竣工面积101435万平方米,增长2.0%,增速回落0.5个百分点;其中,住宅竣工面积78741万平方米,下降0.4%。房地产开发企业土地购置面积38814万平方米,比上年增长8.8%,增速比1-11月份回落1.1个百分点;土地成交价款9918亿元,增长33.9%,增速提高2.4个百分点。 全年投资增速符合预期,分项数据来看,全年新开工超预期增长,或与开发贷增速维持高位,以及2012年四季度以来土地市场持续回暖有关。但全年竣工增速大幅低于预期,尤其是四季度增速显著下滑,或预示着后续资金面增长乏力导致工程进度持续放缓。 销售端:刚需集中释放及按揭贷款投放相对得力使得全年销售端超预期增长,但累计增速延续下滑趋势。 2013年,商品房销售面积130551万平方米,比上年增长17.3%,增速比1-11月份回落3.5个百分点,比2012年提高15.5个百分点;其中,住宅销售面积增长17.5%,办公楼销售面积增长27.9%,商业营业用房销售面积增长9.1%。商品房销售额81428亿元,增长26.3%,增速比1-11月份回落4.4个百分点,比2012年提高16.3个百分点;其中,住宅销售额增长26.6%,办公楼销售额增长35.1%,商业营业用房销售额增长18.3%。 由于刚需集中释放,以及按揭贷款增速维持高位,使得全年销售面积及销售额增速高于预期,2013年全年销售面积和销售额增长率分别高出我们预测值2个百分点和4个百分点,但累计增速依然延续下滑趋势。 资金面:2013年行业资金面相对宽松。 2013年,房地产开发企业到位资金122122亿元,比上年增长26.5%,增速比1-11月份回落1.1个百分点,比2012年提高13.8个百分点。其中,国内贷款19673亿元,增长33.1%;利用外资534亿元,增长32.8%;自筹资金47425亿元,增长21.3%;其他资金54491亿元,增长28.9%。在其他资金中,定金及预收款34499亿元,增长29.9%;个人按揭贷款14033亿元,增长33.3%。 2013年全年来看,相比2011年和2012年,行业资金面显得较为宽松,自筹资金比例38.83%,而前两年的比例分别是40.85%和40.48%,原因在于,一方面销售数据强劲,资金面数据表现为定金与预收款在开发资金来源中的比例高于前两年,另一方面外部融资环境较好,因此国内贷款和个人按揭贷款增速维持高位,在开发资金来源中占比也高于前两年。 后期数据预判: 2013年完美收官,但我们担忧2014年行业形势不容乐观,我们的担忧来自两方面。 (1)资金面状况,从资金供应来看,总体将维持中性偏紧状况,而从资金需求来看,由于2013年新开工超预期,而竣工不达预期导致2014年在建面积维持高位,同时前期土地价款进入集中支付阶段,因此2014年资金供求的矛盾将尤为突出。 (2)需求端,由于2013年刚需集中释放,以及核心城市快速上涨的房价侵蚀部分有效购买力之后,2014年需求增速将有所放缓。 我们预计2014年行业投资额增速19%,新开工面积增速4%,销售面积增速10%。