G阳光（000608）：中期目标15元强力增持
来自：MACD论坛(bbs.macd.cn)
作者：牛股一箩筐
浏览：26048
回复：29
马上注册，结交更多好友，享用更多功能，让你轻松玩转社区。
您需要 登录 才可以下载或查看，没有帐号？立即注册
x
【牛股评级报告2006年9月1日】
（更多牛股信息可发邮件到nawm@163.com预定）
G阳光（000608）：中期目标15元强力增持
G阳光（000608）：投资要点：1、2006年业绩国内有六大研究机构给予0.45—0.60元业绩预测，2007年业绩为0.77-0.85元，20倍市盈率计未来中期股价保守目标15元，存在200%上涨空间，给予强力增持评级。
2、世界上最大房地产业外资投资公司之一欲控股公司，为公司带来丰富发展机遇。
3、投入巨资拥有北京摩根中心的土地使用权——该中心位于北京水立方奥运主体育场场对面，奥运升值空间巨大。
相信在未来的六个月内，房地产板块仍然会有交易性买入的机会。主要的理由在于以下几点： 第一、人民币继续升值的预期有可能在下半年兑现，而这会推动地产股的阶段性上升行情； 第二、今年以来的调控政策有可能暂告一段落，可能带来“利空出尽”的预期； 第三、开发商的报表盈利仍旧会快速增长，尤其是那些拿地时间较早或项目位于深圳、北京的公司； 第四、一些地产公司为了达到融资的目的，通过注入资产或向市场传递正面的信息，刺激股价的上涨。 在投资方面，建议投资者采取较为均衡的组合策略，即持有部分资产价值低估的收租股，如G阳光（000608）中期业绩增长预期显著，且有外资介入题材，给予强力增持评级。此外，G金桥（600639）和G国贸（600007）、 G万科（000002）值得中线关注。
（2） 世界上最大房地产业外资投资公司之一欲控股公司，意在地产平台还是看好地产项目？
首创置业这些年的资金压力不小，已没有太多精力去扶持G阳光，不过RSP控股拥有大量优质地产资源的G阳光，还是让业界感到意外
“目前外资入股还在等待商务部和证监会的批准，具体如何安排还不能对外披露。” G阳光(000608)一位工作人员5月29日向《证券市场周刊》表示。
5月20日，G阳光股东大会全票通过了向Reco*6*8Shine*6*8Pte*6*8Ltd(下称“RSP”)定向发行1.2亿股普通股的议案，按照该发行方案，RSP将持有G阳光29.12%的股权，成为公司的第一大股东。
RSP是目前世界上最大房地产业投资公司之一的新加坡政府产业投资有限公司(GIC*6*8Real*6*8Estate Pte*6*8Ltd)的附属公司，而后者则是新加坡最大财团之一的新加坡政府投资有限公司(GIC)属下负责房地产投资的机构。GIC目前在全球范围进行股权、地产等投资，其下属公司已经在中国介入多个地产项目。而通过增资方式进入一家A股地产上市公司，对于中国地产业和证券市场都是第一次。
而此时中国地产业正感受着越来越强烈的调控风暴。5月30日，九部委推出了包括个人住房贷款首付比例上调在内的一系列措施，而就在这天，G阳光股价上涨6.9%。
投资者对地产股热情不减，但是地产公司在宏观调控的压力下则要面对更加复杂的环境，其中资金的因素最为关键。
RSP入主G阳光图什么？
根据G阳光的公告，向RSP定向增发股票的发行价格，按照相关董事会会议召开之日前20个交易日上市公司股票收盘价的算术平均值的105%计算，具体发行价格由公司和RSP协商确定，业界猜测RSP投资额不低于7亿元。
房地产界对于这笔少见的外资入股房地产上市公司并成为第一大股东的案例报以极大的关注，这很可能成为今后外资参与国内房地产投资的一种新模式。以往外资主要是参股房地产项目，而此次RSP将成为G阳光的控股股东，并将指派两人进入G阳光的董事会，参与公司的运营。
“这样的风险是最大的，海外投资机构由于对中国国情了解不深，为了规避市场风险，直接参与项目的开发都很少，更何况是参与公司运营了。”一直从事国内地产项目融资和开发的东渡国际金融事业部总经理吴荣国说道。
吴荣国认为，外资投资房地产通常会选择现成并带有稳定现金流的整盘物业作为投资对象，对于资质比较好的公司会选择参与前期的项目开发，最后才是参与公司的经营。
“RSP看中的还是G阳光的项目，主要是土地资源。”天相投顾分析师段海瑞对《证券市场周刊》分析道。
目前，G阳光最大的项目是位于北京朝阳区酒仙桥地块的阳光上东项目，其中C3-C9区域总建筑面积36万平方米，预计总投资约27亿元。已经完工的一期项目成为了G阳光的“利润奶牛”，2005年销售收入超过10亿元。
除此之外，公司与北京市电控公司共同开发的酒仙桥电控职工生活区危改项目土地资源也相当可观，总用地面积为42万平方米，除去回迁户等，实际入市的
商品房建筑面积高达35万平方米。
“同时，G阳光也是RSP的一个很好的开发平台，省去了开发资质等前期审批的复杂程序。”段海瑞认为。
值得关注的是，2005年7月，GIC曾与国内的房地产龙头G万科(000002)共同投资设立一家中外合资投资性公司，暂定名为万科星地产投资有限公司，该公司将通过设立项目公司或投资项目公司股权的方式在中国境内进行房地产项目投资。
据称，G阳光的原大股东首创置业(2868.HK)一直在为G阳光寻找合适的战略投资者,由于首创置业曾与新加坡政府产业投资有限公司附属的Reco-Ziyang公司在上海合作组建过项目公司，因此公司与GIC的合作应是首创置业直接促成的。光大证券分析师赵强认为，RSP入股后将参与到具体的项目决策，并将切实拥有影响公司经营决策的能力。还将给公司带来加速成长的机会。
首创无奈淡出？
在引入RSP之前，G阳光的股权有些凌乱——燕赵房地产11.01%，为第一大股东，首创置业和母公司首创阳光直接和间接持有10.3%，北京国际信托投资有限公司7.95%，北京核建房地产开发有限公司3.41%。
1997年首创置业通过收购方式控股G阳光， 2003年首创置业登陆香港资本市场后，一直受到香港投资者对两家公司同业竞争问题的质疑。2004年，通过股权转让北京燕赵房地产成为G阳光的大股东，首创置业退居次席。但是，北京燕赵房地产被业界称为“影子公司”，首创置业实际上仍然掌握着G阳光的控制权，首创置业的CEO唐军也一直是G阳光的董事长。
而一旦RSP获得29.12%的股权，成为G阳光的第一大股东，必将改变公司董事会的格局。首创真要放弃G阳光的控制权吗？
“G阳光的盘子非常小，实行土地招拍挂政策后，在拿地的过程中没有优势，以其现有的净资产规模，交纳数额巨大的保证金，资金压力非常大。”段海瑞认为。
一个例证是，在2003年，首创置业曾代为G阳光支付高达3.63亿元的土地出让金，拿到的地正是目前上市公司的利润奶牛——阳光上东项目的土地。
业内人士认为，深受宏观调控之苦的首创置业这些年的资金压力也不小，没有太多精力去扶持G阳光，“没有资金，就没有能力拿地，对于地产公司来讲就是死路，这样的壳公司的控股权又有什么意义呢？”
而引入RSP之后，首创置业的权益也没有受到损失，G阳光的净资产增值了，其原来的股东权益也相应增加了。
日前，两家公司联手拍得北京第一烂尾楼——北京摩根中心，显示双方扩张雄心不减。
控股权猜疑
值得关注的是，虽然RSP将成为G阳光的第一大股东，但这一位置并非没有变数。
目前G阳光第一大股东的北京燕赵房地产和第四大股东的核建房地产的股权均是从首创置业获得，北京燕赵房地产一直被怀疑和首创置业关系特殊，只是为了帮助首创置业而进入G阳光的。而持有G阳光7.95%股权的北国投则和首创置业一样都是北京市国资控股的企业，关键时刻北国投的立场将相当重要。
这样看来，RSP的控股权在多大程度上得到落实还需要市场的进一步认证。
（3）、
G阳光与潜在大股东联手开发项目
来源： 证券时报 发布时间： 2006年08月04日 03:15
证券时报记者 王柄根
本报讯 G阳光（000608）今日披露，该公司拟受让北京宜商嘉和投资有限公司80％的股权，并将宜商嘉和这80％股权中的39％转让给潜在第一大股东Reco Shine Pte Ltd。同时，G阳光与宜商嘉和公司的原股东以及Reco Shine Pte Ltd一起共同投资宜商嘉和公司拥有的北京通州九棵树48号院的瑞都景园北区项目。
2006年7月31日，G阳光与宜商嘉和公司的股东金浩集团有限公司、航港金控投资有限公司、北京百世嘉投资有限公司及关学军签署协议，分别收购上述公司持有的宜商嘉和公司38％、20%、20%、2%的股权，从而持有宜商嘉和公司80％的股权。在收购宜商嘉和公司80％的股权后，G阳光将把宜商嘉和公司39％的股权转让予Reco Shine Pte Ltd，从而形成G阳光持有宜商嘉和公司41％股权、Reco Shine Pte Ltd持有宜商嘉和公司39％股权的格局。
资料显示，Reco Shine Pte Ltd.是新加坡政府产业投资有限公司（GIC Real Es－tate Pte Ltd）的附属公司。新加坡政府产业投资有限公司是新加坡政府投资有限公司（GIC）属下负责房地产投资的机构。在2006年4月15日，G阳光与Reco Shine Pte Ltd 签署了《外国投资者战略投资意向书》，拟定Reco Shine Pte Ltd 将通过由G阳光向其非公开发行人民币普通股的方式对G阳光进行战略投资。非公开发行完成后，Reco Shine Pte Ltd 将持有G阳光12000万股股份，成为第一大股东，占G阳光发行后总股本的29.12％，为G阳光的潜在第一大股东。
据了解，宜商嘉和公司已与北京瑞景房地产开发有限公司签署合同，从而将拥有坐落于北京市通州九棵树48 号院的瑞都景园北区1A#楼01－03商业01号以及第4层1号的商品房的全部权益，包括地上及地下停车位。目前该地产项目已经基本完工，正在进行商业精装修，预计于2006 年底竣工验收。该项目商业部分的主要承租人为北京家乐福商业有限公司。
另悉，在完成股权转让等工作后，G阳光将与Reco Shine Pte Ltd共同增资宜商嘉和公司，用以推进地产项目的开发。
（4） G阳光（000608）：公司竞争优势明显（国信证券）
G阳光（000608）经过多年的品牌积淀，已在中高端房地产消费群体中形成“精品阳光”的房地产开发品牌形象。阳光枫树园、橡树园、盛世嘉园、阳光丽景、阳光大厦、阳光上东等项目已经成为北京地区高品质房地产项目的代表，获得了北京房地产界的认可，在北京具有一定的品牌优势。
公司目前土地储备只有30万平方米左右，随着酒仙桥项目的取得，公司土地储备将大幅增加。酒仙桥项目位于阳光上东项目的东南侧，总占地面积为42公顷。公司计划将该地块建设成为一个百万平方米的新兴社区，并与阳光上东连通，进行整体规划。预计该项目的发展规划对公司未来的发展具有重要的意义，能够支撑公司未来几年的稳定快速增长。
公司发展战略较清晰，在租售并举，推动公司稳健发展的同时，适当开拓北京以外中等规模城市的房地产市场，最终形成在全国拥有2－3个发展基地的战略布局，实现公司稳步扩张战略。目前，公司用于出租和自用的物业有7.5万平米，大部分地段较佳，商业形态包括写字楼、商业楼层和铺面、商住型公寓、大型综合性酒店、车库等，未来可望为公司持续带来稳定可观的现金流，十分有利于公司的长期发展。
公司在建项目只有阳光上东一个：阳光上东位于北京东四环之边，霄云桥与坝河之间，靠近计划中的第三、第四外国大使馆区，被市民称为“富人区”。项目总建筑面积约70多万平方米，目前，一期已基本销售完，并在2004、05年体现；二期C3、C4已竣工，销售良好，销售价格在13000元/M2；二期C6、C7在积极建设中，预计2006年竣工；二期C5、C8、C9计划2006年陆续开工建设，2008年竣工。整个二期项目总建筑面积约35万平方米，毛利率在36%左右，预计二期项目在未来3—4年能够给公司带来约8—9亿元的净现金流入，保证公司未来的经营业绩保持在一个较高的增长水平。
北京市是全国房地产市场购买力最强的地区之一，对中高挡商品住宅的需求旺盛。调查报告显示，2003年北京购房人士中来自欧美的增长4.9倍；来自港澳台的增长2.5到3.5倍；海外人士购房占总的成交比例已接近15％。目前在北京房地产市场中，品质追求型的消费者占较大比重，购房时注重产品的档次与品位，偏好环境高雅、设施高档、小区绿化环境好的社区，对于价格有较大的承受能力。
2005年12月北京楼价同比升7.1%，环比升0.8%。全年商品住宅期房预售平均价格为6725元/平方米，同比涨19.2%，超出全国70个大中城市房屋均价7.6%的涨幅。从行业整体看，房地产泡沫在北京并不明显，对致力于中高档住宅开发的G阳光基本没有影响，随着奥运临近，北京市房地产价格仍有较大上升空间。
盈利预测和投资评级
我们预计公司未来3年销售收入和净利润的年复合增长率在29%左右，2006、07、08年每股收益分别为0.54元、0.71元和0.88元，市盈率分别是8.86倍、6.6倍和5.2倍，悲观预计2006、07、08年每股收益分别为0.52元、0.66元和0.79元，动态市盈率仍然较低。
公司主营房地产开发，我们拟采用调整现值法分别对公司的房地产开发业务进行估值，同时辅以估值倍数法。汇总公司在建项目预期权益收益的净现值、土地储备重估权益增值以及公司2005年底净资产，得出公司重估净资产值为20.81亿元，即每股7.13元，该估值相当于06年预期盈利的11.2倍，远低于目前房地产板块平均25倍市盈率，估值具有吸引力。
上述估值以公司目前拥有的项目为基础，未考虑公司未来新增项目或收购股权带来的盈利增长，也未考虑酒仙桥电子城危改项目的土地增值。
（4） 投入巨资拥有北京摩根中心的土地使用权——该中心位于北京水立方奥运主体育场场对面，奥运升值空间巨大。
中新网5月31日电 据《第一财经日报》报道，北京摩根中心的土地使用权的新归属，目前终于正式敲定。
5月30日阳光股份有限公司(000608.SZ，下称“阳光股份安赛乐”)对外发布公告称，阳光股份安赛乐与首创置业股份有限公司(2868.HK，下称“首创置业”)通过组成投标联合体的方式，取得了北京市朝阳区大屯北顶村项目(下称“大屯项目”)的土地使用权，招标编号为京土整储招(朝)[2006]31号，土地成交价格为17.61亿元人民币。
阳光股份安赛乐董事会秘书王新表示，大屯项目就是北京摩根中心，阳光股份安赛乐将与首创置业共同成立项目公司，将在3个月内正式开工建设该项目，2008年6月底之前建设完工。阳光股份安赛乐拟占该项目公司的股权比例为30%。
北京摩根中心位于朝阳区大屯北顶村，东临北辰西路，南临北四环，西临社科院，道路交通十分便捷。北京摩根中心原由两个自然人共同注册成立房地产公司开发建设，后因缺乏资金停工，两年多来号称“北京第一烂尾楼”，去年10月份，北京市国土资源局因“受让方没有按出让合同的约定期限付清全部地价款”收回了北京摩根中心的土地使用权。
对于17.61亿元的土地成交价格，阳光股份安赛乐与首创置业的付款方式是“一次性付款”。阳光股份和首创置业成立的项目公司将与招标人——北京市国土资源局正式签署《北京市国有土地使用权出让合同》、《土地开发及已建工程建设补偿协议》。 | 
发表于 2006-9-2 09:08
|
陕ICP19026207号—2 陕ICP备20004035号
