[000609] 绵世股份：无限风光在险峰 三年股价一万元 | 08-10 三年每股收益 15 47 87

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天府新城目前尚未拍卖的404.74亩土地，就能使公司获得超过3亿元的净收益。那北亚为什么要做如此亏本的买卖？公安部的一纸通缉令或许可以解释。 2006年5月，公安部网站通缉令显示，因涉嫌挪用公款和受贿，曾染指四川房地产业的大鳄、北亚集团董事长刘贵亭于4月潜逃，公安部悬赏万元缉拿。之后，北亚被交易所公开谴责、被戴帽加星、被检察机关侦查，目前已经退市。而东方新城正是在刘贵亭的手中，被转给了燕化高新。

公司的房地产开发主要通过成都天府新城开发公司和北京新城拓展开发公司两个子公司进行。前一个主要业务为房地产一级开发，后一个主要为房地产二级开发，但后一个公司目前尚无项目。目前公司只有两个一级开发项目，一个是2005年收购的被称为"成都地王"的天府新城。在八月前，7000亩土地尚余400多亩未拍卖=================
:: : 楼主,你怎么解释最户一句"在八月前，7000亩土地尚余400多亩未拍卖"与你前面所说明剩余几千亩待开发不符?????

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我打电话咨询的结果,绵世除了二期的200-300亩以外,手中根本没有什么其他的确定的存地.电话010-65275609,要命的是以后的新项目分成比例是要重新签订的,不可能是6:2:2.大家好好想想吧.别拿自己的血汗钱开玩笑.

rbf

概念规划7000亩，控制性详细规划3400亩的土地，开始至今不过才卖了不超过900亩净地，你可以自己做算术，不觉着真等到公司开始三期拆迁的时候就什么都已经晚， 股价已高高在上？正所谓仁者见仁，智者见智，自己用大脑思考。至于你的电话咨询，我这里不做评论，但存在明显漏洞一处，与公司今年一公告内容完全相悖，可以报一下被咨询人的姓名吗？我也好核实一下你俩的谈话内容。

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http://blog.sina.com.cn/s/blog_4a46559f01000bgg.html


清议：保和乡项目后续可开发土地还有多少



有投资者问：不是公告说绵世股份的拍卖收入分配比例是2∶2∶6吗？怎么能得出拍卖收入的近80％归政府呢？我相信，绵世股份公告当中给出的这个比例着实误导了许多投资者，糟糕的是，连公司的声誉都快给搭上了。因为在不加分析的情况下，该等比例似乎告诉人们公司从政府土地拍卖收入中拿了大头，并由此获得了暴利。难怪许多人错误地怀疑绵世的一级土地开发是官商勾结，也难怪许多人不看好公司的业绩前景。



不过，鉴于这个问题我已在前一篇文章和“全年业绩如何预期（下）”一文当中做了明确的分析，希望大家还是从中去寻找答案的好，否则，股东服务就太没有效率了。我的意思是说，股东服务的确是双向互动的，但也需要双方都付出一些努力。



我在前一篇文章中说到，绵世股份没有账面土地储备，并不意味着没有可开发土地储备。那么，仅就公司位于成都市成华区保和乡的一级土地开发项目来说，去除已拍卖的土地，后续可开发及可拍卖的土地还有多少呢？



依据绵世股份2005年10月10日公告，该项目总规模为毛地7000亩，据公告判断净地面积合计大致为3400亩。其中，属于一期工程的净地面积为425.58亩，该地块已于2004年8月经成都市国土局拍卖，以每亩60万元的价格出售给成都万科房地产公司；属于二期工程的净地面积为620.22亩，经前三次拍卖已出售的地块合计328.93亩，剩余291.29亩。这就是说，仅就该项目二期工程来说，绵世股份后续可开发土地还有291.29亩。



推而论之，去除以上一、二期工程所涉及的净地面积之后，保和乡项目还应当有2354亩净地面积处在可开发状态。这也就是说，截至2007年9月14日以起拍价280万元/亩、最终成交价1270万元/亩出售133.413亩净地之后，绵世股份至今还有2645亩后续净地可以开发，占保和乡项目总规模的77.8%。



如此说来，你还担心绵世股份一级土地开发业务的可持续发展潜力吗？即使不考虑股票投资项目收益，你还担心公司08年度、09年度业绩的可持续增长潜力吗？



当然，这还远远不是绵世股份后续可开发土地的全部。其余的可开发土地情况以后再议。



需要向大家特别报告的是，在成都期间，我发现，位于9月14日拍卖成交的那个地块以西、万科魅力之城以北、蓝光和骏富丽东方以南，也就是位于整个保和乡项目三环外土地的中央，有一个看上去已完成开发的地块，地势相对较高，环境相对较好。经人指点，该地块已具备拍卖条件。据我个人判断，这未必不是绵世股份下一个将获得拍卖的地块。声明一点，任何人赴实地考察，都可以看到这个地块，也都可以做出类似的判断。当然，至于何时拍卖，拍卖面积多少，以及拍卖价格如何，一切都要等待公司公告揭晓。按照以往的经验，通常情况下，公司会在拍卖会之前1～2周内发布预告，并于拍卖会之后三个工作日内披露拍卖结果。



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http://news2.eastmoney.com/070804,659454.html

揭开2007神股底牌:一群资本玩家玩转绵世股份

2007-08-04 11:07   惟逸   大众证券报

编者按：《大众证券》推出“揭开2007神股底牌”系列报道后，反响非常强烈。今天本报继续推出“揭开2007神股底牌”系列报道之七———揭开绵世股份的底牌。

　　7月12日，中投证券地产分析师李少明发表了一份关于绵世股份（000609）的报告，这是近几年来机构首次对该股进行关注。在二级市场上，绵世股份走势一点也不绵。今年2月，该股只有9元不到，到6月中旬，最高已涨至25.85元，涨幅高达200％。

　　绵世股份原名燕化高新。2004年，北京中北能能源科技和天华国际分别从中石化手中收购了燕化高新3700万股和1500余万股，成为燕化高新的第一、第二大股东，燕化高新则脱身中石化系统，转而成为民营控股公司。2007年1月，借股改东风，前两大股东控股的北京绵世投资集团股份有限公司借壳上市，2月更名为“绵世股份”。

　　绵世股份2007-2009年主要的利润来源于目前正在成都进行的两个一级土地开发项目，按照李少明的预测，靠这两块地，公司三年净利润复合增长率有望超过60％。绵世股份的“最牛管理层”似乎正在完成一项几乎不可能完成的任务。

　　“最牛”的管理团队

　　李方，董事长，曾任高盛亚洲公司执行董事，参加了包括中石油、华能国际（行情,资讯）等融资、并购及重组业务。郑宽，总经理，曾任海通证券投资银行总部副总经理。石东平，副总经理，曾任长江证券投资银行总部业务部经理、资本市场部副总经理。刘绿洲，副总经理，曾任中国科技国际信托投资公司经济师。胡陇琳，副总经理，曾任海通证券投资银行总部业务部经理。张成，董秘，曾任海通证券北京投行部业务经理，新华联集团上市公司部副总裁。咸海丰，财务总监，曾任职大鹏证券稽核部、风险管理部。郑巍，监事会主席，曾任北京银河世纪投资顾问有限公司研发部副总经理。

　　这一群年轻的资本运作专家把持的，不是一家大型风险投资公司，也不是一家产业基金或信托公司，而是股本只有1.5亿的绵世股份。知情人士向记者透露，05年公司转型地产，引进大批金融人才；06年4月，随着董事长李方的到来，公司开始进入“质的飞跃”。而当年4月，公司股价还不到5元。

　　为什么高管是清一色的券商投行人员，见不到一个公司主营的地产方面的专家？对此，绵世股份证券事务代表祖国对记者解释：公司主要利润来源于土地一级开发，金融人才的深厚人脉对业务发展很重要，至于为什么会吸引那么多投行人员加盟，只是一种巧合，并不能说明什么问题。但地产业内人士表示，地产业其实就是土地＋资金＋人脉，虽然目前公司只有两块地，但一群金融人才“肯定”能把这两块地盘活。

　　又一个巧合

　　目前，第一大股东北京中北能持有绵世股份3700万股，占公司总股本28.55％。持股33.285％的董事长周双盛曾任山西双明煤业经理、信盛投资中国公司副总裁；持股33.36％的石东平是北能科技总经理；持股33.285％的胡陇琳现任北能科技副总经理；持股0.07％的王维曾任海通证券投行总部业务部经理。而石和胡目前均是绵世的副总经理。

　　天华国际则以11.62％持股，成为二股东，主营投资咨询、投资顾问、市场调查，承办体育比赛等。实际控制人为王瑞、罗为两位自然人。王瑞曾任香港和记黄埔集团电讯业务执行董事，罗为则曾任和记黄埔中国公司经理。

　　两大股东均为注册在北京的公司，从事的业务都和地产毫不相关，实际控制人又是一批投行人员。绵世股份的注册地也在北京，那项目为什么都在成都？祖国对记者表示，这并不奇怪，也是一个巧合，因为看好成都等二线城市的地产潜力，成都的两块地2009年就会开发完毕，目前公司也在积极寻找广西、江西和贵州等区域的开发机会，并在北京、天津、西安等地区寻找一、二级市场联动的机会。

　　三年赢利靠1135亩地

　　股改时，第一大股东北能科技承诺：2007年净利润将在2006年基础上增长150％，否则将追送一次每10股送1股的对价安排。今年4月，公司就预告上半年业绩同比增长将100-150％。

　　靠什么来实现利润增长？资料显示，公司的房地产开发主要通过成都天府新城开发公司和北京新城拓展开发公司两个子公司进行。前一个主要业务为房地产一级开发，后一个主要为房地产二级开发，但后一个公司目前尚无项目。目前公司只有两个一级开发项目，一个是2005年收购的被称为“成都地王”的天府新城，至记者采访时，7000亩土地尚余400多亩未拍卖；另一个是今年公司收购35％股权的具有香港背景的中新绵世项目，有2100亩土地，从今年1月开始，预计在30个月内开发完成。如果公司没有新的土地，那么这3年就只能靠这1135（400 2100*35％）亩土地来给投资者收益了，每年平均能卖378亩。

　　记者试图找到公司一季度的卖地面积，以便按照一季度23.71％的销售净利率测算出每亩地公司净利，进而算出这1135亩土地能给公司带来多少收益。但祖国表示，相关数据属于公司商业秘密，不会在公开信息中披露。

　　中投证券分析师李先明认为，一级地产开发商急需寻找新的项目以维持持续盈利，此外，土地一级开发项目具有资金需求量大的特点，资金压力将会很大，不排除再融资可能。对此，祖国没有否认。

　　神秘的“天府新城”

　　如此多藏龙卧虎人才，总有过人之处。记者在查阅资料时发现，从2005年起一直在给公司带来巨大收益的成都“天府新城”竟然就是北亚集团（600705）曾经拥有的“东方新城”。

　　2005年4月1日，北亚集团以7352.7万元将东方新城公司77％的股权转让给洋浦普华投资；以945.4万元将东方新城公司9.9％的股权转让给北京天易盈；北亚集团子公司天津凯德投资将持有的东方新城公司13.1％的股权以1250.9万元转让给洋浦金信安。而2003年，天津凯德刚从天华国际手中以1427.90万元的价格拿到东方新城13.1％的股权。

　　同年，公司（当时还叫燕化高新）先以自有现金2192.43万元增资成都天府新城，接着又耗费1亿元收购天府新城49％股权。2005年11月27日，又以9975.57万元的价格，从洋浦普华手中收购天府新城41.36％股权。交易完成后，燕化高新持有天府新城股权上升到95％，达到绝对控股比例。

　　燕化高新靠着“东方新城”，从此走上了地产之路。北亚集团则以9243万元的超低价，把天府新城这块7000亩吃到嘴的肥肉吐了出去。

　　天府新城目前尚未拍卖的404.74亩土地，就能使公司获得超过3亿元的净收益。那北亚为什么要做如此亏本的买卖？公安部的一纸通缉令或许可以解释。2006年5月，公安部网站通缉令显示，因涉嫌挪用公款和受贿，曾染指四川房地产业的大鳄、北亚集团董事长刘贵亭于4月潜逃，公安部悬赏万元缉拿。之后，北亚被交易所公开谴责、被戴帽加星、被检察机关侦查，目前已经退市。而东方新城正是在刘贵亭的手中，被转给了燕化高新。

　　对于绵世和北亚的渊源，对于让绵世翻身的“东方新城”，祖国表示，这些都发生在06年他就职前，所以并不知情。

　　60％的超高分成

　　公告显示，天府新城今年5月25日拍卖了成都成华区保和乡胜利村117亩的土地，获利超过2亿，公司利润分成高达60％！祖国表示，此笔收益已计入今年半年报。

　　但中投证券李先明认为，开发型房地产公司盈利模式是在扣除土地出让金、相关税费及建设开发成本后与政府利润分成。目前北京市土地一级开发政府给的投资回报只有8％，天府新城60％的分成不可思议，未来公司土地一级开发的回报率有下降的可能。

　　对此，祖国回应，天府新城60％的分成是早已和成都市政府签订协议的，不会有所下降，但他承认今后其它土地一级开发回报率不可能这么高，目前另一块土地中新绵世的回报率就只有20％，但和其它城市比，还是属于高的。

　　地不够，股来凑

　　昨日，绵世股份收于24.50元，离6月的历史最高价25.85元只有0.35元的价差，创出新高几乎没有悬念。记者在报表中发现，去年公司股票、基金等投资收益1364万，打新股获利300万；今年一季度，投资收益400万元，目前还有1个亿的打新资金。相信在8月11日公布的中报中，投资收益将更加可观。

　　本周，绵世股份公告，与中国风电投资有限公司签订了《关于设立内蒙古联合风能投资有限公司的合资合同》。合资公司注册资本7600万元，其中公司投资3876万元，持有该公司51％的股权。中国风电投资有限公司是香港一家清洁能源和可再生能源投资公司。

　　敏感的资本玩家已经把触角伸向了炙手可热的新能源领域。或许，靠着一干理财高手，靠着这轮牛市，公司可以持续高增长，顺利实现多次融资。到时，又有谁会在意，公司只是靠已经退市的北亚股份手中转来的一块地起家的呢？

中原华东

人有多大胆，地有多大产

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原帖由 rbf 于 2007-11-18 12:00 发表
概念规划7000亩，控制性详细规划3400亩的土地，开始至今不过才卖了不超过900亩净地，你可以自己做算术，不觉着真等到公司开始三期拆迁的时候就什么都已经晚， 股价已高高在上？正所谓仁者见仁，智者见智，自己用 ...

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请问楼主朋友,你上面引用的文章又提到"至记者采访时，7000亩土地尚余400多亩未拍卖；另一个是今年公司收购35％股权的具有香港背景的中新绵世项目，有2100亩土地，从今年1月开始，预计在30个月内开发完成。如果公司没有新的土地，那么这3年就只能靠这1135（400 2100*35％）亩土地来给投资者收益了，每年平均能卖378亩。"你能告诉我"尚余400多亩未拍卖是什么概念吗?既然你说还有两千多亩,那记者为什么采访文章说只余400多?难道你所想象的那2000多亩都是配套的绿化和市证工程等等项目?

rbf

下结论都是有预设前提的 记者的前提就是至记者采访时(不考虑三期)

yu_ma

辛苦了。只可惜，一般我不会看那么远

lhqlxl

看晕了   ！！:mad: :mad:

xnotr

上午看着609涨得像是要到49　:*29*: 50去了
心花怒放进了一点
下午账面上是红了点
但收盘就都回去了
呵呵

rbf

价值投资忽略价格的短期波动 只要你认为现价能给你带来足够的安全边际

rbf

把后来用PB估值的文章合并到旧文中 头帖已更新

rbf

去掉中石油的影响上证指数或许没有这么夸张收盘破5000 别人恐惧我贪婪 再说沪深300早就破5000了 今晨信用卡提现开盘择机买入 嘿嘿

xmzlh

东方新城二期最后一块地将在12月底拍卖，将对股价有刺激作用。算来也没多少时间了啊。。。

rbf

说别的都是假的 拿资金说话 今晨一堆信用卡提现 凑了万数块钱 开盘价买了2手 刚从银行跑回来 累死我了

rbf

四、北京绵世方达投资咨询有限公司

北京绵世方达投资咨询，该公司持有2007.11.20被批准证监会批准ipo 5000万股登录中小版的金风科技463.5万股，金风科技预计2007年EPS 1.3元。

金风科技ipo公告披露
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2006年12月30日 深圳盛高达投资有限公司与北京绵世方达投资咨询有限公司签署《股权转让协议》约定：前者将其持有金风科技120.00万股股份以每股16.00元转让给后者。

2007年3月24日 2006年利润分配和公积金转增股本方案 以2006年未分配利润按10:18.6的比例派送红股(223.2)；按10:13的比例用资本公积金转增股本(156)；按10:3.4的比例用法定盈余公积金转增股本(40.8)。540=120+223.2+156+40.8

2007年4月25日 北京绵世方达投资咨询有限公司与北京立达欣科贸有限公司签署《股权转让协议》约定：前者将其持有金风科技76.50万股股份以每股3.556元转让给后者。

8.北京绵世方达投资咨询有限公司成立日期为：2006年8月4日；武云霞出资1010万元，占注册资本的50%；彭晓节出资1010万元，占注册资本的50%。该公司无实际控制人。

绵世股份报表披露
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2006年12月30日绵世股份2006年报披露并表子公司有100%控股北京绵世方达科贸有限公司。

绵世股份2007半年报披露 2007年3月份，本公司将持有的北京绵世方达投资咨询有限公司的股权转让，出售日北京绵世方达投资咨询有限公司的净资产为981,106.07元，2007年1月1日至出售日实现净利润-19,548.77元。

结论
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绵世方达投资咨询与绵世方达科贸之间的关系存疑，无论如何该公司已被转让。绵世股份与金风科技无关。

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-11-24 09:01 编辑 ]

hbwhbwhbw

xxxxxxxxxxxxxxx

200219002

有这么乐观的人，股市怎么不会“繁荣”啊。只怕说的人只是说给别人听啊。

rbf

作者：nightingale326　回复日期：2007-11-26　11:07:12　   
　　刚给绵世打过电话，对方态度很好。我得到了所想要知道问题的答案。1、北京新城拓展目前正在调研几个项目，但截至目前还没有动作。2、绵世方达拿金风科技股权一事，是其他公司拿到股权，而绵世方达利用自己公司资金给别人帮忙，提取佣金而已，所以公司出让该公司。3、绵世将来的方展方向：以房地产综合开发为主，兼顾发展新能源产业。泛亚太不作为公司发展重点。4、公司承诺半年内尽快建设公司网站，以满足投资者要求。

作者：nightingale326　回复日期：2007-11-26　11:11:35　   
　　另：公司9月拍卖地款已分批到账

作者： 58.62.81.* 2007-11-26 11:41:17
　　刚问到了，他们的回答：和别人合作，收取15%的收益，股票不是公司的，钱也回来了，因为投资才2000万所以当时不公告！！
　　搞不懂他们！！ 巴索

作者：nightingale326　回复日期：2007-11-26　12:22:11　   
　　哎，忘问一个问题了。通过上午和绵世交谈，感觉他们现在主要在做三项工作：1、处理资产重组的后续问题；2、房地产；3、发展新能源产业。可惜我忘记问他们目前做的新能源产业到底是什么项目了。

作者： 当年很帅滴   2007-11-26 19:14:07
下午就金风科技咨询绵世公司情况
今天下午通过巴索提供的电话，咨询了绵世公司。绵世公司证券部一位姓祖的先生接的电话。
祖先生说，绵世没有过金风的股票，绵世按照年息15％借出资金，其它公司用此资金购买了金风股票。借出时间为两月，折合利率2.5%，本金和利息已全部收回，并反映在了财务报表中。绵世没想到自己会出现在金风的招股说明书中。

作者： 218.20.151.*    2007-11-26 21:44:01
对了，你今天还是不能解释为何借钱给人，要连公司也一起卖掉，还有，为何卖这家公司的时候他才值98万元，就是那些股票都应该值1920万元了，你这个帐户如何做？？我不是财务高手，请财务高手们给分析分析！！万一我去ZJH告你，你会输吗？？哈哈 巴索

作者： 枫芝歌    2007-11-26 22:09:21
我也问了,回答和当年很帅嫡的差不多,补充一些,股权用绵世方达的名义获取,是预防对方赖帐,则可以股权抵帐,收到对方还钱后,归还股权时一并把没有获的什么业务的绵世方达卖了.整个过程绵世方达只是一个壳.那些股权属于归还抵压性质,所以与卖绵世方达的价无关.     ----风之歌

作者： 枫芝歌    2007-11-26 22:22:15  
我还问了另外的事,近期招聘启事,部分人员已招到,其中包括金融期货投资人员(招聘启事中的要求条件是比较高的),会不会有作为有待观察.泛亚太目前对公司业绩贡献不大,目前公司也没有对其进行增加投入的打算.将来如何有待观察. ----风之歌

[ 本帖最后由 rbf 于 2007-11-27 07:07 编辑 ]

libaishong

喝了？:*29*:

rbf

http://www.land-develop.com/info_detail.asp?id=15125

房价畸高的政策根源是国家土地紧缩政策  

新青年·权衡 岑科  2007-11-26

　　◆在整个房地产市场，价格上升是由需求增加与供给减少同时造成的。如果没有土地紧缩政策，房价同样会上涨，但上涨的幅度不会如此之大。

　　◆在不断增长的购房需求中，既包括居住需求，又包括投资需求。所谓“非理性”的炒房行为，其实是经济中存在某种扭曲的反映。


　　◆如果不从根本上解决财政资源分配扭曲、企业投资环境不公、人民币汇率僵化三大问题，并及时推进土地制度改革，中国的房地产—特别是中心城市的房地产价格仍将持续高涨。


　　自2004年的宏观调控以来，房价上涨成为中国经济中最受关注的问题之一。一方面，它关系到广大民众的生活状况，另一方面，它牵动着宏观调控的政策走向。2005年5月，由于房价涨势迅猛，国务院七部委发布通知，对房价上涨提出调控意见，并把房价问题提高到政治高度。但在一年之后，房价并未得到控制。于是九部委联合文件再次出台，目标依然指向房价，措施也更加严厉。


　　以中国政府对社会资源的掌控能力，对房价问题如此重视，却长时间未能解决，足见其复杂性。但越是复杂的问题，越需要简洁的分析工具，否则就难以找到问题的症结。如果不针对问题的症结，出台再多政策也无济于事。鉴于此，本文将从经济学的基本原理出发，探究供求关系背后影响房价的主要因素，为解决房价问题提供参考。


　　【土地供给对房价的影响】


　　2005年，随着房价问题的升温，一种有影响的观点“地荒论”逐渐广为人知。这种观点认为，2004年后的房价猛涨的原因是宏观经济调控，政府对土地审批严格控制，导致房地产用地供应不足。而国土资源管理部门对此坚决反驳。国土资源部2005年3月发布统计称，2004年全国土地招拍挂总数比上年增长1.2%；全国土地购置面积比上年同期增长5.9%。“开发商手里逾期两年以上未开发的土地就达40万亩，根本不存在某些利益集团所说的‘地荒论’。”国土资源部副部长鹿心社如此表态。


　　针对上述说法，来看一个问题：土地供应量的增加，是否意味着土地“供给”的增加？这是从经济学角度分析房价的一个关键。


　　举例说，当夏天来临的时候，空调的销售量会高于其他季节。原因是天气炎热，人们对空调的需求增加，使空调销售更加容易。这时候，我们不能说空调的“供给”增加，而只能说空调的“供给量”增加。在经济学的价格模型中，它表现为需求曲线向右移动，交易量增加，价格上升；但供给曲线并没有改变(如下图所示)。


　　这里可以看出供给和供给量的区别。所谓供给，是在一定的技术或制度条件下提供某种产品的可能性，这种可能性随着技术或制度条件的变化而变化。而供给量，是在既定技术或制度条件下市场交易的发生量，这种发生量随着需求的增加而增加，随着需求下降而减少。在价格模型中，“供给”对应的是整条供给曲线，而“供给量”则是供给曲线上的一个点。在现实中，供给变动意味着供给的技术、制度条件发生变化，而供给量的变化意味着购买者对商品的偏好或购买能力发生了变化。


　　有了这样的区分，就不难理解，市场上完全可能出现供给减少、而供给量增加的情况。正如2004年以来的土地市场：一方面，由于宏观调控，政府对土地出让严格控制，甚至要求暂停土地审批—这从根本上改变了土地供应的制度环境，使得土地供给减少；另一方面，由于市场上对土地的需求不断增加，土地的供给量仍在增加，而且价格也随之上升(如右图所示)。


　　这里隐含的推论是：在整个房地产市场，价格上升是由需求增加与供给减少同时造成的。如果没有土地紧缩政策，房价同样会上涨，但上涨的幅度不会如此之大。而在需求增长异常迅猛的情况下，要想抑制房价上涨，必须大幅度增加房地产生产要素及其产品的供给。这需要改变房地产市场的技术或制度环境，使其生产要素更容易得到，或降低住房的生产、交易成本，使其供给曲线在价格模型中向右移动。


　　我们可以举一些例子来说明房地产市场的供给增加机制。例如，有人发明了一种“悬浮住房”技术，该技术可以使住房像气球一样漂浮在空中，需要时打开，不需要时折叠起来，放在口袋里—如果有这样的技术，就会增加住房的供给，降低住房的价格。再如，未来社会的网络应用水平大大提高，办公和商务活动不需见面就能完成，而且建筑技术也大大完善，那么社会用于修建住房的土地，就可以延伸到原来不可能到达的区域，如青藏高原、塔里木盆地等，这就意味着房地产市场的土地供给增加。


　　如果有一天，中国的土地产权制度发生改变，土地由国家所有变为个人所有，那么，在农业用地转为开发用地的过程中，个人出让土地的要价底线，一定低于目前政府的要价底线；或者说，假如面临同样的出价，个人出让土地的意愿会高于政府—这也意味着土地供给的增加。当然，这只是一种前景，现在看起来还很遥远。


　　从现实状况看，国土资源的管理者似乎并未看到“供给”和“供给量”的区别。一方面，他们对房价上涨表示担忧，另一方面，却坚持严控土地转让的政策方针。2004年，国土资源部部长孙文盛总结，国土资源部运用土地政策参与宏观调控，“牢牢把紧土地供应的闸门不松手。”2005年，该部的工作要点指出，要严格执行土地管理法规和供地政策，对建设用地“从严从紧”审批。2006年，国土资源部的全年土地利用计划确定，全国将继续坚持从严从紧的用地原则，用地总量维持在上一年的水平。


　　在这样的政策背景下，土地供给不可能对房价产生抑制的效果。相反，由于人们对住房需求的不断增长，导致房价上涨，促使开发商更加积极地竞购土地，从而拉高了地价。这是过去数年内房地产价格迅速高涨的重要原因，也是误导人们认为土地供给不会影响房价的主要原因。


　　【需求剧增反映的扭曲】


　　房价上涨的另一面是需求增加。在不断增长的购房需求中，既包括居住需求，又包括投资需求，这是理解中国房地产问题的关键。我们可以从一组数字来看房价上涨的内在逻辑：近年来，高校毕业生在大中城市就业人数占总数的80.8%，来自县、镇和农村的毕业生也有约70%选择在大中城市就业；而在京、沪、津、鲁、苏、浙、闽、粤8个经济较发达地区就业的毕业生，占了总数的57.6%。这反映了整个中国人口流动和城市化发展的取向。


　　在大量人口从农村及中小城镇流向少数大城市的情况下，这些城市的房价上涨是不可避免的。很多人认为，炒房是房价上涨的主要原因。但实际上，如果市场中不存在价格上升的客观趋势，炒房者就不会把资金投入这个市场。如果逆势而行，最终一定会赔本，没有人会故意那么做。而顺势而行的炒房投资，一方面给城市的住房建设提供了资金，另一方面迅速把各地的住房供求形势揭示出来，起到了提前反映其房地产价值的作用。


　　所谓“非理性”的炒房行为，其实是经济中存在某种扭曲的反映。例如，在炒房投资中，大量资金集中于北京、上海、深圳等重点城市，似乎不太正常。但追根究底，这些资金还是冲着巨大的人口流入及房价上升趋势而来的。


　　一份由“前程无忧”网发布的《2006全国毕业生就业调查报告》显示，2006年的毕业生中有53.6%选取了上海、北京和广东三个地区中的两个作为最愿意工作的地区—这很能说明问题。如果单从就业竞争和房价负担来看，没有人愿意到这些地方工作；但是，如果从政府投入的财政资源以及由此形成的公共福利来看，这些城市对全国的流动人口具有巨大的吸引力。这也是炒房者源源不断将资金投入其中的根本原因。


　　不断升级的炒房现象还反映出投资体制的扭曲。不管是实力雄厚的“温州炒房团”，还是略有积蓄的普通市民，都倾向于把个人储蓄用于购房，结果在大中城市，一个家庭拥有多套住房的情况越来越多。从价格泡沫的形成机理看，这是危险的。但从整个经济的投资环境来看，却很容易理解。


　　根据国家统计局2006年4月发布的一项调查，在过去10个月中，我国经济出现企业效益大幅度下滑现象。例如钢铁行业利润增幅仅11.2%，同比回落52.2个百分点；水泥行业利润同比下降60.6%；汽车行业实现利润同比下降36.7%，亏损企业亏损额增长86.2%。该调查的结论是：钢铁、电解铝、铁合金、焦炭、电石、汽车、铜冶炼行业产能过剩问题突出，水泥、电力、煤炭、纺织行业也潜在着产能过剩的问题。


　　“产能过剩”是一个有政策含义的说法。熟悉中国经济运作的人都知道，一旦国家统计部门对某些行业作出产能过剩的判断，就意味着这些行业要加强投资审批，严禁资金进入。而在国家统计目录之外的行业，如家电、服装、生活用品等，往往是民营资本为主、自由竞争的产业，这些产业的特点是资金饱和度高、行业利润率低。所以，在大量的民间资本投靠无门、股票市场又存在根本性制度缺陷的情况下，房地产市场就成为这些资金的最佳出路。


　　在投入房地产市场的资金中，还有很多来自国外。以上海为例，根据央行的调查，2003年初外资占上海全部购房资金的比例为8.3%，2004年底已经达到了23.2%。仅2004年头11个月，外资流入上海房地产市场的总量超过222亿元。典型的案例包括：麦格理银行8亿元收购上海新茂大厦，高盛8.9亿元购入百腾大厦，摩根士丹利32亿元收购明天广场等。这些竞购为房地产市场火上浇油，并通过示范效应吸引更多的资金加入炒房的行列。


　　毫不奇怪，当外国投资者认为人民币汇率被严重低估、并将不可避免地走向升值的时候，他们会尽一切可能购买中国的资产—包括房地产。中国的外汇储备持续增长，说明央行在不断吸纳外汇市场上的美元，以维持人民币对美元的汇率。但这种操作不可能永远持续下去。因为吸纳美元需要增发人民币，这些人民币必须通过央行票据予以回收，否则将造成通货膨胀。而央行发行票据必须支付管理成本和利息，这是央行保持汇率不变的代价，也是投资者认为人民币汇率不可能长久维持的原因。


　　【房地产政策未对症下药】


　　综上所述，可以看到，无论是2005年的七部委房产“新政”，还是2006年的九部委房价调控，都没有触及房价问题的根本。


　　在2005年的七部委调控中，主要提出打击炒卖土地、禁止开发商囤积土地、限制投机购房等政策。具体措施包括：对购买住房不足两年的转让者征收交易税，购房采用实名制，禁止期房转让等。但事实证明，这些措施并没有达到稳定房价的目的。


　　以土地政策为例，表面上看，倒卖土地推高了地价，也提高了房价。但追根究底，开发商之所以囤积土地，或通过倒卖土地获利，是因为土地的供给相对需求非常紧缺。如果政府增加供地，土地价格被抑制，就不会有人死抱着土地不放。换句话说，囤积土地的行为只反映了土地供应紧张的前景，而不是房价上涨的原因。打击囤地，当然可以逼迫开发商启用土地。但房地产市场现阶段的用地增多，就意味着将来的用地减少，房地产价格走势不会因此改变。


　　再如，对房屋转卖征收交易税，表面上能增加炒房投资的成本，减少炒房现象。但在购房需求异常旺盛的情况下，这些成本很容易被被转嫁到购房者头上，而不会影响售房者的投资收益和投资积极性—市场上已经有很多这样的例证。所有这些，都使得调控政策成为治标不治本的安慰剂。但管理部门似乎并未意识到这一点。2006年5月底九部委联合推出的调控政策，基本思路没有变，只是加大了“用药量”。


　　前面已经指出，近年来房价上涨的主要原因是需求剧增，其中包括居住需求，也包括投资需求。此次九部委调控的核心内容是把土地供应和住房规划向小于90平米的小户型建筑倾斜。表面上看，这能够减少高收入者与普通收入者的购房竞争，从而平抑房价。但正如前面所说，很多城市居民买房并不是为了居住，而是把它作为资产保值增值的手段。把大户型建筑改为小户型建筑，并没有消除民众把储蓄转为购房投资的动力。


　　为了进一步打击炒房，管理部门又把住房转让交易税的时限延长、额度提高，希望以此杜绝短期投资。但一方面，正如前面所说，在需求旺盛的情况下，售房者可以把交易税转嫁到购房者身上，不会影响其收益；另一方面，这种做法损害了那些为了居住而购房、但需要临时变现的住户和希望购买二手房作为居所的普通消费者的利益。


　　一项公共政策，如果不针对问题的症结，而仅仅指向问题的征兆，往往难以奏效。即使奏效，也会偏离它最初始的目标。很多人提出，为了降低房价，应该大幅度提高贷款利率、提高购房的首付比例，甚至不允许开发商向银行借款，必须用自有资金建房，等等。这些建议似乎有一定的道理。但不要忘记，调控市场的真正目的是为了满足更多人的需求，而不仅仅是降低房价。如果只是为了降低房价，政府禁止购买两套以上住房，禁止人口向大城市流动，就一定能办到。但那样的话，就跟为了治疗发烧而把人冻死没有区别了。从这个角度看，我对当前旨在稳定房价的政策的效果表示怀疑，也对未来可能出台的扼杀正常需求的政策感到担忧。


　　本文的结论是：如果不从根本上解决财政资源分配扭曲、企业投资环境不公、人民币汇率僵化三大问题，并及时推进土地制度改革，中国的房地产—特别是中心城市的房地产价格仍将持续高涨。经济管理部门也将在房价上涨的热潮中左右为难、进退失据。


　　(岑科，1975年出生于贵州，1996年毕业于中央民族大学经济系。2002年～2003年写作出版《当代中国经济学家学术评传：茅于轼》；2005年与茅于轼先生共同编写出版《大家的经济学》. )