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- 2007-5-4
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万业企业投资价值深入分析(呕心沥血之作,超长,无耐心者勿入)
来自：MACD论坛(bbs.macd.cn)
作者：陶美惠
浏览：4882
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600641万业企业, 总股本4.48亿, 每股净资产4.71元, 06年每股收益0.32元, 07年一季度每股收益0.06元, 已公告07年中期净利润增长100%以上 (上年同期每股收益0.295元), 也就是说,今年中报其业绩将在0.59元以上, 而周五收盘价仅仅14元出头, 从静态市盈率角度看低估十分严重. 但有观点认为,上半年的业绩大幅增长,主要来源于转让子公司老西门置业获得的税前收益3亿元,该公司有杀鸡取卵之嫌,今后的发展前景堪忧,笔者对此不敢苟同,特对该公司今后几年的收益及发展前景略做剖析,供大家参考.
根据公司06年报, 在转让掉老西门后公司手中的项目只有两块,一是已进入尾声的中远两湾城, 一是05年开始开发的宝山新城项目.
两湾城位于上海普陀区,内环以内,苏州河畔,是上海最大的旧城改造项目,总投资84.5亿元,总建筑面积160万平米,堪称超级大盘, 目前除未批的五期项目,已经全部是现房销售.截止06年末公司的未售面积为20.9万平米, 预估营业收入20亿元, 请注意这是年报中的数据, 以笔者了解到的售价12000-14000/平米计算,应该有25亿左右,也许公司处于谨慎原则估得比较保守.目前公司未售面积主要集中在25,26,31,32号这四栋楼,31,32号楼面对苏州河,尚未开始发售,25,26号楼则位于中央景观最佳位置,是四期定位最高的两栋,26号楼于06年11月11日开盘销售,当日售出58套,之后销售速度大约为每月10%, 而25号楼刚刚于5月5日开盘销售,当日即成交100套,成交总金额逾两亿元,可见两湾城作为性价比极高的稀缺内环大盘,其销售将不成问题,公司之所以在05年上海楼市转入调整之后放慢了推盘速度,也是觉得这个价格已经不高,有惜售心理,估计公司将保持半年一栋的速度开盘销售,在08年底之前基本销售完毕,随着今年上半年上海楼市走出低谷重返上升通道,相信公司能取得至少不低于06年的利润率.
宝山新城位于上海宝山西城区,规划中的的宝山区行政中心所在地, 作为股改组合方案的一部分,公司是以评估价值的75%折价获得宝山新城开发公司的90%股权,目前宝山公司已经取得的是两块地,一是9号地块即"海尚明城-福地苑",一是3号地块"海尚明城-紫辰苑". 福地苑于05年12月开工,建筑面积30万平米,计划于08年6月完工,销售均价目前大约是6200/平米,以此测算,总营业收入约为18亿元.该盘于06年11月开盘预售,销售形势也十分良好,当日即售出60余套,07年3月推出二期214套时更是实现当日销售过百套的佳绩.该盘三期预计于今年6月推出,估计公司将保持每3个月推出一批大约3万平米的房源,到09年销售结算完毕.紫辰苑项目预计于今年6月开工,总建筑面积45万平米,计划于2010年5月完工.由于该项目南面正对占地650亩的绿龙公园,景观极佳,且到时宝山西城区新城已基本开发成熟,交通和各种配套将基本完善,预计该项目售价将达到7000元以上,总营业收入可望超过30亿元.
公司和06年报一起发布的有一个董事会07年财务预算报告,称"07年预计业务收入3.6亿元，业务成本2.2亿元，三项费用7，400万元，投资收益3亿元，利润总额3.3亿元，净利润2.8亿元".这个全年营业收入3.6亿元显然是大大低估了,仅一季报的1.58亿加5月份25号楼刚卖的2亿就已经超过这个数了,也许公司想把利润多往08年摊一些,以免造成利润数波动过大,笔者估计公司07年将结算两湾城收入8亿元,全年净利润在3.2亿以上,折每股收益0.72元.而08年估计将结算两湾城收入12亿元,福地苑假设其结算一半面积,收入9X90%=8亿元,全年营业收入20亿元,净利润大约也是3.2亿元.09年公司业绩可能有所下滑,结算福地苑8亿元收入,净利润约1.28亿元,紫辰苑也可能有部分在09年完工进入结算期,暂不考虑,但2010年紫辰苑完工后公司业绩显然将重新提升.至少在07-08年,估计公司每年的收益都在0.7元之上.以正常的30倍市盈率计算,股价定位大概在21元. 以上赢利预测,完全是建立在公司现有项目的分析基础上,实际上公司还有很多题材可以深入挖掘,21元的目标还是十分保守的.
首先,公司以3500万元投资招商银行,目前持股数为1800万股,08年可以上市流通,以目前价位计算市值为3.9亿元, 增值3.5亿,看看同样是参股银行概念,同样是上海地产股的金丰投资,以6700万的成本持有交通银行3300万股,预计收益同样是3亿多,目前的市盈率接近60倍.而招商银行在笔者看来目前是被明显低估了,作为同业中最具发展潜力和竞争优势的股份制银行,目前股价仍和H股位于同一水平,多家机构对其一年后的股价定位在30元,那么,如果万业在08年以30元的价格开始减持,其08年收益将是多少?股价将是多少呢?招行又有没有可能在今后几年快速成长,股价远超30元呢?
其次,公司是最正宗,最早的外资控股公司,其实际控制人为印尼前首富林绍良家族的三林集团,林老先生在95年颠峰时曾是华人首富,被称为"亚洲的洛克菲勒",虽然在亚洲金融风暴和98年印尼的排华暴乱之中遭受了一定损失,但实力仍是央企级别的,详细的资料大家可以在网上查找,笔者不做赘述,只想指出一点,林绍良先生作为著名华侨领袖,地位绝对非同一般,国家各任领导人江,朱,胡,温都曾亲自接见过他.大家可以看看最近的一条新闻: "2007年4月16日,中国国家商务部部长薄熙来在北京会见了三林集团主席林绍良先生一行.薄熙来部长高度评价林绍良先生作为华人企业家在华人世界中所取得的巨大成就,欢迎三林集团到中国投资,并祝愿三林集团各项事业取得更大成功.参加会见的有三林集团执行总裁林逢生先生,三林集团中国区总裁程光先生等."请大家注意,这个程光先生,就是现在万业的董事长,现年49岁的他之前是上海虹口区区长,部级储备干部,他放弃如此职位进入三林集团,林家想必下了不少工夫,应该也是看中其在上海的人脉关系和影响力,能为三林集团在上海的事业发展提供很大帮助.所以说,万业的外资控股背景是十分深厚的,看看最近一个外资控股的案例:同是地产公司的阳光股份,由于向新加坡一公司定向增发1.2亿股的消息连拉两个涨停,目前的市盈率大约是55倍.
三林作为万业的控制人,对公司可谓不薄,当初收购时就曾许诺"将把万业打造成其在大陆的地产业务运作平台",之后在股改时以评估值的75%折价将宝山公司注入万业,那是给了公司一个大红包,股改送股仅1.5股的方案能够通过相信也完全是因为这个红包.之后在公司资金紧张时更曾提供9000万元的免息借款,这与许多公司大股东占用上市公司资金的行为对比何等强烈.三林今后将如何进一步扶持万业,会不会让其走上多元化发展之路,无疑值得关注.今年2月,万业董秘吴云韶在接受采访时曾说过"通过出售老西门股权所得的数亿资金总不会闲着，需要考虑新的投资".而万业的06年报中也清楚地写着07年将"择机在其他领域做适当的探索".万业目前确实不缺钱,06年底的资产负债率仅45%,在今年完成老西门转让后资产负债率将进一步降低,且净收8700多万美圆的现金.两湾城已是现房,这两年将有20亿的资金回笼,宝山项目是滚动开发,从目前销售情况看需要另外投入的资金压力已经不大,那么万业的新投资项目将在何时启动,投向什么领域,就相当值得期待了.三林集团是典型的多元化企业帝国,随着其业务重心开始转向大陆,作为其在大陆唯一一家A股上市平台,万业的发展空间不可限量.举个例子,如果万业某天宣布投资三林在西非的铜矿项目,或是宣布投资三林在内蒙古的煤化工项目,其股价将会如何?
三林在股改组合方案中有一条声明:"为保护流通股股东权益,在股权分置改革方案实施之日起的24个月内,三林万业有以下增持公司流通股股份的权利:通过上海证券交易所集中竞价交易方式,以适当的时机,适当的价格增持股份,增持后的持股比例不超过三林万业股改前的持股比例56.16％.增持股份购入6个月内,三林万业将不出售增持的股份,并履行相关信息披露义务".截止07年一季报,他还没有进行增持,笔者最初的观点认为,也许三林将不会增持这大约2500万股,一是他没有这个必要,反正现在持股已经超过50%,是绝对控股的,二是他在股改刚完成时5元多的价位没增持,现在股价步步走高,再增持似乎也划不来. 但是现在笔者改变了这一观点,三林增持这2500万股的可能性还是很大的,不过不是现在,而是在08年.咱们可以换个思路来看这条声明,三林的大非是在24个月后也就是08年7月解禁,有没有可能他在解禁前进行增持,推动股价上升,然后在解禁后从容减持套现一部分呢?08年7月正是万业业绩最好的时候,两湾城收尾,福地苑的楼盘完工交付,07年整整一年的预售收入可以结算,招行股权解禁上市,可以轻松弄一个漂亮的中期业绩出来,也许比今年0.6元的中期业绩更高,如果再配合一个十送转十之类的分配方案,再配合舆论和股评家们的各种预期文章,三林完全有可能在50元上方轻松套现那2500万股,同时也不会失去绝对控股权,真是好如意的算盘.
综上所述,笔者认为万业目前14元的股价,无论从投资还是投机的角度,都是被大大低估了,也许他不会有短期内连拉涨停的表现,但年内20元是绝对安全的目标,一旦某日三林公告增持完毕,股价也许会涨到你不敢相信.立此贴为证,欢迎各种鲜花掌声,板砖臭鸡蛋也可以. |
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发表于 2007-5-13 20:12
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