房市资深观察者西峯解读房地产调控新政

清修

房市资深观察者西峯解读房地产调控新政

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：清修 浏览：11358 回复：73

在近日政府工作报告中，总理温家宝用较为严厉的措辞表达了政府对房地产市场调控的决心，而此前新“国五条”的颁布也引起了激烈的讨论。新“国五条”细则提出拟征收二手房（房源、代理、租房）交易20%个人所得税。随后国内地产开发商股票集体大跳水，这更引起了美国投资者的广泛关注，关于“中国房地产泡沫是否会拖垮全球经济”的话题在美国著名财经媒体CNBC组织的电视讨论上引发争议。

咱不凑热闹，只谈来钱的话题，应如何解读这份新政？究竟是该买啊还是卖啊？内房股能投吗？再次邀请 中国房地产市场长期观察者 西峯 ，解读他眼中的房地产新政。

lightlzq

有没有什么指标来衡量住房的投资性需求和刚性需求？新的调控政策对于抑制投资性需求能起到多大作用呢？

清修

lightlzq 发表于 2013-3-12 11:23
有没有什么指标来衡量住房的投资性需求和刚性需求？新的调控政策对于抑制投资性需求能起到多大作用呢？

有。所有的按市价购入的可正常交易的房子都有投资属性。超常期租约的投资属性也较明显。

清修

lightlzq 发表于 2013-3-12 11:23
有没有什么指标来衡量住房的投资性需求和刚性需求？新的调控政策对于抑制投资性需求能起到多大作用呢？

一般认为自住的首套房是刚性需求。但是真正的需求和支付能力和支付意愿相关。如果市场明显看跌，我们能观察到所谓自住需求迅速消失。

高崎

清修 发表于 2013-3-12 11:27
一般认为自住的首套房是刚性需求。但是真正的需求和支付能力和支付意愿相关。如果市场明显看跌，我们能观 ...

是的，要是大家都觉得房价要跌，自住需求就会消失。除非租金不断上涨倒闭刚性租户入市买房。实际上去年一线城市的回暖很大程度上就是因为这个原因。

车场

清修 发表于 2013-3-12 11:27
一般认为自住的首套房是刚性需求。但是真正的需求和支付能力和支付意愿相关。如果市场明显看跌，我们能观 ...

限购城市的新房销售数据就是，例如深圳2012年好像是330万，这个应该是峰值。

lightlzq

清修 发表于 2013-3-12 11:27
一般认为自住的首套房是刚性需求。但是真正的需求和支付能力和支付意愿相关。如果市场明显看跌，我们能观 ...

我认为既然需求是刚性的，就不会消失

车场

清修 发表于 2013-3-12 11:27
一般认为自住的首套房是刚性需求。但是真正的需求和支付能力和支付意愿相关。如果市场明显看跌，我们能观 ...

所以，我判断为峰值。
当然，如果户籍制度改革后，另议。

清修

车场 发表于 2013-3-12 11:31
所以，我判断为峰值。
当然，如果户籍制度改革后，另议。

离开价格、环境谈什么刚性和峰值毫无意义。没有什么需求是刚性的，哪怕是生存。

高崎

兄如何看房产奢侈税？

清修

增购 发表于 2013-3-12 11:25
20%个税对新房的销售长期来看到底是促进还是抑制？

看你怎么定义长期。从目前政策频繁调整的状态来说，对行业的整体销售一定是抑制的。

清修

一呼百诺 发表于 2013-3-12 11:25
请问你怎么看待SOHO中国的转型呀？你认为他的租金大规模增长在哪一年能实现？

SOHO转型是必然的。如果他的办公楼还能卖的那么好的话，SOHO根本不会转型。换句话说，这样的转型可能有战略上的考虑，但也是市场现实决定的。

清修

成本计算法 发表于 2013-3-12 11:26
新“国五条”让卖主损失20%收益，要么暂时不卖了，要么把损失转嫁给买主，房价还是得涨。有什么办法能让手中 ...

你看最近大家都在抢着过户，也是想着在细则出来能规避这个税项目。我听说的一个最新的做法是马上把房子按市价卖给自己……

lghw

清修 发表于 2013-3-12 11:36
你看最近大家都在抢着过户，也是想着在细则出来能规避这个税项目。我听说的一个最新的做法是马上把房子按 ...

卖个自己什么意思？不明白。

清修

高崎 发表于 2013-3-12 11:31
兄如何看房产奢侈税？

这个是什么税种？

高崎

清修 发表于 2013-3-12 11:50
这个是什么税种？

所谓的信息为：1、2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住宅消费，每年按市场评估价征收1%-3%的房产税，且没有减除额；

2、家庭第三套住宅（不论面积大小），每年征收4%-5%的房产税，且没有减除额；

3、家庭第四套及以上住宅（不论面积大小），每年征收10%的房产税，且没有减除额；

4、家庭仅有的一套自住住宅，免征房产税；

5、对奢侈性住宅转让后的增值收益，一律征收20%个人所得税；

6、该房产此前已缴交的房产税，可以抵扣个人所得税，直至为零；

7、对转让家庭人均建筑面积80平方米以内的住宅，按转让收入的1%征收个人所得税；

8、转让家庭唯一住宅且居住5年以上的，免征个人所得税。

口信

从长期看，如何给房子估值？能谈谈你的模型吗

清修

lghw 发表于 2013-3-12 11:50
卖个自己什么意思？不明白。

50万买进的房子，自己按市价200万过户给自己关联人。在新政没有出来之前，按老方法交税。下次交易，就可以省了……

清修

高崎 发表于 2013-3-12 13:33
所谓的信息为：1、2014年1月1日起，对拥有两套住宅的家庭，人均建筑面积80平方米以上的部分，视为奢侈性住 ...

貌似不实。

清修

周高萍 发表于 2013-3-12 11:32
北京房价还会涨吗？用房价收入比判断房价高低在北京可行吗？

和一般理解恰恰相反，房价收入比并不是一个通用的评价标准。其中比较困难的一条就是，各国各时期差异极大。美国的房产泡沫在收入比6倍就爆了，日本10倍都没。房价一定还会涨，当然也还会跌。