房市资深观察者西峯解读房地产调控新政

清修

增购 发表于 2013-3-12 11:47
此次新政对商业地产是否更有利？毕竟资金想保值，住宅投资收益要打折了，不如投资商业地产。

中国目前的房地产税负几乎是所有行业最高的。但一直以来住宅税负轻于商业。即便出了国五条，住宅交易和投资的税负还是大大轻于商业的。

清修

口信 发表于 2013-3-12 13:33
从长期看，如何给房子估值？能谈谈你的模型吗

房子的估值主要来自于两方面：一方面是房子本身，这个大家谈的很多了，不赘述。另一方面来自于人对房子所在环境的需求。抗战时期，上海租界房价反而飙升，原因是周边富人的涌入避难推高房价。

车场

清修 发表于 2013-3-12 13:33
50万买进的房子，自己按市价200万过户给自己关联人。在新政没有出来之前，按老方法交税。下次交易，就可以 ...

如果现在手中有大量房子的都这么操作一次，很壮观啊，堪比春运！

管于悠

新“国五条”到底是从第二套开始收20%， 还是从第一套开始 ？

lghw

管于悠 发表于 2013-3-12 13:48
新“国五条”到底是从第二套开始收20%， 还是从第一套开始 ？

好象还没区分呵，卖就收！

管于悠

一个朋友两口子各有几套小房子，但缺乏一套合适自己住的大点的房子。最近在忙着卖小房子，准备400万现金准备买入一套大点的房子，深圳。

lghw

管于悠 发表于 2013-3-12 13:48
一个朋友两口子各有几套小房子，但缺乏一套合适自己住的大点的房子。最近在忙着卖小房子，准备400万现金准备 ...

赶紧告诉朋友动作要快，晚了会不见了一、二套小房子！不过也要有心理准备，换成400万大房子后泡沫破裂直线下跌，最后剩不到200万（谢国忠的预测）！

车场

招聘人 发表于 2013-3-12 13:49
国际通行的办法就是靠房产税。不过房产税在中国的实施面临一个巨大的障碍，就是政府在链条前端通过高价卖地 ...

国际上的房产税与我们想征的房产税好象在本质上不同。国际上收取的房产税用于区域（小到住宅小区大到一个城市）的公共环境、设施建设，而且帐目明晰；我们的房产税用于政府消费，其中三公消费和政绩工程投资占绝大部分。收土地出让金或房产税只是名目不同，并且将一次收取改年年收，性质一样：政府的酒饭钱。而且帐目不清，政府酒没喝好明年就要多收！

这样一改，房价真的会下去，而且再也起不来！

民众答不答应算啥？关键是房哥房姐房叔房婶房爷爷房奶奶都是制定政策的角色，会自动加自己的税？

口信

清修 发表于 2013-3-12 13:44
房子的估值主要来自于两方面：一方面是房子本身，这个大家谈的很多了，不赘述。另一方面来自于人对房子所 ...

求具体模型。另，如何看房价／租金

清修

口信 发表于 2013-3-12 13:56
求具体模型。另，如何看房价／租金

没有简单模型。但是两个简单指标过去比较好用，长期模型看住宅土地供应/住宅销售。短期看可售面积。

高崎

清修 发表于 2013-3-12 13:58
没有简单模型。但是两个简单指标过去比较好用，长期模型看住宅土地供应/住宅销售。短期看可售面积。

房价高了是事实，但也不可否认价高的复杂性与多元性。如小区居住环境提高、建筑档次提高、物业配套齐全、建筑成本的上涨等等。
其实对我们业内人士讲，最关键的、难以控制的、也是最有压缩空间的是土地出让金、拆迁成本、开发过程中的各种灰色支出。
羊毛出在羊身上，全部转嫁给了购房者，这部分支出猛如虎。

清修

高崎 发表于 2013-3-12 14:01
房价高了是事实，但也不可否认价高的复杂性与多元性。如小区居住环境提高、建筑档次提高、物业配套齐全、 ...

成本转嫁确实有。但是也要看到卖房子的也会亏。99年之前3、4年，全国开发商是全行业亏损。上海好地段1万成本的住宅4、5千就要出手。

高崎

清修 发表于 2013-3-12 14:07
成本转嫁确实有。但是也要看到卖房子的也会亏。99年之前3、4年，全国开发商是全行业亏损。上海好地段1万成 ...

那几年是房地产过热，国家调控楼堂馆所，所以全国性的房地产都有亏损的，但是那个时候房地产还没有进入普通老百姓的生活

车场

清修 发表于 2013-3-12 13:44
房子的估值主要来自于两方面：一方面是房子本身，这个大家谈的很多了，不赘述。另一方面来自于人对房子所 ...

确实如此，房子不能单纯的看，不同地区的房子也是情况不同，周边经济环境人文环境周边配套对房子的影响很大。

川衡

口信 发表于 2013-3-12 13:33
从长期看，如何给房子估值？能谈谈你的模型吗

看是哪类房产了，商业很好估，主要根据租金回报和租赁期间的空置预期。

住宅的话就不是这样个估法了，很多人拿租金估计住宅纯粹是瞎搞，收租金只是住宅的副产品，居住是住宅的主要功能，地段资源是住宅升值或下跌的唯一依据。简单谈下住宅的估值法吧。

多年以前，跟别人讲起住宅投资的方法，总是讲很长的时间讲不完，后来，越讲话越少，到现在，就剩下一句话了：人往哪里走你就往哪里投，不要看房价。
很多人是不服气的，会跟你谈起泡沫论，从日本谈到美国再绕回中国的海南最后回到北京和上海。这都是没搞明白一个问题：你的城市属于哪一个阶段，是人口的流入阶段还是流出阶段。就这么简单，人口流入阶段的城市不必要在意短期的波动，价格是能起来的。

提醒下：不要去套什么公式算房价，不是数据不重要，是数据不如趋势重要

高崎

清修 发表于 2013-3-12 14:07
成本转嫁确实有。但是也要看到卖房子的也会亏。99年之前3、4年，全国开发商是全行业亏损。上海好地段1万成 ...

这种情况比较特殊---要么就是国家调控。要么就是泡沫破裂。

cctv0316

此次新政对商业地产是否更有利？毕竟资金想保值，住宅投资收益要打折了，不如投资商业地产。

cctv0316

较长期而言（五年以上或更长），考虑到以后可能对持有环节征税，期望投资房产保值增值，不确定性增大了很多。西总如何看？同时人民币增发的趋势也似乎不可逆转，有更优的保值增值途径吗？请指教。谢谢！

清修

高崎 发表于 2013-3-12 14:41
这种情况比较特殊---要么就是国家调控。要么就是泡沫破裂。

也没什么特殊的。市价在成本以下，商人也得按市价卖-------股市里这样的情况不是比比皆是么。问问民营老板们，这不也是常事么？

清修

cctv0316 发表于 2013-3-12 14:42
较长期而言（五年以上或更长），考虑到以后可能对持有环节征税，期望投资房产保值增值，不确定性增大了很多 ...

持有环节收税是必然的，没有不确定性。但是许多地区如美国、日本、香港都有物业税，其实不影响泡沫产生，也不影响泡沫破灭。