资产相关话题——现实理解系列之四

舒颜

资产相关话题——现实理解系列之四

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：舒颜 浏览：3216 回复：2

一、宾馆

十四年前，也即1999年，我刚入行IT的第二年，常随同厂商出入于宁波的五星级酒店。那个时候，宁波只有一家五星级，南苑饭店（另一家东港也还可以，和喜来登刚合作，但当时还不是五星。）。对于那时的DELL、CISCO、IBM等等来说，最低级别的员工也得住五年级酒店，是一种硬性规定，以示和国内厂家的差别。对年轻的我来说，能“混迹”于这样的“高档”场所，大大可以满足虚荣心。

在1999年，普通的大学生毕业之初的实习期，工资不会超过800元。一个清洁工的月收入大致是600元。直到七年后，2006年上半年，我请了阿姨来协作照顾我儿子，她一周只休息一天，早上八点到来下午五点离开，月薪是800元。第二年涨到900年。而那时候，在南苑饭店睡一个晚上，费用需要大约600元。

今年春节期间，同学路过宁波，入住泛太平洋酒店，邀我去打牌。我发现这家宾馆的软硬件相当好，问房价，才500，有点惊讶。之前，我的确发现酒店有越来越便宜的迹象，但是总还不觉惊讶。回来一查携程，发现宁波以及周郊，已经有三十几家五星级酒店，除了有限的几家大牌价格还稍微高一些外，其他都仅有五六百元的价格，有些还不到，其中包括我开头说的南苑饭店，于是感慨一下。还看了该集团新建的南苑环球酒店，价格也仅是稍高一些。

写文字的时候，我又去查了一下，泛太平洋酒店的标间价格较春节有些反弹，而南苑饭店的价格则差不多没变：主楼豪华房的房价是588，含双早，另外返55元。我不知道十四年前的南苑饭店是不是存在暴利，但现在显然可以知道，这个行业如今过得日子很难。如果一个企业，十几年间，营收不变，而成本上升了数倍，情况会怎样？

有人告诉过我，搞酒店的是怎么“资产”运作的：如果2000年的时候花二个亿造一个酒店，当然，二个亿大部分可能也是贷款的。五年后，当“资产”增值到十个亿，于是又可以贷更多的钱。他把这钱继续扩张，或搞实业多元化，或买铜，或买画，或买地搞房地产，或继续建酒店……然后继续贷款……

的确，1999年后的南苑饭店的名义资产可能涨了十倍，但是其盈利能力，哪怕是名义值，估计也是在下降，那么它的“资产收益率”？

很多年间，大家不用关心资产收益率，只要资产价格上行，万事OK。现在，我很好奇的是：如果未来资产升值停滞五到十年，大家该怎样做生意？资产收益率是不是个大问题？

南苑饭店所在的集团，可能是能力比较强的。所做的“南苑月饼”是宁波最好的月饼品牌，也最早在本土开展经济连锁酒店，现在又新投资一家五星级酒店，南苑环球。扩张似乎比较稳健有序。但是，即便如此，南苑环球未来又怎样提高盈利能力？甚至，能盈利吗？那么，别的做的没那么好的集团呢？

二、资产运作

说几个中产们的“资本运作”故事。我们来看一下，他们的不同境遇。

有个“中产”朋友A，三年前冲动了一把，搞了一笔投资，可能就是09年下半年，买了一商铺。这家伙胆子不小，居然完全空手道：把住房抵押，取得160万银行贷款，用这笔钱去付清房款。由于直接按揭，利率一样都是商业贷款加上浮，考虑首付50%也需要来自抵押，索性直接全部来自抵押，全款付清还可以得到些优惠呢。

空手道，是投资或投机的极致。我不晓得，别的“中产”们是怎么投资或投机的，在我的身边，反正他们大多数有“空手道”的情况，只是这个家伙杠杆高了点。有个玩笑说法是：“资产几百万，资金没几万”，吃光用光的他们，那里有余钱做大笔投资呢？然而现实的情况是，他们中很多人似乎都有多套房。

A的商铺前年交付，价格并没涨。涨不动了，才发现利息成了大问题：8%左右的贷款利息，一年超12万，付了二年半后，终于可以出租了，租金才4万（谈好每年上涨8%），去年基准利率降了二次，利息还要11万。不考虑税费，现在利息已经付出40多万，未来呢？如果商铺不涨，只要继续持有，那么每年得亏出7万。

朋友去年告知，把住房给卖了，得了235万（注：抵押时，评估有260万，过去二年多大约跌了10%。），去还了全部贷款。前几天听说又拿余钱买了套中户型的精装修住宅，花了168万，即将搬进去。这就是结局：本来他们家是崭新的130平方米的高尚社区，还是学区房，现在搞成100平米的公寓；多了一笔价值160万的商铺不动产，还有一笔90万的房贷；现在商铺的租金勉强可以抵过住房的贷款。

我以为，“现金流非常重要”这句话对中产们实在太切中要害了。朋友A考虑到现金流，采取了这个办法，不失为一个办法：虽然下降了居住水准，但总体现金流无损，还保留了资产升值的希望。

同学B在08年下半年，用白领通的贷款（银行推出的针对公务员事业单位人员的纯信用贷款），投资了一套120万的房子，那时经济危机搞活动，首付只20%，单价8500元。只一年不到，增值了100万。顿时，他们可以向原来“苦逼”中产的生活告别了：你知道，他们平日里吃光用光，工作单位受人尊敬，退休后保障丰厚，最大的愿望就是来一笔意外之财，解决下中档车购买或未来小孩出国等等特别事项，这样他们就不需要平日积蓄了。

问题是，问题是没有了断。由于种种原因，他们没有选择了结，而是在二年后房子交付时，选择了加仓。“成功”也是一种路径依赖？他们居然又买了一套房！这次是一套六十万的单身公寓。这样他们一共投资了二套房，成本合计180万。

他们把原来自有的房子抵押，贷款了150万，扣除首付外，余钱还用于打新股。据说前二年运气奇好无比，靠打新股扣除利息，还赚了十几万。莫非是这个原因，导致他们加大了杠杆？另外可能的一个原因是，由于08年投资的一套房子，使用了较大比例的公积金，且当时商业贷款也有低折扣，所以，抵押贷款的利息远远低于我朋友A。不过，我猜想，更为主要的一个原因是：单位里的人都在投资房子，他们不乐意成为“说家里只有一套房的人”。

现在，他们仍然拿着那二套房，是一户“家里有三套房的人”，很酷。

我的评价是：好事多磨呀，如果100万拿到手，换一个长江电力买买，收收分红，不是挺好么？现在又变成持久战了，未来结果谁知道呢？——本来120万的房子，一度变成220万，又去买了60万的公寓，市场总价变成280万，后来跌去了10%，只有250万了，中间还支付了五年的利息。毕竟180万的利息，虽然前一套资金成本便宜，后一套总是高的，而且首付部分由于来自于抵押，肯定也是高的，那每年怎么也要超过10万了。虽说单位的公积金还算高，二个人加起来有3万，不用也闲着；房租二套加起来有5万，如果租客稳定，每年只要贴进2万以上即可——问题是公积金即使没拿出来，也是你的钱啊；而且收二套房的房租，是一件多么麻烦的事情！还有，如果打新股赚的钱不够利息了呢？最后，如果房价继续不涨五年呢？那资金链可能就要断了，毕竟按揭是要还本金的。

还有，出租毕竟还有装修的折旧成本。今天，还得加一句：需要支付20%个税了，不是又？

你们看，A和B在07年后投资房产，二位只差了一年出手，A命运已经分晓，B还在周旋。对于07年后的房产投资者，B还算是幸运者，如果09年后出手，结局都类同与A。

舒颜

三、生意

A、有位同学的表哥，从事废铜生意，家族经营于此已有二三十年的历史，他们从国外进口废铜，然后冶炼成粗铜。获利一部分来自于差价，一部分来自于升值——至少一度如此。

同学结婚时，我和他都是工作者，在摄影师所在的头车里服务，他开车。我问及铜生意，他说：“人家拿地，我家拿铜”。大致的意思是，他们平时进货多出货少，或者高价时多卖一点，不景气年份少卖一点，经过那么多年努力，现在囤了五千吨的库存，这便是他主要资产之所在。

B、我做IT时，公司营业场所的房东其实是个古玩生意人，他可能已经在宁波小有名气，三天二头有下线给他货色，偶尔他也去拍卖会。我当时刚工作不久，他似乎挺喜欢我，游说我改行跟他学，经常给我看他收购的宝贝，有时是一块石头，有时是一件家具，有时是字画，然后解说这个可以赚多少，那个又已经增值了多少。可惜我毫无头脑，居然不为所动。

在他那特大的办公室，几乎变成仓库，他是那种几乎只进不出的收货人。整栋楼的租金所得，他都用来收购古玩。我不晓得现在的他怎样了，由于我从业多变故，后来并无联系。我相信，他可能是过去十多年，资产升值最大的得益者之一。二年前，我去北京玩，第一项就是去马未都的观复博物馆看看。马未如今都已经不讲钱了吧？

C、某集团是宁波的一个有名的企业，现在也有一家上市公司。当然，上市公司仅是这个集团的部分业务。这家公司还有一个业务是房地产。

十年来，这个集团的业务并没有大的进展，电表还是主力业务，空调业务老样子，汽车业务昙花一现。但是这个老板显然在房地产方面很有想法。他原是个很普通的企业，把企业先从僻壤乡下迁进城，一开始在城南搞了个很大的园区，这个园区的弱电工程完工于二千年。几年后，竟要搬迁了，因为厂区所在地块被大开发了。于是，2003年开始在10公里外又圈了块更大的地，开始建设新厂区。05年开始，老厂区就分期被开发成小区。几年过去，现在新厂区又可以开发小区了，如果房地产行业景气的话。

我之所以没有说名字，是因为这样的公司很普遍。似乎宁波仅有一家有名头的企业没有干过这种事，那就是韵声。传说，区里也有意授惠与他，这也是能增强企业实力的对吧。尤其是近五年，每个区里开始了集中大提升，搞各种区域跃进，邀请区里或市里的龙头企业，几乎以奖励的方式给予地块，让他们造大楼，以快速成就CBD、广场、商务区等。（这让我想起鹅城，大户领头捐税，小户跟随。）

但是竺韵德说：“生产企业去搞房地产嘛，就像女人做小姐……”。不知真假。

这里说的几个生意，他们都是好好做生意的。A囤积的铜，无需利息，但是社会上有大量资金投资于金属？B做的古玩，来自于大楼的房租，而且十多年前，古玩多便宜！他又多专业！但是现在，社会资金有多少在参与从字画到玉石到红木？C虽然也做房地产，但是主业还是好好的在进行的，至少不明显耽误。而现在，社会上又有多少资金因追逐投机而牵连了主业？

四、利率

至少在06年，银行在开展零售业务时，还是需要开拓的。似乎就是那个时候，招商银行号称拥有“零售银行”的前景。或许也因为此，其他各行也都在开展。比如宁波银行，到处发展“白领通”，一种针对公务员事业单位人员的纯信用贷款，额度为30万。还有一档是针对更高级干部的金卡，额度是50万，利率是基准下浮10%。甚至交通银行也拓展个贷业务，06年曾给我授信70万，为期五年，利率下浮10%，需要抵押物业，每年还一次即可。

那段时间，我一个银监局的朋友，做了四五家银行的卡，纯信用贷款就搞了二百万。可惜他分析来去，认为未来应该是商业地产有前途，投资了不少写字楼。从事后看，虽然也略有上涨，但折腾好几年，收获甚微。因为宁波的写字楼价格的涨幅大大低于住宅。

记不清什么时候，宁波银行取消了金卡，也就是说原来依靠亲朋好友拉来的高端客户都不要了；同时所有的个贷，利率都要上浮30%，不仅如此，还需要贡献：“买基金或拉存款”。我2011年在交行的授信到期后，自然也没有问能不能接续，自知多余。我还知道工行近二年也一样给个贷上浮30%，只是合约规定没有那么高，但需要你一次性支付一大笔手续费，以中间业务收入记账。——其实，说白了，现在银行业绩上根本不需要个贷，宁波的兴业银行贷给政府平台都可以做到10%左右的利率，还有什么钱比这个好赚？业绩增长和奖金也只能这样去得到啊！

那么，现在和06年，到底在利率上有什么差别？看上去，基准利率几乎没变，但是实际上，贷款成本却高了非常多。

以五年期6.55%的利率计，在06年你买房子，商业贷款部分可以打七折，几乎和公积金差不多，才4.59%。但现在如果你投资，假设资金来自于银行抵押贷款，那么利率大概要8%强，也就是说差异是3.5%。

对于现在动辄二百万的房子来说，资金成本每年的差异，居然会达到7万元。如果房子价格十年不涨（主要是考虑到已经三年没涨了，所以设十年），那么不考虑利滚利的情况下，资金总成本也将是160万（8%计），同样的计算下，和06年投资房产相比，资金成本高出70万。这样的成本是非常恐怖的。

对于大多数普通的中小企业来说，其贷款成本更高，房地产相关企业就不要提了。一般来说，来自信托的利率，最少大概是12%；来自民间的，大概至少需要18%；就算来自银行的，一年期贷款，也不会低于8%。

现在，银行的贷款余额大概是63万亿，以8%计息；影子银行不知怎样计算，据说有三五十万亿，其中信托管理资产是7万亿，以12%计息；民间贷款不知有多少——但我猜想全社会的利息成本一年可能要接近十万亿，估计大错不会有。这笔钱，接近中国政府总收入，也接近GDP的20%，是居民总收入的一半。

早年投资房子，还有很大的杠杠，首付20%即是五倍杠杠。另外，税负与年限规定等等事项都没有。现在，杠杆也就二三倍，而年限设定与税负方面的要求还高了很多。在这样的情况下，住房投资，基本上成为有闲钱家庭的“没有出路的出路”。诚如我一个亲戚所说，房价，十年内后，二十年后，总会涨的吧？

唉，要这么说，你存银行定期每年5%，利滚利，十年也能增长63%，二十年增长165%。何必博房价呢？

五、经营

过去十年，即2000年到2010年，大致是少有的经营甜蜜期：只要你从事的生意，和资产相关，那么资产越多，杠杆越大，你只要不太傻，不太狂，不乱来，总体的结果肯定是好的，即使业务结束，一清算，资产也涨了很多倍。在这样的局面下，更有一大利好，那就是，98年到2008年，劳工的工资还几乎没有上涨。

而现在，我们看一个例子，招商证券在福耀玻璃的一个研报中提到：

“公司近年来人工支出不断升高，增速明显超过收入水平。2008 年，公司人工支出占比为6.1%，到2012 年Q3 季度占比已升至11.5%。公司员工人均薪酬2009-2011 年均保持15%-20%的高增长水平，而同期公司人均产出增速在-3%-5%的区间”

不仅如此，未来对企业来说，除了工资成本在上升，土地、环保、法律以及研发等方面的开支都要增加。研发是很明显的一点，现在都是基础产能过剩的时代，不依靠技术进步，就只能靠价格战来生存，而要摆脱初级竞争，就必须加大研发。

所以，过去三年，股市为什么会熊，这些肯定都是原因：资产价格不涨，利率很高，劳工工资以及其他开支明显上涨。那这种情况什么时候会改变呢？

如果未来六七年，资产价格不涨，名义价格也不涨，会怎样？这不好回答。

换一个问法。让资产价格这么高着，利率也这么高着，接着，每个利益方的收入怎么提高？

现在的房租收益率只有2%，怎么提高到5%去？如果提高，那承租的商店要成倍的增加收益才能支付租金，承租的打工者又怎样倍增收入？雇佣这些打工者的企业又怎样提高收益率？这不好回答，有人说，自然会提高的，你不用管。

那我接着问：南苑饭店的利润未来五年怎么提高？扩张中的贷款利息怎么还清？钢铁、化工、造纸、有色冶炼、建材、金属制品、铁矿石、船厂、航运等等行业，他们的收益怎么提高？重资产业务的建设或营运有很高的负债率，怎么还清？我看现在可能煤老板也日子不好过了，如果形形色色的老板们，都受累于资产滞涨，主营业务都微利或亏损，那么消费怎么办？

我的一个做外贸的朋友，六七年前去搞了一个五金工厂，当时他觉得这是做外贸的出路，同时也为闲钱做一笔实物投资。现在，按他所说，这个工厂从三百万，增值到近千万，只要出租，都可以拿到30万，而他现在每天起早贪黑的让他每天牙疼着管理工厂，也只能赚50万。问题是，这些订单都来自于自己，他如果把订单交给别人去生产，也就少赚50万，且其中30万可以是租金。也就是说，他增加的工作量只为他多赚了20万。顺便提一下，他下面的一般工人，每天工作12小时，月薪也就不到三千元。

这就是一个五金加工厂如今的盈利能力。我想问，这样的工厂有什么出路？他下面的工人怎样收入倍增？

到底要不要去产能？到处都是增长的商铺、写字楼、小区、工厂，在现在这样的产能增长下，经营又怎样好起来？现在确实每个产业都开始集中度提升了，但是，从全局看，还有个漫长的过程。

究竟怎样提高生产率？基本金属、基础化工、金属制品这些的毛利率越来越低，如果企业们大多数的钱去买资产去支付利息，如果中产们忙于弄投资搞外快以维系品质生活，那么效率又怎样提高呢？

我看，唯一的可能性是求助玉皇大帝，让中国一夜之间后生产率翻番，那么一切问题就可以解决。假设生产率翻番需要六七年，那么，期间的“经营”只能经历痛楚。

舒颜

六、图

曾经，有着一张图来到我面前（92年到07年）：


不过，现在又有另一张图。这图没有近几年的数据，但是可以加上去：2012年的固定资产投资是36万亿。和94年相比，增长21倍。这根曲线未来的命运会怎样？


唉：二张图相比，07年的疯狂算个鸟！92年到07年的15年间，指数仅仅上涨6倍而已。还有另一张图是M2，我就不贴了，反正1990年的M2是1.5万亿，2012年是97万亿。61倍。

做股票的人们啊，实在是可以埋怨一下，怎么连这点也不给，居然还要跌回去，让这么多人亏损，到底搞什么嘛！完全有资格可以羡慕妒嫉恨一下：奶奶的，那些玩资产的有钱人有权人！

七、结束语

为什么现在经济比较低迷，资金价格还那么高呢？什么发行了这么多的货币，资金还会这么紧张呢？……

如果未来六七年啥资产价格也不涨，老板们的经营、中产们的投资、大家的工资，以及相应的消费情况会怎么样？……

如果未来五年的固定资产投资曲线，类似近五年的上证指数，世界会怎样？……

下面是一张中国的第二产业的趋势图，含子行业占比。


最新的2012年数据，第二产业投资是15.8万亿，我们可以看到，这个数字超出07年的三倍（5.1万亿）。这些投资总是要产出的吧？也需要支付利息的吧？07年以后，我们的消费、出口有这样的大增长么？

上面这些问题，我没热情去回答，我们没有必要去解难题，甚至不用预测，更不要和猪摔跤。只要知道一点：这些现象一定不是繁荣周期的开始；只要记住一点：陡峭的曲线不会永远持续。

我们只要学会辨识好时光，如果不是，那就等待最困难的时候过去，甚至等到云开日出明朗化也不迟。夕阳无限好，可以旁观一下，但是天黑了，还是应该睡大觉。黎明自然会来，黎明自会有黎明的迹象。