20240527以地产为例：当大逻辑不在，守到最后是关灯流泪吃面......
来自：MACD论坛(bbs.macd.cn)
作者：术道研究员
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术道有方研究在《基金班/实操班》教材里写到，将资本逻辑分为产业资本逻辑与金融资本逻辑，其中大家奉以“投资大神”的芒格、巴菲特，就是典型的用产业资本逻辑做金融资本投资的事，很多人不识此点，归结为价值投资，最后以亏损收场。
我们今天以地产为例说明。
地产，对于我国经济发展是功臣中的功臣，一是沉淀了大量的货币，压制了我们的通胀，二是做大了分母，让我们国内负债水平一直保持在较低的位置，不会出现系统性风险，三是激活了个人借贷系统，促进了金融循环，所以说地产很重要，四是加速了人口流动与聚集，为我国城乡格局奠定了基础。
地产的发展依附于城市化进程，城市化进程，我们国家历来属于小农经济体，改革开放后，逐步完善工业体系，再到金融大国，步子有点快，但我们小农经济本质没有发生变化，都去城市了，农村怎么办？我们不适合大农场模式，这是文化与制度决定的，所以现在城市化发展遇到瓶颈，开始停车，倒车，大饼摊大了，吃的人不够了，就出现了麻烦。
地产发展，人口与制度设计缺一不可。人口基数在，具备城市化制度设计的基本条件，但是现在二三十年下来，房子进入新旧交替，60、70、80后父母基本完成原始积累，给后代打下一定基础，新生人口锐减，给未来带来诸多不确定性。
房贷利率受制度设计与供需影响。背后原因不表，线下发布分享。
当地产市场初期，无人贷款时，就写小作文改变大家观念，当地产市场火爆时，首付高，利率高，当地产市场低迷时，降首付，降利率，背后是利益、是发展、是财富分配。
地产市场将分化，分为三类，保障基本居住的，比如廉租房、公租房、改造房，普通住宅，自然老化、迭代，第三类是高端地产，具备明显的金融属性，相对是较好的一类资产。前两类是住的，后一类是当作可投资资产的。
讲到这里，大家可能发现几个问题：
1、房贷利率会越来越低，让更多低收入可以买到房。似曾相识？
2、低房贷利率最大受众是中低收入群体，他们购买的是保值率低的居住型地产。
3、地产市场进入成熟阶段，分化是主旋律。
4、后地产时代，是淘汰与存量的博弈，新盘越来越难卖，好盘二手也会越来越贵。
5、如果这样，那这个行业的参与者，日子可能会变得越来越紧，处于长期下行趋势。
基于以上逻辑，二级金融资本逻辑角度，术道有方研究建议中小普通投资者需要慎重关注。
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