房价开始悄然下降,债市即将见顶,那股市呢?
来自：MACD论坛(bbs.macd.cn)
作者：金眼眯眯
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房价开始悄然下降 房地产开发商借口被各个击破
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2005年05月27日 03:15 第一财经日报
郝倩/文
宏观调控伊始开发商怨声载道的景象正在慢慢发生改变。如果说开发商一开始还试图扭转宏观调控强台风所带来的震撼，那么到如今，市场的原本面目显露出来，开发商的诸多看似“真理”的借口也如同肥皂泡般被各个击破。王石自然少不了在这个时候发表言论，他以一贯以来四平八稳的行业领跑者风范表示：在《意见》出台之后，投机炒作之风将受到抑制，房价将逐步回归理性，低收入家庭的基本住房需要将得到更好的满足。而房地产行业，也将获得一个稳定、和谐的发展环境。但是王石毕竟是王石，强台风之下，他可以更加有理由相信万科(资讯 行情 论坛)的根基(行情 论坛)绝对可以使其在一波波的企业倒下去的同时，站得更稳。
但是毕竟还有更多的房地产企业处在庞大金字塔的中部和顶端。这些开发商不可能如同王石般岿然不动，既得利益的幻灭危机时时威胁着他们的市场根基。所以，依然有人在说房地产价格由“供求关系”来决定，依然有人执着地认为需求量大于供求量，商品房的出售不成问题。这似乎是一条铁律，以此支撑四处露脸的房地产巨头的房价理论。或者说，在观望气息的浓浓包围中，这也成了发展商劝慰自己捂盘惜售的理由之一。
但市场仍旧是最具说服力的铁律。这个铁律作用之下，一些发展商渐渐支撑不住，上海、杭州一些楼盘开始悄然降价。房地产明星们经常说，房地产价格上涨是市场供需矛盾的结果，买地、盖房、卖房，就如同卖大白菜一样简单。至于这个大白菜是否保质保量，却不在开发商的考虑范围之内。而这个大白菜是用来吃的、卖的，还是储藏起来保值的，也成了避而不谈的话题。现在在个别城市里，有多少新建(行情 论坛)的居民区，就像大白菜一样被储藏着，等待开春升值呢？那些黑暗的小区，那些从不交水电费的业主，难道这些都是需求？用银行的钱买房，再把房子储备着倒手卖。凡此种种，却正是开发商所说的“需求”！
但是当投资者的钱袋子被扎紧，开发商也忽然“顿悟”，原来有很多需求原本就是虚无的。其实这些虚无他们本身也知道，只不过为了让这些虚无的泡沫为他们不断地创造财富，他们就始终不愿意承认罢了。
说到底还是钱的问题。那些晚上黑着灯的房子中，隐含的正是金融风险所在。据报道，截至2004年末，上海全市人民币房地产贷款余额约为3500亿元，占全市本外币贷款余额约25%，占人民币贷款余额约30%；其中，个人住房贷款与企业类贷款的比例约为4∶6。在投资和各项贷款增速明显回落的背景下，2004年，上海市房地产市场呈高位运行态势，推动上海房地产贷款强劲增长。上海中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，占各项贷款新增额的比例高达76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。
如果在此基础上，房地产开发贷款和住房抵押贷款所占银行总量的比例、增幅继续放大，那么，由常识和经验可以知道，房地产市场风险，随时有可能转变为银行信贷风险。
但是一些开发商对这些风险视而不见，反而对国家出台的控制措施显现出无法忍受的态度。宏观调控也好，政府干预也好，从前是房地产商巴望着政府出台政策，以扶持房地产行业的发展。但是收紧了这条金融的脉络，就相当于抽取了房地产投资中的绝大部分。同样是国家的政策，却成了上下两重天的明显落差。国家在这么多年来扶持了几千亿的信贷资金在房地产行业，但是由此产生的金融风险依然也落到了政府身上。房地产商是在靠国家稀缺的土地资源和信贷资源来赢利，国家如何不干预？
除了金融，还能被很多房产商作为佐证的，无非就是土地。由于地价在房价中的比例逐年上升，开发商放言：房价上涨是因为地价上涨，最大的赢家是政府。这显然是要将矛头偏转。殊不知如今推向市场的诸多房源，本身就是在土地招拍挂之前获取的，那时候的成本之低廉，绝对可以让开发商获取暴利。但是这些历史似乎已经被开发商刻意忘却。他们依然对土地出让金的提高而耿耿于怀。这种牢骚满腹，说到底，无非就是为了挽救自己直线下降的利润率。
用自己的钱，买自己的房；让自己的家人，住自己的房。宏观调控的目的，无非在此。 | 
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发表于 2005-5-28 13:08
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