房地产市场的5浪结构
来自：MACD论坛(bbs.macd.cn)
作者：wuql897
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房地产市场的5浪结构
A浪 1949以前
1949以前，兵荒马乱，政权很不稳定，房子可能被军阀、土匪、日军占领，地主可能被打土豪、分田地，房子也可能没了。
这造成房价跌，黄金白银涨价。因为金银可以携带，逃走，可以埋在地下，等太平了再挖出来，可以带着出国。房子不行。当时2两黄金可以买北京城里的1处四合院。那时1斤16两， 二两是60克，黄金暴涨的今天，二两黄金不过12000元， 不够北京城里四合院的一个平米
B浪，1949－1955年，6年。
终于盼来了天下太平，经济在复苏， 人口增长， 房地产随之上涨。
当时房地产竟成为一个支柱产业。全国统一征收地产税和房屋税（后来合并为房地产税）。所有土地使用者必须交纳地租。换言之，土地有偿使用。根据董藩教授等的统计数据，1950年、1951年、1952年征收的地产税分别占到当年财政收入的31.72%、37.36%和38.2%。可见，房地产成为财政支柱。
C浪，1956－1977年，
最凶狠的C浪来了，买房子的都倒霉了。 （2007年，五粮液的正股是35，认沽是9元，行权是7元，相当于 买认沽，是白送五粮液正股，还要白送2元） 这时候，你要是地主，白送房子都不行，还要蹲牛棚，挨打。《活着》的主人公耍钱把房子赔进去， 自己捡了一条命。）
C浪分几个阶段。
1956年开始社会主义改造运动，通过公私合营等措施将大量原私有房产变为姓“公”.
1966年以后十年，开始了文革。私人房地产没有了
新一轮循环
一浪，1978－1985年，
行情在绝望中产生。。
1978年十一届三中全会以后房地产业在理性反思中逐渐恢复，但这种恢复并非简单重复建国初期的经济措施，而是迈出发展商品经济房地产业的创新步伐。
首先，创新来自思想层面。1980年4月，小平同志发表关于建筑业和住宅改革问题的讲话，其中所蕴涵的房地产商品化的观点引起热烈讨论。土地房屋不仅是国家资源和资产，而且是可以进入市场通过一般等价物进行交换的商品。
思想上正本清源后，各地因地制宜提出改革方案。住房商品化改革开始进行，全价售房试点工作在郑州等四城市展开，数百县市迅速跟进。土地也由无偿无期限使用转为有偿有期限使用， 1982年深圳收取城市土地使用费即为此先声。
复苏期的房地产业经历了一个波峰，经过前期上扬态势的积累，1984年发布城建综合开发暂行办法，推行住房商品化试点工作，投资和销售的第一个波峰出现。---中期顶部
二浪 1985--1986
1985年到1986年国家为防止盲目发展而限制公房住房补贴销售，房地产增长速度放缓，势头下挫。本阶段为真正发展市场经济体制下的房地产业铺平了道路。
三浪 1987至今
三浪是涨幅最大 最快的
1987年12月，深圳在全国首次将一块面积为8585平方米、使用期为50年、用于兴建住宅的土地使用权公开拍卖。这标志着我国房地产业真正按照市场经济规律运行，被称为“中国经济体制改革的里程碑”。1988年4月，七届全国人大第一次会议修宪，第十条第四款原有关土地不得出租的规定改为“土地使用权可以依照法律规定转让”，为土地使用权的市场流动确立了最高级别的法律保障。
这是房地产才有了真的大发展
三浪的子浪
1浪（1987—1987）
这个阶段是房地产业的第一个春天。业务手段犹如花圃逢春，由过去单一的廉租公房繁衍出多种方式，例如房屋拍卖、发行房地产债券、信托投资、国际招投标等，业界好一派姹紫嫣红的景致气象。服务范围也趋向于多样性，使我国房地产逐步显现出现代房地产业的雏形，从原先的简单开发到集开发、装饰、维修、咨询等为一体的整套服务。资本运作方式同样做出大胆尝试，外资有了合法涉足国内房地产业的渠道，外商可以参与项目中外合资，可以有偿取得土地使用权后进行开发经营。同期，法律框架迅速搭建起来。
2浪 ---回落（1989—1990）
1989年国家紧缩银根，压缩固定资产投资规模，投资和销售增幅比上年显著减少。1990年银根继续紧缩，大规模的清理整顿工作展开。房地产投资出现了负增长，跌入波谷。
3浪 ---过热（1991—1993）
反弹始于1991年。当年投资和销售分别较上年增加33%和18%，房改在全国全面推行。
1992年房地产治理整顿宣告结束。小平同志南巡讲话之后，房地产更成为极具吸引力的投资热点。
综观当年的经济版图，沿海和东北地区像巨大的低洼池塘，无数河流小溪带着资金和热望从内地和境外向池塘流去，不论河道粗细，无不水流迅速。价格管制、审批权限、银行信贷同时降少了市场准入壁垒。人们涌进了房地产市场淘金，市场参与者的数量暴增，一年之内便翻两番翻三番。打桩、浇注、砌筑的声音谱写出沿海和东北地区热点城市心脏跳动的旋律，推土机、挖掘机、搅拌机和建筑业原材料及下游产品一起，既增加了年度产量，又提高了自身身价。沿海地区用于房地产的投资至少翻了一倍，个别省份（海南）甚至较上年增长211%。海南、广东、福建、上海、江苏、浙江和山东七省市房地产投资即占到全国的六成以上，开发土地面积占全国的比例则更高，超过七成。东三省房地产投资也占到全国房地产投资的14%。此时，房地产业地区发展的不平衡已清晰凸现。
1992年房地产温度飙升，热力继续上扬，迈进了1993年的门槛，变得烫人。投资增长势头和住宅竣工量不断刷新最高记录。但不少从业者的执业资质令人担忧：三分之一的房地产开发机构未经建设主管部门资质审查，五分之四的注册资金与实有资金不符。炒卖现象在某些沿海省份城市非常突出，推动价格和投资非正常上涨，从而进一步加剧了房地产市场的地区差异和投机因素。用来形容前半年形势最多的形容词，也许是“前所未有的”，或者类似“极度惊叹”的词汇。
1993年成为房地产发展速度最快的一年，太快却不见得总是好事。幸好，前后半年房地产市场环境迥然不同，对某些开发商来说简直就是冰火两重天。“火”在前，“冰”在后，其间的分水岭就是1993年6月的《关于当前经济情况和加强宏观调控的意见》。在一些从业者看来，这个《意见》无异于对着炽热的炭火猛地泼上一盆冷水。然而《意见》仅仅是本轮调整的初始，远非终结。它所表达出对房地产业理性发展的深切关注在同年冬天的一份中央决定中得到再一次强调。这份文件提出促进住房商品化和住房建设的发展之路，既要加快住房制度改革，又要控制住房用地价格。《决定》的基调延续进入了下一年及其后续年份。
4浪、降温（1994—1997）
1994年初，国务院下发通知，要求进一步加强宏观调控，抑制固定资产投资增长过快的势头，引导过热经济实现软着陆。房地产开发土地面积、商品房新开工面积等大幅度回落，呈现负增长。投资增幅保持平稳，投资结构较为合理，一些泡沫成分被成功挤除。局部地方出现滞销情况，主要是因为过热时期开工，结转到本年度投资开发总量。
当年，《城市房地产管理法》诞生。作为《土地管理法》之后的第二部房地产法，它在这一年颁布并非偶然现象。
1994年，政府紧缩对房地产的银根，史玉柱的资金链断裂，巨人大厦成为烂尾楼 史玉柱成为 “中国首负”
1995年，房地产业发展整体态势继续放慢，投资同比增幅继续回落（为23%），同时市场更加规范，投资结构更加合理，国家安居工程开始实施。住房价格稳中有升，累计空置面积受结转影响较上年上涨约53%。1996年、1997年继续适度从紧政策，宏观调控的正面效用更充分地体现出来。以1996年为例，房地产投资仅比上年增长不足3%，开发土地面积同比下降56%，空置面积年增幅减缓为23%。
用股票术语，这是一个三角形整理
5浪、 1998至今
1998年，政府宣布取消福利分房 同时，加大房贷力度，放开住房按揭贷款 标志文件是国发(1998)23号
这一年起，凡是认为房子贵的人都吃亏了，凡是贷款买房的人都赚了。贷款越多越合算，房价涨幅 数倍于 贷款利息。
子浪
（1）浪
1998年至2002年 房地产业以加速度向前行驶。1998年至2002年，商品房销售额、销售面积、预售额和竣工面积等指数逐年攀升。
（2）浪（2003）震荡整理
2003年是比较特殊的一个年份，主要因为它被业内称为“房地产政策年”。这一年市场总量扩张。
“非典”引起恐慌
、周正毅案导致整顿房地产市场，整顿拆迁。
6月央行121号文和8月国务院18号文适当收紧了房地产银行信贷，表示出对局部地区结构性风险和金融风险的清醒认识，也加强了相应监管力度。
2003年， 房地产泡沫论甚嚣尘上 专家纷纷拿中国的房地产和美国比较，忽悠的很多人不敢买房
但是 利空的政策消息，并没有给房市信心造成毁灭性打击，经过短暂低迷，东部、中部和西部的景气指数全线飘红，都达到历史最高点
（3）浪 2003年--2005年
2003年--2005年 房地产暴涨，我们这里 ，涨了1倍
（4）浪 2006年 政府做出下狠手的态度，要 让老百姓买得起房！！各路官员大唱高调。
包括建设部、土地局、物价局等6大部委联合发文， 很多投资者开始观望，但 数月过后， 房地产经过短期停滞，继续暴涨，这时候，老百姓才发现，原来政府和地产商是一伙的！！
（5）浪 2007年 所有的利空都不管用了， 加息涨，提高准备金涨， 提高首付也涨-----很快就要见顶了
当然，长期看 房地产是涨价的， 我认为， 目前的停滞，是中期顶部，是 三浪 的 5浪的（5）浪。 也就是 即将进入 四浪 未来还有上涨。 | 
发表于 2008-3-12 10:07
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