征兆

chenyoung

征兆

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：chenyoung 浏览：3478 回复：37

2008年7月1日

fbl125-2008

原帖由 chenyoung 于 2008-7-1 20:21 发表
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物极比反!:*22*: :*22*: :*22*:

chenyoung

解密金地“惜败”华润 开发商“患”土地“饥渴症” 发表时间:2009-09-02 07:58 来源:上海证券报

“2009年8月27日,工作以来最郁闷、最失落、最遗憾、最心痛的一天,这一天我参加了xxx两块地的招投标,两块地计容建面(计划容积建筑面积)共50万平方米,应该是2009年上海公开出让的为数不多的好地和大地之一,从内心里,我非常渴望获取两块地,但结果非常屈辱……”日前,金地集团上海公司某营运中心高层在博客中这样写道。


⊙记者 于兵兵 ○编辑 王晓华


金地华润终极PK


“2009年8月27日,工作以来最郁闷、最失落、最遗憾、最心痛的一天,这一天我参加了***两块地的招投标,两块地计容建面(计划容积建筑面积)共50万平方米,应该是2009年上海公开出让的为数不多的好地和大地之一,从内心里,我非常渴望获取两块地,但结果非常屈辱……”日前,金地集团上海公司某营运中心高层在博客中这样写道。


这一感慨的源头是8月27日一场上海土地招标会。当天,上海51号公告9幅商、住地块开拍。万科集团、华润置地、金地集团、北方城投、三湘置业等十余家房企进入最后争夺。其中,金地集团对嘉定区几个地块的钟情程度最高。

招标文件中,这几幅地共分两整块出让,一名为上海嘉定区南翔镇A07、A08地块,出让面积分别为5.11万平方米和6.82万平方米。另一整块名为上海嘉定区南翔镇A02、A09、A10,地块面积为16.6万平方米。其中,A07、A08地块是51号公告中惟一的两块纯住宅用地。由于两幅地块相邻,这大约28万平方米的用地成为这次竞拍场上炙手可热的“宝地”。


而之所以此地块被金地钟情,是因为其紧邻该公司的金地格林世界。金地格林世界是金地开发的南翔标志性居住小区之一,金地欲将新地块与旧地块结合,形成更大的品牌效应。而此前金地与当地政府的良好沟通也令其自视为最佳入住开发商。


根据金地集团内部人士的说法,为拿下这两块地,金地付出了极大的心血,设计方案与市场定位不断的调整和优化,且在拿地之前成功实现巨额融资。另外,8月25日,金地上海公司与有关单位签订三方联合拿地协议,成为中国第一单也是最大规模的一单联合拿地信托计划,为金地拿地提供了坚实的资金后盾。“感觉一切准备就绪,万事俱备只欠东风,终于快要成功了……拿地之前非常亢奋。”上述金地高层在博客中称。
然而,美好的设想被更大的一家国资巨头击破。27日,同样高举高打的华润置地以略高于金地的价格将两整块地悉数拿下。其中,A07、A08地块成交总价14.2亿元,折合楼板价8066元/平方米。A02、A09、A10地块成交总价21.02亿元。总价共35.22亿元。土地溢价率接近200%。


招标结束后,华润方面在接受媒体采访时称,该价格并未突破华润的预计。而一个来自华润内部的说法是,早在招标前,华润负责拿地的部门同事就感到“这回有戏”。


“根据上海相关招拍挂要求,开发商在规定轮数的竞价后如果仍未有结果,那么将采取一次暗标的方式确认。此举意在避免上不封顶的涨价原则带来土地价格的过分上涨。”一位上海房地产业内人士介绍。经过多轮竞价,金地和华润都展开志在必得的架势,你追我赶,毫不相让,最后金地与华润的终极PK就在暗标中。根据揭晓的结果,华润拿地总价仅比金地出价高出1.1亿元,楼板价分别高出400元/平米和100元/平米。
“每次当第一就比别人多拿出好几亿,当第二就只差一点点。”事后,一位房地产界人士这样笑称金地的尴尬局面。而这也是上述金地高层深感郁闷的原因之一。




开发商土地饥渴仍在

金地与华润激烈争夺的背后是开发商日益明显的土地“饥渴症”,动辄200%的土地溢价率就是证明。而敢以如此高价拿地,开发商的算盘打的到底有多精也远非市场简单推测可知。

根据分析师的测算,华润目前两项目的楼板价为8545元/平方米和7199/平方米。以华润一向追求品质的特征看,其建筑成本要在5000至7000元 /平方米。这意味着这一个紧邻金地格林世界的项目,未来物业成本就要在15000元/平方米,销售价格则可能高达18000元/平方米。但目前金地格林世界的公寓房价格最低至12000元/平方米。两者差距巨大。


有专家称,从以往“面粉贵于面包”的项目看,并不是每一个开发商都有“化压力为收益”的能力。上海龙湖滟澜山项目以1万元/平方米的楼板价获得土地,以1.5万元/平方米的起价出售。虽然目前该楼盘价格已经快速攀升。但当年的亏本买卖却无法回避。在2008年楼市最低谷时期,这个项目告诉市场,开发商还是有可能在“地王”上“踏空”的。


那么,包括华润、金地、万科在内的大型房企,为什么还是如此钟情于高价土地呢?


一位上海房地产公司高层透露,上海优质地块从2008年起一直处于紧缺状态,这是不争的事实。从数据上看,2008年,上海商品住宅新增供给仅为250万平方米。而2006年和2007年,这项指标分别达到739.4万和968.4万平方米。到今年上半年,新增商品住宅用地也不过成交建筑面积242.1万平方米。巨大的“资源少需要多”的矛盾加剧了上海寸土寸金的土地局面。


专家称,包括万科、金地在内,一些房企均在资本市场火爆时大力融资,谋算的就是时刻准备“进货”。因为土地获取和开发销售之间有近一年的周期,这一轮成交调整不会影响房价远期上涨的格局。


而对于近期股市大跌、楼市成交缩水、信贷政策微调,很多房企其实并不十分在意。“当然,楼市可能面临短期的成交下降。但总体来说,上海房价不会有大的波动。央行的货币政策也不会有太大的紧缩。未来我们仍会看到更多的大手笔拿地的案例。”上述房地产公司高层表示。
于是,无论是华润的高调庆功还是金地的扼腕叹息,就不再难以理解了。



[ 本帖最后由 chenyoung 于 2009-9-3 08:18 编辑 ]

chenyoung

观望气氛加重 京沪楼市成交量连跌两月 发表时间:2009-09-02 07:28 来源:上海证券报

记者昨天了解到,经历7月的调整后,8月北京、上海等地的楼市成交降幅呈现扩大趋势。来自中国指数研究院的监测也显示,上周全国32个大中小城市中,楼市成交面积跌多涨少,环比下跌的达18个城市。
对此,业内认为,前期房价的过快上涨,是导致需求受抑制的直接原因。另外,信贷政策的微调信号,也使市场预期房价上涨步伐放缓。

⊙记者 李和裕 于祥明 ○编辑 衡道庆


显露滞涨迹象


记者从北京市住房和城乡建设委员会了解到,8月北京期房住宅网上签约11715套,剔除经济适用房、限价房等保障性住房,签约量为10641套,日均签约量为343套。这一数据不但较7月的355套下降3.4%,而且创了今年北京楼市反弹以来的新低。需要指出的是,7月北京房地产成交量已经处于调整通道中,日均签约量较6月下降7.8%。


同时,北京二手房成交量近两月也在下降,但成交价格仍在上涨,楼市走向滞胀的可能性在增加。北京链家地产的市场分析师告诉记者,预计整个8月北京二手住宅成交在2.3万套,比7月下降了1.7%左右。北京中大恒基市场部经理张大伟此前也告诉记者,虽然成交价格依然攀升,均价已经突破12250元/平方米,但是8月上半月北京二手住宅成交量却下滑了6%,也创了今年楼市反弹后的成交量低点。


上海楼市也是类似情形。佑威楼市通系统的统计显示,8月上海商品住宅成交面积166万平方米,环比7月下降14.43%;商品住宅成交均价则为18502元/平方米,比7月上涨了17.32%。佑威房地产研究中心副主任陆骑麟表示,上海一手住宅的成交量已经连跌两月,8月的成交量已回落至今年楼市刚开始回暖时的水平,而价格创出历史新高,则是由于高端项目的集中成交,如单价3万元/平方米以上的住宅成交比重占到全市成交量的12%。


上海二手房市场也明显感受到交投放缓。来自21世纪不动产上海区域市场中心的数据显示,8月上海二手房成交套数环比下降12.9%,降幅比7月又扩大6.5%。但是分析师也指出,在买家观望情绪较为浓厚的情况下,价格局面已经出现松动。“我们约有两成左右的卖家开始愿意接受买家的小幅议价,幅度一般在4%至10%之间。但还未能立竿见影地刺激成交,因为目前买卖双方之间仍有约20%的心理价格落差。”


中国指数研究院的监测显示,上周成交面积环比下跌的城市中,跌幅最大的为深圳,达38.74%;其次为重庆,跌幅为5.99%。二线城市也有调整迹象,如成都8月商品房成交107万平方米,比7月仅微升0.33%;二手房成交5263套,比7月下降13%。

旺季或再调整


“下半年我最担心的就是房地产出现‘滞胀’后的‘有价无市’局面。”中国房地产研究会副会长顾云昌曾向记者表示。而目前这一局面有加剧的可能性。


“7、8月的一手住宅成交量持续下降,但各地成交均价基本持平或仍在上涨。这一方面反映供应的不足,另一方面则说明前期价格的快速上涨已经开始抑制部分购房需求。”高力国际的分析师指出。二手房也是如此,北京链家地产分析师王志伟告诉记者,8月北京二手房市场内青睐于90-120平方米房源的客户观望情绪最为浓厚,“此类客户的购房周期明显变长,已经由一周时间变为半个月甚至一个月。”他分析,这部分客户以购买第二套改善性住房为主要需求,对于房价和信贷政策都较为敏感。


中原地产华北区董事总经理李文杰认为,房价的过快上涨和信贷政策微调的预期,导致观望气氛加重,由此,楼市即将来临的传统旺季“金九银十”,或遭遇成交量继续下调。至于价格方面,市场人士则视供应量为一大影响因素。易居中国分析师薛建雄就认为,根据上海目前的市场情况,预期9、10月的供应量会在150万平方米左右,与近两月的需求水平保持相对平衡,而供求紧张关系的放缓也能缓解房价上涨的趋势。


戴德梁行华东区研究部主管肖恩还表示,2007年至2010年,楼市成交大致呈现“M型”走势,市场的上涨行情在2007年11月终结,市场低迷延续至2008年年底时,2009年一季度住宅市场受财政政策刺激而反转,但2010年可能重新陷入低迷期。
不过,记者此前也从万科、保利等开发商处了解到,虽然成交量下降,但与去年相比却仍处高位,房企目前并不担心市场过于恶化,而是在寻求“正常”的销售速度。他们认为,从目前住宅成交面积来看,无论是新房还是二手房都还处于高位,并没有出现去年底今年初的低迷状况。

[ 本帖最后由 chenyoung 于 2009-9-3 08:20 编辑 ]

chenyoung

http://www.pbc.gov.cn/


8月二手房成交量下滑 成交均价依然上涨http://hz.house.sina.com.cn  2009年09月02日07:29  每日商报





　　刚刚过去的8月份，杭城二手房成交量下滑，但成交均价依然上升。据透明售房网数据统计，杭州五大城区8月共成交二手房4147套，比7月的4576套下降9%；成交均价为15257元/平方米，比7月的14870元/平方米上涨了3%。
　　次新房(建造年代2000年以后的二手房)成交量增加，是促使二手房成交均价上升的重要原因。据统计，今年3月成交的二手房中，次新房成交量占了30%左右，而在8月次新房的成交量占到了45.75%。


　　上城区二手房成交均价上涨幅度最大
　　8月，价格涨得最快的是上城区，这里聚集了西湖边和钱江新城的高价房源，这些 二手房的成交拉高了区域价格。上个月，上城区二手房成交均价是17701元/平方米，比7月(16801元/平方米)上涨5%。上城区不仅是成交均价最高的区域，也是环比价格上涨最多的区域；江干区二手房成交均价是15601元/平方米，比7月(14977元/平方米)上涨4%，同时由7月的第三跃居第二；下城区成交均价是15581元/平方米，比7月(15247元/平方米)上涨2%，位居第三；西湖区成交均价是14926元/平方米，比7月(14873元/平方米)上涨0.4%，位居第四；拱墅区成交均价是12893元/平方米，比7月(12578元/平方米)上涨3%，位居第五。


　　西湖区二手房成交量占了近三成
　　西湖区聚集了大批好学区房和高品质楼盘，因此依然是最受购房者青睐的区域。8月，西湖区二手房成交了1161套，占总成交量的28%，排名第一，不过比7月份减少了2个百分点；下城区成交了958套二手房，占总成交量的23%，排名第二，环比上涨1个百分点；拱墅区成交了779套二手房，占总成交量的19%，排名第三，占比与前一周持平；上城区成交了627套，占总成交量的15%；江干区成交了622套，占总成交量的15%，排名第五，环比增加1个百分点。(王筱璐)

[ 本帖最后由 chenyoung 于 2009-9-3 08:23 编辑 ]

三面出击

还是看ETF吧

单个个股受外界影响较大.

chenyoung

央企连续制造新地王 民间资本转战二三线
2009-7-6 9:10:31 来源：新商报 作者：佚名




    没什么能比通胀预期更让市场兴奋的了，在全球印钞机加速运转时，财大气粗者找到了“出手”的充分理由。中国Ａ股上证指数重回３０００点以上，而２００７年涌现的“地王潮”也杀了回来，只不过这一次的地王们，头上顶的是“国”字号。

    北京、上海、广州、深圳、重庆，这些国内重点城市的“新地王”纪录最近被不断刷新，多数皆为“国”字号地产企业天价夺魁。

    “地王”的产生，是产能过剩背景下企业利用银行大量放贷的不得已选择。４万亿元经济刺激背景下，腰包骤鼓的央企房地产大鳄们，开始上演一场地产行业的“国进民退”大戏。

    国企不断刷新“地王”

    ６月３０日，中化集团下属中化方兴投资管理有限公司一拍成名，以总价４０．６亿元、地上建筑面积单价１．６万元／平方米的价格在北京拍得“广渠路１５号地”，成为北京“新地王”。

    就在一周前，中国电子集团下属成都中泽置业刚以１９．６亿元竞得朝阳区奥运村乡住宅地，成为北京“地王”。而在此之前，最受瞩目的内地“地王”本是重庆鸿恩寺地块，６月２６日，该地块经过８０多轮竞价后，被保利地产以３８．１亿元摘得。

    兴奋的央企大鳄们不止这几家。上海绿地集团５月出手买下“２００９年上海最贵地”，投资额达１２亿元；广州城建集团６月标下今年广州“地王”，溢价高达１５４％。

    除了一直大手笔拿地的保利、绿地、中海、中粮地产、招商地产外，中铁、中冶、中化、中国电子集团等大型国企纷纷踏进土地市场。

    “天价地王多是国企，政府４万亿资金大都到国企腰包里了，他们有了钱，就不讲市场规律拿地。现在房地产市场出现了比２００７年更疯狂的泡沫。”同时参与竞拍广渠路１５号地的ＳＯＨＯ中国董事长潘石屹铩羽而归后发出了这样的感慨。

    中化方兴是中化集团下属企业，而中泽置业则是中国电子子公司。中国电子曾在５月底与北京富力展开的广渠门外１０号地争夺中一战成名。央企频频刷新“地王”，让潘石屹嫉妒地感慨：两个地王都是央企，和它们“拼杀”到最后的也是中信地产、远洋地产、保利地产、北辰实业这些大国企背景的地产企业。

    而且，两位“地王”的房地产经验并不丰富，开发的经验和历史都不长。但是在金融危机冲击下，被释放出来的流动性不可避免地流到了央企手中，在电子厂、化工厂、煤矿这些产能过剩的行业面前，房地产投资有着独特的诱惑。

    北京亚豪房地产服务机构的副总经理王英男说：“具有国企背景的开发商和地产上市公司或信誉度高，或融资渠道广，财大气粗，敢于在土地市场一搏。这些大国企是国家４万亿财政支持的受益者，手头非常宽裕，这是一般房企难以比拟的。对楼市的乐观预期，导致了它们的超乎常规的拿地行为。‘面粉贵过面包’的现象或将显现。”

    楼价重回历史最高点

    尽管国企房地产企业不惜天价拿地让潘石屹酸溜溜地批驳其“不讲市场规则”，但楼市近期的红火却在进一步刺激着国字号企业进军房地产的神经。

    据亚豪机构统计数据显示，北京６月份开盘项目达５８个，整体开盘均价为１４６５５元／平米，比５月份上涨了５．２％。而记者统计，６月在售楼盘中，近５０个楼盘售价达历史最高，多数楼盘从年初到６月份涨幅超２０％。７月份北京预计开盘项目４０个左右，开盘均价有望再创历史最高水平。其中全新项目仅占到２５％，而在老项目后期中，有七成项目的价格再次上涨，每平米涨幅在１０％左右。

    目前北京多数新开楼盘已达历史最高价，如金地名京去年７月最高销售价为１９７００元／平米，目前最高售价已达到２２０００元／平米。老盘泛海国际居住区和万科公园五号目前均价分别为３．２６万元／平米和３万元／平米，均达到项目历史最高点。

    ６月开盘项目不但“量价齐涨”，整体成交量也高于５月。据亚豪机构统计，６月开盘的５８个项目整体销售率为５３．５％，５０％以上的项目达３１个，而５月的整体销售率只有４８％。

    房地产行业的争夺战还扩及商业地产领域。

    ６月３０日，ＳＯＨＯ中国北京前门项目集中签订租约。其一商铺竞价招商以每月每平米１８００元的天价成为北京头号“金街金铺”，该租价已超过北京最贵商铺区国贸首层，以及北京王府井商业街。“我自己也出乎预料。”对于天价商铺，潘石屹说。

    同日，北京朝阳大悦城如期封顶并开始招商。“商户的进驻可谓热火朝天，他们普遍对未来商机充满信心。”中粮地产负责人告诉记者，中粮还会抓住现在时机，尽快进军天津和沈阳等城市。

   民间资本转战二三线城市

    在一线城市土地市场的国企大混战中，许多民间投资客已经感到房地产市场泡沫的风险，开始退居二三线城市。
    李峰（化名）曾经是“温州炒房团”北京地区的领军人物，现任北京温州商会副会长，他对记者说：“现在北京、上海等一线城市泡沫越来越严重，与前几年不可同日而语，在那里投资回报率太低，而且风险太大。”

    据李峰介绍，他熟悉的一个温州投资客圈子里，很多人都是靠前些年房地产投资发了家，现在通货膨胀压力增大，手中的现金不能存在银行，又不愿在堆积泡沫的一线城市折腾，所以大家把资金集中起来，到二三线城市做起了房地产开发。

    “回报率至少是１：１，这个投资周期要长于炒房，不过更多还是依靠银行贷款。”李峰告诉记者，虽然政府的４万亿投资大都到了国企腰包里，但民营企业在小城市利用银行贷款反而更加得心应手。“比如我们在河北衡水做的一个地产开发项目，刨去购房者的购房预付款，我们总投资约２亿，只是前期拿地投了４０００万，剩余的都是银行贷款。”

    李峰还告诉记者，他自己还在东北地区做着两个项目，实际上身边很多民营企业家都在二三线城市房地产市场。“相比于一线城市的天价地，二三线城市因为土地量多，价格很低，大城市来的开发商也非常受当地政府欢迎，很多时候会暗箱操作以较低价格把土地给了一个开发商，再假装拍卖或者流拍。”

    挤泡沫亟待政府多推地

    针对目前北京地产市场的高房价、高地价和高租价，众多业内人士均表示担忧。

    潘石屹表示，土地市场的迅速升温，预计招拍挂市场将会面临较为激烈的竞争。“可以看到在市场恢复过程中，开发商拼命去拿地，出现了比２００７年更疯狂的泡沫，新地王一定会推高周边房价。”潘石屹认为，参与竞拍的都是红筹和Ｈ股公司，没有一家境外公司参加，说明外资对这种疯狂拿地的举动并不看好。而“地王”产生的背后则是在产能过剩背景下企业利用银行大量放贷的不得已的选择。

    王英男则认为，６月市场交易火爆，开发商抢地竞争激烈主要是因经历了２００８年的萧条期后，众房企手头非常缺地，而政府在去年土地市场遭受冷遇后，推地也不积极。而进入２００９年二季度，楼市迅速回暖，销量攀升，开发商资金状况明显好转，政府推地速度显然滞后，僧多粥少必然导致土地交易的火爆。

    “我认为当务之急是政府加大土地供应，只有让开发商看到土地供应的充足，才不会疯狂抢地。从开发商目前的拿地热情可以看出，尤其在北京，开发商还是处于饥渴状态。”潘石屹说。

[ 本帖最后由 chenyoung 于 2009-9-3 08:13 编辑 ]

三面出击

仰望天堂

让我们来看看中国股市最大的垃圾——中国平安的财务状况。
　　每股指标(单位) ｜2007-09-30｜2007-06-30｜2007-03-31｜2006-12-31｜
　　├─────────┼─────┼─────┼─────┼─────┤
　　｜每股收益(元) ｜1.6500 ｜1.1600 ｜0.5900 ｜0.9700 ｜
　　｜每股收益扣除(元) ｜1.6000 ｜1.0600 ｜0.5200 ｜0.9200 ｜
　　｜每股净资产(元) ｜14.0600 ｜12.7200 ｜11.9700 ｜5.9200 ｜
　　｜调整后每 ｜ ｜ ｜ ｜ ｜
　　｜股净资产(元) ｜- ｜- ｜- ｜5.8900 ｜
　　｜净资产收益率(%) ｜11.3000 ｜8.6000 ｜4.4000 ｜16.3000 ｜
　　｜每股资本公积金(元)｜9.7353 ｜8.6907 ｜8.2912 ｜2.4476 ｜
　　｜每股未分配利润(元)｜2.3101 ｜2.0178 ｜1.7740 ｜1.3990 ｜
　　｜主营业务收入(万元)｜12910200.0｜8405100.00｜4033700.00｜8171212.80｜
　　｜主营业务利润(万元)｜- ｜- ｜- ｜- ｜
　　｜投资收益(万元) ｜4614200.00｜2912400.00｜1334600.00｜1851306.90｜
　　｜净利润(万元) ｜1167900.00｜806300.00 ｜385000.00 ｜598596.20 ｜
　　————————————————
　　2007年9月30日净利润1167900万元，投资收益4614200万元。
　　除去投资收益，实际中国平安净亏损3446300万元。
　　每股净亏损4.688元/股。
　　2008年全球经济不景气。中国平安的投资收益能保本就不错了。
　　中国平安有现金10437400万元。（1043.74亿元）。
　　中国平安的投资渠道分析：1、所谓的QDII牌照。中国平安资金对外投资额度的上限提高到15%。（根据现在的统计QDII业绩最好的亏损10%以上）。
　　15%*—10%的收益=净亏损1.5%
　　2、所谓的股权投资。股权投资短期收益为0。
　　3、平安证券运营带来的收益，2008年股票低糜，预计平安证券运营净亏损。
　　4、平安证券投资A股市场，预计亏损。
　　这样2008年，中国最大的垃圾股票——中国平安将脱下唯一的伪装，沦落为亏损股，每股收益-3元/股以下，每股净亏损3元以上。
　　一个年收益为-3元/股，净资产为14元/股的垃圾股票，值多少钱？
　　大胆的猜测2009年，中国平安跌破20元。
　　中国平安2年内不是跌破30元，而是跌破20元。
　　当然如果通过做假帐，2008年依然可以把利润做成盈利。
　　但是纸是包不住火的，拆东墙补西墙，迟早要暴光。
:****: :****:

嘘。0

: : :

fbl125-2008

原帖由 chenyoung 于 2008-7-2 20:11 发表
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601898
601088

平安跌停，证明股市还有生命迹象！::22:: ::22:: ::22::

随风1216

原帖由 fbl125-2008 于 2008-7-2 23:19 发表

平安跌停，证明股市还有生命迹象！::22:: ::22:: ::22::

::22:: 熊市怎样能更好活下去

fbl125-2008

原帖由 随风1216 于 2008-7-2 23:26 发表

::22:: 熊市怎样能更好活下去

象熊冬眠！::22:: ::22:: ::22::

tree_yi

前期强势股补跌~~~

是不是意味着反弹不远？

洋洋哦

怎么看今天煤炭板块的整体下跌？

chenyoung

央企方兴40亿创全国新地王 砸碎京城百姓买房梦 发表时间:2009-07-06 15:42 作者:andrewleeeeee

2009年6月30日下午17点20分，方兴地产以40.6亿打败万科、SOHO中国、华润置地、保利地产等众多名企，夺得朝阳区广渠路15号地，刷新了朝阳区一块19.6亿元的地王记录，成了北京新的地王。而新地王的诞生，是从21.12亿元的起拍价开始的，成交价接近起拍价的两倍。

11家龙头企业竞标、数十家企业观摩、百名记者追逐，15号地拍卖的场面可谓壮观非凡。尽管拍卖前各家企业全表示会理性拍地，但到举牌时的“飞蛾扑火”不免让许多业内人士胆寒，特别是中化的疯狂举牌更是让业内一片哗然，在15号地耀眼光环下却隐藏了一些业内大佬的担忧。天价地王的出现是新一轮房地产泡沫开始的标志。新地王的产生，势必会让房价上涨，让房地产的泡沫越来越多，给房地产未来的发展埋下隐患。  

潘石屹接受采访表示，到目前为止的几次拍卖中，积极参与的企业，如中国电子[0.75 0.00%]、中化、保利等，其中一个重要的特征是，它们都属于央企，资金充裕，在目前的经济形势下，投资实体经济的难度要远高于投资股市和楼市，不少房产行业外的企业选择了将大量资金转移到楼市或股市中。“这样对它们而言是最简便的投资方式，将对房地产业产生直接的影响”。 “现在实体经济还没有恢复，我们看到的是沿海大部分企业还没有开工，山西90%的煤矿还处于停工状态，而政府的4万亿投资主要拨给了央企，所以他们现在把资金全投向了正在升温的房地产产业。”潘石屹向记者表示。  多位业内人士认为，广渠路15号地的高价出让，将进一步助推东部房价。业内普遍观点认为，目前楼市处于上涨通道，此时出现高价地，一般都会对房价上涨起到暗示作用。  

中原地产华北区域总经理李文杰表示，广渠路10号地出让之前，一直存在“房价和地价究竟哪个起到助推作用的争议”。广渠路10号地出让后，地价推高房价的作用马上表现出来，“(广渠路)二手房业主以及开发商都调高了销售价格。而广渠路15号地的新地王效应，会将这种助推更加进一步”。他预测，本周内，该区域准备出售二手房的小业主肯定会提高售价。  此外，该区域的开发商也将本次土地出让看做其制定价格的参照。该区域首城国际中心，原计划在6月份推出新楼盘，开发商考虑到广渠路15号地最终会高价出让，所以将新楼盘的出让时间推迟到7月。此前该楼盘6月份的销售均价预计为1.6万元，现在则超过1.7万，因为比其位置还差的广渠路15号地的楼面地价已经1.6万元/平米。 原凯德置地环渤海区域总经理毛大庆认为，北京正在提前进入3万元房时代。他表示，正常的市场状况下，北京的土地市场楼面地价将在3-5年后达到13000、15000元/平方米，根据拿地后两年开发的进度，北京城区主流房价将在5-7年后达到3万元/平米。但是现在提前了，这意味着，北京接下来会出现一批3万元单价房。毛大庆认为，其中隐含泡沫。

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chenyoung

上半年亚洲房地产投资信托基金强劲反弹(表)http://hz.house.sina.com.cn  2009年09月02日14:44  世邦魏理仕

　　

亚洲上市房地产投资信托基金/物业基金 (截至2009年6月底)

市场	股票 市场 指数	2008年12月底 股票指数变化率	上市房地产投资信托基金的数量	红利 收益 平均值*	10年期政府债券收益	房地产投资信托基金市场总值(百万美元)
日本	9,958.44	12.40%	41	6.88%	1.35%	29,883
新加坡	2,333.14	32.45%	21	10.82%	2.57%	13,115
香港	18,378.73	27.74%	7	8.21%	2.62%	7,595
韩国	1,390.07	23.62%	4	8.33%	5.15%	238
台湾	6,432.16	40.10%	8	4.47%	1.63%	1,634
泰国	597.48	32.79%	22	9.61%	3.71%	1,537
马来西亚	1,075.24	22.64%	13	9.26%	4.34%	1,313

*据市场总值的加权平均值
    由于全球资本市场的情况转好以及政府向银行系统注资后银行贷款可供量的增加，亚洲房地产投资信托基金(REITs)在2009年上半年强劲反弹。根据世邦魏理仕的相关评估，亚洲房地产投资信托基金的市场总值上升了14.3%，其中日本房地产投资信托基金(J-REITs)加权平均值增长了14.7%，而新加坡房地产投资信托基金(S-REITs)加权平均值则增长了16.2%。
　　“信贷市场的总体改善，政府对日本房地产投资信托基金再融资的支持以及新加坡房地产投资信托基金的成功配股，使得亚洲房地产投资信托基金有了显著提升。” 世邦魏理仕公司亚洲研究部执行理事聂安达(Andrew Ness)说。“在2009年余下的时间里，随着资本市场的恢复，亚洲房地产投资信托基金筹集资本的愿望将保持强劲的态势。”
　　再融资问题基本得到避免，但顾虑依然存在
　　本年度上半年见证了信贷市场的改善，同时，政府出台的一系列相关措施有效地帮助了亚洲房地产投资信托基金度过金融危机。信贷环境的放宽刺激了亚洲财务状况相对良好,规模较大的房地产投资信托基金重新募集资金的行动，而与此同时，银行自发达成共识，推迟小型房地产投资信托基金再融资的请求。至少有四支新加坡房地产投资信托基金获得了它们现有债务的延期，或为即将到期的贷款重新筹得了资金。在香港，领汇房地产投资信托基金(Link REIT)通过获得一支价值30亿港币(3.86亿美元)无担保联合贷款而成功获得了其所需的所有再融资金。
　　除了获取贷款融资，一批新加坡房地产投资信托基金从股票市场成功获得了新鲜资本。今年一月份，腾飞信托通过新单元的私募配售和增股获得了价值约4.08亿新加坡元(2.81亿美元)的新资本，为开发项目和减轻债务提供了资金支持。六月份，新加坡嘉康信托和星狮商产信托也完成了配股发行，并分别获得了价值8.28亿新加坡元(5.71亿美元)和2.14亿新加坡元(1.48亿美元)的新资本。
　　日本政府过去一直寻求创建市场安全网，以确保日本房地产投资信托基金能够获得充足的资金。日本政府曾提出额外注资到日本开发银行，以增强其对中小型企业，包括日本房地产投资信托基金的放贷能力，同时为该银行的股权购买公司提供额外资本以购买金融工具，这也包括了日本房地产投资信托基金。此外，日本政府和统治联盟还起草了计划，建立了3000亿到5000亿日元(31亿到52亿美元)的公共/私营部门联合资金，为日本房地产投资信托基金提供资金。
　　然而，在亚洲地区，仍有相当数量的上市房地产投资信托基金处于违反其未偿贷款契约借贷比率的危险之中。从2008年底到2009年初，许多亚洲房地产投资信托基金声称他们无法决定其相关资产的价值，因为缺乏近期同类交易证据。然而，随着第二季度成交量的回升，房地产价值贬值的证据逐渐浮出水面，这使得许多亚洲房地产投资信托基金面临着借贷比率上涨的问题。
　　收入回升，但前景仍具挑战性
　　尽管亚洲商业地产市场在2008年末进入了大规模的下行走势循环，亚洲大型房地产投资信托基金仍奋力取得了租金收入的创记录增长。在新加坡，K-REIT亚洲宣布了其第二季度可分配收入实现23.4%的年增长率。与此同时，腾飞信托可分配净值同期增长了15.9%。香港领汇房地产投资信托基金在报告中称其总可分配收入在该财政年度(截止到2009年3月31日)年增长率为13.5%。
　　尽管收入获得了增长，但对于亚洲房地产投资信托基金来说，由于对商业地产的需求仍然不高及租金持续下滑(尽管下滑速度有所放缓),其收益前景和红利分配增长仍笼罩在下行走势的压力下。该问题在日本更显突出，超过75%的日本房地产投资信托基金预计其红利分配在下一个报告期里将下滑，其中五分之一的基金预计其红利将暴跌20%。在新加坡，最善房地产投资信托基金宣布,为了保存现金及还清贷款，将取消第二季度的红利支付。同时，香港房地产投资信托基金正通过修整和资产转化计划来增强竞争力并提高潜在的未来租金收益。
　　由于房地产投资信托基金保持售卖状态，其购置记录有限
　　虽然总体上来说，亚洲房地产投资信托基金在本年度上半年面临的再融资需求压力有所减缓，但用于购置新项目的可供贷款仍然很难获得。所以，上半年购置数量持续走低，仅录得18起交易。2008年上半年,亚洲房地产投资信托基金进行的前十项交易总值仅为2008年下半年的63.1%。其中，日本优等房地产投资公司以3.25亿美元的价格购进东京欧丽娜丝办公楼，成为本年度上半年最大的一笔交易。
　　新的还未上市的韩国房地产投资信托基金积极买进资产，一批公司重组房地产投资信托基金(CR-REITs)应运而生,为饱受流动资金困扰的公司提供了资产处置途径。韩国政府一直鼓励 CR-REITs 投资尚未出售的公寓，以缓解建筑行业所面临的资金流动性问题。
　　同时，一批日本房地产投资信托基金通过处置计划，将负债资产从其资产负债表中处理掉，以减低财务杠杆。今年二月份,日本商业投资公司以总价值40亿日元(4150万美元)的价格处置了三栋办公楼，而日本办公楼投资公司(以前称为Creed Office Investment) 则卖掉了其在东京和兵库县的五栋办公楼。一些日本房地产投资信托基金设法寻求新的持股人，以恢复其资本充足的状况。大和证券集团宣布将投资100亿日元(1.038亿美元)收购日本DA 办公楼投资公司(DA Office Investment)13.1%的股份，并接管日本房地产投资信托基金的资产管理公司。今年三月份，落败的日本新熙地房地产投资信托基金选择了美国私人股本集团孤星作为它的新持有者，但在7月份，该计划未能获得债权人的批准。截至2008年8月,日本新熙地的债务约为1200亿日元(12.5亿美元)。
　　随着日本政府澄清涉及日本房地产投资信托基金的并购交易相关税收含义的举措，日本在下半年可能会出现更多的并购。在规章改变前，在90%红利可抵扣性和资产交换产生的现金支付股份相关税收处理方面的规定仍显含糊，这阻止了日本房地产投资信托基金间合并情况的出现。
　　下半年亚洲房地产投资信托基金市场将进一步复苏
　　尽管物价水平和亚洲房地产投资信托基金的财务表现已变得较为乐观，但在接下来的几个月中，房地产投资信托基金收购和首次公开募股恢复到金融危机前的水平仍很困难。“对于亚洲众多房地产投资信托基金来说，降低财务杠杆仍是其未来的首要任务,特别是对那些经历了深幅价格修正的基金来说尤其如此，因为这种修正很可能会致使其违反契约的借贷比率。”聂安达如是说。同时，为了迎合目前的市场状况,随着并购交易及股份收购的相关税收政策的调整，日本房地产投资信托基金领域可能会出现一轮整合。

愚睿

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