南国置业(002305)：租售并举 以售为终

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南国置业(002305)：租售并举 以售为终

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：ader 浏览：644 回复：0

公司以开发商业地产为主，并定位在武汉市场。截至2009 年6 月底，拥有项目储备建筑面积82.8 万平方米，平均楼面地价仅有1638 元，且均处于武汉市的中心商业区以及市级商业副中心区的重要节点上，含金量较高。
    公司的开发策略是“租售并举，以售为终”。在项目前期以租为主，通过全权委托其全资子公司大本营公司来统一经营已开发的商业物业，以保证商业物业价值的持续提升，不过最终仍将待其商业价值逐步体现后，再销售掉这些项目。
    我们认为租售并举的模式，可满足公司对利润的要求，但也会加大公司资金周转的压力。不过由于公司所获得的项目中，多有可快速开发销售的住宅配比，因此可对公司租售并举的模式提供资金上的支持。而公司在租赁环节统一经营的模式与REITS 的运作模式较为类似。在降低公司的经营风险的同时，还可使公司获取较为稳定的物管费和绩效管理费。不过与国内商业地产标杆企业万达集团相比，南国置业无论在规模，扩张速度还是开发实力上都仍有较大差距。
    预计公司09-11 年的EPS 分别为0.33 元，0.42 元和0.49 元，对应09、10 年的动态PE 分别为66X 和54X。尽管我们看好商业地产行业在经济复苏背景下的发展空间，也看好公司的商业模式。但公司的规模偏小，并且在3-5 年内基本不会向武汉市外扩张，经营策略相对较为保守，成长将会受到一定限制。我们认为市场已明显阶段性高估了公司的成长性，给予中性评级。