房地产行业：政策调整延续 短期适度谨慎

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房地产行业：政策调整延续 短期适度谨慎

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：左扭右扭 浏览：999 回复：6

　政策稳中有变。通读此次会议内容，最值得我们关注的字眼有两条：一是“一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视”；二是“加大差别化信贷政策执行力度”。前者是指出现象，后者是解决方案。如果说营业税政策调整完全在市场预期之内，信贷政策的普遍预期则是明年上半年不会明显收紧。因此，尽管此次会议再度强调了要保持政策的连续性和稳定性，但如此明确指出要抑制部分地区房价上涨过快、并提示了操作方向，还是多少有些超预期的。　　密切关注执行情况。要判断上述政策对行业的具体影响，我们需要进一步跟踪政策执行的力度。去年10月提出的住房刺激政策，实质上是放松了对所有购房需求的信贷条件。而现在要求加大差别化信贷政策，理论上是保持对首次臵业和二次改善性住房的优惠政策不变，对于购臵多套住房的投资、投机行为提高按揭成数和贷款利率。我们判断，首付比例可能提高至3-4成，贷款利率在7折到1.1倍之间，但是具体实施情况还需要等待后续细则出台，或者观测银行在明年一月份的实施办法。如果银行严格执行差别对待，且差别幅度较大，将对行业有明显的负面影响，销量急剧下降、房价滞涨或难以避免。否则，行业仍将保持目前的惯性趋势，销量略有下降、房价稳中有升。
　　全年政策趋紧。从一年期的时间范围看，行业调控政策明年趋紧是必然的。09年无论是从市场整体信贷投放、还是住房按揭优惠条件、营业税和契税的减免，都是近年来最为宽松的。而今，宏观经济已逐步企稳，房地产市场强劲反弹，2010年新增贷款、利率水平、房地产信贷政策都将有所收紧。但是基于房地产信贷政策严格收紧、会对行业产生重大冲击，从而阻碍宏观经济巩固的判断，我们仍倾向于认为政府不会这样做。收紧将是适度的、渐进的过程。

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前高后低的2010年

　　2010年上半年，由于对于宏观经济向好的趋势需要进一步确认，我们认为不会出现大的针对房地产行业的利空政策，目前的政策以维持稳定为主，由于新开工面积处于逐步回升的阶段，自09年下半年开始有较多的新盘供应市场，但是仍然处于行业平均值以下，远未达到供大于求的状态，因此房价存在进一步上涨的空间。到2010年下半年，国家宏观经济复苏稳健，开始调结构治理通胀，出台更进一步的房地产调控措施，由此打压房价和资产泡沫。

　　09年前3季度净利润增长23.44%wind数据统计，沪深两市91家房地产上市公司(剔除全部ST公司，下同)2009年前3季度实现营业收入1416.8亿元，同比增长25.4%；实现归属母公司股东的净利润总额为200亿元，同比增长23.44%。总体看来，房地产行业营业收入和净利润增长速度均好于上市公司整体水平。

　　全国房地产投资和开工面积提升

　　购置土地面积增速和新开工面积分别为24072万平方米和8.14亿平方米，增速分别为-18.7%和3.3%，虽然购置土地面积仍然处于较低的水平，但是降幅已经大大缩小；尤其是饱受大家关注的新开工面积，增速今年以来首次由负转正，显示开发商对于后市还是持有乐观的态度，积极调整开工面积。随着新开工面积的逐步增长和施工面积的加大，困扰房地产市场的房屋供应会得到一定程度的缓解，也会使房价进入一个健康增长的区间。

　　关注一线城市重点企业和二线城市龙头企业

　　09年上市公司大量预收帐款对业绩是极大的保证，新开工面积也在逐渐的回暖当中，维持对于行业增持的评级。

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12月7日-13日交易量和销售均价

　　从周环比角度看，已公布数据的15个城市中，有9个城市的房地产交易量上升(中值为9%，而截至12月6日当周的中值水平为2%)。从同比角度看，15个城市的14个城市交易量上升(中值为91%，而截至12月6日当周的中值水平为112%)。与2009年11月的周平均值相比，15个城市中的9个城市交易量上升(中值为6%，而截至12月6日当周的中值水平为下降1%)。

　　在销售均价方面，从周环比角度看，已公布数据的10个城市的房价基本持平(而截至12月6日当周的中值为下降2%)；从同比角度看，所有9个城市的房价均上涨(中值为30%，而截至12月6日当周的中值水平为35%)。与2009年11月均价相比，10个城市中有6个城市的房价上涨(中值为4%，而截至12月6日当周的中值水平为2%)。

　　年初至今表现

　　从年初至12月13日当周，所有15个城市的交易量同比均上升(中值为102%，截至12月6日当周的中值为100%)。与2007年相比，已有数据的12个城市中有11个城市的交易量同比上升(中值为27%，截至12月6日当周的中值水平也为27%)。

　　库存水平

　　据过去12个月滚动销售面积计算，我们追踪的16个城市的库存平均消化时间小幅降至10.7个月(上周为10.9个月)。目前，上海、南京、苏州、杭州、广州、深圳、厦门、重庆、北京、天津、成都和武汉的库存月数低于12个月；而西安的库存月数高于18个月；沈阳、东莞和大连的库存月数在12-18个月之间。

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上周(12月7日-12月13日)我们观察的17个主要城市合计成交面积达431.1万平米，较前周414.0万平米的成交面积环比上升4.1%，环比上涨城市达11个，占观察城市的64.7%。大部分城市的成交均价仍处于高位。针对目前的政策和市场环境，我们更看好房价涨幅温和、升级需求旺盛的二三线城市和相关地产股的表现，维持板块增持评级。支撑评级的要点

　　4个一线城市上周合计成交106.5万平米，环比上升10.8%，只有广州出现环比下跌，跌幅为11.6%，上海、深圳、北京环比分别上升27.7%、4.9%和0.6%。

　　在13个二、三线城市中，成交量涨跌互现。在8个上涨的城市中，杭州成交环比录得32.7%的最大涨幅，青岛、成都也涨幅居前，均高于20%；5个下跌城市中苏州跌幅最大，达31.7%，其他城市跌幅都未超过15%。13个二三线城市合计成交324.6万平米，环比上涨2.1%，表现略逊于一线城市。

　　七大城市新增可售面积环比前周下跌了21.7%，而同期成交量则出现了14.7%的涨幅，从而导致新增供应消化率由前周的120.4%骤升至上周的176.2%。

　　分城市看，深圳继续没有新增供应，而南京、杭州、上海的新增供应分别出现84.5%、74.6%和28.4%的较大跌幅，长三角区域的供应依然较为紧张。

　　我们跟踪的主要城市可售存量继续下行，七大城市合计存量环比下降1.4%，高于前周1.0%的跌幅，显示去库存速度有所加快，分城市来看，杭州由于上周新增供应较前几周明显下滑，可售存量止住了连续三周的上升势头，在七大城市中创出10.3%的最大周跌幅；南京以7.8%的周跌幅紧随其后，可售存量继续创出历史新低。上海和重庆的可售存量略有上升，涨幅分别达2.2%和2.0%。

　　和我们预期一致，年底前成交平淡的态势并未发生改变。国务院常务会议一方面要求遏制部分城市房价过快上涨的势头，另一方面也重申将保持政策的连续性和稳定性，这和我们前期对于政策将有保有压的判断是一致的。我们对地产板块的观点仍然维持为短期谨慎，静观出台政策的实质内容；中长期乐观，看好通胀和人民币升值带来的资产价格上涨的动力。维持行业的增持评级。

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12月14日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，要求遏制部分城市房价过快上涨势头。

　　投资要点：

　　12月14日国务院常务会议提出要研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，遏制部分城市房价过快上涨的势头。具体要求是：要求地方政府结合具体情况采取针对性措施，促进房地产那市场健康发展；要增加普通住房供给，大规模建设安居房，稳定市场预期，加强市场监管；运用土地、金融、税收等手段进行调控；加大差别化信贷政策执行力度，抑制投资投机性购房；继续支持自住和改善型住房消费；加强房地产信贷风险管理。

　　上述举措是国务院针对近期一线城市房价上涨过快并有向二三线城市蔓延的背景下所做出的政策调整。我们认为，若不加快普通住宅的供应，适当控制部分城市房价上涨过快的势头，房价的持续暴涨将给中国经济长期增长以及房地产行业长期生存环境带来致命的打击。我们认为，在2010年上半年一线城市和部分二线城市供应不足的背景下，提前适度收紧房地产调控政策有利于行业更长远的发展，能使房地产行业更坚实的支持中国经济的增长。

　　我们认为，在短期内，房地产行业发展的政策环境趋紧信号非常明显，政府对房地产行业的政策收紧时间早于市场预期的明年下半年甚至是明年二季度。上周前政府已将二手房营业税征免从2年延长至5年，严控二套房贷、严查土地开发等举措也正在进行之中。从过往的经验看，在房价过高的背景下，提高利率、提高首付成数的信贷控制对抑制投资投机性购房对房价的过快上涨是最直接有效的。

　　我们认为，接下来的对购房差别化信贷政策执行力度的加大对投资投机性购房的冲击可能逐步显现，而收紧二手房营业税也将部分削弱购房者的购房意愿。会议还要求地方政府结合具体情况采取针对性措施，促进市场健康发展。我们认为房价上涨过快的城市在近期内可能出台相关抑制房价过快上涨的举措，如加大土地供应(09年地方财政主要来源于银行信贷，2010年预计这部分将不增反减，也势必促使地方政府加大推地平抑土地价格)、加强对房地产市场的监管，对惜售捂盘行为采取有效措施控制房价过快上涨等等措施。预计短期内部分地方政府调控政策的不明朗也将增加市场的观望情绪。

　　基于以往政策对房地产市场的调控效果来看，在政策出台的初期，市场会出现明显的调整，调整时间可能是1-2个季度。但随后又恢复上涨状态。但在中国经济增长基础依然薄弱，政府对房地产投资依然倚重的背景下，政策调控在短期内市场可能出现调整，但不会持续较长时间，如果市场出现较长时间的低迷也不排除会再度出现刺激政策。

　　我们认为，在当前中国经济增长基础依然薄弱，外围经济复苏缓慢，居民收入增长需要时间，行业政策环境趋紧的高房价背景下，主要城市的购房意愿将被削弱的可能性加大，短期内房价上涨空间有限。

　　在行业短期发展的政策环境趋紧的背景下，板块估值上行压力较大，建议投资者短期观望。我们认为影响行业中长期发展的城市化、城镇户籍问题、人口红利、人民币在较长时期内依然存在升值空间、中国经济仍处较高增长水平等等支持行业发展的根本因素仍未改变，我们依然看好行业中长期的发展。

　　我们重申在行业短期政策环境趋紧的背景下，市场的适度调整更加有利于行业龙头公司在获取资源、增加市场份额上的加速发展。

liu03110335

房地产国家肯定会用政策来调控，估计趋势还是比较平衡。#loveliness#

ader

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