房地产行业：坚持京津冀主题

oil2004

房地产行业：坚持京津冀主题

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：oil2004 浏览：2892 回复：0

上周(2014/3/24-2014/3/30)17个城市合计成交317万方，略有回暖，但整体价格继续下降，去化月数已攀升至17个月，近期长三角区域如杭州、常州和无锡等城市陆续有盘加入降价队伍，土地市场转淡，二三线城市限购放松预期升温，其他土改、国企改革和区域规划也将次第推出；其中京津冀一体化是我们最看好的主题投资机会，升级为国家级战略后，地方性和多地联合制定的规划正在紧锣密鼓制定种，可持续看好。我们3月初判断地产板块指数将反弹超过30%，目前这一轮行情走至中段，预计后续政策因素、再融资开闸的正反馈因素，及个股转型因素将继续激发个股活跃度，继续推荐万科、华夏幸福(行情 消息 资金)、荣盛发展(行情 消息 资金)和华业地产(行情 消息 资金)的投资组合。

　　支撑评级的要点

　　市场概况：上周我们观察的17个城市合计成交面积317.4万平米，环比上升16.0%；价格指数环比下降6.1%，其中，广州和重庆价格涨幅居前，北京和深圳跌幅居前；十五大城市新增可售面积314.1万平方米，环比下降33.4%，3个月移动平均去化月数为17.1，较上周继续上升0.4,3个月移动平均批售比为1.09，较上周下跌0.02.

　　政策新闻动态：京津冀一体化方面，河北出台了新型城镇化规划，明确保定和廊坊首都功能疏解区作用，强化石家庄和唐山的两翼辐射带动功能，同时将新增2亿元资金支持产业转移，北京方面成立了区域协同发展改革领导小组来协调京津冀一体化发展，预计后续京津冀一体化的相关规划(包括自贸区和首都经济圈规划等)将陆续出台；行业调控方面，国土部首次明确不动产登记统一登记制度3年完成，这虽不直接作用于房价，但将改变市场预期而影响房价，另一方面，传言温州有意松绑限购，方案已上报省政府，随着后续降价城市增多，预计此类的地方放松政策也将更加频繁。

　　上市公司动态：中银国际关注的27家上市公司全部公布了14年2月的销售数据，2月销售额环比下降18.22%，前2月累计销售额同比增长3.82%。截止至上周，中银地产关注公司中，万科A、招商地产等23家地产公司公布2013年报，已公布年报公司营业额同比增长27.33%，净利润同比增长12.22%，利润率明显下滑。同时，经营性现金流量平均同比下降108.76%，流动性趋紧，预计今年各公司融资需求旺盛。上周，值得关注的公告还有万科公告建立项目跟投制度的议案：员工初始跟投份额不超过项目资金峰值的5%，北京城建(行情 消息 资金)非公开发行获证监会审核通过。

　　投资评级和建议

　　目前地产行业基本面向下、政策面向上，政策环境有所改善，再融资重启和优先股试点则提高了上市房企市值管理的动力，其他如京津冀一体化和上海国企改革等区域政策也利好相应区域房企，众多利好因素带动了地产板块低估值下的估值修复。我们继续维持对3月初开始的对地产板块指数反弹超过30%的判断，维持推荐行业龙头万科、受益于京津冀一体化的华夏幸福(行情 消息 资金)、荣盛发展(行情 消息 资金)，以及主要项目位于规划中的北京副中心通州、兼具转型潜力的华业地产(行情 消息 资金)组成的投资组合。