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转帖：第一桶金 宝能系的真正发源地也不是笋岗，而是中港城。宝能集团的总部最初就在中港城裙楼的六楼。 近日，宝能系收购上市公司万科的股权大战被炒得沸沸扬扬，不仅有令人眼花缭乱的各种分析，甚至还延伸到挖掘双方主角姚振华、王石[微博]的身世。对于万科的精神领袖王石，因早已是名人，自不待多言，而对宝能系的实际控制人姚振华，公众则比较陌生，好像就是突然半道中杀出的“程咬金”一样的“野蛮人”，大家最好奇的地方可能在于，他是如何这么有钱而任性的？ 关于宝能系的第一桶金的来源，《证券时报》在2015年12月20日发表了《还在围观万科宝能掐架？看点干货吧，这是宝能起家的地方》一文，把宝能2003年1月拿下深业物流集团25%的股权作为宝能发家的起点，把笋岗作为宝能起家的地方。无独有偶，12月21日，《21世纪经济报道》再刊登题目为《宝能系第一桶金：建设净菜超市，1996年宝安区拿地14万平米》的文章，虽然说对了建设净菜超市的事，但说宝能1996年在宝安区拿地14万平米则错得离谱，至于文中说“宝能集团一方面获得了深业物流集团老牌子的使用权和无法确定所有权的若干资产，同时在既定资产分配过程中，获得的多数为土地和房屋，这在之后获得了快速升值。这是宝能集团完成资本积累最重要的一步”的说法更是片面，它更没有说清楚宝能何来资金入股深业物流且增持至46%，而事实上，宝能却很少使用深业物流的牌子。 叱咤风云的经济人物都有传奇的发家经历，姚振华也不例外。对于他是否在深圳布吉农批市场炸过油条，笔者并不知情，但他确实靠卖蔬菜起步。他成立的第一家公司即为“深圳市新保康蔬菜实业有限公司”，专卖蔬菜。印象中当时设立了两家蔬菜净菜超市，一家位于园岭小区，一家位于彩田路社保局后边的福源大厦一楼。笔者当时好奇，专门进到后面这家超市察看过，好像面积只有一百几十平方，货架上的蔬菜也并不新鲜，顾客更是寥寥。 卖蔬菜并没有让姚振华直接发迹，但却给他带来了发达的契机。他以卖蔬菜的名义，参与当时深圳市政府“为民办实事”而实施的市民“菜篮子工程”，通过当市领导的同村老乡的帮忙，使新宝康蔬菜公司以市民“菜篮子工程用地”的名义，拿到了两块土地：一块是位于现在的福田区福强路3004号的中港城小区地块，一块是位于现在的南山区后海的宝能太古城地块。 净菜超市或许是姚振华当时的一个创新，或许只是他的一块招牌，在惨淡经营一段时间后、在土地拿到手的情况下，不久也就关门大吉了。同时，他把公司名称中的“蔬菜”两字去掉，把公司变更为“深圳市新保康实业有限公司”，开始专注于房地产了。印象中第一次见到他的形象是这样的：打着领带，穿着笔挺的西装，皮鞋擦得铮亮，手提一个黑色公文包。据说公文包内装着两块土地的红线图，以及公司的公章、财务章、私章，一个标准的“皮包公司”老板形象！ 就在姚振华打着出租车，四处奔跑找资金建楼的时候，天上真的掉下馅饼砸在他头上了：当时深圳某银行决定建设处长住宅楼，正在发动处长们找地方。于是乎就有人介绍双方认识，并最终签订了合作建楼合同。这里很有必要公布一下合作建楼合同的主要内容，以便让大家了解，一个玩弄资本的高手已经在此诞生啦！ 合同主要内容是这样的：在现福田区福强路中港城地块建两栋住宅楼，每套144平米，共90套，银行方出资共7500万元，自合同签订之日起三日内，需支付一半的价款，项目封顶之日起三日内，支付另外一半，双方最终结算价格以国土部门验收面积为准。 因为工作关系，笔者当年曾在国土局查过该项目地价缴纳情况：新保康公司最初缴纳地价款170余万元，取得32000余平米“菜篮子工程”用地红线图；在银行方第一笔资金到位后，姚振华疏通关系，将“菜篮子工程”用地性质变更为住宅用地，并用银行方支付的资金向国土部门缴纳地价款3400余万元。 在两栋住宅楼建筑超出地坪后，新保康公司以在建工程的名义，将整个32000余平方的地块及在建工程抵押至某银行贷款，从而启动了整个地块的开发，包括另建三栋高层及六层的商业裙楼。银行的住宅楼于2000年完工交付，其余项目于2001年完工开售。 从以上可以看出，姚振华仅仅用170余万元即撬动了一个几亿元的项目，在当时笔者即称他为玩弄空手道的高手。据估计，中港城项目，新保康公司盈利在8—10亿之间，这才是宝能系的第一桶金。因此，宝能系的真正发源地也不是笋岗，而是中港城。宝能集团的总部最初就在中港城裙楼的六楼。至于有了第一桶金之后去收购深业物流，将总部迁至笋岗，以及更改另一块“菜篮子工程”用地性质，建设宝能太古城，一举盈利上百亿，设立前海人寿等等，这都是后话了。 | 
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发表于 2015-12-25 15:28
