就商业板块走强谈一个股——关于津劝业的故事

凡无忧

就商业板块走强谈一个股——关于津劝业的故事

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：凡无忧 浏览：27112 回复：44

近期商业板块牛股不断，先是大商股份的连续走牛，然后就是银泰和西子争抢百大，导致百大股价节节攀升。之所以商业板块节节攀升是因为未来几年内商业地产的增值潜力巨大，其中基本面向好且发展前景乐观的百货类公司股价将持续走强。主要理由为：一是百货类上市公司的基本面为股价上升奠定了基础。百货类上市公司经营业绩已持续两年明显复苏：04年平均净利润增长111.48%，加权平均毛利率17.69%。05年上半年，平均净利润同比增长54.22%，加权平均毛利率达18.18%。预计今后2到3年内百货行业仍将处于较高景气周期；二，举牌并购促进将引发百货类股价上涨。近两年来，零售上市公司日益稀缺的网点资源和商业地产巨大的升值潜力，导致民营企业加大介入百货零售行业。如百大集团因杭州西子集团与“银泰系”展开控股权之争，股价两个月内上涨了60.63%；三，外资并购将引发零售类公司的价值重估。06年外资零售巨头在华并购扩张将迅速展开。人民币升值预期、外资并购A股闸门的放开，以及全流通带来的产业并购浪潮，将引发市场对零售类公司的价值重估。

作为商业板块我们需要关注那些增值潜力巨大的品种，而津劝业就是值得关注的对象。
津劝业（600821）是天津地区唯一一家商业股，公司拥有5家5000平方米以上的大型超市及两家便利店,初步形成百货商场,商贸物业中心等多业态商业格局。作为十一五环渤海经济圈的重点发展对象——天津的一只商业股来说，津劝业未来商机是非常巨大的！我们单且不论公司的未来发展如何，先从资产质量来分析津劝业的价值吧！津劝业在繁华闹市步行街——天津金街拥有超大商场，天津金街地处黄金商业区，寸土寸金，未来升值潜力巨大，并在市中心拥有一块面积超过天安门广场的特大地皮，这块地就位于市中心的河东区张贵庄路中段，占地面积55.4万平方米，相当于1.4个天安门广场大，曾是全国最大的综合性商业仓库，置入公司时每平方米作价522元，津劝业去年5月划出其中27万平方米地皮与南方香江集团兴建“劝业香江国际家居博览中心”，建筑面积约为40万平方米，双方计划投资约10亿元，各占50%股权，津劝业以土地出资，这意味27万平方米地皮约值5亿元，每平方米值1852元，升值了254%，而整块地皮升值了7.37亿元，折合每股增值2.5元。余下地皮津劝业划出2.81万平方米搞了个围墙市场交易区，划出1.4万平方米开发懿德园二期，以土地作价与“家乐福”合作组成“天津劝业家乐福超市有限公司”等，津劝业还承认公司现有大量闲置库房和用地待开发，地理位置优越，交通便利，而且周边环境较好，为公司的二次发展提供了有利条件。
同时公司与国际连锁业巨头荷兰"家乐福"合作最紧密的国内企业. 与荷兰家乐福合资组建"天津劝业家乐福超市有限公司".因为津劝业在天津商业中心拥有的的庞大商业地产资源，为外资方的家乐福并购津劝业带来极大想象空间。
据权威机构分析得出津劝业的资产重估后的净资产是现资产的5.8倍，也就是说重估后的津劝业实际净资产应达到12.33元。而现价才3元多的津劝业是所有商业股资产重估相差最大的。加上股改对价因素，按10送3的平均对价水平来看，股改除权后，股价将到3元以下，价值严重低估！
作为老字号的天津劝业，天津有句老话“去天津不到劝业场，等于白逛天津卫了”。作为老字号的津劝业，我们不同为国内老字号的商业股王府井，新世界 ，豫园商城的近8元的股价比较，单单比较总股本，流通股数，业绩，题材差不多的杭州解百，我们不禁要问：为何两者股价相差那么大？再看——全流通后的大股东持股将降到7000万左右，也就是说如果碰到恶意收购的的话，仅需2亿多元就可收购津劝业，这对津劝业来说简直无法想象，因为光劝业品牌等无形资产就价值数亿元，还不包括大量土地，以及公司掌控充足的大量现金（光卖出渤海证券8000万股权就获得了8000万元的现金）。所以以现价来看津劝业的价值严重低估，未来必将矫枉过正，因为金子总是要发光的！  

凡无忧

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凡无忧

在新会计准则下，拥有大量投资性房地产的公司、拥有大量法人股的公司、拥有大量减值准备预期可以收回的公司在新会计准则下也将面临价值重估所带来的投资机会，后市仍然值得关注。

凡无忧

津劝业 讲述重估故事的天津股

　　近日天津板块风生水起,天津股成为当前最重要的人气群体。周一天津股及其延伸题材股继续表现出色。从效应延伸宽度上看,津劝业(600821)的涨停就引人注目。综合而言,它是一个典型的天津综合开发建设直接受益的商业类公司,属资产重估题材股、也属于一个需要补涨的题材股。

　　题材出现于好时机

　　我们都知道,题材对股价的刺激只有出现于恰当的时机才会发生效用。如果出现于股价底部期,利好的刺激将可能推动其大幅飚升；相反,就有可能促其见顶。此次天津板块启动就很典型。

　　实际上,有关推进天津滨海新区建设的消息并不是新消息,但在国务院原则通过《天津市城市总体规划(2005-2020年)》后的上周五,天津板块开始全线启动。之所以在此时能够得到市场共鸣,主要是市场对资产重估题材有了进一步认识。就在前一周迪斯尼乐园题材使G界龙持续飚升。另外,新会计准则中引进公允价值的概念,使市场对商业地产的价值重估开始得到市场的理解与认识,也使这类可能引发土地资产价值大幅上升的题材更加接近于"现实"想象。除此之外,天津股的题材出现时机还在于大部分天津股股价处于底部或远远落后同期大盘,股价本身有很强烈的补涨动力。

　　观察津劝业的历史走势,很明显,股价在2000年见顶后形成了一个倒V形的大幅下挫,去年七月最低探至2.22元(复权),上市十一年来形成了一次十年大轮回,股价重新回到上市初的历史低位。经过半年的反复震荡,形成一个双底形态,伴随成交量的间歇放大,实现了由弱转强的重要转换。目前的放量上攻,正好是对双底颈线的突破,技术上形成十分有利的上攻格局。题材上,除天津综合开发外,更直接的是来自于本身潜在的资产重估。

　　商业地产重估持续升温

　　经济持续快速发展,使拥有大量地处国内核心城市商业地产的传统百货公司的隐性资产价值出现了大幅度提升,但二级市场的股价水平又处于历史最低位区域,这一巨大反差使传统百货股的投资、投机机会开始浮出水面。

　　按保守估计,地处上海、北京、武汉、广州、天津、大连等中心城市的百货类上市公司,都存在一个重估资产价值大幅提升的机会。与此同时,商业景气度又在持续上升,盈利能力明显上升。业态较好或转型较早的一批商业股已成为沪深股市中新一代蓝筹股。

　　津劝业是目前天津市惟一一家商业类上市公司,据保守估计,公司每股净资产重估值超过10元,如果再考虑股改对价,更显得超值。

龙华丽

看来价值不错

steve-kim

ddddddddddddddddd

凡无忧

商业地产重估带来“遍地黄金”重点推荐5只股
　　
　　www.eastmoney.com 2006-03-24 09:32 国泰君安
　　
　　1.商业地产重估及结果
　　
　　商业地产重估原理：假定在目标公司资产负债表中，以重估后的商业地产价值替代原房屋帐面资产净值和土地使用权价值。其他数据不变。由此计算出目标公司的重估净资产值。
　　
　　重估计算公式：
　　
　　公司重估价值=（公司帐面净资产—帐面房屋资产净额—帐面土地使用权价值+商业地产重估价值）*成新度
　　
　　其中：房屋帐面资产净值=房屋及建筑物帐面原值—房屋累计折旧；
　　
　　商业地产重估价值=商业地产面积*公允价格；
　　
　　成新度=房屋建筑物净值/房屋建筑物原值*100%。
　　
　　以上公式中，目标公司的商业地产面积和公允价格的确定至关重要，它决定了重估价值的大小。对于商业地产面积，我们是根据目标公司的公开披露信息，再加上实地或电话调研来确定的。但由于信息来源的限制，我们重估的商业地产面积一般小于（或等于）目标公司的实际商业地产面积，而公式中“帐面房屋资产净额和帐面土地使用权价值”是指公司全部商业地产和土地使用权，这样计算得到的重估结果可能小于真实重估价值。为保守起见，我们仍假设该计算结果为合理值。
　　
　　对公允价格的判断，我们是通过大量搜索目标公司当地（相邻物业）地产市场交易或挂牌价格，并咨询有关房地产市场专家的意见，本着保守性原则确定的。
　　
　　关于物业折旧与土地使用权年限：商业物业的折旧年限一般为35-45年，我们了解以下目标公司的商业物业均为近5年左右建设（或装修）的，因此折旧忽略不计；商业地产土地使用权一般为40年，多数公司土地使用权协议是在90年代后期签订的，目前剩余使用年限大多在30年以上。按照新《物业法》草案精神，商业用地使用权到期，原使用单位具有优先续约权并按年交纳使用费。因此土地使用权年限问题不必考虑。
　　
　　按照以上方法，我们对23家百货零售公司的商业物业进行了价值重估（以2005年中期数据为基准）。
　　
　　从重估结果看，23家公司平均重估价值是其平均帐面净资产值的4.89倍，最高的达8.49倍，最低的2.15倍。分地区看，北京、上海、深圳、天津、武汉等中心城市的公司重估升值幅度较大，如华联股份重估每股净资产是每股帐面净资产的8.49倍，上海新世界为4.75倍，津劝业为5.79倍，鄂武商A为5.18倍。
　　
　　由于股改进度不一，不同公司股价有股改含权与除权之分，重估PB值（股价/重估BVPS）不可比。因此我们根据掌握的信息和已实施股改零售公司的对价水平，估计出未实施公司的股改对价水平，由此计算出各公司股改除权后的重估PB。结果显示，23家公司重估PB最高值仅0.86，有17家公司低于0.5，有7家公司低于0.3，竟有通程控股、华联股份、津劝业仅0.15左右。因此说百货零售股“遍地是黄金”。
　　
　　2.多种因素推动百货类公司股价走强
　　
　　2.1.百货类公司整体经营业绩复苏
　　
　　商业百货类上市公司近几年经营业绩呈现明显上升势头。2004年该板块平均主营业务收入增长32.66%，平均净利润增长111.48%，加权平均毛利率达到17.69%。2005年上半年，百货类上市公司继续保持增长势头，平均主营业务收入和平均净利润同比分别增长45.51%和54.22%，加权平均毛利率达到18.18%。目前，大多数百货类上市公司在经历了低谷的淘汰过程后，找到了较为适合的盈利模式，通过内部整合、加快扩张步伐和兼并重组等方式，在整体规模和经营利润上均取得了较大幅度的增长。从发展趋势看，今后两到3年，百货行业仍将处于较高的景气周期。而基本面向好为股价上升奠定了基础。
　　
　　2.2.举牌并购促进百货类公司股价上涨
　　
　　近两年来，民营企业加大介入百货零售行业，举牌并购百货类上市公司现象不断发生。民企看中的是零售上市公司日益稀缺的网点资源和商业地产巨大的升值潜力。3月8日，百大集团（600865）公告，杭州西子集团以4.46元/股的高价（比每股净资产溢价71.54%）收购百大集团26%的国有股权，与“银泰系”（举牌持有百大集团19.62的流通股）展开了百大集团的控股权之争。随着百大集团的股改进行，两家民营企业的控股权争夺将会趋向白热化。截止3月14日，百大集团股价已经上涨到7.18元，两个月上涨了60.63%。。
　　
　　2.3.外资并购将引发零售类公司的价值重估
　　
　　2006年将是外资零售巨头在华并购扩张元年。2005年底我国全面放开对外资进入零售业的限制，外资零售巨头在加快开店的同时进入了并购扩张时期。但由于中国零售类优势资源主要集中在上市公司，受到证券市场政策限制，看中的并购目标不能并购，并购实施案例主要集中在合资公司中外方收购中方股权。《外国投资者对上市公司战略投资管理办法》的施行，打破了外资并购我国零售类优势资源的最后一道障碍，并购将逐步成为外资零售巨头在华扩张的主要方式。外资并购将引发零售类公司的价值重估，外资按接近甚至高于二级市场股价的实际价格收购上市公司股权，必将引导证券市场对零售类公司的价值重估。另一方面，外资的介入，也将提升并购目标公司的市场竞争优势。
　　
　　基于以上原因，我们预期，商业地产增值潜力大、基本面向好且发展前景乐观的百货类公司的股价走强，将是A股市场持续多年的一道亮丽风景。
　　
　　3.重点推荐公司点评
　　
　　在反复比较的基础上，重点推荐百联股份（600631）、王府井（600859）、北京城乡（600861）、津劝业（600821）和通程控股（000419）等5家公司。前两家是百货行业的龙头公司，地处我国政治、经济发展中心北京和上海，地产升值潜力较大，扩张模式基本定型，发展前景乐观。后3家公司地产升值潜力巨大，基本面已经进入上升周期，所在地区经济发展潜力较大，而目前市场价格明显低估。

凡无忧

重点商业股昨日表现
百联股份（600631）：停牌
王府井（600859）：＋3.29％ 收盘7.85元
北京城乡（600861）：停牌   
津劝业（600821）：＋6.25％ 收盘3.57元
通程控股（000419）：＋9.92％ 收盘5.43元
大商股份（600694）：＋6.11 收盘24.5元
华联超市（600825）：＋4.80%  收盘6.11元
杭州解百（600814）：－0.39％  收盘5.15元

凡无忧

技术来看，27日放量冲过三重顶，并站稳三日以上，后市看高一线
见下图

凡无忧

上市公司借力股改甩脱参股券商坏账

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http://finance.sina.com.cn 2006年02月10日 01:35 中国证券网-上海证券报

　　上海证券报 记者 陈建军

　　已有案例显示大股东接盘成为主要渠道

　　借道股权分置改革，宁夏恒力、泛海建设、天利高新等上市公司将当初投资券商、信托等金融机构形成的坏账转给大股东的举措，正在成为后续股权分置改革公司效仿的成功 模式。

　　据业内人士估算，让大股东用接手上市公司投资券商的坏账作为支付给流通股股东的部分对价，如果能够继续大面积推开的话，有望为上市公司卸下上百亿元的坏账包袱。

　　大股东接手坏账包袱

　　泛海建设公布的对价预案是10送2股，明显要低于其他股权分置改革公司的平均值。但是，如果算上非流通股东从上市公司那里按账面价值接手的其对券商3亿元股权投资，泛海建设的对价水平立马就会明显上升。海通证券出具的保荐意见说，这样的股权受让安排，使泛海建设的每股账面净资产可减少0.42元的预期损失，提高了上市公司的资产质量；按照改革前泛海建设3.04元/股平均股价折算，相当于流通股股东每10股获得了1.4股的价值。

　　除了像泛海建设这样大股东直接收购券商股权的方式，以减值的券商股权向大股东回购股份也成为股改中运用的一种手段。招商证券担当保荐人的宁夏恒力和天利高新股权分置改革对价，均包含有把投资券商等金融机构形成的坏账作为定向回购大股东所持公司股份的方案。其中，宁夏恒力把对已停业整顿的伊斯兰国际信托投资有限责任公司账面价值18000万元长期投资，按每股2.671元价格向非流通股股东回购67390490股予以注销，借此甩掉了"烫手山芋"；天利高新把对新疆金融租赁有限公司及新疆证券共计7950.344万元的长期投资，按账面价值向非流通股股东回购注销它们所持公司的47043456股股份。

　　股改公司找到减压方式

　　一些准备进行股改的公司也在效仿这种模式。津劝业昨日宣布，将所持净值仅约1539万元的渤海证券股权以8000万元高价转让给大股东天津劝业华联集团有限公司，则进一步提高了津劝业的资产质量。津劝业的公告称，经天津华厦松德会计师事务所评估，渤海证券于评估基准日的净资产值为44602.49万元。由此推算，津劝业向大股东转让的渤海证券8000万股股权(占比3.45％)对应的净资产值仅约1538.79万元。虽然津劝业还没有进入股改程序，但业内人士认为，大股东愿意以高价收购减值资产，很可能意味着津劝业在积极准备股权分置改革。

　　来自相关保荐机构的信息表明，随着股权分置改革公司的市值比重接近50%，后续公司改革的难度日渐加大。通过大股东接手投资券商等金融机构形成的坏账作为部分的对价，等于是为进入到深水区的股权分置改革找到了减压方法。

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xiexie.

凡无忧

我们给津劝业的资产算个帐：
老劝业商场：      4万平方米        估值13亿（仅为地皮价，还不包括上面盖的大型超市及两家便利店的作价）
子公司华运公司：55.4万平方米   估值20亿（如果开发为商业住宅用地的话，未来升值潜力巨大）
文化用品公司：   6.3万平方米     估值25亿（未来升值潜力巨大）
劝业商贸广场：  5万平方米         估值7亿（不包括商场本身价值）
劝业品牌：估值3亿
综上整体价值68亿（不包括企业建筑），如加上建筑的话估值近百亿
由上我们可以看到津劝业本身价值严重低估

津劝业已明确表示将于4月份参与股改，按照市场平均对价10送3的水平，津劝业除权后的的价格将仅为2.75元，大股东的持股数将降为7000万，远低于流通股数，如果碰到类似银泰举牌的情况，只需2个多亿就可将津劝业收归囊中！而津劝业无形资产以及固定资产就达到近百亿，这对大股东来说简直不能想象，所以，大股东在股改前不断间接注资，提升企业本身资产质量，以达到刺激股价，完成部分股改对价的目的。

趴在地上的庄

庄家在讲述春天的故事

[ 本帖最后由 趴在地上的庄 于 2006-4-1 15:33 编辑 ]

蓝色的思念

商业股也得看业绩，像600858、600824、600729、600361、600694、000987等都是绩优股，涨幅自然大。600821业绩这么差，坚决不入

凡无忧

原帖由 jrzq 于 2006-4-1 20:23 发表
商业股也得看业绩，像600858、600824、600729、600361、600694、000987等都是绩优股，涨幅自然大。600821业绩这么差，坚决不入

600814呢？

数字研究

目前的股票估值观念越来越趋于国际化，眼下香港房产股几乎所有的股价都在每股净资产之下，拥有铜锣湾地产的金朝阳集团，其每股净资产是11.9元，而股价只有2.5元。可以预见，天津概念股即便获得重新估值，也未必能像当年那样疯狂炒作。

葳联江

600280

AAA2006

关景

历史上天津的股票庄家都是“善庄”，只要是跟进就能挣钱。

股潮

凡无忧兄眼光独到。最近的上涨既有商业板块的原因，同时又有天津开发区概念的原因。操作上应以波段操作为主，中线介入尚需观察。关于基本面的问题，要关注的是预期和潜在可发掘的概念。另外要操作选择好的介入点至关重要。