占房地产价格，得“坎变坤”卦 附：房价一年左右将暴跌

安亿达wf

占房地产价格，得“坎变坤”卦 附：房价一年左右将暴跌

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　　http://house.focus.cn/msn/news/2006-04-05/195490.html
  
   姓名：安亿达.子牙　　　占事 :  房价走势预测


   公历时间：2006年4月5日13时46分    农历时间：丙戌年 三月初八日未时
   干　　支：丙戌年 壬辰月 甲子日 辛未时　
   旬　　空：午未   午未   戌亥   戌亥  　
   神　　煞：驿马─寅　桃花─酉　日禄─寅　贵人─丑，未

  
　　　坎宫：坎为水（六冲）　　　　　　坤宫：坤为地（六冲）
六神 【本　　卦】　　　　　　　　　【变　　卦】
玄武　▄▄  ▄▄　兄弟戊子水　世　　　▄▄  ▄▄　父母癸酉金　世
白虎　▄▄▄▄▄　官鬼戊戌土　　O-> 　▄▄  ▄▄　兄弟癸亥水　　
螣蛇　▄▄  ▄▄　父母戊申金　　　　　▄▄  ▄▄　官鬼癸丑土　　
勾陈　▄▄  ▄▄　妻财戊午火　应　　　▄▄  ▄▄　子孙乙卯木　应
朱雀　▄▄▄▄▄　官鬼戊辰土　　O-> 　▄▄  ▄▄　妻财乙巳火　　
青龙　▄▄  ▄▄　子孙戊寅木　　　　　▄▄  ▄▄　官鬼乙未土　　


《易经》第二十九卦 坎 坎为水 坎上坎下
　　坎：习坎，有孚，维心亨，行有尚。彖曰：习坎，重险也。 水流而不盈，行险而不失其信。 维心亨，乃以刚中也。 行有尚，往有功也。 天险不可升也，地险山川丘陵也，王公设险以守其国，坎之时用大矣哉！象曰：水洊至，习坎；君子以常德行，习教事。

　　初六：习坎，入于坎窞，凶。
　　象曰：习坎入坎，失道凶也。
。　　九二：坎有险，求小得。
　象曰：求小得，未出中也。
。　　六三：来之坎坎，险且枕，入于坎窞，勿用。
　　象曰：来之坎坎，终无功也。
　　六四：樽酒簋贰，用缶，纳约自牖，终无咎。
　　象曰：樽酒簋贰，刚柔际也。
　　九五：坎不盈，只既平，无咎。
　　象曰：坎不盈，中未大也。
　 上六：?用徽纆，置于丛棘，三岁不得，凶。
　　象曰：上六失道，凶三岁也。


附：  黄飞鸿 : 中国房价在一年左右必然暴跌(转自焦点房产网)

http://house.focus.cn/msn/news/2006-04-05/195490.html

       现在全国的房地产泡沫能够持续的膨胀而不崩溃，关键的因素在于ZF(政府)和KFS(开发商)联手做多。其中KFS的能量是比较有限的，真正能够长期托市的是ZF。假如让市场规律来决定全国的房地产价格，房价早就像股市一样跌的天昏地暗了。也就是说空军的决胜王牌是经济规律，而多方的命脉则是政府的行政干预能力。而现在有形的手能量相当大，以至于基本上掩盖了市场经济规律这支无形的手；所以才有人不断地问房价到底要什么时候才会跌。但是这种状况在一年左右必然彻底结束。

　　为什么能够说的如此肯定，因为在2001年12月13日中国加入了WTO；而加入WTO带来的直接影响就是许多敏感领域对外资开放，ZF不再能够依靠行政手段垄断整个行业。这样一来，很多不按市场经济规律办事的情况就会逐渐减少，经济规律的力量肯定空前壮大，而多方的力量却大幅的萎缩。因此整个战略形势将会迅速的转化，如同辽沈战役结束后的内战战场。空军将会在数量和实力两方面同时获得优势，用不了几天就该渡江南下了。具体说来是这样的。入世谈判的结果是给中国5年的过渡期。5年的过渡期将在2006年的12月13日全面结束。这意味着什么呢？意味着在这一天之后外国资本将可以进入中国市场除了出版业和传媒业之外的大多数领域，特别是金融业。

     这里需要特别强调一下，从2006年的12月13日开始，外资银行在人民币业务方面将可以享受和国有银行完全相同的待遇。请注意，是完全相同。换句话说，所有国有银行可以经营的人民币业务，不管是面向企业客户还是个人客户的业务，外资银行全部可以经营。从那一天开始，每一个中国人都可以把自己的人民币存到花旗，汇丰，渣打等任何一个银行，没有人能够阻止。这些国际银行巨头和国内的银行比较起来谁的知名度和信誉度更有优势，这根本不需要罗索

　　 随着外资银行大量吸收人民币存款，特别是高端客户的优质存款，国有银行的存款来源就大面积缩水。而且越是高端客户，对于品牌越是看重。不信你看看他们的孩子哪个不是花钱送到国外的名校，谁把国内大学当回事？这部分高端客户一个人的资金流量就可能抵得过成百上千的普通人，能量不言而喻。所以国有银行的生存环境会空前严峻。而对于房地产来说，能够获取暴利的主要一个条件就是利用银行的钱空手套白狼。对于国有银行来说，被人空手套白狼没什么大不了，反正赔了也是国家的，又不用自己掏钱。同时经手人员往往从黑幕中获益，乐得睁一眼闭一眼。可对于外资银行完全不同，赔的是自己的钱，决不允许空手套白狼。而国有银行由于受到外资的竞争，本身存款缩水坏账成堆，资金链就很紧张；也不可能继续容忍空手套白狼，否则就只有破产。同时，为了维持自己的资金运转，国有银行必须竭力按时收回贷给ZF和KFS的贷款。这样的话整个多方的资金来源就被切断了，而还款压力剧增。


　　在这种情况下，ZF和KFS的选择只有一个（具体的分析在另一个帖子里）。那就是地方ZF增加土地供应以增加现金收入，同时KFS不得不加速抛售房产来回笼资金。既然急于抛售就只有压低新盘的价格，新盘降价投资客就会争取尽量在高位结算离场。二手房市场也将在新盘带领下出现抛售。这么一来多方加大出货量，剩下的结果就只有一个——房价泡沫崩溃，全国房价暴跌！


　　有些人说房价会在几个月内暴跌，我觉得不可取。局部地区也许会有，但是全局而言不可能，因为多方的能量现在仍然是相当大的，特别是地方ZF的能量不可小视。他们会用尽手里的每一分钱和每一点权力来维护自己的既得利益。所以说只要手里还有牌可出，多方就会和空方死抗而不降价。只有当银行业放开使多方受到了釜底抽薪的打击，空方才能够真正的获得战略优势。假如你把自己的心理预期定位在几个月，那么到时候很可能自信心受到严重打击从而怀疑自己的判断力。周围的亲戚和GF也会怀疑你而强迫你放弃自己的判断，搞得不好就会前功尽弃，成了给KFS垫背的。所以时间方面要戒急戒躁，对多方的能量一定要有清醒冷静地判断。这样才能像莫斯科城下的苏军，既不低估德军的实力而过早反攻，也不被德军马上要衰退的最后一次攻击吓破胆而放弃莫斯科。而是耐心的等到大雪酷寒，天时完全利于苏军的时候集中兵力，一举让德军永远远离莫斯科。空军要想获胜，就必须从兵法中吸取养料，短期内速胜的心理绝对要不得。


　　具体的时间，从12月13日外资银行全面进入开始到吸收到足够多的存款以促使国有银行全面收紧多方的资金链应该需要1到2个月的时间，考虑到营业网点的布设和广告都需要时间。同时呢，春节前发放年终奖是资金流动很密集的时期，很多人以前把年终奖存成定期存款，此时正好存期结束可以转到其他银行。那么外资银行肯定抓住这个机会大力吸储。而春节前后房地产市场比较清淡，KFS利用其他的融资渠道和自己的存款也可以支撑1，2个月或者更久些。具体的长短要看KFS自己的实力，越大的估计撑得越久些。所以大量的抛盘应该在3，4月份开始出现，也就是明年的这个时候。在随后的几个月里由于大KFS的加入抛盘量会逐渐增加，房价进一步下跌。不用多说，这个时候也就是空军挥镰收割的时机了。说来说去，如果你想把钱捐给KFS，那就赶紧在一年之内买房子，千万别犹豫。如果你心疼自己的血汗钱，那就咬紧牙关，坚持忍住再等一年。十八盘都咬牙走过来了，难道就差这几步就不去看泰山日出了？如果你还同情周围的人或者需要说服你的家人和GF，那么就把房产的走势和他说清楚。反正不管怎么说，钱是自己的，自己的口袋不捂严实了，别人的手就伸进来了。


为了大家看着方便我把另一个帖子的内容靠一份过来。
　　
　　ZF的托市能力其实不过如此
　　总有很多人喜欢拿中国的社会结构来说事，言下之意无非是中国的社会结构是大政府小社会，ZF能够通过控制社会而实现长期的托市。似乎这样一来，房地产就不会降价，多方就可以高枕无忧了。可是ZF对股市的托市早就失灵了，既然这样，房地产为什么不会步股市的后尘？股市不是这里关心的问题，咱们回到房地产来详细分析。
　　既然要分析ZF的托市能力，那么我们就必须首先知道ZF手里到底有多少牌可出。牌出完了，托市自然也就到头了。要分析有多少牌就要看ZF控制了多少社会资源和行业，也就是分析中国的社会结构。同时呢，大家关心的其实不是现在的价格，而是未来价格的走势。既然要预测未来，必然从历史中寻找根据。那就先来看看社会结构的历史演变。
　　在毛泽东时代，ZF垄断了社会的全部资源。也就是说，ZF可以通过行政命令控制全部的土地，全部的劳动力，全部的企业和银行，以及全部的砖家和媒体。在这种社会结构之下，ZF要托市易如反掌，因为整个社会的资金流动完全在行政命令的控制之下。几个文件就可以托住市场。随着文革的结束和改革开放，这种社会一去不复返。
　　从80年代到90年代中期，私人资本逐渐发展壮大，ZF通过行政命令控制的社会资源开始缓慢缩小。但是非公企业比例很小，土地、银行和砖家媒体等要害部门仍然是ZF完全控制的。也就是说ZF的控制范围变化为全部土地，大部分企业和劳动力，全部的银行和砖家媒体。
　　从90年代中后期开始，大批国企被出售给私人，私人企业和外资企业大量涌现。同时，私人资本也开始以非法方式进入银行领域（地下钱庄）。ZF通过行政命令的控制范围变为全部土地，一部分企业和劳动力，绝大部分银行和全部砖家媒体。由于社会资金流动的最要害部门——银行仍然基本全部在ZF控制之下，因此社会的资金流动基本上还是在ZF控制范围之内的。这种社会结构一直存在到现在，但是始终处于缓慢的变化之中；因为国企除了垄断部门基本上都是经营不良，所以在宏观经济中的影响力在缓慢的缩小。
　　那么，在未来几年中国的社会结构又会怎样变化呢？由于入世的保护期将在06年完全结束，银行和零售、物流等行业要对外资全面开放。这样的话，外资银行必然在中国迅速发展并与国有银行进行激烈的竞争。以往大家存款基本只有到国有银行一条路，不管那些银行的不良贷款有多高。这样一来，国有银行整体来说根本不用为存款来源发愁，因为社会资金无法流到国有银行体系之外。那么不论多少不良贷款，国有银行的资金链都不会断裂。同时，ZF控制的砖家媒体对坏账避而不谈，大多数人也不会产生恐慌挤兑。所以就算有天文数字的坏账，银行体系也能够维持。在这种情况下，ZF可以控制银行给KFS输血。同时，更为重要的是ZF可以通过强迫银行给自己贷款维持其资金链，到了还款的时候还可能赖着不还。反正无非就是给银行增加些坏账，国有银行不愁资金来源也无所谓。但是这一切随着外资银行的进入将一去不复返。
　　外资银行由于良好的信誉和竞争力将会大量的分流社会存款，国有银行的资金链会全面绷紧，无法继续承受KFS和ZF不断增加坏账。ZF无法通过行政命令控制外资银行，也不可能强迫银行贷款或者贷款后不还款。那么KFS和地方ZF空手套白狼的游戏就无法继续玩下去。也就是说，在未来几年，中国的社会结构将要发生明显的变化。
　　中国的社会结构由于入世将变得更加接近市场经济，中国ZF行政手段控制的范围将变化为全部的土地，小部分企业和劳动力，一部分银行，全部的砖家媒体。事实上，从80年代开始中国的社会结构就在向真正的市场经济过渡，只是速度很缓慢，而入世保护期的结束在大大的加速了这一点。
　　好了，现在我们知道了ZF能有多少牌可出，接着就可以分析托市能力了。
　　先说土地，土地是全部垄断的，似乎ZF可以通过控制土地的供应量来托市。实际上不是这么回事。减少土地供应也许几个月内可行，但是根本无法长期实施。现在土地的审批权是属于地方ZF的，减少土地供应等于直接减少了地方ZF的财政收入。而现在各级地方ZF全部是负债运行，现金收入减少怎么维持资金链。有人说了，减少土地供应提高地价不就行了。可是抬高了地价卖给谁？KFS不会送钱给地方ZF。同时，减少土地供应就较少了开工的工地数量，与建材和施工相关的所有税收都要成比例减少。地方财政如何能答应？因此说，尽管土地是全部垄断的，但是土地供应不会减少，除非地方ZF能够从其它渠道获得源源不断地资金注入。
　　这源源不断地资金从哪里来呢？税收当然是一个，但是税收根本不足以支付财政支出。在ZF垄断全部银行的情况下，可以源源不断地强迫银行给自己注入资金。而外资银行的进入又切断了这一来源。剩下的选择就是发行地方ZF债券，现在中央禁止发行。即使以后放开，发行债券能够支持的时间也很短。因为以前借银行的钱可以不还，借老百姓的钱必须到期连本代利归还，否则会发生什么不用说都知道。所以债券也只能一时应急。90年代以前地方ZF还可以出售自己名下的企业和住宅，现在能卖的早就都卖完了。现在能卖的只有土地着一块，因此土地的供应量不可能减少。
　　
     土地说完了再来说银行。银行以前可以充当ZF和KFS的提款机，以后也不可能再充当。不仅不能从银行提款，ZF还必须给银行注入资金以帮助他们应付外资银行的压力。ZYZF要照顾四大银行，地方ZF要照顾各地的商业银行。否则发生了挤兑风潮那是谁也管不住的。因此，在以后银行只能增大ZF维持资金链的难度而不可能为其托市服务。
　　
     最后剩下的就是砖家媒体了。这一块不会放开，但是人都是有脑子的。忽悠人必然被人识破，现在的砖家媒体公信力不断降低就说明了这一点。有了网络，更多的人可以对抗砖家的梦话。高等教育的普及和出国的热潮也让更多的人具有了敏锐的分析能力。这样一来，砖家媒体对房事的忽悠能力也必然是逐渐降低的。
　　
　　 到此为止，我们已经分析完了ZF的托市能力。不过，托市能力的下降是一个比较缓慢的过程。为了尽快买到便宜的房子，我们该怎么办？其实上面的分析已经可以很容易给出答案。
　　第一， 尽可能把所有的钱存到外资银行，特别是原来存在地方商业银行的钱。地方银行的风险ZYZF是不管的，以后取不出哭都找不到坟头。如此一来地方ZF资金链吃紧，必然出售更多土地，从源头降低土地价格。
　　第二， 说服更多的亲戚朋友把钱存到外资银行，特别是那些有企业和大笔现金往来。
　　第三， 让更多的人了解实际情况，阻止砖家媒体借助话语权忽悠消费者。
　　
　　国际歌说得好：从来就没有救世主也不靠神仙皇帝。空军单单依靠等空，盼空是不够的，漫长的等待不是每个人都可以接受的。要加快买房的进度，就必须自己行动起来；必须从等空转变为做空。总而言之一句话，空不是等出来的，也不是盼出来的，空是做出来的！

转自： http://house.focus.cn/msn/news/2006-04-05/195490.html

嚎

跌吧，大家就可以都有房子住了。

罡风

也不一定，股市不就是让许小年唱空唱下来的吗？

安亿达wf

姓名：安亿达.子牙　　　占事 :  房价走势预测


   公历时间：2006年4月5日13时46分    农历时间：丙戌年 三月初八日未时
   干　　支：丙戌年 壬辰月 甲子日 辛未时　
   旬　　空：午未   午未   戌亥   戌亥  　
   神　　煞：驿马─寅　桃花─酉　日禄─寅　贵人─丑，未

  
　　　坎宫：坎为水（六冲）　　　　　　坤宫：坤为地（六冲）
六神 【本　　卦】　　　　　　　　　【变　　卦】
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螣蛇　▄▄  ▄▄　父母戊申金　　　　　▄▄  ▄▄　官鬼癸丑土　　
勾陈　▄▄  ▄▄　妻财戊午火　应　　　▄▄  ▄▄　子孙乙卯木　应
朱雀　▄▄▄▄▄　官鬼戊辰土　　O-> 　▄▄  ▄▄　妻财乙巳火　　
青龙　▄▄  ▄▄　子孙戊寅木　　　　　▄▄  ▄▄　官鬼乙未土　　


《易经》第二十九卦 坎 坎为水 坎上坎下
　　坎：习坎，有孚，维心亨，行有尚。彖曰：习坎，重险也。 水流而不盈，行险而不失其信。 维心亨，乃以刚中也。 行有尚，往有功也。 天险不可升也，地险山川丘陵也，王公设险以守其国，坎之时用大矣哉！象曰：水洊至，习坎；君子以常德行，习教事。


子牙.安亿达 简析：

财爻午火为储户存款，官鬼戌土为财库，当然代表有银行的信息，银行资金支持开发商，土生金，故房地产商用可用申金代表，房地产价格与房地产商利益一致，故父母申金可以反映该行业及价格的旺衰，又财爻也反应了居民或客户的购买力，所以参看财爻午火旺衰......


卦中大象六冲变六冲，主卦，申子辰合水局，寅午戌合火局，水火不容，两局相战，为激烈的利益争夺战......

5爻戌官处外卦发动化亥兄，临太岁，亥水得日辰拱扶，逢白虎，又申子辰合水局，可以理解为国外来的银行2004--2005年已经开始参与到银行的竞争中了，午火日冲暗动入戌库，有存款暗中流入外国银行之象，2006化兄弟亥水，掠夺争抢客户的竞争进入白热化状态......

2爻辰鬼内卦临月建发动且化回头生，显示国内银行的实力雄厚，临月建反应有国家支持，辰月冲五爻戌土，显示国家对外资银行的限制措施，2006丙戌火旺之年辰化巳火回头生代表国内银行存款有继续增加之势......

奈2007亥水流年入五君爻骑白虎冲克巳火原神，合财源寅木（拉拢客户资源），2008子水冲克午火原神，2007---2008亥子水年，坎卦兄弟爻临太岁，申子辰合成的水局极旺来破财爻寅午戌之火局，故2007---2008年年国内银行客户流失数量巨大......

主卦中巳午火动来生发动之辰戌土，辰戌土动生父爻申金，形成连续相生，按照开始的推理----申金反映房价和开发商利益，卦中连续相生的结果在申金，故开发商受益巨大，房价“辰巳午未申酉”等年连续攀升，居高不下.....

2006丙戌年，戌土生申金，丙火虽克申金，但连续相生的格局仍在继续，故不少地区房价仍有上涨，东及南方火旺之地今年房价有较大波动，年线会收出“带较长上影线的中阳线”......

亥子年破火局，反侮辰戌，连续相生的链条被切断，寅木旺反冲申金，故房价有回落调整的趋势，又东方木旺南方火旺冲克申金较重，中西部及东北金土旺之地受冲较轻，很可能西部兑宫，西北乾宫，东北艮宫，东南坤宫的房价回落较小，甚至某一时段小幅上涨，就象股票的调整市中仍有黑马和抗跌品种一样，方位五行这个最大的“风水”的作用这时就体现出来了......

因2007丁亥，年干上尚有丁火，2008戊子，年干上尚有戊土，故此两年中火土旺之月令，房价也会遭遇或大或小的反弹......

安亿达wf

房价若阶段疲软，房市大量资金则会看准2007-2008之前的机会，股市则机会多多啊！

[ 本帖最后由 安亿达wf 于 2008-11-12 12:46 编辑 ]

张溪溪

如果经济调控失败,那么,会经济衰退,甚至于产生经济危机,日本91年的例子,搞经济的都会历历在目,

通货膨胀和经济危机并存,股市会脱离经济背景走出独立行情吗?,关注,

安亿达wf

中国99%的“白领”正走向破产！

水木周平：“中国99%的白领以及他们的家庭即将面临破产。而且是必然破产！无路可逃！这件事可能是发生在未来2-10年。你可以尽量去怀疑这个数字。但它必然发生，绝非危言耸听。”
    就如我预言中国国营企业职工必然失业一样，在当时来说没人信。但确实会发生。因为在中国这样一个发展中国家，其必然以不断的以通货膨胀和改革手段来换取经济的发展。而每一次改革所带来的阵痛都是由百姓来承担的。无论是上山下乡时迷茫的知青们还是改革开放带来的大量国企纷纷倒闭时大量下岗职工。如果他们能有一定的前瞻性的话，那么我想他们也许会为自己留一点后路。但是由于过分相信文件以及过分相信生活不会突变，所以才导致了他们的人生悲剧。有人说政府不会坐视不理白领破产，其实政府当然不愿意。可有的事情……怎么说呢。想想当年的下岗职工吧。引起了那么大的社会震动。又能怎样呢？今天的白领明天破产的时候也那样而已。

    而改革开放20多年来，中国的经济发展快速腾飞。但旧的体制并没有完全更改。各种重要行业依然施行的是政府垄断机制在运转。如：银行，金融，冶金，能源，信息，运输，医疗，教育，土地。在改革开放初期我国不可能对这些东西进行全方面的改革开放。但到了今天，垄断经营所带来的矛盾日益突出。首当其冲的就是房地产。由于我国的法制不健全，尤其是金融以及改革领域里出现了各种失误导致房地产节节攀升。随着房地产的增加以及外来人口向大城市集中。所以城市新民工也就是所谓的“白领”收入表面上也在提升，以北京为例3000-15000元人民币的月薪处处可见。但这一部分收入主要用于支付租房或还贷。

    为了深入地了解为什么99%的白领家庭会破产，我们就必须先了解房价为什么会这么高？高在哪里？资金是运转的？（这里的白领指买房或者准备买房族。）以及发展趋势带来的相关效应。本文会分三个阶段向你阐述。



1：导致房价爆涨的第一个因素：银行竞争下的贷款开放。--水木周平

    其实房价的爆涨的因素主要是因为百姓在替政府所犯下的错误买单。比如以前一个开发商通过某银行贷款了1000万开发了一个房子。如果还不起那他就倒霉了，因为所有的银行都是一个体系，你欠了钱没还就再也没有翻身的机会。但是中国在银行改革的基础上开了一条口子，为了各银行之间的竞争所以把工行，农行，建设银行等等全部独立运营。这本来是好事。但问题是这些银行都不是私有的，而是国家的。我们不难想象。当一个开发商从工行贷款1000万的后果。他只需要用500万来开发房子，然后把售价提升，再把这个开发中的房子按他的售价标准抵押从农行再贷款2000万，然后再用这2000万中的1000万开发一套售价更高的房子来找建设银行抵押贷款4000万。就是这样一个滚雪球的疯狂贷款模式。房子卖不卖得出去不重要，关键是房价要高，不得降价。反正银行的钱不是私人的，所以稍微疏通一下行长加之又有“合法的”高零售价的楼盘做抵押所以自然就越来越好从银行贷款。

    那么这样造成的结果就是，房子价格只攀不跌！因为不能跌！一跌银行贷出去的款就再也回不来了。这可是政府的银行，政府的钱！所以为了堵住这个资金黑洞一些被收买的专家、媒介便开始疯狂制造舆论用各种舆论手段威逼利诱人买房子。比如土地资源严重紧张，再不买房将来就只能住在郊区呀之类的。导致人们不得不去买房。其实住不了市中心这种情况这根本不可能发生，城市居民是一个新老替换的过程，要上班的住城里，老人退休喜欢住郊区。只要人口不爆炸就不会出现上班族住不了市中心的情况。虽然这些舆论造成了很多人买房子，但是仅仅是这样，房价还没有高到现在这样的离谱。紧接着政府又犯了第二个错误。



2：导致房价爆涨的第二个错误：中国特色的按揭。--水木周平

    按揭本来是一种西方很流行的制度，也很合适。但这个制度一旦运用到中国就有点问题了。因为从大的体制上来说。所有银行都是国家的，而不是私人的。所以贷款这个关口就不可能控制得住。只要文件上说得过去，人们就能贷到款。

    为了早日缓解第一个错误所带来的资金黑洞。政府开始实行个人按揭制度来售房。还经常举什么美国来太太和中国老太太的例子来诱惑人们去按揭。确实有人按揭了，而且是疯狂的按揭。只要和银行有点“路子”的人。他们先按揭一套80万的房子，自己出10万首付然后再从银行贷出70万。之后再把这个房子抬高价格到180万出售。这个时候他们的亲戚或者老爸老妈再去买下，也用按揭的方式自己出首付30万再从银行贷出150万。然后就不管了。他们不还贷款怎么办？银行爱收不收。反正根据合同我还不上钱你可以收走房子，我们两不相欠。

    所以转了一圈，抬高了几倍价格的房子又回到了政府回到了银行手里。这就解释了为什么很多新楼盘刚开始修就被“炒房团”买走了。他们炒的不是赌房子会升值。而是拿了房子去收拾银行。

    银行拿到这个房子怎么办？更不敢降价了。只好再加点价接着卖。所以普通老百姓现在根本别想买到真正合理价格的房子！即使你直接从开发商手里买来的房子都说不定已经转了好几次手又回到银行以及开发商手里的了。说句不好听的现在8000/平的房子里，有只有2500才是房价，有5500都是以为决策错误带来的资金黑洞！也就是说你正在替人任劳任怨的擦屁股。



3：第三个问题：白领家庭何时破产？--水木周平

    那么我们研究了房子价格为什么会涨，再来研究一下中国城市所谓的白领家庭破产的必然性。

    首先国外白领收入确实是高，但是高得有价值。而中国所谓的白领则普遍素质较差。中国企业内耗严重。人人相轻，人人顽固。所以难怪外资企业一进入中国大陆市场就开始惊呼：“在中国办企业招不到人！”对此我也深有体会。那有人会说：“既然现在的白领不值这个身价，那水木周平你说说为什么他们还能拿到这样的薪水呢？”

    其实，这由于房地产的火爆造成的一个量子效应。银行损失的资金大量的经过少数人之手流向了市场。这些人开始在中国的其他领域疯狂投资。因为他们自己也知道房地产就快要崩盘了。他们这样一轮又一轮的投资热潮正在快速消化这些资金，他们投资互联网，投资高新技术，投资娱乐，投资很多很多。但起码付出的工资要够员工付房子月租或者月供吧。所以正是因为房价的高涨所以造就了中国城市人口工资水平的相对提升。不相信你自己算算你所在的城市白领阶级平均收入一旦交完每月的房钱，手上还能剩多少钱？我想这个问题就不用我再罗嗦了吧。大家心理有数。所以我可以说一旦房地产崩盘紧接着崩溃的就是你的工资。

    有很多很多我认识的白领们都购了房。他们的算盘很简单：“两口子除开各种税收保险每月纯收入还余12000。交3000房钱算什么？我还能再买一套呢！”是的不算什么。但因为房子贵所以什么东西都贵。吃的贵，交通贵，学费贵，医疗费用更贵！！！所以交了房钱你再除开生活费用就基本上一分钱存不下来，就算存点也赶不上正常的通货膨胀率。问题是如果能一直保持这个现状的话，理论上说应该没事。你这二十年赚来的钱正好可以弥补政府的两个错误带来的亏损。

    但问题也出在这里。随着WTO5年缓冲期的结束，具体时间应该是在2006年的12月31日。大量外资通讯，银行，医疗，保险等等公司都会陆续进入中国。到时候没有人能阻止你把钱存入花旗，存入汇丰。请问一下到那个时候谁愿意把钱存在呆帐坏帐如此之多的中国国有银行呢？即使政府再怎么采取措施也可能挤兑，所以到时候会发生什么现在还很难说。但有一点可以肯定的是到时中国国有这些银行的压力将变得非常巨大。贷款就会难上加上，因为银行根本无钱可贷！同时大量具备高素质人材的外资企业进入中国必定带来市场的强烈冲击和大量现有企业的倒闭以及白领失业。也就是说。一旦外资企业加入竞争，中国现有的99%的白领都将面临大环境下的就业压力！

    而且外资银行一旦积累了资金开始投资房地产，那么由于它们是正常的操作流程所以造出来的房子就会便宜，其必然拉动全国房地产大幅下跌。如我刚才所说，房价一跌，紧跟着跌的就是你所在的企业的工资收入！可你之前买的房子还贷价格并不会降低或者减少，所以你将无力支付高昂的贷款。那么你的的房子会被银行收走，你的存款会被直接冻结。所以未来中国城市中的白领们最大的可能是和几十年前的中国国有企业职工一样。辛辛苦苦二十年，到头来竹篮打水一场空！



如何避免破产？--水木周平

    看到这里您应该明白，不要买房是一个避免破产的好办法。不过我还要提醒你，为了托住楼市不跌，他们还有个办法，那就是鼓吹老百姓不买房就不是个爷们儿！您别说，这还真有点效果。现在的人一张口第一句就是：“你有房吗。”似乎你没房就是个太监一样。我实在是气得连骂人的力气都没有了。还有人在百度水木周平这个帖吧里发帖说：“不买房子你住哪里？”我就奇怪了，住和买有必然联系吗？在中国一个土地都不属于你的房子卖给你和租给你有什么区别？（笑）。一个土地都不属于你的房子卖给你和租给你有什么区别？更别提土匪一样的物业和把人不当人的强制拆迁！这不纯粹是“皇帝的新装”吗？不过既然WTO中已经说明出版业和传媒业中国还是不对外开放的。那么舆论救市就会成为政府和开发商手中的最后一张王牌。所以我们在面对很多花言巧语的时候还是自己多动动脑子。以后我们听到的房产的鬼话会越来越多，越来越令人发指！比如最近就有砖家在鼓吹房价不贵时都说：“什么即使年薪5万，两口子也是一年10万，5年就50万。所以房价当然不贵。”我奇怪的是居然有人点头称是？也许对于这种或者此类已经进化到了不吃不喝不病不穿不动且爹娘早已死绝不用赡养的砖家来说也许还真是那么回事。所以大家注意提高警惕。



结束语：

    已经买房或者准备买房的白领一族必定随着房价的崩溃而崩溃，那会是一个缓慢发生的过程。短则两年，长则十年。但这是不可逆转的趋势。所以中国99%城市白领一族已经面临破产一说绝非危言耸听！今天你往银行交的每一分房钱都是替政府替炒房者补洞，只有一小部分是真正的房钱。明天大环境一变，你没有那么多资金来补洞的时候就会被市场和银行一脚踢回老家，换一批新人来接着补。不信？走着瞧呗！--PS：为什么我说99%这个数，是因为根据我的了解99%的人一旦月薪过5000就开始买房，甚至3000，4000都买。小俩口什么都不明白这样买下去人生一定会很惨。我只是替他们感到忧伤。当然如果你是那1%的智者，多劝救他们吧。独乐乐不如众乐乐。



PS：我再吼一下另外一篇刚写的文章：想要买房的人究竟有多可悲？！ 大家有兴趣和时间的话可以看一下能否彻底打消你买房的念头吧，生气中。
http://shuimu.blog.hexun.com/2929161_d.html



再PS:推荐一首不错的房地产歌曲。欢迎下载和视听呀：）http://shuimu.blog.hexun.com/2642255_d.html


再再PS：鉴于有很多地产商聘请的砖家经常到处在人家文章后面拍砖愚弄人民，所以我整理了有一些评论砖家的七大谎言供大家欣赏，提高大家的警惕。http://shuimu.blog.hexun.com/2905254_d.html

焱炎火

今年就是顶部区域，跌到08有个反弹到09年，然后才大跌，跟我的卦差不多。

安亿达wf

原帖由 焱炎火 于 2006-4-6 11:58 发表
今年就是顶部区域，跌到08有个反弹到09年，然后才大跌，跟我的卦差不多。

炎炎火，你好，今年丙戌年，火很旺，你不会自燃了吧，

呵呵，开个玩笑，你起的卦，也传上来让朋友们看看吧！

安亿达wf

中国腐败铁三角将打破 2007房价下降不是梦

http://www.sina.com.cn 2007年01月31日08:50 中国经济时报

　　地产泡沫濒临破灭房价将理性回归

　　房价畸高城市 转涨为跌

　　“2007年对房地产的宏观调控，不但没有如先前某些人所预言的那样有所放松，反而是越来越具有针对性和‘杀伤力’。 ”房地产业内评论人士章林晓(章林晓博客|章林晓新闻)接受中国经济时报记者采访时表示。

　　章林晓认为，2007年全国各地的房价涨跌将各不相同，那些房价与民众实际购买力相符的城市，房价将会随着当地城市居民收入的提高而相应提高，但是涨幅不会太大。

　　那些房价虽然并不畸高，但是已经超出了民众实际购买力的城市，2007年房价是涨是跌，则完全取决于当地政府对中央房地产宏观调政策执行的力度。如政策执行到位，则房价涨势肯定会明显减缓，涨幅微弱，甚至拐弯向下；如政策执行不到位，甚至以有形之手力托房市，则很可能依然会虚涨不已。

　　那些房价畸高的城市，譬如房价收入比超过12∶1的城市，2006年虽然没有下跌，但如果成交量已经极度萎缩，那么，2007年在某个时候，也极有可能转涨为跌。

　　事实上，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫之大已经处于一捅即破的境地了。此时，由于房价收入比过高，购房自住者一般来说已不可能买得起住房了(这里不含那些富人即高收入者，他们早就有了住房)；而投资购房者，此时也不大可能取得最低限度的投资回报即住房出租收入了。

　　这就意味着，该城市的住房已经不再是理想的投资对象。剩下的，也就是那些投机者了。此时，该城市的房价如果还在继续上涨，则最大的可能，是进入了“缩量空涨阶段”；而如果此时依然供需两旺，甚至库存(空置房)有所下降，则几乎可以肯定地说，是那些投机者在兴风作浪、孤注一掷，这是在上演最后的疯狂。

　　最后，那些2005年已经开跌的城市，2006年没有止跌回升，2007年同样不会止跌回升，反而会更进一步下跌。

　　泡沫即将破灭

　　“我对很多地方的房地产市场进行了考察，发现房价与民众实际购买力相符的城市已经越来越少，而那些房价畸高的城市却是与日俱增。”章林晓表示，在这些房价畸高的城市，房地产泡沫即将破灭的苗头已经开始陆续显现，因此，2007年房价总体来看将会因此而下跌。

　　在这些苗头中，有两点最值得警惕。一是“接力房贷”的推出，即父母“按揭购房”债务无须其本人在世时还清，可交由下一代子女“接力”来偿还。

　　商业银行推出的“接力房贷”，其实是诱导老百姓的超前消费超出了合理的底线。对于老百姓来说，“接力房贷”从表面看，使购房变得相对轻松了，但是，在这表面“轻松”的背后，是购房成本支出的“激增”，而且这种“激增”是建立在非理性透支“两代人”购买力之上的。

　　“接力房贷”的出现说明银行在促销个人房贷方面，已经“黔驴技穷”，更说明了老百姓为虚高的房价透支购买力已经走到了尽头。

　　二是“群租现象”的出现。最近几年，我们在不少城市能够看到那些“平均每间房住6人，一套房子甚至超过住30人”的“群居”现象。在城市市区“群租”的，更多的是那些考上大学走出农门的“小白领”。促使众多“小白领”选择“群租”的最大吸引力是廉价的房租，他们遭遇了畸高房价的“阻击”。

　　“铁腕”调控引导房价进入下降通道

　　“中国的房地产面临一场风暴，房价下跌的通道已经完全洞开。”中国管理科学研究院研究员李开发接受本报记者采访时表示，预计在2007年“两会”期间将有更多的议案涉及房地产，在“两会”后政府将会继续出台更为“铁腕”的调控政策。他分析，可能会从十个方面整治房地产业、挤压房地产泡沫，打通房价回归理性的下降通道。

　　一是进一步提高存款准备金与加息。1月15日，央行已经上调法定存款准备金率0.5个百分点，有可能在第二季度进一步提高准备金，紧缩贷款规模。另一方面，央行有可能再次加息，抑制贷款行为，挤压房地产泡沫。

　　二是央行将组织全面清查房地产贷款，排查问题，重申制度，将会有一批炒房的开发商与投机炒房者被迫降价抛房套现。

　　三是将大力整顿房地产业的市场秩序。首先要提高房地产企业预售条件，打击那些资金短缺、空手套白狼的开发商。李开发认为，这一群体为数不少。目前的措施是不封顶不开放按揭预售，估计2007年管理将更加严格。

　　近几个月来宁卖项目不降房价的开发商有增无减，上海地区出现的开发商不降价联盟不过是一种有气无力的“回光返照”。当一批小开发商开始放水降价时，房价将顺利进入下降通道，降价大潮即将开始。

　　而且政府还将全面清查房地产开发商囤积土地的行为。过去的一年多时间内，原有的闲置土地将全面开工建设，增加商品房上市数量，有利于降低房价。

　　四是地方政府将重申改善民生为第一要务的住房政策，从助涨房价的迷途中知返，让广大普通百姓能拥有一套住房成为政府施政目标之一。

　　五是经济适用房与廉租房的实际供应量将有显著增加。政府有可能借鉴新加坡与香港住房制度，在2007年成立专门的保障性住房建设部门，制订符合国情的保障性住房制度。保障性住房的大量供应将拉低房价。

　　六是打击通过买房洗钱的行为。李开发认为，打击腐败洗钱行为目前有可能涉及15%-20%的购房户，如果通过鼓励检举揭发并且给予重奖的办法可以使绝大部分洗钱的腐败资金回归国库。

　　七是开征物业税。预计今年5月前物业税相关条款将会正式公布，今年年底前开征。这对炒房者与持有大户型的房屋所有者构成较大压力。

　　八是全面开放单位建房。广州市已开先河，这也是前两年许多人大代表、政协委员一致的建议。单位用自有土地建房，符合规划、符合土地用途，这将为一批住房需求者带来福音。

　　九是政府出台相关规定规范集资合作建房。政府可能将在今年“两会”之后，把有关议案交办有关部委，今年下半年出台集资合作建房政策。

　　十是政府将出台相关政策打击投机炒房行为，抑制虚高房价。比如以征税的方式为不在本市工作的投资房产者设限，对出售牟利的增值部分征税等。

　　“腐败铁三角”将被打破

　　那么，2007年的宏观调控会不会和近两年来的调控一样难以取得预期成效呢？

　　“不可否认，在房地产调控的大背景下，一些城市的房价反而越调越高。”章林晓认为，关键原因是，遭遇到了房地产特殊利益集团的“反击”。在房地产领域，地方政府、商业银行、房地产开发商、房地产投资(投机)者存在着共同的利益。房地产业是腐败的高发地，是政府贪官与银行贪官“权力寻租”的易发区。

　　最近一年，随着中央一系列反腐败动作的展开，这个“铁三角”中的腐败官员之“角”，已经开始被陆续“掀开”；相应地，行贿商人之“角”，也已经开始被陆续“触动”；现在，只剩下“无良学者”尚在为维护“房地产特殊利益集团”的利益而“摇旗呐喊”，但也已经是越来越没有市场了。

　　因此，我们可以预见，随着腐败官员、无良学者和行贿商人组成的贪腐“铁三角”被击破，宏观调控的阻力将会有所减小，2007年房价的理性回归将是可以期待的。

　　“房价有节制地缓慢下降、实现房价合理回归是经济持续发展的重要保证。”李开发认为，只要房价回落过程中，银行的资金没有较大的损失，这就是可以承受的调控力度。

　　章林晓则表示，由于本轮始自2004年的宏观调控，一开始就遭到了贪腐“铁三角”的“反击”，现在，房地产软着陆的最佳时机，应当说已经错过。

　　2007年，我们面临的将是“大起大落”的考验。这其中，最应该警惕的是“海外热钱”的“大进大出”，即关键要做到两点：一是阻止今后海外热钱的持续流入；二是切断海外热钱拉高出货、迅速退出的能力。

　　如果能做到以上两点，我国房地产业软着陆依然是可以期待的。

安亿达wf

业内专家：房产升值是个神话

http://www.sina.com.cn 2007年01月31日08:50 中国经济时报

　　2007：房价下降不是梦

　　本报记者 周雪松(周雪松博客|周雪松新闻)

　　“今年的房价会不会降？”“我是现在出手好，还是等一等？”“房子还会不会大幅升值？”北京市民关先生最近很困惑，见到记者，他抛出了一连串问题。在北京，记者遇到的像关先生这样的市民还真不少，如今，他们关心同时也是感到困惑的一个共同话题，就是房价问题。

　　2004年，原摩根士丹利首席经济学家谢国忠先生预言楼市将会崩盘。继谢国忠之后，2005年，易宪容(易宪容博客|易宪容新闻)放言上海房价将下降50%，北京至少将下降30%。不久前，又有专家表示北京房价将下降25%。在各种预言房价下降的声音背后，近年来房价持续高涨，许多像关先生这样的市民都已经对这种声音产生了怀疑。

　　那么，2007年房价到底会不会降？中国经济时报记者经过认真挑选，采访了几位专家，还是让我们来听听他们的说法。

　　房产升值是个神话

　　中央党校经济学部主任王东京近日连续撰写了三篇文章，批驳与房市有关的一些错误言论。

　　“我的看法，短期内，比如2—3年，中国房价未必会跌，但长期看，房价则必跌无疑。”王东京说，今天中国的房市，整体是供不应求，大多是中低端的需求。

　　为何对房价长期看跌，短期看涨？王东京给出的解释是：虽然国家出台了政策，明令限制了户型面积，增加中低端房供应，但困难在于，建房不是搭积木，征地盖楼，没有几年工夫，供求格局改变不了。

　　“我说的‘长期’，是指10年以上。”缘何对房价长期看跌，王东京给出了四大理由。

　　他说，首先，10年后人口会减少。据专家分析，中国人均寿命72岁，那么到2015年，每年自然死亡数2600万，新出生人口1600万，每年净减少1000万。“人口虽然不是决定房屋需求的唯一因素，但一定是重要因素。人口减少，房屋需求就会下降。”

　　其次是人口老龄化。有资料表明，从1950年至1980年，平均每年出生人口2600万，按男女平均58岁退休，那么从2008年起，每年将有2600万人退出劳动系列。10年后，退休人数将超出2亿。王东京表示，在职劳力的社会负担将来不会轻，而老人为安度晚年，断不会把积蓄用于买房。相反，不少老人退休后，还会将原来的大房换成小居，北京当下已有苗头，西方国家亦屡见不鲜，倘若如此，房屋需求也会降低。

　　再次，城镇化加快。王东京提醒道，中央已言明，城镇化要以县城为依托。因此，农民进城拉动的只是中小城镇的房屋需求，对大城市，影响微不足道。还有，现在发达国家，有钱人大多不住城内，若中国也有那一天，大城市房屋需求也会大减。”

　　“我估计，10年之内，中国的房屋供应仍稳中有升。”最后，王东京从供给方面进行了阐述。他说，根据此前的统计数据，全国共有房地产企业32618家，只要这些企业不歇业，每年造出的房子，数目应相当可观。若供应不减，10年后需求下降，房价必跌无疑。

　　“房价持续上涨是神话，我历来不信。既然房屋是商品，价格变动怎能不受供求约束？看看今天的日本，房价比20年前要低得多；香港的房价，也明显低于10年前。‘房产升值’不是铁律。”王东京说。

　　2007年普通住宅价格会下降？

　　北京房协蔡金水的看法是，2007年房市总的趋势是有升有降，但普通住宅价格将会下降。

　　以北京为例，蔡金水分析：由于中央加大了对房地产业的宏观调控力度，收紧了土地和资金供应，预计未来几年房地产开发投资增长速度、居民购房贷款余额增加额、商品房销售量将有所下降；而由于开发商手中尚未完成开发的出让用地面积很多(如据有关部门统计，截至2006年上半年，北京仍有8000万平方米土地握在开发商手中)，商品房在建面积很大，商品房开复工面积、竣工面积、商品房供应量都会有较大增加，房价上涨势头将受到遏制。

　　蔡金水特别谈到了物业税，尽管从公开的渠道了解，物业税的开征目前尚没有具体的时间表，但蔡金水认为它对市场将会产生很大影响。“物业税带来的购房容易养房难，手头有多套房屋的人会因养房费用的增加而抛房，促进房屋资源的再分配，有利于打击‘炒楼’者的‘积极性’。老百姓有点钱就赶紧买房的非理性购房意愿会大大降低，房地产消费会受到抑制，市场热度也将会降低。”

　　除了物业税，2007年房市调控的最大亮点是政府将完善住房保障体系。值得关注的是，房价上涨较快的一线城市北京、广州等不约而同加大了经济适用住房建设力度，2007年北京经济适用房计划供应量还将翻倍。

　　北京师范大学经济与资源管理研究院副院长张琦在接受中国经济时报记者采访时，对房价的预测则采取了一分为二的做法。张琦认为，大户型、低密度高档住宅(如高档公寓、住宅别墅等)价格未来应当也必将会大幅提高，而普通住宅价格则将出现回落。

　　张琦表示，普通住宅价格将下降的决定因素有三：一是当前房价涨幅已经很高；二是如今不仅北京等一线城市，全国房价的上涨均是一种扭曲的上涨；三是政府此前出台的一些调控政策实际上起到了促进房价上涨的作用，政策及政策效果的转变需要一个调节的过程，但最终需求会下降，价格逐渐会降下来。

　　“别墅不让盖了，条件、地理位置好的别墅以及其他低密度住宅价格可能维持上扬。”蔡金水同时分析指出，开征物业税、实行购房实名制、人民币升值、利率调整、控制住宅商用等因素都将可能对当前过热的房地产市场必将产生重要影响，并且在一定程度上将抑制房价上涨甚至拉低房价，预计2008年以后房价将趋于理性回归。在这一点上，蔡金水的看法与张琦几乎雷同。

　　蔡金水表示，随着调整住房供应结构，实施土地供应“两限两竞”，增加中低价位普通商品住房供应这些政策的逐步落实，更多中低收入家庭能够得到住房保障，普通住宅、经济适用住房、廉租房及限价房供应将会明显增多。

　　“市场中普通住宅供应多了，价格自然就涨不上去。”蔡金水预测，2007年北京普通住宅价格将会有一定程度的下降。由此看来，2007年房价下降并不是梦，房价只涨不跌的神话将遭遇挑战。

安亿达wf

中央党校经济学部主任：普遍看跌 房价则马上跌

http://www.sina.com.cn 2007年01月31日08:50 中国经济时报

　　普遍看跌 房价则马上会跌

　　本报记者 周雪松

　　“10年后的房价，若人们普遍看跌，那么今天房价马上就会跌；反之，要是多数人看涨，房价就不容易降。换句话说，当下房价走势，一定程度上，要取决于人们对未来房价的预期。”中央党校经济学部主任王东京在接受中国经济时报记者采访时表示。

　　连写了两篇文章对国内房价走势直陈己见，王东京的文章见报后，读者回声四起，褒贬不一。批评的意见认为，房价10年后才跌太遥远，说了等于没说，是废话。

　　“我明白读者失望的原因，急着要买房，谁会有耐心等上10年呢？”也有细心的读者问：房价两年内不跌，10年后必跌，那么今后3—9年跌不跌？王东京认为这是个好问题，值得答，于是他又赶写了一篇文章，王东京在接受中国经济时报记者采访时说，这就是他的《房地产价格十年后必跌无疑》、《反房地产暴利是隔山打牛》和《中期房价受制两大约束》三篇文章的由来。

　　在《中期房价受制两大约束》一文中，王东京援引美国经济学家费雪的理论——资产价格等于该资产预期收益的贴现，来揭示今天之所以投资房产的势头不减，价格攀升，一个重要原因是人们对将来的房价有乐观的预期。

　　比如，一棵苹果树值多少钱？费雪说，这与当初种植苹果树的成本无关，而是看苹果树将来能给买主带来多大收益。假定每年提供收益100元，贴现率(银行利率)5%，那么苹果树的价格是2000元，若每年提供的收益仅10元，则苹果树的价格就只值200元。

　　眼下，人们购买房产的动机不外有二：一是为了自住，二是为了投资赚钱。作为自住消费，房价当然要由供求定，毋庸赘述。而用于投资的房产，价格则由房产的未来收益定。王东京说，理解了这一点，应该不难明白将来房价对今天房价的影响。

　　“说10年后房价必跌，那是说10年后房产收益会降，作为投资者，低买高卖才能有赚，明知日后房价会跌，怎会花高价买进呢？”

　　也许有人会追问，若人们长期看跌，房价会立马下降吗？对此，王东京的回答是：“理论上说是如此。”不过他同时认为应考虑到房市的供求。

　　值得关注的是，对于业界比较普遍的一种观点——房价由供求决定，张琦却对此提出了质疑。“目前我们的住房需求都是合理的吗？究竟哪些是合理的，哪些是不合理的，没有分清。事实是，真正的需求——老百姓的生活用房，基本住房消费需求没有得到满足，而大户型房屋、高档住宅总的来说是过剩。”张琦认为，房价被推高到现在，投资需求是“罪魁祸首”，把不合理的投资需求这块拿掉，房价就会下降。这样，“不仅2007年房价总的涨幅会下降，且2008年奥运会后(北京)房价也会下降。”

　　王东京认为，判断房价走势还不得不提到三个利益当事人。

　　首当其冲的是房地产企业。王东京说，作为开发商，投资赚钱天经地义，为争取最大化的利润，当然不希望房价下跌。通常的情形，他们会利用媒体大造舆论，说房产将大幅升值，以误导人们追涨。“看看报纸与互联网，那些成天嚷嚷房价要涨的人，其实大多都是开发商。再比如，那些积压已久的楼盘，开发商为何不降价？说到底，是担心消费者形成降价预期。”

　　第二个当事人是银行。“城门失火，殃及池鱼。银行与开发商，是一根绳上的两只蚂蚱，房价下跌，直接受损的是开发商，但银行也脱不开干系。说大数，银行给开发商的贷款达3万亿，如果开发商不赚钱，银行收贷将遥遥无期。更可怕的是，若房价大跌，开发商破产，银行必受到牵连，即便能拿回些质押房产，但房价下落，银行肯定得不抵失。”

　　第三个当事人是地方政府。王东京表示，不管怎么说，房地产已成为地方经济的支柱。发展房产业，不仅能拉动GDP增长，而且财政进账也快。明显的收入，房价高，土地出让金也高，税收也多。由此看，房价上涨，地方政府是最大的受益者。出于自身利益的考虑，地方政府也不希望房价下跌。

　　王东京说，不要小视这三方的能量，他们会千方百计阻挡房价下降。虽说房价下跌的长期趋势不可逆转，但有他们的抵制，房价回落的时间会推迟。问题的重点还在中央政府的决心。“依我看，以上三个当事人中，银行是关键，牵一发动全身。只要央行责令各商业银行收回房地产逾期贷款，开发商就无力恋战，地方政府想扶盘，也鞭长不及。毕竟经济规律不可战胜，与市场死扛，终归不是办法。”

　　综上，“中期房价走向，受制两大约束：一是社会对长期房价的预期；一是央行的态度。”王东京最后指出。

安亿达wf

再涨谁还买 高价楼盘高处不胜寒

http://www.sina.com.cn 2007年01月31日08:50 中国经济时报

　　再涨谁还买？高价楼盘高处不胜寒

　　本报记者 王小霞(王小霞博客|王小霞新闻)

　　“如果是每平米六、七千元的普通商品房开盘，肯定会有一大帮人排队抢购；如果是每平米万元以上的项目开盘，大部分都是开发商自己花钱造势吸引大家关注。”一位房地产经纪公司的负责人近日向中国经济时报记者表示，在北京，中高档项目比比皆是，但是普通住宅数量却屈指可数。

　　“这些动辄每平米上万元、几万元的项目，纷纷把目标客户指向了‘有钱人’，只是占少数比例的‘有钱人’，能否够这个庞大的中高档房市场疯狂地‘瓜分’呢？”该负责人告诉记者，在2006年一年中，北京中高档房市场销售非常冷清，有些项目销售套数仅为几套。

　　再涨谁还买？

　　“近几年，全国各大城市的房价涨出两个特点：涨得快、涨幅高。几番宏观调控之后，房价依旧处在高位。”首都经贸大学房地产研究所教授张跃庆在接受中国经济时报记者采访时表示，房价再涨谁还会买呢？

　　房价涨得究竟有多快？本报记者以两个楼盘案例来说明。2006年年底，在国贸中心举行的北京四季房展的冬展会上，位于官园桥东南200米的官园8号项目虽然让很多购房人心动，但其高达15800元／平米的价格却让大家只能望而却步。

　　记者在北京市房地产交易管理网上看到，该项目2006年初的销售价格为10500元／平方米，但随后，该项目在一年之内连续三次涨价。根据焦点房地产网的历史价格记录显示，官园8号2006年6月涨到12000元／平方米，8月涨到15000元／平方米，8月之后涨到15800元／平方米，一年内涨了5000元／平方米。

　　与此同时，位于北京朝内大街的禾风相府项目，一期于2001年8月开盘，当时售价大约为9000元／平方米左右，但一直到2005年，该项目尚未售完。后来，其二期项目也开始推向了市场，在对推广案名进行更换后，一期、二期进行混合销售。记者了解到，2006年，该项目一期房屋的均价已经涨到了13000元／平方米，二期均价15000元／平方米。近日，本报记者得到的消息是，该项目二期最后一套房屋的销售价格是20000元／平方米，而三期价格待定。

　　如果说以上两个项目价格疯涨但可能仍会有人为其“埋单”的话，那么另外一些价格居高的中高档房，销售情况就不甚理想了。有调查发现，北京朝阳区朝外大街的新城国际公寓三期，至今网上显示的签约量为60多套，成交率仅13%。位于西城区兴盛街的金融街华荣公寓，网上显示的签约量仅有10套，成交率不足一成。据了解，2006年这种价高但成交量很低的中高档房在北京市场占近八成。

　　“大部分中高档房价格频频升高，但售楼处却鲜有购房者光顾，这种有价无市的局面越来越明显。”业内专家表示，房价太高致使很多人都在观望。

　　托市不成“高开低走”

　　“‘惨淡’的销售率，显示出这些高价位楼盘的供应量已经超过需求。”北京蓝石营销策划公司董事长李春平认为，中高档住宅出现一定程度的疲软是一个趋势，“去年以来，政府调控政策很多，肯定会出现这种情况”。在中高档住宅市场，投资型客户比例较高，因为在同样的市场增值幅度下，单价10000元的房子盈利肯定要高于单价5000元的房子；中高档住宅投资型客户上海一般超过50%，北京至少有20%-30%，个别项目比例更高。

　　目前北京、上海等地的房价已经涨到一定高位，投资获利的空间越来越小，很多投资客户慢慢退出了两地市场。与此同时，2006年9月出台的限制外籍人士购房政策，也使中高档住宅的客源大幅减少。

　　“在北京、上海，有很多中高档项目一开始的目标客户群体大部分是涉外人士。”北京经纬时代房地产经纪有限公司副总经理苏文向记者表示，北京很多热点区域一直都把境外人士作为主要目标客群。就以往的成交量来看，一些核心区项目的境外人士购买比例非常之高。但“限外政策”出台后，这些项目的客源就几乎失去了一大半。

　　失去外籍客户，本地消费能力又不足，再加上市场供应量已经相对饱和，面对这些问题，中高档房的房价还能挺多久？“事实上，很多中高档房都在高开低走。”据了解，一些项目最终与客户的成交价格并非开盘时拟定的高价。以预售均价35000元／平方米的新城国际公寓三期为例，其实际成交价为25000元／平方米。记者根据北京市房地产交易管理网的数据发现，相当多的中高档项目实际成交价均低于开盘定价。

　　“这其实已经是一种变相的降价行为，只是开发商在销售时会以各种优惠政策为借口，避开高开低走这个事实。”有业内人士表示，房价在高位运行一段时间后，开发商撑不住了，降价是迟早的事。“因为这些项目的销售价格本身就太离谱了。”

曲终人在

早该降价了,大家都有房子住了!

zhongyong718

现在离您预测时间已经过去十个月了，还有新的高见吗？我想买房，希望您能给个意见或者时间表，非常感谢！

安亿达wf

今天再看看 这个帖子还是 基本 准确的

yipu666

我们这些中小城市（特指我所在的小城市）房价虽然不在上涨了，但还没有跌下去