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楼主: meng-h

万科企业0002、2002相关资料 长期跟踪

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发表于 2007-7-30 19:30 | 显示全部楼层
持续关注!!!!!!
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发表于 2007-7-30 22:10 | 显示全部楼层
请教meng-h兄:

   价值投资值得坚持吗?
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 楼主| 发表于 2007-7-30 23:26 | 显示全部楼层
私下认为如果不能持之以恒、自甘寂寞的实践,也就无所谓价值投资。所谓价值投资,就是知道值多少钱,便宜时买,直到不便宜。
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 楼主| 发表于 2007-7-30 23:31 | 显示全部楼层
以下网友留言只代表其个人观点,不代表新浪网的观点或立场
[匿名] 枫林居士
2007-07-29 20:43:02
先坐下,慢慢看:)
[匿名] 枫林居士
2007-07-29 20:48:47
根据人口统计学,世界人口在2015 ~ 2016年达到峰值后,将逐步进入负增长。未来我国的独生子女一代,不但可以继承爷爷奶奶的房产,外公外婆的房产,还有父母的房产。需求是否会下降?目前我国实行宏观调控政策,许多城市郊区的农民用地建房不参与市场流通,也就是所谓的宅基地房,如果让这部分数量庞大的房产参与房地产市场流通,恐怕价格要下降一半。广州广钢、广船的单位自建房售价才2千多元每平米,相当于周边均价的1/4,为什么?
中国真的是地少人多吗?从租金上涨跟不上房地产价格上涨这一事实来看,房产价格不可避免的存在泡沫。6年前的租金房价比达到8 ~ 10%,现在只有3 ~ 4%,就是房价上涨过快的有力说明。
[匿名] 枫林居士
2007-07-29 20:51:50
郊区宅基地不能参与全国房产买卖,但是,他们可以通过出租的方法来和城市房产竞争,拖累城市房产租金无法上涨,6年前的租金和现在比差不多,而房价上涨3倍了
现在的房产天价是宏观调空的结果,一旦宏观调空让位于市场经济,房产必然大跌
我国郊区可建筑房产太多了,有人统计有100亿平米,可以盖600亿平米住房,这个数字应该是目前城市人口人均房产的两倍
这些郊区宅基地被政策排除在城市房产流通市场外,但是,他们可以通过建房出租的方法和城市房租竞争
[匿名] 枫林居士
2007-07-29 20:53:22
6年前贷100万买房出租,年租金回报10万扣除利息5万还可以得到5万净利,现在再贷款100万买房出租,那么,年净亏4-5万
6年前房产价格过低,而现在价格过高,只需要基本常识就能知道
[匿名] 旖旎
2007-07-29 20:53:50
但总更正一下:上午去看了,蛇口后海公馆顶层复式开价不是10万每平米,准确的是14.88万一个平米,一套400平米顶层复式(也只有一套)要5000多万,超过了华侨城刚开盘的别墅价。
[匿名] 枫林居士
2007-07-29 20:54:20
6年前我的房子年租金1.5万,价格18万(毛坯15万加3万多装修),现在租金大概1.8万,房价60万(装修过的)
租金房价比从8.3%降到3%
[匿名] 枫林居士
2007-07-29 20:55:51
希望与对房产,期货,债券,股票做深入研究的人一起探讨。
枫林居士QQ:315619496
[匿名] 山谷风
2007-07-29 20:57:45
今年GDP是很高,但是水分太大,实际通涨数字是20%,扣除通涨后的增长很小,整个国家都在建房子,这种增长很虚
以我自己为例,我在6年前买房,那时家庭净资产在房产上只有5万,这6年来我还掉7万元债务后,现在资产是60多万,这中间我没有别的资产,主要靠房产上涨。如果全国人都象我这样,那么,资产都增长10倍,通涨多少很清楚
如果房产价格没涨,那么我的资产现在是20万,少了40万
[匿名] degezhan
2007-07-29 21:21:04
佛山的房价已经涨得很厉害,5月份一个同事买了一套期房,5000元/平方,地理位置不是很好,在路边,但是最近为6000元/平方。接近花园的房产接近 10000元/平方,真厉害,房地产的发展随着中国城市化的发展,必然出现更大的发展,地产价格只有一个字“涨”。(我的是2600元/平方,2003年买的,现在5000元/平方)
查看个人名片肖长弓
2007-07-29 21:25:36
房产最贵并不意味着房地产上市公司将来的经营环境会更好!总之,现在的房地产类上市公司风险已远大于收益,这类上市公司还是敬而远之的好!
[匿名] 阿露
2007-07-29 21:52:46
单从中国的文化去分析就知道中国的房价能达到世界第一,这真有可能,中国富人多的是,他们都房价不敏感,创造房价第一指日可待的。
[匿名] renhenduo
2007-07-29 22:06:49
但总看的真远

城市环境的恶劣和房屋的配套的不足,能卖出天价我想一定是有人脑子进水了
[匿名] 关梓斌
2007-07-29 22:09:39
我并同意这种说法,商品的价格是由市场定的,中国是人多,但消费能跟得上吗?价格脱离了实际,谁去买?
我自己是佛山人,佛山的楼最新报价应该在6500元每平方,
保利水城最低起价1W每平米

贵啊!
[匿名] 随心所欲而不迂矩
2007-07-29 22:12:08
当高速修成网络时,汽车进入日用品时,房子价格就会失去上涨动力。
[匿名] 新浪网友
2007-07-29 22:22:06
如果我们国家未来经济的发展还是建立在破坏环境的基础上,我们国家经济的发展还只是沿海城市、我们国家的教育条件最好的地方还只是上海和北京、我们国家的医疗水平最高的地方还是上海和北京,那么,请问这算是发展吗?这算是进步吗?
查看个人名片价值求索者
2007-07-29 22:37:56
简直是开玩笑了,中国的房屋需求旺不旺?旺!中国的土地少不少?少!中国经济强劲否?劲!但这都不是决定房价的根本因素!中国房价为什么这几年这么高?以前为什么没有?道理大家都明白,简单说就是地方利益集团坐庄,绑架老百姓和国家金融机构的世纪大赌局!泡沫总有结束的一天!再漂亮的谎言自欺欺人无所谓,千万不要误导别人啊!

[匿名] 新浪网友
2007-07-29 22:44:37
珠江三角洲地区的房价还是太低.
[匿名] 新浪网友
2007-07-29 23:21:30
巴非特,比得林奇一生不买房产股.原因是何时大调整难判断.
[匿名] 巴学士
2007-07-29 23:35:13
但先生说的是长期趋势,核心城市房价最终世界第一毫不怀疑,但过程中的暴涨暴跌不可避免。作为投资者,必然关心手里的股票应如何操作,面对长期而言的确定性和短期确定的大波段机会,心态矛盾,仅对万科谈点愚见

房地产是典型周期性行业,并且波峰和波谷的分界线明显且持续时间长。在这种情况下,就投资而言,个人认为对万科的投资应当考虑明确的大波段机会,万科再坚挺的内在价值,其股价也难以抵挡目前投资环境下大多数投资者的愚昧与冲动,与其长期持有不动不如适当利用波段机会。

尽管万科从没有深套过投资者,但别忘了中国的房改政策是从97金融风暴后的98年才真正开始的,也意味着真正的房地产市场那时才形成。98年至今只有过短暂低谷,03年就开始暴涨,中国房市还没有经历过房改后大崩溃的考验。政府的宏观调控能力较强,至今未见重大失误,但本届政府并未经历97年量级金融风暴的考验。物权法也是今年才成为确定性保障。国外的房价高企同交错繁杂、发达的金融链条有关,某根链条的断裂不会有太大问题,可系统性的风险降临,房价必跌。国内大多数人也是贷款买房的。房地产市场的大崩盘必将出现,早晚而已。对万科的理解也应该以98年为分界线,98年前的万科是试错中找到正确方向的青春期,现在的万科是树立了坚定人生理想,初露锋芒的而立青年,房市暴跌之后的万科将是中年危机的敏感期,那时我们还应该坚守和万科的“婚约”吗?我认为选择暂时分居更好
[匿名] 巴学士
2007-07-29 23:38:05
但在另一方面,考虑到万科的经营能力和于住宅的专注,抗风险能力也是很强的。特别应看到的是,中国的房价是极不均衡的,很多二三线城市的房价并不高。万科若能够提前布局,哪怕少赚点利润,先占领市场,不赚泡沫钱。是可以挺过风暴的,股价不一定暴跌。而且淬火之后的钢筋铁骨将更加强健,周期性的波动和宏观调控是在帮助万科消灭竞争对手。此时的万科会是个特例吗?王石、郁亮能掌好船舵,漂亮地绕过险滩吗?所以我矛盾,但先生和大家的看法呢?
[匿名] 新浪网友
2007-07-29 23:43:46
中国--纸老虎!
我信这句话.
技术乃立国之本!
中国有什么?
知道什么是核心技术吗?
别告诉我现在已经在进步了,因为这所谓的进步实在太虚弱了!
有钱就是强国啊?
新加坡\韩国\瑞士等等国家有钱吧,谁说们是强国?
中国也想做这样的国家么?笑话!

什么,三一?振华港机?中集集团?好厉害的技术!简单的机械而已.不是么?有本事搞个有技术含量的数字控床的产业链来?软件呢?金融呢?更别说更精密的电子了.哎^什么年代了,数码相机都生产不了,那怎么搞战斗机的目标锁定?更别说别的什么识别技术了.
看看印度吧,人家确实还不够富裕,比中国穷啊,但人家塌实地做出来了,软件不错吧?金融也都不错吧,机械还不行?只是还不够优秀而已,迟早的事情.有了这些,还怕没有贸易?还怕没有地产?还怕没有钱?可以预见的未来,印度不一定比中国富裕,但,肯定比中国更加强大!我爱我的国家,但我也心疼她,我不得不承认这些.
F22可以同时和几架歼8打?
国家利益的对抗决定了冲突是不可避免的.有多少国家对中国虎视耽耽?
更何况,没有理由相信,一个国家非得多么发达了才会出现经济危机吧?
[匿名] 山东黄金
2007-07-29 23:56:57
我什么也不说,我就看看。
[匿名] 徐斌
2007-07-30 00:37:57
但先生毫无疑问是考察企业的绝顶高手,否则现在不会这么有钱,这是肯定的,但是判断这个房价趋势上,我不敢苟同。
为什么呢?房价的高低不单是供需关系结果,现在房价飞涨,难道哪些买房的人原先都是住在大街上?

房价是利率和房租的函数关系,利率是分母,房租是分子。从长远看,由于收入水平提高,还有通涨,分子要变大,整个房价要上涨,也是没有问题的,但是高到全球第一,首先是中国人均收入全球第一,房价才有扎实的基础,否则就是泡沫。

泡沫怎么来的呢?答案是利率,现在利率为负,理论上说,从股票到房地产,价格是无限大,因为信用无限扩张,钞票无限制供应。房价的利率标准是一年期央票,目前为3.6%。这是什么意思呢?意思是你有100万的话,如果能买一套房,这套房子年租金是36000,那么这房子就值100万,如果利率涨了,而房租没有涨,你发现买房收息不如买债券,就会卖掉房子,房价必须降低,和其他无风险收益相等。所以一旦加息周期到了尾声,利率一旦提高到10%——这不是笑话,过两三年后,利率肯定会这么高,因为加息紧缩的话,信用无限扩张,整个金融系统就完蛋了。一旦如此,房价就会一头栽下来。那时如果你再说今天的话,估计有人找你拼命,哈哈

房价高低也和土地供给有关,香港楼价高,不是无地可用,而是政府有意控制土地供给,实际上变相加税,是不是房价就不跌?但先生再深圳,比我清楚香港的房价涨跌情况吧?

如果说核心区全球第一,那就是说,我们的经济泡沫相当于日本了,如果在某一时刻,这是很有可能的,如果真是如此,可以肯定的说,中国经济的麻烦大了,当然,这如果说开去,只怕说一天了,呵呵



[匿名] 弱水三千
2007-07-30 00:54:50
人多地少,长期看房价上涨是必然趋势,核心城市房价五年左右仍有翻倍的可能,同样这些城市的经济发展模式和竞争力也会受到较大影响,目前ZF房地产调控政策南辕北辙,国家如果没有长远的战略性的房地产规划发展方案和政策出台,中国核心城市的房价世界第一用不了十年,并可能成为制约经济进一步发展的瓶颈。
[匿名] 小甜甜
2007-07-30 00:57:36
徐斌提到香港的地产泡沫,土地供给的因素。我了解的香港地产泡沫中,大多数大陆人民并不了解的土地供给紧张原因。也许下面可以供各位了解下当时情况:

1985年中英联合声明中,有几条对地产泡沫贡献不菲,其中一条就是关于供地的,各位可以在《联合声明》的附件3里查到该规定:过渡时期,港英政府每年批出的土地,限于50公顷。港英政府卖地所得,与日后的香港特区政府平分。
该条款愿意是限制英政府在回归前大肆卖地卷走香港土地利益。然而香港的快速发展和移民涌入,该50公顷限制虽无法满足需求,却也不能更改。

可以说,中国政府早在85年就埋下了持续到97的香港地产泡沫伏笔。唉,咱党真是厉害,到哪,哪就炒上天。:P
[匿名] 小甜甜
2007-07-30 01:08:42
另补充一下,50公顷的土地限制,乃是根据香港70年代土地交易量而确定的。显然,该限制在飞速发展的80、90年代的香港,完全不合时宜。97年7月中旬,香港特区政府规划环境地政局在新土地政策即时废除了该限制。
实际上回归也成为香港地产泡沫的分水岭。
[匿名] 新浪网友
2007-07-30 01:13:01
徐斌研究房地产的?
对房产关注的是一个租售比,甭管经济学家吹得天花乱坠,说土地如何少,人如何多,现在房子租金没有跟上是一个事实。如徐斌所说,当买房收息不如买债券存银行时,就会卖掉房子,房价必须降低。
真要等核心城市房价世界第一时,对房产公司而言,以后的日子恐怕也不是那么好受的。
查看个人名片飞扬
2007-07-30 01:51:09
做投资,每个人一辈子或许都会遇上二三次好机会,重要的是机会来临时能否抓住。
[匿名] 枫林居士
2007-07-30 02:08:31
我国的经济学家大多是伪经济学家,2001年厉~以~宁说5年后上证指数会涨到10000点,结果5年后到了1000点.太多的伪经济学家在高层为政府决策出谋划策,悲哀~
现在畸高的房价时宏观调控的结果,政府控制土地供应导致地价上涨.据我所知,城市周边的宅基地房产价格都非常便宜,与商品房唯一不同的时不能上市流通.如果放开政策让宅基地房产参与竞争或者允许有地的单位自建房产,房产价格马上跌去一半.
[匿名] 枫林居士
2007-07-30 02:16:09
宏观调控应该让位于市场经济,才是国民之福.
还有我国的CPI中是不把房产消费计算入内的,我们国家的CPI有严重的水分.美国的CPI指数房产消费大概占40%的权重,而我国的是根本没有房产这条.
也就是说每一个买房自住的人,国家都把我们的行为定性为投资!记住,我们都是为了投资而买房的,不是为了消费或者自住,真可笑.如果把98年停止福利分房以后的房产消费计算入CPI,则我国连续十年的CPI可能超过10%,最近几年甚至超过20%!!!!这不是严重通货膨胀是什么?????
现在的CPI简直时在愚弄百姓!只有3~4%,也就是说你们现在活得很幸福,经济高速发展,通胀控制的很低,政府经济政策非常有力.
[匿名] 巴翁精神
2007-07-30 08:35:12
首先申明,我一直非常佩服非常喜欢但总.
个人干个人的事,作为一个长期的职业投资者,滑头些脑袋没问题的话,肯定是坚定长期看多,这是本能的服务于自己的利益.如巴老所说,他的幸运是有幸出生在 20世纪的美国.但是作为一个政治家,经济学者,更多的可能是危机感,也只有有了这样的伟大的人物,才会有投资人的天堂.
中国不排除成为未来的经济领袖,也不排除永远只是个巨大的加工厂,归根接底,矛盾还会出在农业上,美国只所以伟大,根本是他的伟大农业,这就象一个实现了财务自由的人,他有的是精力来提高自己的品位.这才是发达国家的核心竞争力.我们的农业呢?
没有绝对的东西,假如30年后,事实证明果然发达无比,那也只是职业投资人压对了宝,伟大的永远是政治家,企业家,优秀有良知的学者.
查看个人名片磨刀匠
2007-07-30 08:40:46
兼容并包,总有其具体的表现形式

长期趋势,深以为然
[匿名] 双鱼儿
2007-07-30 08:47:34
阐叙得有一定道理,支持。
[匿名] T
2007-07-30 08:48:38
中国的核心竞争力在哪里?
[匿名] 源石
2007-07-30 08:48:51
总体房价是跟一个国家整体财富密切相关的
既然GDP和收入高速上升,那么房价就有上升的充足理由
至于平均收入不足,那是收入分配的问题,这从另一侧面更加肯定了高房价
从这点看,不牵涉公司判断,但总是对的
说供需的朋友,请多注意我们国家目前的房子构成

目前的国家政策和经济状况决定了目前的房价,没必要多谈需求,需求的弹性系数小的可怜

但总这篇文章很好,请大家不要一贯的从自我的角度感性的看问题
请多注意但总提供的供给方面的数据
特别是从第6段开始
查看个人名片肖长弓
2007-07-30 08:55:57
但斌在文中罗列了诸多的数据,然后得出结论:中国核心城市的房价有可能世界第一!
  姑且不说这个结论对不对!(汗颜的很,我不能拿出具体数据来证明我不同意见的正确与否)我想问的是,就算这个结论是正确的,又能说明什么呢?能说明中国的房地产类上市公司的股票值得买吗?
  未来房地产上市公司的经营环境将受到诸多因素的影响,这个行业未来有着太多的不确定性,本币升值已经在股价上吹出了太多的泡泡,这类股票的风险已经是急剧的加大!对于这类上市公司的股票,我的建议是敬而远之!
  对房地产类上市公司的股票我们保持一份清醒与警惕!现在,各类媒体上所谓的专家高手不余余力地鼓吹房地产公司的投资价值,对于这类的蛊惑,我们要做的是冷眼旁观,做到不动心、不动手!
  
[匿名] 新浪网友
2007-07-30 08:58:06
回小甜甜:
您说的只是政治层面的一个原因,不是根本
根本原因是84年开始一直到97年的高地价政策和控制土地的政策,政治因素的短期波动,决不是根本
1997年,政府接管香港后,推出八万五计划,即政府每年推出8.5万套政府补贴公屋,以不到市场价两成的价格出售。另外一个重要因素就是当年的亚洲金融风暴
从这段历史来看我们现在,预测房价跌是不负责任的

泡沫不泡沫,仍然需要数据来验证,简单的租金收益比不能说明问题
请注意租金是平缓变动的,很可能突然来上升一个台阶,这种可能性跟房子的共给密切相关
[匿名] 源石
2007-07-30 09:01:13
再多回一句甜甜兄
有关数据来自于李兆基的传记,推荐您看一下
很易读的一本书,参考价值一般但是基本说清楚香港房产的历史
[匿名] 源石
2007-07-30 09:11:45
非常好的文章,非常值得细细揣摩里面的数据,请大家多提供相关数据,以便“打倒”但总
只说目前的数据和目前的国家政策,我坚定的站但总这一边
[匿名] mm
2007-07-30 09:20:40
这是一篇好文,对未来房地产价格发展走势,从定量和定性两个方面都做了充分论述,分析得很透澈,让人信服。虽然对此会有不同的声音,这很正常,但我相信,房地产价格会在急吵中不停攀升。注意以下几个重要数据。
中国到2020年:
大国崛起---经济会高速增长,年均增长10%以上,到2020年经济总量会达到美国的80%以上,甚至会赶超美国;
人口------将达16亿多人,这过程青壮年人口比例高,会更加刺激房地产需求;
人民币汇率----将达1:6,甚至1:5,资产重估潜力大;
供给与需求----房地产供给增长远低于需求增长,价格上涨是长期的。
[匿名] 随意
2007-07-30 09:20:46
但先生疯了
做世界第一很容易
后果却........
不过无知者无畏
以前很佩服你
只是自从有了此文
就知道
但先生完了
因为你已经和一个炒家无异
你不在是一个投资者了
查看个人名片耐心和坚持
2007-07-30 09:55:05
房价不讲深圳,全国各地都在涨,像我们这里是西部的城市,这里的房价都在不断的上涨,在02年的房价基本在1000元以下,现在1000元的房子找不到了,位置好的要2300以上,现在有一种上涨的趋势。
[匿名] 新浪网友
2007-07-30 10:06:34
不要老想世界第一,89年的日本的银座地价就可以买下整个美国,当时日经指数39000点,现在多少?
日本东京的人口密集度世界第一,日本人均工资3000美元/月,泡沫过后,股市楼市还不是双双暴跌?
[匿名] 阿蜢
2007-07-30 10:18:03
徐斌君说:"如果利率涨了,而房租没有涨,你发现买房收息不如买债券,就会卖掉房子,房价必须降低,和其他无风险收益相等。"
我会依然持有房子,长期来说不动产能抵御通货膨胀,而存款或债权最终会变成纸蝴蝶.
[匿名] 新浪网友
2007-07-30 10:25:55
顶随意!但总虽说炒股理念大变,看来性情未变,成也性格,败将也是性格,祝但总一路走好
[匿名] 地平线以外
2007-07-30 10:30:52
中国的核心竞争力是什么? 是勤劳+节俭+人口多.
[匿名] 关梓斌
2007-07-30 10:31:43
徐斌兄分析得很客观,赞
大家也可以看看现在的美国房地产
[匿名] mm
2007-07-30 10:37:13
世界只有一个茅台,其他无法替代,效益长期稳定增长不容置疑。
[匿名] lemon
2007-07-30 11:20:23
我也来算算上海房子的租售比,一个朋友租的房子,去年1.4万,房价93万,租售比只有1.55%;今年房租也上涨全年1.9万,房价109万,租售比略微上升,1.76%.按房东的购买价计算,房子出租的年收益率只有3%左右.房东之所以不把房子卖掉,是因为前两年买的房子,如今升值可观,看好后市继续涨,房东认为卖掉以后也没有其他投资方向,所以手里拿着五六套房产.
这是目前很多国人的普遍心理,闲钱不敢买股票,还是买房子,无论怎么跌它毕竟还有实物在那里,何况这几年,经常有专家说房价要跌,可是到现在也没有跌下去.
买涨不买跌啊!再者,很多人都没有经历过房价大跌,因此都没有对股票的敬畏感.
[匿名] gspy
2007-07-30 11:21:30
总体判断目前中国经济已经处于过热中了,通货膨胀正逐步接近1993年水平,当时国内物价飞涨,海南房价飞涨,国内资金都流向海南炒房地产,致使中央政府不得不采取强力调控措施,目前与1993年稍有不同的是当时人民币是贬值趋势,而今次是升值趋势,这也是目前政府不敢贸然采取强硬措施的原因。
关于房价飞涨,本人认为国内外资金炒作的因素和部分有钱人跟风的羊群效应的因素皆不可忽视。1993年严重通货膨胀时期,人们对粮食涨价的反映是尽量多的去囤积口粮,尽管当时粮店中供应的粮食堆积如山,因为大家认定涨价是主旋律。现在对于在生活中不如粮食重要的房价,外国人、有钱人狂扫狂购,趋之若鹜,没钱人借贷购买,似乎房价确有实际需求支撑,但潮涨总有潮落时,大的方面说,人民币升值到位,外国人撤资(这种事情在日本、香港已经发生过),房价的趋势将如何?中国目前实行的是低工资制,按目前的工资水平,不知道有多少人能买的起目前如此之贵的房子。即便说美国也不是人人都有房子,但有房者与无房户的比例应不低于60%。做投资的人都知道的一句话“大家都去买的东西一定是贵的”为了不做最后一个接棒者,只好把房价飞涨当风景看。


太多了,,,,,还是看链接吧:

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 楼主| 发表于 2007-7-30 23:32 | 显示全部楼层
万科还能走多远

——《中国经营报》
 
 

   据笔者观察,2005年以来,主力在万科A上的进和出,居然达到9次之多,可见市场对其判断仍有分歧。但在这种进进出出中,万科A的龙头地位最终得到了市场的公认,期间17倍涨幅就是一个明证。到目前为止,万科A的动态市盈率仍然只有40多倍。与此相比,万科B(行情论坛)(200002)的动态市盈率更低一些,也更有投资价值。

  是什么力量在推动万科的上涨?万科到底发生了些什么?未来的万科,还会发生什么?

企业减法

  1998年以来,万科的发展中,有几件事情需要特别关注。其中之一就是继续完成原定的减法策略。2001年后,万科主业全部聚焦在房地产上。

  1998年以来,万科的发展中,有几件事情需要特别关注。第一是继续完成原定的减法策略,到2001年结束,聚焦做房地产;第二是股权转让,变更第一大股东;第三是房地产行业的大发展;第四是公司股权激励。

  万科做减法结束的标志是2001年出售万佳百货。当时万佳已经进入上市辅导期,准备分拆上市,且万佳已做了广东省商业零售龙头老大多年。即使如此,万科仍然售出了万佳,可见公司聚焦做房地产的决心。

  华润收购深万科发生在2000年。这一变动使得第一大股东对公司的支持变得较为有力。华润的优势是资金充足,且希望提高对万科的持股比例。华润收购后,万科A的资本通道得以真正打开,资本市场对优秀公司的助推功能,得到全面的发挥。2000年2月,万科进行了一次配股,2002年发行了15亿元可转债(行情论坛),2004年再度发行19.9亿元可转债,2006年定向增发筹集资金42亿元,今年还准备筹集资金90亿元到120亿元。

  房地产行业的大发展,是从1998年取消福利分房后开始的。但这一行业的真正高速增长并发展成为国民经济的支柱产业,则始于2002年。正是房地产行业的大发展,导致作为龙头的深万科盈利幅度连年高速增长。2003年,万科A净利润比上年增长41.80%,2004年增长61.91%,2005 年增长53.80%,2006年增长59.56%。根据目前的销售情况,不少研究者认为,2007年公司的增长速度可能会更快,有的基金经理甚至私下打赌,今年万科的利润增长可能会达到150%。

  而万科的股权激励政策,激发了公司管理者群体做好公司业绩的动力。2007年以来,公司的发展速度进一步加快,这除了行业高速发展的动因外,和公司实施股权激励也不无关系。

战略对价值的影响

  万科战略从诸多侧面探索着一个问题的解决之道:如何在产品售价降低的情况下,保障公司的适当利润。这实际上是万科在为未来的行业变化提前准备冬天的粮草。

  在万科的战略中,有四个方面值得特别重视。一是“3+X”区域发展聚焦战略(以长三角、珠三角、环渤海城市圈为3,上述三个区域以外的成都、武汉为X)。这一战略已经为大家所熟悉,其执行结果在这几年的年报中已经有体现;二是工业化建设住房;三是推行全装修房;四是从产业链的角度寻找合作伙伴,以强势品牌进行资源整合。

  住宅产业化是万科今后战略发展中的重中之重。到2009年,公司产业化生产的住宅将达到100万平方米。我们的研究表明,在未来房地产行业的工业化进程中,有两个环节将起到战略制高点的作用:一是作为工业化生产的“零件”,即部件产品的标准化,万科在这方面有专利技术保障;二是工业化生产组装技术及其专利。没有这两个环节,工业化就是一句空话。而在这两个方面,万科都拥有先发优势。以万科现有规模判断,2010年以后,公司总开发规模和工业化规模足以保障其越过盈亏平衡点。因此,2010年后,万科与竞争对手的差距还会进一步拉大,并导致竞争对手采取紧跟策略。而工业化生产带来的环保和节约(节能、节水、节电、节约水泥、钢筋、木材等原材料)效应,在降低公司运作成本的同时,也有利于促进公司企业公民形象的提高,加大公司对社会责任的承担力度,增加公司的美誉度。

  用强势品牌来整合上下游资源,走专业化之路,即是公司将自身定位为一个资源整合者,将住宅产业的诸多环节外包。从整合资源的角度来讲,2004 年以来,万科最有影响的整合,是整合南都等房地产公司,其目的主要是整合这些公司的存量土地资源,改善公司长期以来高价拿地的短板。除了将建筑外包以外,公司将设计、销售、物资采购等环节外包,并同步输出管理,这是万科已经在做或即将全面铺开的变化。这种整合,有利于公司在每个环节引进优势合作伙伴,从根本上保障公司产品在每个环节上的优质,这应该是万科走质量控制之路的必然选择,有利于公司的长远发展。

  关于公司的发展速度:因为涉及到公司管理层的巨大利益,第一期的股权激励,足以保障公司2006年到2008年的高速增长。自2009年开始,随着万科大规模推进工业化生产,其发展速度仍然会比较快,特别是资产周转速度会提速,净资产收益率会提高。因此,万科足以保持5到8年的高速增长。

  关于万科“作秀”:当前的状况是,一方面,万科在推进中低收入者住房解决问题、住宅小型化设计以及其他公益事业方面,投入了不少力量,另一方面,处于大发展阶段的万科,其产品价格也在同步上升,以致社会上存在各种各样的评论,认为万科是紧跟政府,甚至是作秀。但我们认为,出现这些现象是很正常的。

  住房销售定价是一个市场行为,任何公司没有理由在市场全盘涨价时,自己给自己降价,更何况万科是房地产领域第一品牌,强势品牌本质就是较高的价格,就好像我们没有理由要求阿迪达斯的运动鞋跟李宁运动鞋一个价。从万科历年的年报看,万科住宅的高价与高价拿地及公司“保障合作伙伴的适度利润”的策略紧密相关。正因为跟万科合作可以保障利润,万科才能以一个资源整合者的身份出现,整合那些高档次合作商,从而保障生产各个环节的质量,保障万科地产的内在品质。

  至于公司推进中低收入者住房解决问题、住宅小型化设计及在公益事业方面的投入,一方面是企业公民的社会责任使然,而更重要的因素则在于公司为未来的行业变化做准备。万科搞中低收入住宅,是用自己竞标的土地,在此条件下,要降低房价,要么降低质量,要么在保证质量的前提下降低利润,同时降低各环节的成本。我们认为,万科的对策应该是后者。在此情况下,万科实际上是在探索另一个问题的解决之道:如何在产品售价降低的情况下,保障公司的适当利润。这实际上是万科在为未来的行业变化提前准备冬天的粮草。结合万科的一贯做法,我们认为,这才是万科推进中低收入者住房解决问题的真正原因。

确定的和不确定的未来

  随着规模的扩张以及合作伙伴的增加,万科总有一天会面临着执行边界问题;从长远来看,行业和公司发展的环境问题的确存在,比如房价不可能无限制地上涨。

  既然在研究、市场和政策变化方面都做了充分的准备和实践,是否意味着万科从此可以高枕无忧?非也。至少有两大问题将对未来万科的发展构成威胁。

  一是管理边界问题。王石能够常年在外进行户外活动,能够如此潇洒而公司仍然能够正常运行,正在于公司治理得好,执行力强。但需要强调的是,随着规模的扩张,随着公司在产业链条上整合进来的合作伙伴的增加,公司总有一天会面临着执行边界问题:当公司发展到一定程度后,管理规模过大或者环节过长,执行力下降,出现“规模而不经济”的现象。虽然万科目前离这一现象还比较远,但问题迟早会来,届时需要重点注意的是,公司能否对此进行及时调整。

  二是产业发展环境问题,比如国家对房地产业突施重拳进行打压。但我们认为,这种可能性并不存在。但从长远来看,行业和公司发展的环境问题的确存在,比如房价不可能无限制地上涨。但这个问题的解决,要以国家找到适当的对策为前提,如解决地根问题,或国家改变在房地产方面与老百姓争利的政策。

  从中长期来看,整个房地产行业的发展,与人民币升值息息相关。一旦人民币升值趋势转向,房地产行业的发展环境将发生巨变,房价中长期涨势将宣告结束。从目前来看,万科推进中低收入者住房解决问题,事实上已经在为此做准备。

  从更长远的角度来看,产业发展环境问题将演变成人口变化。真正对房地产行业产生致命影响的,将是人口变局,这将直接决定房子的远期市场需求。我国人口数据显示,1988年是一个出生高峰,这一年出生的人,1994年入学,全国有2537万。而目前小学生入学人数已经下降到1600万以内。到上世纪60年代出生的人老了以后,如果国家计划生育政策不发生变化,上世纪90年代出生的孩子结婚并手握多套住房之时,房地产业的市场变局就会真正发生。但我们认为,那至少在13年之后,况且万科3+X的区域发展对策,会相对延缓这一局面对公司的不利影响,因为这些区域会对人口具有更强的吸引力。

  因此,从中期来看,优质公司应该享受市场溢价。在投资领域,如果我们用PEG(市盈率相对盈利增长比率,计算方法是用公司市盈率除以公司盈利增长速度)来看万科A,那么它的上涨目标至少短期还没有达到。从长期来看,如果我们能够经受住市场中期波动的话,万科无疑将是一个长线好品种。
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 楼主| 发表于 2007-7-30 23:35 | 显示全部楼层
成都的都5千了,又好几十w没了,哀。
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发表于 2007-7-31 08:58 | 显示全部楼层

调控成全了万科

  从年销售额几十亿元到上百亿元,万科用了十几年;而从100亿元到200亿元,只用了1年(2006年实现销售收入212.3亿元)。有专业人士预测,万科今年的销售收入有望在去年的基础上再度翻番。这样看来,原来似乎遥不可及的1000亿元目标,离实现的日子也不会太远了。

  是什么力量推动了万科的快速增长,而且是如万科人期望的有质量的增长呢?最大的推力与机缘都来自宏观调控。

  万科总经理郁亮曾表示:2004年对万科而言是最关键、最重要的一年。正是这一年,万科确定了聚焦主流住宅、聚焦三大经济圈的战略定位。可以说,如今万科的表现,都是前期铺垫的结果。

  2004年,正是国家宏观调控深入的第一年。这场调控至今已延续四载,大大抬高了房地产行业的准入门槛,让资源与机会向真正有资金与开发实力的企业倾斜,提高了房地产行业的集中度,让实力派企业的优势得以彰显,企业规模得以壮大。而万科正是其中之一。大到南都房产、小到单个项目,万科在近几年完成了一系列的并购,开发规模与销售额大幅递增。同时,先后与国际战略投资者结盟,与亚洲最大的房地产上市公司之一嘉德置地结成战略合作伙伴关系,让万科的资本实力与把握更多市场机会的能力(主要指商业地产方面)得到加强。郁亮曾经表示,未来万科将会不断地合纵连横。其结果自然是获取更多的开发资源、弥补短板,进而提高企业的综合实力。

  机会不会垂青毫无准备者。能够把握宏观调控带来的成长机遇,主要是因为万科在经济形势发生较大变化之前已经做好了准备,无论是上市策略,还是聚焦主流住宅、三大经济圈的发展战略,讲究专业化分工的开发策略,注重市场细分的产品策略,业外人才引进与内部人才培养并行的人力资源策略,抑或是对工业化生产住宅的研究与尝试,都为万科把握这一轮市场机遇打下了扎实的基础。

  在万科的加速发展过程中,顺驰的鲇鱼效应不可忽略。应该说,顺驰这个突然发力的挑战者给了万科很大的刺激。在“做百亿企业,做行业的绝对第一”的口号下,孙宏斌在二线城市土地市场与万科交战占据上风。顺驰的横冲直撞,激发了万科的斗志,也让王石对潜在的竞争者多了一份警觉。“狡猾”的王石,一面利用舆论工具回应孙宏斌的挑战,一面开始调整万科的发展战略。

  盘点全国的房地产开发企业,万科无疑是最具长期发展潜质的企业之一。但万科的发展也和它的同行一样面临变数。万科未来的命运,将与行业政策和可开发用地息息相关。目前,万科所专注的住宅市场,确实处于需求持续旺盛阶段,但由于关系到民生问题,房地产市场也是政府介入最多的市场,行业游戏规则存在着极大的不确定性。尤其是有些地方政府因为缺乏科学的管理手段,对住宅行业的调控已经介入了微观层面,这是住宅开发商不得不面对的极大风险。同时,生产资料尤其是土地资源的稀缺,也将限制企业的发展。
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 楼主| 发表于 2007-8-4 18:06 | 显示全部楼层
转载:宋鸿兵:外汇投资公司要当心美国“资产毒垃圾”

【 以下文字转载自 EconForum 讨论区 】
发信人: dahuang (Straightman), 信区: EconForum
标  题: 宋鸿兵:外汇投资公司要当心美国“资产毒垃圾”
发信站: 水木社区 (Thu Jul 26 14:47:07 2007), 站内

2007年7月1日, 美国弗吉尼亚州通过了一项令全州居民震惊的新交通法规:

凡开车超过限速20英里以上的驾驶人,将面临高达3550美元的巨额罚款!
酒后开车, 罚2250美元! 法院还要另收500美元!
忘带驾照, 罚1000美元!
转弯没打指示灯, 罚!
十八岁的青年开车打手机(即便是使用耳机), 罚!
八岁以下的儿童没坐在专门的安全座椅中, 罚!
如果孩子体重超重坐不进安全座椅,必须随身携带“豁免证明”,如果忘带了, 罚!


这些罚款的数额比7月之前高了几十倍,这项地方法律刚生效,就已经被当地居民骂得狗血淋头. “美国在线”(AOL)搞了一个民意调查, 结果83%的居民坚决反对这项新法案.

州政府的说法是“加强安全意识, 减少事故发生”, 政府预计这些罚款措施将产生6500万美元的“收益”用以维护当地的公路系统. 当地居民则认为这是一个 “史无前例的愚蠢法规.”

无独有偶,马里兰州正在考虑对原本周末免费的路边泊车开始收费,当地的电费今年以来已经暴涨了一倍.

目前各州风闻之后也在蠢蠢欲动, 纷纷准备效仿.

美国的地方政府好像突然穷得不择手段地需要捞钱,各项专用资金频频出现巨额亏空, 人民的税收所支持的各项资金都到哪里去了呢? 原来这些钱中的一部分被委托给了华尔街的资产管理公司投到了资产抵押证券(ABS, Asset Backed Securities)市场上了,而这些资产投资最近出现了“大麻烦”. 弗吉尼亚州政府的基金投资回报在2006年初还曾高达17%, 到了年底却亏损了近5%, 今年的情况更不乐观. 还有情况更糟的, 如俄亥俄州警察退休基金也损失巨大, 遭到资产抵押市场重创的还有: 加州公共雇员退休基金, 德州教师退休基金, 新墨西哥州投资协会基金等等, 甚至还有远在澳大利亚的17个投资基金也被严重波及.

问题是美国的股市近来一直在屡创新高, 政府基金, 养老基金, 教育基金, 保险基金, 外国基金等投资者只要随大流也不至于亏损. 原来这些钱并没有“随大流”, 而是被投进了“资产毒垃圾”当中去了.

如今, 中国的各种资金正在走出国门, 如何在国际金融市场上规避“资产毒垃圾”呢? 另外, 中国金融市场正在全面开放, 国际上各种金融创新令人眼花缭乱, 只有洞察这些“创新”背后的实质, 才能为我们的金融改革实践提供经验和教训. 我们认为, 中国金融改革的道路并非是不加批判地全盘照抄西方的金融制度, 金融创新在提高金融效率的同时, 也必须保障人民群众的根本利益不被侵害. 本文将以一定的历史纵深来介绍目前国际金融市场上的某些需要当心的“金融创新”和它们产生的“资产毒垃圾”.

通货膨胀: 侵吞他人财富不必入室盗窃

众所周知, 当今世界的各种金融创新都兴起于20世70年代布雷顿体系这一“准金本位”被废除之后. 原因就是在这一体制之下, 金融业的核心资产是黄金, 所有流通中的货币必须经受“纸币兑换黄金”这一经济铁律的严酷考验. 银行系统不能也不敢放手生产“别人的债务”来创造债务货币, 以免遭到人民的挤兑. 债务在黄金的严密监管之下保持着谦卑的规模, 银行家们也就只能耐着性子吃贷款利息.

在金本位的制约之下, 世界主要国家的通货膨胀几乎可以忽略不计, 长期财政赤字和贸易赤字绝无藏身之处, 外汇风险几近于零. 还记得电影<罗马假日>中的1.5美元的购买力吗? 电影的故事应该发生在20世纪30年代的意大利, 格里高利·派克扮演的小记者身上的1.5美元约合1500里拉, 这样算下来1美分折合10里拉. 记者陪着公主四处转悠, 买了一个冰激凌花了10里拉, 一个西瓜大概30个里拉, 换句话说, 市场上的日常食物价格大约在几美分的级别上. 再看看今天美国的物价, 同样的西瓜和冰激凌的价格都是当年的100倍以上. 也就是说, 美元在与黄金脱钩之后其购买力至少已跌去90%以上.

问题是货币购买力贬值, 或者说是通货膨胀究竟对社会中的哪些人最有利呢? 谁又是这场巨大的社会财富博弈的最大失败者呢?

还是凯恩斯说的明白, “通过连续的通货膨胀, 政府可以秘密地, 不为人知地剥夺人民的财富. 在使多数人贫穷的过程中, 却使少数人暴富.”

格林斯潘1966年也曾说, “在没有金本位的情况下, 将没有任何办法来保护人民的储蓄不被通货膨胀所吞噬.”

奥地利学派曾形象地将通货膨胀的根源之一的银行部分储备金制度比喻成罪犯在“偷印假钱”. 在部分储备金制度之下,  将必然产生永久性的通货膨胀问题.

通货膨胀将产生两大重要后果, 一是货币购买力下降, 二是财富重新分配.

钱印多了东西自然会涨价, 凡是经历过1949年蒋介石在逃离大陆前狂发金圆券的人都会明白这个简单的道理. 但是, 当今的经济学主流却认为货币发行与价格上涨没有必然联系, 他们还会拿出许多数据来说明老百姓对物价上涨的感觉是错误的.

通货膨胀造成财富重新分配却不是那么直观的. 形象地说, 银行在部分储备金之下 “无中生有”地创造出的支票货币就相当于在印假钞票. 最先拿到“假钞票”的人首先来到高档餐馆大吃了一顿, 作为最早使用“假钞票”的人, 市场上的物价还是原来的水平, 他手中的“假钞票”拥有和从前一样的购买力. 当餐馆老板接受“假钞票”之后,用它买了一件衣服, 他就成了第二个受益人, 此时“假钞票”的流通量还没有达到被市场发觉的程度, 所以物价仍然没有变动. 但是随着假钞票的不断换手, 和越来越多的假钞票进入流通, 市场就会慢慢发觉, 物价将会渐次上涨.

最倒霉的就是连假钞票的面都没来得及见到, 物价就已经全面上涨的人, 他们手中原来的钱在物价上涨时不断丧失着购买力. 也就是说, 离假钞票越近的人就越占便宜, 越远越晚的就越倒霉. 在现代银行制度下, 房地产业离银行比较近, 因此它就占了不小的便宜. 而靠养老金生活和老老实实储蓄的人就是最大的输家.

因此, 通货膨胀的过程就是社会财富发生转移的过程. 在这个过程中, 那些远离银行系统的家庭的财富遭到了损失.

2006年一项联合国的调查报告显示,世界的总财富在2000年时为125万亿美元, 而且财富从70年代开始加速朝少数人手里集中. 目前, 大约2%的富人拥有着一半以上的世界财富, 而最穷的一半人口连1%的财富都不到. 这样规模的财富在这样短的时间里发生转移, 通货膨胀起到了关键作用. 如同凯恩斯所说, 用通货膨胀的办法来进行财富转移妙就妙在“一百万人中间也未必能有一个人看得出问题的根源.”

通货膨胀的过程实现了极少数人侵吞他人财富不必入室盗窃的境界.

所以搬掉金本位的制约, 用债务偷换黄金作为唯一的资产, 这是西方现代“金融创新”的必要条件. 事实表明, 包括金融衍生工具, 资产证券化在内的主要金融创新都是在70年代初布雷顿体系解体之后才“蓬勃发展”起来的.

资产证券化: 只要能够透支的, 今天就变现

同他们的祖先金匠银行家一样, 现代银行家对沉睡的资产也是深恶痛绝. 当废除了黄金作为资产的核心概念之后, 资产的概念被偷换成了纯粹的债务. 1971年之后,美元也从“黄金的收据”蜕化成了“债务的白条”. 挣脱了黄金束缚的债务美元发行量如同脱缰的野马, 今天的美元再也不是人们记忆中的沉甸甸的“美金”, 而是持续贬值30多年的美元白条了.



但是贪婪使得银行家们对“静止”的债务资产仍然很不满意, 他们也对平静地等待吃债务的利息缺乏耐心. 如何盘活这些沉睡的债务资产的尝试终于催生了20世纪70年代以后西方国家兴起的 “资产证券化”浪潮. 注意, 这个过程的核心不仅是要资产流动起来, 更重要的是必须能够为银行系统创造更多的债务并使这些债务货币化.



早在20世纪70年代, 美国的银行业就已经开始相互买卖房地产按揭贷款的债权了,  只是直接买卖整个贷款不太容易. 如何才能使这些大小不一, 条件不同, 时限不等, 信誉不齐的债权标准化以便于交易呢? 银行家们自然想到了债券这一经典载体. 这就是1970年由美国吉利美(Ginnie Mae)首创的世界第一个按揭抵押债券MBS (Mortgage Backed Securities). 他们将条件非常接近许多按揭债务集成在一起打包, 然后制成标准的凭证, 再将这些有按揭债务作为抵押的凭证卖给投资人, 债务利息收入与债务风险也同时 “传递”(Pass-throughs)给投资人. 后来, 联邦国民住房抵押贷款协会(Fannie Mae,房利美)也开始发行标准化的MBS债券.

应该说MBS是一个重大发明, 如同金银货币的出现大大促进了商品交换一样, MBS也极大地方便了按揭债权交易. 投资人可以方便地买卖标准化的债券, 而银行则可迅速将长期的大额的难以流动的房地产按揭债权从自己的资产负债表上拿掉, 吃到一定的利差之后, 连风险带收益一并转让, 然后套现去寻找下一个愿意贷款买房的人.

从金融业的角度看, 这是个皆大欢喜的局面, 银行解决了抵押贷款的流动性问题,同时投资人得到了更多的投资选择, 买房的人更加容易得到贷款, 卖房的人更加容易出手房产.

但是, 方便是有代价的.  当银行体统使用MBS债券方式迅速从被按揭贷款套牢30年的困境中被释放出来时(通常只有几个星期的时间), 同时将全部风险转嫁给了社会. 这种风险中就包括了鲜为人知的通货膨胀问题.

当买房人在银行签定借款合同时, 银行将这个“债务借条”作为资产放在了它的资产负债表的资产项下, 同时创造出同等数量的负债, 注意银行的这个负债在经济意义上等同于货币. 换句话说, 银行在发放债务的同时, 创造了货币,  由于部分储备金制度允许银行系统创造出原本不存在的钱, 所以这笔几十万的刚刚被银行“无中生有地创造出来”的新钱立刻被划到了房地产公司的账上.

在这个过程中, 银行在部分储备金体系中, 可以“合法地偷印假钱”. 房地产公司就是第一个拿到“假钱”的人, 这就是为什么房地产公司财富积累速度惊人的原因. 当房地产公司开始花这笔“假钱”时, 全社会的整体物价上涨压力会在 “假钱”换手过程中呈波浪式扩散. 由于这种传导机制极为复杂, 社会商品的供求变化又增加了多维变量空间, 社会的货币心理反应还存在着相当程度的滞后效应, 这些因素迭加在一起, 就难怪凯恩斯会认为通货膨胀的真正源头 “一百万人之中也不见得能有一人发现.” 从本质上看, 银行系统由于部分储备金的放大作用, 能以数倍的能力放大债务货币发行量. 这种货币增发从根本上说必然大大超越实际经济增长的速度, 这就是流动性过剩的真正根源.



这种银行货币的本质是银行出具的“收据”. 在金本位时, 这个“收据”对应着银行的黄金资产, 而在纯粹的债务货币体系中, 它只是对应着另外某人欠银行的等值债务.



MBS从根本上说是大大提高了银行系统发行支票货币的效率, 同时也就必然造就严重的货币供应过剩问题, 这些过剩的货币如果不是涌进拥挤不堪的股市, 就会继续吹大房地产的价格泡沫, 更糟的是“泄露”到物质生产和商品消费的领域中造成怨声载道的物价上涨.

在MBS的启发下, 一个更为大胆的想法被实践出来了, 这就是资产抵押债券(ABS, Asset Backed Securities). 银行家们想, 既然有未来固定本息收益做抵押的MBS能够红火, 那推而广之, 一切有未来现金流做抵押的资产都可以使用同样的思路进行证券化, 这样的资产可以包括: 信用卡应收账款, 汽车贷款, 学生贷款, 商业贷款, 汽车飞机厂房商铺租金收入, 甚至是专利或图书版权的未来收入等等.

华尔街有句名言, 如果有未来的现金流, 就把它做成证券.

其实, 金融创新的本质就是, 只要能够透支的, 都可以今天就变现.

ABS市场规模近年来迅速膨胀, 从2000年到现在规模已经翻了一番, 达到了9万亿美元的惊人规模.

这些ABS和MBS债券可以作为抵押向银行贷款, 房利美和房地美所发行的MBS甚至可以作为银行的储备金, 可以在美联储被“贴现”. 如此规模的货币增发必然导致资产通货膨胀, 或商品通货膨胀, 甚至两者兼而有之. 如果说通货膨胀意味着社会财富的悄悄转移, 那么以银行为圆心, 以贷款规模为半径,  我们就不难发现谁动了人民的“奶酪”.


次级和ALT-A按揭贷款: 资产毒垃圾

问题是银行家的胃口永远难以满足, 当大部分普通人的房地产按揭贷款资源开发殆尽后, 他们又将眼光盯上了原本不合格的人.  这就是美国600万贫困或信誉不好的穷人和新移民.

美国的按揭贷款市场大致可以分为三个层次: 优质贷款市场(Prime Market), “ALT-A”贷款市场,和次级贷款市场(Subprime Market)。优质贷款市场面向信用等级高(信用分数在660分以上),收入稳定可靠,债务负担合理的优良客户,这些人主要是选用最为传统的30年或15年固定利率按揭贷款。次级市场是指信用分数低于620分,收入证明缺失,负债较重的人。而“ALT-A”贷款市场则是介于二者之间的庞大灰色地带,它既包括信用分数在 620到660之间的主流阶层,又包括分数高于660的高信用度客户中的相当一部分人。

次级市场总规模大致在1万3000亿美元左右, 其中有近半数的人没有固定收入的凭证,这些人的总贷款额在5000-6000亿美元之间。显然,这是一个高风险的市场,其回报率也较高,它的按揭贷款利率大约比基准利率高2-3%.


次级市场的贷款公司更加“拥有创新精神”,它们大胆推出各种新的贷款产品。比较有名的是:无本金贷款(Interest Only Loan),3年可调整利率贷款(ARM,Adjustable Rate Mortgage),5年可调整利率贷款,与7年可调整利率贷款, 选择性可调整利率贷款(Option ARMs)等。这些贷款的共同特点就是,在还款的开头几年,每月按揭支付很低且固定,等到一定时间之后,还款压力徒增。这些新产品深受追捧的主要原因有二:一是人们认为房地产会永远上涨,至少在他们认为的“合理”的时间段内会如此,只要他们能及时将房子出手,风险是“可控”的;二是想当然地认为房地产上涨的速度会快于利息负担的增加。



“ALT-A”贷款的全称是“Alternative A”贷款,它泛指那些信用记录不错或很好的人,但却缺少或完全没有固定收入、存款、资产等合法证明文件。这类贷款被普遍认为比次级贷款更“安全”,而且利润可观,毕竟贷款人没有信用不好的“前科”,其利息普遍比优质贷款产品高1%到2%。

“ALT-A”贷款果真比次级贷款更安全吗? 事实并非如此。

自2003年以来,“ALT-A”贷款机构在火热的房地产泡沫中,为了追逐高额利润,丧失了起码的理性,许多贷款人根本没有正常的收入证明,只要自己报上一个数字就行,这些数字还往往被夸大,因此“ALT-A”贷款被业内人士称为“骗子贷款”。

贷款机构还大力推出各种风险更高的贷款产品.如无本金贷款产品是以30年Amortization Schedule分摊月供金额,但在第一年可提供1%到3%的超低利息,而且只付利息,不用还本金,然后从第二年开始按照利率市场进行利息浮动,一般还保证每年月供金额增加不超过上一年的7.5%。

选择性可调整利率贷款则允许贷款人每月支付甚至低于正常利息的月供,差额部分自动计入贷款本金部分,这叫做“Negative Amortization”。因此,贷款人在每 月还款之后,会欠银行更多的钱。这类贷款的利率在一定期限之后,也将随行就市。

很多炒房地产短线的“信用优质”人士认定房价短期内只会上升,自己完全来得及出手套现,还有众多“信用一般”的人,用这类贷款去负担远超过自己实际支付能力的房屋。大家都是抱着这样的想法,只要房价一直上涨,万一自己偿还债务的能力出了问题,可以立刻将房子卖掉归还贷款,还能赚上一笔,或者再次贷款(Re -finance)取出增值部分的钱来应急和消费,即便利率上涨较快的情况下,还有每年还款增加不得超过7.5%的最后防线,因此是风险小,潜在回报高的投资,何乐而不为呢。

据统计,2006年美国房地产按揭贷款总额中有40%以上的贷款属于“ALT-A”和次级贷款产品,总额超过4000亿美元,2005年比例甚至更高。从 2003年算起,“ALT-A”和次级贷款这类高风险按揭贷款总额超过了2万亿美元。目前,次级贷款超过60天的拖欠率已逾15%,正在快速扑向20%的历史最新记录,220万次级人士将被银行扫地出门。而“ALT-A”的拖欠率在3.7%左右,但是其幅度在过去的14个月里翻 了一番。

主流经济学家忽略了“ALT-A”的危险是因为到现在为止,其拖欠率比起已经冒烟的次级贷款市场来还不太明显,但是其潜在的危险甚至比次级市场还要大。原因是,“ALT-A”的贷款协议中普遍“埋放”了两颗重磅定时炸弹, 一旦按揭贷款利率市场持续走高,而房价持续下滑,将自动引发这个市场的内爆。

在前面提到的Interest Only贷款中,当利率随行就市后,月供增加额不超过7.5%,这道最后防线让许多人有一种“虚幻”的安全感。但是这里面有两个例外,也是两个重磅炸弹,第一颗炸弹名叫“定时重新设置”(5 year/10 year Recast)。每到5年或10年,“ALT-A”贷款人的偿还金额将自动重新设置,贷款机构将按照新的贷款总额重算月供金额,贷款人将发现他们的月供金额大幅度增加了,这叫做“月供惊魂”(Payment Shock)。由于Negative Amortization的作用,很多人的贷款总债务在不断上升,他们唯一的希望是房地产价格不断上扬才能卖掉房子解套,否则将会失去房产或吐血甩卖。第二颗炸弹就是“最高贷款限额”,人们固然可以暂时不去考虑几年以后的定时重设,但是 “Negative Amortization” 中有一个限制,就是累积起来的欠债不得超过原始贷款总额的110%到125%,一旦触及这个限额,又是自动触发贷款重设。这是一个足以要人命的定时炸弹。由于贪图低利率的诱惑和第一年还款压力较小的便宜,多数人选择了尽可能低的月供额。比如每月正常应付1000美元利息,你可以选择只付500美元,另外500美元的利息差额被自动计入贷款本金中,这种累积的速度会使贷款人在触到5年重设贷款炸弹之前,就会被“最高贷款限额”炸得尸骨无存。

既然这些贷款如此凶险,美联储就不出面管管?

格老确实是出面了,而且是两次。第一次是2004年,格老觉得提供贷款的机构和买房的老百姓胆子太小,因为他们还不是特别喜欢高风险的可调整利率贷款产品 (Option ARMs). 格老抱怨道:“如果贷款机构能提供比传统固定利率贷款产品更为灵活的选择,那美国民众将会收益非浅。对于那些能够并且愿意承受利率变动风险的消费者来说,传统的30年和15年固定利率贷款可能太昂贵了。”

于是房利美们,新世纪们和普通买房者们果然胆子逐渐大了起来,情况也果然越来越离谱,房价也果然越来越疯狂。

于是,17个月后,格老又出现在参议院听证会上,这一次,他却皱着眉说:“美国消费者使用这些新的贷款方式(指Option ARM等)来负担他们原本无法承受的房贷负担,这是个糟糕的主意。”

人们可能永远无法真正理解格老的想法。是啊,格老的话说得四面水滑,他是说如果美国老百姓有能力承受利率风险并能够驾驭这种风险,不妨使用高风险贷款。言下之意是如果没这本事,就别瞎凑热闹。也许格老当真不知道美国老百姓的金融财商。

次级贷款CDO: 浓缩型资产毒垃圾

次级房贷和ALT-A贷款这两类资产毒垃圾的总额为2万亿美元. 这些资产毒垃圾必须从美国银行系统的资产账目表上剥离掉, 否则后患无穷.

怎样剥离呢? 就是通过我们前面说的资产证券化.

本来以次级房贷为抵押品的MBS债券易生成但难脱手, 因为美国大型投资机构如退休基金, 保险基金, 政府基金的投资必须符合一定的投资条件, 即被投资品必须达到穆迪或标普的AAA评级. 次级房贷MBS显然连最低投资等级BBB也不够, 这样一来, 许多大型投资机构就无法购买. 正是因为其高风险, 所以其回报也比较高, 华尔街的投资银行一眼就看中了资产毒垃圾的潜在高投资回报.

于是投资银行开始介入这一高危的资产领域.

投资银行家们首先将“毒垃圾”级别的MBS债券按照可能出现拖欠的几率切割成不同的几块(Tranche), 这就是所谓的CDO(Collateralized Debt Obligations)债务抵押凭证. 其中风险最低的叫“高级品CDO”(Senior tranche, 大约占80%), 投行们用精美礼品盒包装好, 上扎金丝带. 风险中等的叫 “中级品CDO” ( Mezzanine, 大约占10% ), 也被放到礼品盒里, 然后扎上银丝带. 风险最高的叫“普通品CDO”( Equity, 大约占10%), 被放到有铜丝带的礼品盒里. 经过华尔街投资银行这样一番打扮, 原先丑陋不堪的资产毒垃圾立刻变得熠熠生辉光彩照人.

当投资银行家手捧精美的礼品盒再次敲开资产评级公司大门时, 连穆迪标普们都看傻了眼. 巧舌如簧的投资银行大谈“高级品”如何可靠与保险, 他们拿出最近几年的数据来证明“高级品”出现违约现象的比例是如何之低, 然后亮出世界一流数学家设计的数学模型来证明未来出现违约的几率也极低, 即便是万一出现违约, 也是先赔光“普通品”和“中级品”, 有这两道防线拱卫, “高级品”简直是固若金汤. 最后再大谈房地产发展形式如何喜人, 按揭贷款人随时可以做“再贷款”(Refinance)来拿出大量现金, 或是非常容易地卖掉房产然后套得大笔利润, 生活中活生生的例子信手拈来.

穆迪标普们仔细看看过去的数字, 没有什么破绽, 再反复推敲代表未来趋势的数学模型, 似乎也挑不出什么毛病, 房地产如何红火大家都知道, 当然, 穆迪们凭着干这行几十年的直觉和经历过多少次经济衰退的经验, 他们明白这些花样文章背后的陷阱, 但也深知其中的利益关系.如果从表面上看礼品盒“无懈可击”, 穆迪标普们也乐得做顺水人情, 毕竟大家都在金融江湖上混, 穆迪标普们也要靠着投资银行的生意才有饭吃, 而且穆迪标普们彼此也有竞争, 你不做别人也会做, 得罪人不说还丢了生意. 于是穆迪标普们大笔一挥,  “高级品CDO”获得了AAA的最高评级.

投资银行们欢天喜地地走了.

形象地说, 这个过程类似不法商贩将麦当劳倾倒的废油收集起来, 再经过简单的过滤和分离, “变废为宝”, 重新包装一下又卖给餐馆老板炒菜或煎炸油条.

作为毒垃圾承销商的投资银行们拿到CDO评级之后, 又马不停蹄地来找律师事务所建立一个 “专用法律实体”(SPV, Special Purpose Legal Vehicle), 这个“实体”照规矩是注册在开曼群岛(Cayman Island)以躲避政府监管和避税. 然后, 由这个“实体”将资产毒垃圾买下来并发行CDO, 这样一来投资银行可以从法律上规避“实体”的风险.

这些聪明的投资银行有哪些呢? 它们是: 雷曼兄弟公司, 贝尔斯登, 美林, 花旗, Wachovia, 德意志银行, 美国银行(BOA)等大牌投行.

当然, 投资银行们决不想长期持有这些毒垃圾, 他们的打法是迅速出手套现. 推销 “高级品CDO”因为有了AAA的最高评级, 再加上投资银行家的推销天赋, 自然是小菜一碟. 购买者全都是大型投资基金和外国投资机构, 其中就包括很多退休基金, 保险基金, 教育基金和政府托管的各种基金. 但是“中级品CDO”和“普通品CDO”就没有这么容易出手了. 投行们虽然费尽心机, 穆迪标普们也不肯为这两种“浓缩型毒垃圾”背书, 毕竟还有个“职业操守”的底线.

如何剥离烫手的“浓缩型毒垃圾”呢? 投行们煞费苦心想出了一个高招, 成立对冲基金!


“资产毒垃圾”生产链

投资银行们拿出一部分“体己”银子敲锣打鼓地成立了独立的对冲基金, 然后将“浓缩型毒垃圾”从资产负债表上“剥离”给独立的对冲基金, 对冲基金则以“高价”从“本是同根生”的投行那里购进“浓缩型毒垃圾”CDO资产, 这个“高价”被记录在对冲基金的资产上作为“进入价格”(Enter Price). 于是投资银行从法律上完成了与“浓缩型毒垃圾”划清界限的工作.

幸运的是2002年以来美联储营造的超低利率的金融生态环境滋生了信贷迅猛扩张的浪潮, 在这样的大好形势下, 房地产价格5年就翻了一翻. 次级贷款人可以轻松得到资金来保持月供的支付. 结果次级贷款拖欠的比率远低于原来的估计.

高风险对应着高回报, 既然高风险没有如期出现, 高回报立刻为人瞩目. CDO市场相对于其它证券市场交易量要冷清得多, “毒垃圾”很少在市场上换手, 因此没有任何可靠的价格信息可供参照. 在这种情况下, 监管部门允许对冲基金按照内部的数学模型计算结果作为资产评估标准. 对于对冲基金来讲, 这可是个天大的好消息, 经过各家自己“计算”, 20%的回报率不好意思说出口, 30%难以向别的基金夸口, 50%难登排行榜, 100%也不见得能有爆光率.

一时间, 拥有“浓缩型资产毒垃圾”CDO的对冲基金红透了华尔街.  

投行们也是喜出望外, 没想到啊没想到, 持有大量“浓缩型毒垃圾”的对冲基金成了抢手货. 由于抢眼的回报率, 越来越多的投资者要求入伙对冲基金, 随着大量资金涌入, 对冲基金竟然成了投行们的生财机器.

对冲基金的基本特点就是高风险和高杠杆运做. 既然手中的“浓缩型毒垃圾”CDO资产眼看着膨胀起来, 如果不好好利用一下高倍杠杆也对不起对冲基金的名头. 于是, 对冲基金经理来找商业银行要求抵押贷款, 抵押品嘛就是市场正当红的“浓缩型毒垃圾”CDO.

银行们对CDO的大名也是如雷贯耳, 于是欣然接受CDO作为抵押品, 然后发放贷款继续创造银行货币. 注意, 这已经是银行系统第N次用同样的按揭的一部分债务来 “偷印假钱”了.

对冲基金向银行抵押贷款的杠杆比率为5到15倍!

当对冲基金拿到银行的钱, 回过头来就向自己的本家投行买进更多的CDO, 投行们再乐颠颠地完成更多毒垃圾MBS债券到CDO的“提炼”, 在资产证券化的快速通道中,发行次级贷款的银行于是更快地得到更多的现金去套牢越来越多的次级贷款人.

次级贷款银行负责生产, 投资银行、房利美和房地美公司负责深加工和销售, 资产评级公司是质量监督局, 对冲基金负责仓储和批发, 商业银行提供信贷, 养老基金、政府托管基金、教育基金、保险基金、外国机构投资者就成了资产毒垃圾的最终消费者. 这个过程的副产品则是流动性全球过剩和贫富分化.

一个完美的资产毒垃圾生产链就这样形成了.

国际清算银行的统计是:

2007年第一季度发行了2500亿美元的CDO
2006年全年发行了4890亿美元的CDO
2005年全年是2490亿美元
2004年全年是1570亿美元



“合成CDO”: 高纯度浓缩型毒垃圾

在某些情况下, 投资银行出于“职业道德”和增强投资人信心的广告目的, 自己手中也会保留一些“浓缩型毒垃圾”. 为了使这部分剧毒资产也能创造出经济效益, 绝顶聪明的投资银行家们又想出一条妙计.

前面我们提到华尔街的一贯思路就是只要有未来的现金流, 就要想办法做成证券. 现在, 投行们手中的“浓缩型毒垃圾”资产尚未出现严重的违约问题, 每月的利息收益还算稳定. 但未来很有可能会出现风险. 怎么办呢? 他们需要为这种不妙的前景找条出路, 为将来的违约可能买一份保险, 这就是信用违约掉期(CDS, Credit Default Swap).

在推出这样一种产品之前, 投行们首先需要创造一种理论体系来解释其合理性, 他们将CDO的利息收入分解成两个独立的模块, 一个是资金使用成本, 另一个是违约风险成本. 现在需要将违约风险模块转嫁到别人身上, 为此需要支付一定的成本.

如果有投资人愿意承担CDO违约风险, 那他将得到投行们的分期支付的违约保险金, 对于投资人来说, 这种分期支付的保险金现金流与普通债券的现金流看起来没有什么不同. 这就是CDS合约的主要内容. 在这个过程中, 承担风险的投资人并不需要出任何资金, 也不需要与被保险的资产有任何关系, 他只需要承担CDO潜在的违约风险, 就可以得到一笔分期支付的保险金. 由于信息不对称, 普通投资人对违约风险的判断不如投行们更准确, 所以很多人被表面的回报所吸引而忽视了潜在的风险.

这时候, 虽然“浓缩型毒垃圾”在理论上还留在了投行的手里, 但其违约风险已经被转嫁给了别人. 投行既得了面子, 又得了里子.

本来到此为止投行已经“功德圆满”了, 但人的贪婪本性是没有止境的, 只要还没出事, 游戏就还会用更加惊险的形式进行下去.

2005年5月, 一群华尔街和伦敦金融城的“超级金融天才们”终于“研制成功”一种基于信用违约掉期(CDS)之上的新的产品:“合成CDO”(Synthetic CDO)这种 “高纯度浓缩型毒垃圾”资产. 投资银行家们的天才思路是, 将付给CDS对家的违约保险金现金流集成起来, 再次按照风险系数分装在不同的礼品盒中, 再次去敲穆迪和标普们的大门. 穆迪们沉思良久, 深觉不妥. 拿不到评级一切都是空谈. 这可愁坏了投资银行家们.

雷曼兄弟公司是“合成CDO”领域中的当世顶尖高手,它麾下的“金融科学家”们于2006年6月破解了“高纯度浓缩型毒垃圾”中最有毒的“普通品合成 CDO”(Equity Tranche)的资产评级这一世界性难题. 他们的“创新”在于将“普通品合成CDO”资产所产生的现金流蓄积成一个备用的“资金池”, 一旦出现违约情况, 后备的“资金池”将启动供应“现金流”的紧急功能, 这个中看不中用的办法对“普通品合成CDO”起到了信用加强的作用. 终于, 穆迪们对这一“高纯度浓缩型毒垃圾”给出了AAA的评级.

“合成CDO”投资的吸引力达到了登峰造极的程度, 它是如此光彩迷人, 任何投资者都会有天使降临人间一般的错觉. 想想看, 以前投资CDO债券, 为了得到现金流, 你必须真金白银地投钱进去, 而且必须承担可能出现的投资风险. 现在你的钱可以不动, 仍然放在股市里或其它地方为你继续创造财富, 你只要承担一些风险就会得到稳定的现金流. 比起CDS来说, 这是一个更有吸引力的选择, 因为这个投资产品得到了穆迪和标普们AAA的评级.

不用出钱就能得到稳定的现金流, 而且风险极小, 因为它们是AAA级别的“合成CDO”产品. 结果不难想象, 大批政府托管基金, 养老基金, 教育基金, 保险基金经理们, 还有大量的外国基金踊跃加入, 在不动用他们基金一分钱的情况下, 增加了整个基金的收益, 当然还有他们自己的高额奖金.

除了大型基金是“合成CDO”的重要买主之外, 投资银行们还看中了酷爱高风险高回报的对冲基金, 他们为对冲基金量身定制了一种“零息债券”(Zero Coupon)的“合成CDO”产品. 它与其它“合成CDO”最大的区别在于, 其它产品不需要投入资金就可以得到现金流, 但致命的缺点是必须全时限地承担所有风险, 这就有赔光全部投资的可能性. 而“零息债券”型产品则是投入票面价值的一部分资金, 而且没有现金流收益, 但是等CDO时限一到, 将可得到全部足额的票面价值, 但要除掉违约损失和费用. 这种本质上类似期权的产品将最大风险来个“先说断,后不乱”, 对冲基金最多输掉开始投入的一部分资金, 但万一没有出现违约, 那可就赚大发了, 这个“万一”的美好憧憬对对冲基金实在是无法抵御的. 投行当然是洞悉了对冲基金经理的内心活动,才能设计出如此“体贴入微”的产品, 投行的角色就是刺激和利用对方的贪婪,自己却几乎永远立于不败之地, 而对冲基金就得看自己的运气了.

华尔街金融创新的想象力似乎是没有尽头的, 除了CDO, CDS, 合成CDO, 他们还发明出基于CDO之上的“CDO平方”(CDO^2), “CDO立方”(CDO^3), “CDO的N次方”(CDO^N)等新产品.

Fitch的统计显示, 2006年信用类衍生市场达到了50万亿美元的惊人规模. 从2003年到2006年, 这个市场爆炸性地成长了15倍! 目前, 对冲基金已经成为信用类衍生市场的主力, 独占60%的份额.

另外, BIS统计显示2006年第四季度新发行了920亿美元的“合成CDO”, 2007年第一季度发行量为1210亿美元的“合成CDO”, 对冲基金占了33%的市场份额. 谁是这个高纯度浓缩型毒垃圾市场的主力呢? 令人惊讶的结果表明是包括养老保险基金和外国投资人在内的“保守型基金”, 而且这些资金居然是集中投在“合成CDO”之中最有毒的“普通品合成CDO”之中.



资产评级公司: 欺诈的同谋

在所有的次级贷款MBS债券中, 大约有75%得到了AAA的评级, 10%得了AA, 另外8%得了A, 仅有7%被评为BBB或更低. 而实际情况是,2006年第四季度次级贷款违约率达到了14.44%, 今年第一季度更增加到15.75%. 随着接近今明两年2万亿美元的利率重设所必然造成的规模空前的“月供惊魂”, 次级和ALT-A贷款市场必将出现更高比率的违约. 从2006年底到现在, 已经有100多家次级贷款机构被迫关门。这仅仅是个开始. 美国抵押银行家协会近日公布的调查报告显示, 最终将可能有20%的次级贷款进入拍卖程序, 220万人失去他们的房屋.

被穆迪、标准普尔等资产评级公司严重误导的各类大型基金投资人, 以及监管部门纷纷将评级公司告上法庭. 2007年7月5日, 美国第三大退休基金 – 俄亥俄警察与消防退休基金(Ohio Police & Fire Pension Fund)严重亏损的消息爆光, 它的投资中有7%投在了MBS市场上. 俄亥俄州的检察官马克.德安(Marc Dann)怒斥 “这些评级公司在每笔次级贷款MBS生成的评级中都大赚其钱. 他们持续给这些(资产毒垃圾)AAA的评级, 所以他们实际上是这些欺诈的同谋.”

对此, 穆迪反驳道,简直荒谬. “我们的意见是客观的,而且没有强迫大家去买和卖.” 穆迪的逻辑是, 就像影评家一样, 我们称赞“满城都是黄金甲”并不意味着强迫你去买票看这部电影. 换句话说, 我们只是说说, 你们别当真啊.

气得七窍生烟的投资人则认为, 对于像CDO与“合成CDO”这样极端复杂和价格信息相当不透明的产品而言, 市场信赖并依靠评级公司的评价, 怎可一推六二五,完全不认账呢? 再说, 如果没有AAA这样的评级, 大型退休基金, 保险基金, 教育基金, 政府托管基金, 外国机构投资基金又怎会大量认购呢?

一切都建立在AAA的评级基础之上, 要是这个评级有问题, 这些基金所涉及的数千亿美元的投资组合也就危在旦夕了.

其实, 资产评级推动着所有的游戏环节.

贝尔斯登掀开的只是序幕

最近, 华尔街五大投行之一的贝尔斯登旗下从事次级房贷的两只对冲基金出现巨额亏损。High-Grade基金在2007年前四个月下跌5%,而同期Enhanced Leverage基金下跌约23%。由于这两只基金都亏损促使追缴保证金和投资者赎回情况发生。

贝尔斯登在这两只基金的投资不过4000万美元,从公司外部筹集的资金则超过了5亿美元。利用财务杠杆,两只基金举债90亿美元,并控制了超过200亿美元的投资,大多为次级抵押贷款支持债券构成的资产毒垃圾CDO。

其实, 在贝尔斯登出事之前, 就有许多投资者和监管部门开始调查投资银行和对冲基金持有资产的定价问题. “金融会计标准协会”(Financial Accounting Standard Board)开始要求必须以“公平价格”计算资产“退出价格”(Exit Price)而不是“进入价格” (Enter Price). 所谓“退出价格”就是出售资产的市场价格, 而目前投行和对冲基金则普遍使用的价格是内部设计的数学公式化“推算”出来的. 由于CDO交易极为罕见, 所以非常缺乏可靠的市场价格信息. 投资人向5个中间商询问CDO报价, 很可能得到5种不同的价格. 华尔街有意保持该市场的不透明, 以赚取高额的手续费.

当大家有钱赚的时候, 自然是皆大欢喜, 一旦出事, 则争相夺路而逃. 此时, 西方社会平常的谦谦君子将撕下各种伪装. 贝尔斯登与美林的关系就是如此.

贝尔斯通的两大对冲基金据报道是在“次级MBS市场上押错了宝导致巨额亏损”, 正确是解读应该是它们在高纯度浓缩型毒垃圾“合成CDO”中扮演了不幸承受违约风险的一方而“站在了历史错误的一边”, 而转嫁风险的一方也许就是包括它的本家在内的投资银行们. 截至今年3月31日,贝尔斯登的两只基金控制的资产还高达200亿美元以上, 7月初两只基金的资产已缩水20%左右。由此,这些基金的债权人也纷纷谋求撤资。

最大债权人之一的美林公司在反复讨债不果的情况下急火攻心方寸大乱, 悍然宣布将开始拍卖贝尔斯通基金持有的超过8亿美元的贷款抵押债券。之前美林曾表示,在贝尔斯登的对冲基金宣布调整资本结构的计划之前,不会出售这些资产。几天后美林拒绝了贝尔斯登提出的重组方案。贝尔斯登又提出增资15亿美元的紧急计划,但并未得到债权人的认可。美林准备先出售常规证券,然后还计划出售相关的衍生产品。同时,高盛、摩根大通和美国银行等据称也赎回了相应的基金份额。

让所有人惊慌的是, 公开的拍卖上只有1/4的债券有人询价, 而且价格仅为票面价值的85%到90%. 这可是贝尔斯通基金最精华的AAA评级部分了, 如果连这些优质资产都要亏15%以上的话, 再想到其它根本没有人问津的BBB-以下的毒垃圾CDO简直就魂飞魄散, 整个亏损规模将不堪设想.

严酷的现实惊醒了贝尔斯通, 也震动了整个华尔街. 要知道, 价值7500亿美元的CDO们正作为抵押品呆在商业银行的资产负债表上. 他们目前的伎俩就是将这些CDO资产转移到表外资产(Off Balance Sheet)上, 因为在这里这些CDO能够以内部数学模型计算价格, 而不必采用市场价格.

华尔街的银行家们此时只有一个信念, 决不能在市场上公开拍卖! 因为这将把CDO的真实价格暴露在光天化日之下, 人们将会看到这些泡沫资产的实际价格非但不是财务报表公布的120%或150%, 而很可能是50%甚至30%. 一旦市场价格被爆光,那么所有投资于CDO市场的各类大小基金都将不得不重新审核它们的资产账目, 巨额亏损将再也难以掩盖, 横扫整个世界金融市场的空前风暴必然降临.

到7月19日, 贝尔斯通的两个下属对冲基金已经“没有什么价值残留了”.

资产毒垃圾是谁的风险?

究竟谁持有资产毒垃圾呢? 这是一个华尔街非常敏感的问题. 据估计到2006年底, 对冲基金手上持有10%, 退休基金持有18%, 保险公司持有19%, 资产管理公司有22%. 当然还有外国投资者. 他们也是MBS, CDS和CDO市场的生力军. 2003年以来, 外资金融机构在中国“隆重推出”的各种“结构性投资产品”中有多少被这些“资产毒垃圾”所污染, 恐怕只有天知道了.

国际清算银行最近警告称:“美国次级抵押贷款市场的问题愈发凸显,但还不清楚这些问题会如何渗透到整个信贷市场。” 这个“还不清楚”是否是暗示CDO市场可能崩盘? 次级贷款和ALT-A贷款以及建筑在其之上的CDO、CDS与合成CDO的总规模至少在3万亿美元以上. 难怪近来国际清算银行强烈警告世界可能会面临20世纪30年代大萧条. 该行还认为,今后几个月全球的信贷领域的景气周期将发生趋势性的转变。

从美联储官员的言论来看,政策制定者并不认同金融市场对于次级贷款市场的担忧,并不预期其影响将在经济中蔓延。伯南克曾于2月底表示,次级贷款是个很关键的问题,但没有迹象表明正在向主要贷款市场蔓延,整体市场似乎依然健康。随后无论投资者还是官员们,都对次级贷款危机扩散的潜在风险避而不谈。

回避问题并不能消除问题, 人民在现实生活中不断地触摸到了即将来临的危机.

如果政府托管的各类基金在资产抵押市场中损失惨重, 后果就是老百姓每天都可能面对3000美元的交通罚单. 如果养老基金损失了, 最终大家只有延长退休年龄. 要是保险公司赔了呢, 各种保险费用就会上涨.

总之, 华尔街的金融创新的规律是, 赢了银行家拿天文数字的奖金, 输了是纳税人和外国人埋单. 而无论输赢, 在“金融创新过程”中被银行系统反复、循环和高倍抵押的债务所创造出的巨额债务货币及通货膨胀这一必然后果, 则悄悄地重新瓜分着全世界人民创造出来的财富. 难怪这个世界贫富分化会越来越严重, 也就难怪这个世界会越来越不和谐.


外汇投资公司: 要不要帮华尔街救火?

由次级按揭贷款内爆引着的大火已经蔓延到资产毒垃圾CDO这个纸糊的大厦之上了, 在火烧眉毛的时候, 满头大汗的美国住房与城市发展部部长阿方索·杰克逊于7月13日从消防第一线赶到北京. 喘息未定的部长大人避而不谈火灾灾情, 而是极度真诚地为中国多余的美元出路献计献策.

部长先生先是大夸中国朋友够意思, 从2003年到2006年短短3年的时间, 中国投资者持有的美国MBS债券总额就由不足30亿美元狂涨了30多倍, 到现在拥有了1070亿美元, 中国投资者比任何其他国家的投资者持有的美国按揭抵押债券都多。然后部长先生又热忱地期待中国朋友进一步慷慨解囊, 继续将友谊的热度推向新的高峰. 他还特别指出,  “对中国来说,这是一笔划算的投资,在信用风险相同的情况下,按揭抵押债券比传统的美国政府债券回报更高。” 只是不知这个 “信用风险相同”是不是指穆迪们开出的, 正被人告上法庭的AAA评级呢?

中国今后大概不能再实心实意地迷信穆迪们的评级了, 对于华尔街投资银行的如簧巧舌恐怕也需要 “听其言, 观其行”. 外汇投资公司可能需要加强一下资产选择甄别的工作, 并且在委托国际资产管理公司进行投资之后, 需要进行全程密切监督.

对于外汇投资公司而言, 问题的关键在于现在要不要帮华尔街去救火. 以现在火势蔓延的速度而言, 如果投进次级MBS或CDO市场的话, 这些钱恐怕会凶多吉少,  舍己救人, 被华尔街追封为“烈士”, 到底是否合算? 当然, 有时侯不能只算经济账, 如果其它方面能够获得实实在在的重大国家利益补偿, 必要的利益交换也是可以考虑的, 不过补贴就要补在明处.

毕竟现在船就翻对大家都没有好处.


(全文完)
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 楼主| 发表于 2007-8-4 18:07 | 显示全部楼层
第二次世界股市大地震的时间预报 [原创 2007-03-24 11:52:36 ] 发表者: 货币战争
第二次世界股市大地震的时间预报

请看下图,这是某著名金融机构对美国房地产按揭贷款市场“崩盘”的“引爆时间表”。从2007年1月算起,这张时间表对逐月的“可调整利率”(ARM)按揭贷款总额重设(Reset)进行了精确估算。前文中我们提到,由于“可调整利率”按揭贷款重设,贷款人会出现“月供惊魂”(Monthly PaymentShock),而这张“引爆时间表”则可精确显示会在什么时间出现“月供惊魂”的高潮,这个尖峰时刻的到来大约还有7个月左右,即2007年10月和11月。

美国房地产按揭贷款市场“崩盘”的“引爆时间表”

而股市也将于同样的时间段出现下一波剧烈的“海啸”。从规模上估计,今年2月底和3月初的世界股市震荡仅仅是热身。<货币战争>中提到:“1929年3月,美国金融教父保罗.沃伯格在国际承兑银行的股东年会上发出了警告:‘如果这种毫无节制的贪婪继续扩大的话,最终的崩溃将不仅会打击投机者自己,而且还会使整个国家陷入衰退。’”,美国股市于当年10月出现暴跌,时间大致为7个月。而2007年3月,格林斯潘在一个月中三次发出经济即将衰退的警告,而“定时炸弹”的引爆时间恰恰也是7个月。

历史真是惊人的相似!

保罗.沃伯格乃是美联储的设计者,前任副主席;而格林斯潘则是美国金融业的“教父”级人物,也是前任主席。只怕金融业中没有谁比他们更清楚这个世界表面背后所发生的一切了。

有人会说,这一切仍然是“巧合”,也许他们说得有道理,但是人们难免会狐疑,果真又是“巧合”吗?

但是,这里面还有一个例外因素,那就是伊朗战争突然爆发!

如果战争爆发时间早于2007年10月,世界股市可能提前“海啸”,背黑锅的当然非伊朗莫属。当全世界的资金被吓到美国来避险,美联储顺势猛降利息,则可能使美元在不致巨幅贬值的情况下再度海量增发,以延缓美国金融业总危机爆发的时间。

今天,我们刚刚得到消息,美国金融业的泰坦尼克房利美公司在三天前宣布大裁员,比例为10%左右,昨天已经开始执行。第一批200多人在完全没有通知的情况下,被突然解雇。当天午饭后,大批保安警卫手持步话机站满了各楼层,刚刚吃过午饭回来的雇员们被逐个查验身份,凡在“黑名单”上的人马上被两名保安“护送”到自己的座位上,在完全没有任何机会和“领导”申诉的情况下,立刻收拾私人物品,连电脑都无法触摸,然后被“押送”出大门。

这只是第一波裁员。

这是1938年房利美公司成立以来前所未有的大规模裁员行动,这是一个两年前还被评为美国所有公司中“最受雇员热爱的公司”的行为,这是一个典型的由于公司最高领导出现战略判断失误而将所有责任推卸给雇员,自己却拿着2006年度1400万美元超级奖金的“有法无天”的又一例证!

显而易见,房利美的财务出了“状况”。不要忘记,该公司的领导为自己的奖金所冒的风险,不仅仅是由它的雇员来承担“责任”,还有中国的外汇储备中的巨额MBS资产,也会一同“陪绑”。

今年将是国际金融市场异常动荡的一年,美国经济出现衰退将在所难免。中国将很难在一场席卷全球的金融剧烈动荡之中独善其身。

广大中国股民和在美国的华人股民们,需要高度警觉,随时准备撤退,自己辛辛苦苦挣来的血汗财富不要被国际金融巨鳄们“剪了羊毛”。
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 楼主| 发表于 2007-8-4 18:41 | 显示全部楼层
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伯克夏2007年股东大会现场问答实录
2007-08-03 09:38:14
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标签:        证券/理财
选自《Value》杂志 www.valuegood.com
2007.8月刊  特别报道
杨云、周明波 翻译   邓晓立 校


  沃伦和查理走出来,坐下。
  沃伦做如下开场白:
  我和Andy一起在做一个卡通片,希望能对孩子们的财务启蒙教育有帮助。
  会议中有一项表决内容是关于我们在中石油的投资,这项投资我们是自主的,并不是非要不可的配置,我们给那些不赞成我们这项投资的人时间来表达他们的意见。
  查理:我从来没见过像Iscar工厂里那样的自动化程度,我想他们大概觉得如果要用人工来做什么事的话是一种耻辱。



提问区1:芝加哥
  私人股权投资比以往任何时候都要多,鉴于大量的私人股权投资公司都在追逐各种机会,我们是不是面临泡沫,如果是的话,什么事情会引发泡沫破裂?

  巴菲特:我们实际上在和这些人竞争,所以在你提这个问题的时候,我也深有同感。我们看到的是这一类(投资)活动的本质,而不是泡沫怎么破裂的问题。如果你买下一个不是天天都能交易的生意,即使你经营得很不好,也要过很多年才会有人出价,投资者才能从这项买卖中退出来。中途投资人是无法退出的,很长时间没人会出价。能使这项投资活动冷落下来的是垃圾债券的收益率大大高于投资级债券的收益率,现在这个收益率的价差下降到很低的水平。从历史看,这个收益差时常会变得很大。另一方面,如果你掌管了200 亿资金,每年收取2%的管理费,一年就能到手4个亿。与此同时,你有那么多的钱需要投出去,如果不投出去的话,你就不能再设立一只同样的新基金。为了能多管一只基金,你会有很强的冲动赶紧把钱投出去。我和查理在这种竞争中受到的影响很大。对我们来说,投资必须要算下来合理才行,我们的报酬不是建立在投资活动上的(而是投资活动带来的回报)。我想过些时候人们才会明白,钱才不会流向那些热衷此事的人们。

提问区2:德国
  首先谢谢你没有向我们收“2 & 20”的费用,也没有要求股票期权。

  巴菲特:你要小心,你是在提醒芒格这样做啊。

  我对约翰·坦普顿(John Templeton)说的话有点困惑,他说你没有做更多的海外投资是目光狭窄,你介意对此评论一下吗?

  巴菲特:这个问题提得好。我第一次买美国以外的股票至少是在50年前,我们在海外进行了一些投资,如果可口可乐公司是一家在阿姆斯特丹的公司,我们也一样会买。不过,就买下整个企业来说,我们没有在海外做很好的推广工作(让大家知道伯克夏是一个好的买主),这也是事实。现在Eitan Weitheimer找到我们,我想这对于扩大我们在海外的知名度大有好处。Eitan甚至考虑一个计划来扩大我们在美国之外的这种知名度,我打算参与其中。批评我们没有在海外积极寻找机会是有道理的。(不过)我们还是拥有一些美国之外的证券,在德国有两个,其中4%的POSCOE的股份按现在的市场价值已经超过了10亿美元。在德国,如果我们的持股超过了3%就要申报,所以如果一家公司有100亿美元的市值,我们买了3个亿就要告诉全世界我们在买。这个 3%的限制对我们会有很大的负面影响。
  我要说的是,约翰·坦普顿很早就进入日本市场并持有日本股票直到30-40倍市盈率的水平,这是一个令人钦佩的投资杰作。但你们知道,在这段时间内我们做得也不错。



提问区3:来自印度
  投资经理们现在获得了很大的利益,这种利益是以牺牲股东或投资者的利益为代价的。你认为什么样的收费结构是最好的,既能给投资经理最大的利益,又对投资者是公平的?

  巴菲特:在回答这个问题以前,我想讲一个故事:我很担心查理的听力,我们做了50年的老友了,我不想直接对他讲,免得他觉得自己老了。我问大夫:“我有这样一个朋友,我觉得他的听力不行了,我该怎么做?”医生叫我站在房间的另一边跟他讲话,看他怎么反应。于是我去找他,站在房间的另一边,以一种正常的声音问他:“查理,我们在30块钱的价位买点通用汽车吧,你觉得怎样?”没反应。我走到他身边说:“查理,我们应该用30块钱买点通用汽车,你同意吗?”还是没反应。最后,我直接挨着他,把我的脸对着他的耳朵说:“查理,我们30块钱买点通用汽车,你同意吗?”,他看着我说:“我第三次回答你,可以!”我想表达的意思是我有时候需要查理帮我重复一下问题。



  芒格:好吧,他的问题是关于管理人员的报酬是否公平,现在你知道问题了,可以回答了。



  巴菲特:如果你们遇到错误的管理人员,比遇到错误的薪酬制度问题更大。查理和我觉得由于都知道别人拿了多少,薪酬安排很自然地有一种互相联动的效应,在讨论薪酬安排的过程中很少出现激烈的讨价还价。你们看到劳资双方为劳务合同持续数星期争吵,可你们见过在(董事会)薪酬委员会里有这样的事吗?没有的,因为CEO们很在乎,而这对薪酬委员会来说只是一个游戏。薪酬委员会里要的是那些温顺的摇头摆尾的宠物犬,而不是好斗的猎犬。我试着假装自己是温顺的宠物犬,进入薪酬委员会,但还是行不通。在薪酬委员会中是没有对抗的,只有一个人极度关心,其他人都不在乎。真正导致这种薪酬的联动效应的是嫉妒。你如果给一个人200万,他会很开心,但当他知道其他人拿的是 210万,他就不开心了。告诉你们,查理说嫉妒是最糟糕的毛病,因为你一旦嫉妒,你就不会有快乐了。而其他的毛病仍不妨碍你有快乐。比如,暴饮暴食也有快乐的,很不好意思,就像我们现在这样(他抓起一盒喜诗糖果)。我听说欲望也是快乐的,这点你们得问查理。



  芒格:薪酬顾问制度让我想起一个古老的故事:一个母亲问她的孩子为什么告诉人口普查人员屋子的男主人进了监狱,孩子回答说:因为我不想承认他是一个薪酬顾问。

  巴菲特:如果说的不是你,你可别笑。下一个就会说到你了。



提问区4:来自英国
  我读到Yarno的一个研究,说有私人飞机的公司比没有的公司表现要差4%。你用什么标准来评判别人是否是称职的管家呢?

  芒格:我要说我坚决支持使用私人飞机。

  巴菲特:近几年,我笑话查理也开始使用 Netjets(私人商务飞机公司)卡了。我有两张这样的卡,实际上,我们使用了公司自己的商务飞机后,很多方面都对伯克夏大有好处。我倒不记得有哪一次买卖因为没有私人飞机而没有做成。但(如果没有私人飞机)我就会没那么大的劲跑几千英里去寻找一个又一个的商业机会。私人飞机是一个很有价值的商务工具。我们对人们能做到的事情(如果做好了)进行奖励,我们去年谈到铜和石油这样的商品性的业务,如果油价从30美元涨到50美元,我们没有理由为此奖赏经理们。

  芒格:我想回头说说私人飞机的事。如果特权被滥用了,你会发现这些公司会给投资者带来失望。在罗马时代,Marcus Areleus就反对特权,尽管他自己有很多特权。我想谈这个问题最好是提供一个相反的例子。

提问区5:来自新泽西
  你能否谈谈信用紧缩对伯克夏的影响(希望是好的影响),能否谈谈利率的影响。

  巴菲特:有时别的公司在受苦时我们反而能受益,但这并不意味着我们高兴看到别人受苦。金融市场有时会一片混乱,就像2002年的垃圾债券市场和1974年的股票市场。我并不认为我们一定会看到信用紧缩,那将会导致债券收益率的价差大大增加,也意味着权益类的证券要便宜一些。这当然对伯克夏有利,因为我们有现金在手。我们在40年前时想买一家银行,那时唯一愿意借钱给我们的是科威特人(银行是不能借钱用来收购的),他们借给我们的是第纳尔。我们愿意借钱,但到还钱的时候,是由他们来告诉我们第拉尔的汇率,因此此事就算了。我认为联邦储备局不会造成市场信用的动荡。

  芒格:上一次市场出现信用紧缩的时候,我们赚了大概三、四十亿吧。现在做投资可比那时难多了。要是信用紧缩真的来了,没人会高兴。如果我们又经历一次以前经历过的、有着各种过剩和仇恨的信用紧缩,我们就会面临大多数人不喜欢的各种法律条文。



  巴菲特:有本新书,作者是John Alder,说得是富兰克林·罗斯福成为总统后的100天里发生的事。罗斯福几乎把所有他想要的立法都通过并以最快的速度签署生效,这对于不断有银行倒闭的时期来说可是一件好事情。没人愿意回到那种时代。从大萧条时代我们学到了很多东西,我认为你们不会再看到这样的大萧条了。十年前,你们看到了因恐慌而发生的惊天动地的事情,因为人人都觉得别人会恐慌,就像马克·吐温说的历史会重演,但不会简单地重复。



提问区6:
  查理,你在《穷查理年鉴(Poor Charlie’s Almanac)》这本书中提到本杰明·富兰克林(Ben Franklin)是一个好的大使,以John Adams的观点,其缺点可能对他处理和法国的关系有帮助。你能多谈谈你对John Adams和Abigail的看法吗?

  芒格:他们两个都是杰出的人。

  巴非特:你认识他们俩吗,查理?

  芒格:如果你想有一个愉快的夜晚,我每次都会带富兰克林来。我想我跟人们谈了太多关于John Adama的事,富兰克林的事说得太少了。



提问区7:来自日本
  公司利润很高而劳工工资保持平稳。

  巴菲特:与GDP 相比,公司利润处于高位。对此我觉得不可思议,公司利润以前为GDP增速的4%-5%,现在达到8%以上,确实很高。到现在为止还没有谁对此作出反应,我想一个可能的反应会是提高公司的税赋。现在公司的ROE达到了20%-25%的水平,如果你想在40年前的经济学书中找到类似这样的状况,会找不到一本。公司利润以GDP的百分比计不断上升,这就意味着其他要素占的比重下降了。你关于劳工工资的说法是正确的,国会有权很快改变这个比例。公司税赋不久前还是 52%,现在只有35%了。美国的公司算是活得很舒服的。从历史上看,这种状况不大可能长期持续下去。

  芒格:很多利润都不是源自制造业和零售领域,而是来自金融领域,大量的钱都被银行、投行和各种投资机构赚走了,这是以前所没有的。

  巴菲特:如果20年前在长期政府债券利率为4.75%的情况下,各家银行能赚到实质权益资本20%的回报,我和查理都会觉得是不可能的。在二次世界大战后的一两年里出现过这样的情况,但我敢说在过去的75年中公司利润没有这么高的水平。



  芒格:部分原因是因为有很多的消费信贷存在。有些国家因消费信贷太普遍而经历了困难的时期,像韩国等,我认为现在的收益率并不是那么高。

  巴菲特:当国际货币基金组织介入韩国的时候,我发现了我这一辈子都没见过的最荒谬的股票价格,那时各家公司都在忙于修复他们的资产负债状况。我在年报中曾提到要找一个接替(我的)投资经理,他不是要知道过去已经发生的事情带来的风险,而是要能看到还没有发生的事(会带来的风险)。不少人很聪明,但对于没见过的事情没有预见性。

提问区8:来自Nebaraska州
  怎样做才能使华尔街交割那些他们卖空了的却从来没有交割过的股票?

  巴菲特:是啊,他们从来没有交割过,无保护地卖空股票确实是个问题。我从来没有因要求经纪商借股票给我而被拒绝,我觉得人们卖空股票并没有什么不妥……我欢迎人们卖空伯克夏的股票。如果谁没有伯克夏的股票而想买空伯克夏的股票,我们会很高兴,也愿意特别安排会见他们。在目前环境中卖空是很不容易的,我不觉得卖空行为会对市场产生什么威胁。当 USG破产后经过重组时,有个大经纪商来找我们,希望我们借几百万股票给他们,他们愿意付一大笔钱。我们很乐意这么做,希望他们多借一点。很容易就能发现那些卖空的股票,但很难说什么时候会买回来。



  芒格:这种交割上的延误会造成清算环节股票多出来(多出实际数),这种现象不好,就像核电力厂多出很多核燃料一样不好。

  巴菲特:查理,在法律上,如果我买GM的股票,但他们不交割给我,会怎么样?

  芒格:作为个人客户来说,你只有等一阵了。



提问区9:来自德国
  你以前一直说bocai公司有很好的前景,对吗?



  巴菲特:是的,他们的前景非常好。至于哪一家,我不知道。人们有赌一把的愿望,在股市上,每日交易的投资方式也很接近于赌博。人们喜欢赌,如果超级足球联赛正在进行——一场很沉闷的球赛,如果来点刺激的话,就会觉得有意思得多。因承保了巨灾险,所以我要看天气频道。当赌博只在内华达州合法的时候,你要赌就要走很远的路。现在很多州都意识到这是个很吸引人的收入来源,赌博变得更容易了,越容易,赌的人就越多。40年前我就买了一台角子机放在三楼,我可以随意给小孩子们一毛钱硬币,因为到了晚上这些钱就全回来了。我不是故作姿态,很大程度上,赌博是从无知获取收入。我觉得政府利用老百姓的弱点来得利,而不是服务于他们,这是很让人讨厌的。当政府使人们很容易用他们社会保险的钱去赌博时,政府的行为是很自私和不负责任的。我这样的人是不会上当的,政府只有从那些梦想中奖得到汽车或大彩电的人身上收到钱。对政府来说这不是好的作为。

  芒格:我想说的是,赌场利用一些心理上的花招诱使人们伤害自己,其中有很多无害的娱乐性的东西,但也有很多令人伤心的受害的东西。我觉得伯克夏暂时不会投资赌场。



提问区10:来自旧金山,17岁
  成为一个好的投资者的最好方法是什么?总的说来,成为MBA,看《穷查理年鉴(Poor Charlie’s Almanac)》这本书就能懂得更多吗?

  巴菲特:尽可能多地阅读。我10岁的时候就把在奥马哈公立图书馆里能找到的投资方面的书都读完了,很多书我都读了两遍。你要把各种思想装进自己的脑子里,随着时间的推移,分辨出哪些是合理的。一旦你这样做,就该下水(尝试)了。我19岁时读了一本书,由此形成了基本的投资的思维方式。我现在76岁了,投资的思维方式就是基于我19岁时从那本书得来的。



  芒格:Sandy Grossman经营着一个规模很大的投资业务,他在面试员工时,不管对方是什么年纪都会问,你拥有什么(投资)?为什么拥有?如果应聘者不能对这个话题表现出足够的兴趣,最好去别处吧。

  巴菲特:你如果买一个农场,会想我买此是认为它一公顷能产120浦式耳,而不是当天在电视中看到或者听到邻居说了些什么。买股票也一样,你如果想用180亿买下GM,不妨写下为什么?如果不能写出很好的论据,就是买1股也是不符合商业原则的。



提问区11:来自澳大利亚
  你在投资时是如何判断合适的安全边际呢?比如对于一桩长期稳定的生意,你是否追求10%的安全边际,如果是的话,要是生意差,你又如何增加安全边际呢?

  巴菲特:我们喜欢那些有确定性的生意,一项生意如果我们感觉有太多的不确定性,就不会去博它的回报。我们之所以买喜诗糖果或可口可乐,是不需要很大的安全边际。我们当然喜欢发现一块钱的东西在当四毛钱卖,看到一桩好生意时,就像你看见一个人走进门,你不知道他的体重是350磅还是325磅,但清楚他是个胖子,不需要一个很大的安全边际。确实有那种时候,你能以其价值四分之一的价格买下公司,但这种机会是不常有的。你是不是要坐在那等上10-15年来发现这样的机会呢?我们不是这么做的。

  芒格:安全边际说到底就是你得到的价值大于你的付出,而且这种价值可以以很多方式存在。对于一个平均的金钱仓位,这也是一种价值。

提问区12:
  以你们承保保险的经验,对于解决现在医疗保障乱局有什么想法吗?

  芒格:(沉默了一会)这个问题太复杂了。

  巴菲特:是啊,我们没办法解决这个问题。我们只尝试解决一些简单些的问题而不去尝试对付那些复杂的问题。如果我们要花GDP的15%来负担医疗开支,得有人拿出解决办法来。我们也许在下届总统选举时能听到一些有关这方面的看法。

提问区13:来自康涅狄格州
  请评价一下伯克夏的内在价值。

  巴菲特:像其他公司一样,伯克夏的内在价值也是未来一定时期内能够产生的现金流并以一个合适的利率折现,这确实是一种很模糊的说法,另一种方式就是看我们现在持有的每一项业务的价值,我们会尽量给你们一个估计。我们留存了伯克夏所有的盈利,从长期看,评估我们怎样投资这些盈利就变得很重要,在1965年时,我们只有一个纺织业务,价值每股12 元,但这不是内在价值,因为我们能把它产生的现金再投资。这个价值不等于几个生意加起来,而取决于我们将留存利润再投资的能力。如果要写下一个认为伯克夏值多少钱的数字,我和芒格写下的数字将是不一样的。

  芒格:对伯克夏较难判断的是你所看到的过去能多大程度地延续到未来,就投资而论,伯克夏是极端杰出的,看资产负债表(来判断价值)只是最初的一步。是什么使得这个杰出的投资成绩延续了那么多年呢?我觉得是因为有了这个在10岁时就阅读了所有有关投资的书最后变成了一个学习机器的人,如果不是他一直在不断地学习,我们的投资业绩就会比现在逊色得多。在伯克夏,我们有一个极其好学的人在管事。我们的这套做法本应被广泛模仿,一个能顺利移交权力的体制不一定就是好的体制。



提问区14:来自纽约
  你曾经警告过衍生品的危害性,但现在每年都有几万亿的衍生品在交易,这种状况还能延续多久?我们怎么做才能降低它的危害性?

  巴菲特:我们在不断谈论这个问题,尝试降低衍生品的危害,但也意识到衍生品本身并不是什么恶魔。现在有越来越多的五花八门的衍生品被广泛地使用着,使我们的金融体系有了更多的杠杆,很多是无形的杠杆。上世纪20年代的大崩溃后,政府举行了听证会,认为杠杆是崩溃的原因,就像火上浇油一样,自那以后,杠杆被认为是危险的,政府授权联邦储备局监管各种保证金的比例。那时候对杠杆的态度是很严厉的,随后的几十年中也一直很注意这个问题。随着衍生品和指数期货的产生,对保证金的监管变得没有意义了。我们不能准确地知道它什么时候会带来巨大的风险,但我相信衍生品会不断地继续下去并不断地增加,直到发生很不幸的事情。这种现象你可以在1987年10月19 日看到,由于当时流行投资组合保险,你可以从当时的学术讨论中了解此事(投资组合保险),这就像一个玩笑,只不过由于一系列自动执行的止损指令,被当成商品卖出去了。人们付了很多钱,只是学会了怎样下止损指令。我不知道下一个类似的事件什么时候会发生,也不知道射杀了几个大公会导致第一次世界大战爆发。

  芒格:会计账务上的不足大大增加了这种风险。如果你因为虚假的会计利润获得了大大的红包,你会不断这么做的。更困难的是,大多数会计专业人员并没有意识到自己实际上是多么的愚蠢。

  巴菲特:四年前我们处理通用再保险的投资组合时,审计师们应该要求我们投资组合中的投资按市值调整。我真恨不得把这些组合卖给这些审计师们。



提问区1:来自香港
  你认为现在投资更多的是基于短线思维吗?

  巴菲特:没有一种准确的方法来衡量,但如果你指的是债券和股票的持有者因为某个想法就改变主意的话,这个比例现在确实高得多。现在有所谓的电子一族,每天、每小时甚至每分钟来作出决定。人们过去买债券是为了持有或交易,但现在玩法不一样了,现在的投资结果和过去买入并持有不同,我认为这是一个骗人的游戏,但为了吸引资金,必须这么做。在开始我的合伙制业务时,我对他们说:“我一年才向你们汇报一次。”



  芒格:当人们谈论用西格玛来代表发生灾难的可能性时……哦,简直是疯了。他们相信市场上大跌可以用高斯分布来预测,因为这样做容易解释。只有你相信用牙齿能做木筏子,才会相信这样的事。



  巴菲特:这很难,你要做一些这行中神父般的事,而且你会发现没有丝毫意义。但人们总是这样不断地教下去。



提问区2:来自慕尼黑
  你能不能点拨我们投资时是怎么决定内在价值的?你是用什么数量方法的?

  巴菲特:我明白你的问题,但要装作不明白,由查理来回答。

  芒格:尝试决定内在价值、安全边际没有一个简单的办法,你需要一个多重的方法。我觉得你成为一个出色的投资者不会比成为一个鸟类学家来得快。
  (巴菲特举了一个经营农场的例子来说明一个农场的价值,提到要考虑税、劳工成本、其他费用等等。)



未完……

全文参见《Value》杂志
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 楼主| 发表于 2007-8-4 21:11 | 显示全部楼层
万科:股权激励与前所未有的增长

——《经济观察报》
 
 

  几乎可以断言,2007年是万科业绩增长的阶段性顶峰。今年是万科首期(2006-2008年)股权激励业绩考核的最后一年。

   多家基金、券商等研究人员均认同:万科是中国少有的脱离了“人治”的上市公司,这几乎是对中国企业治理水平的最高评价了。但一系列的数据表明,万科近几年业绩史无前例的高速增长,与正在实施的股权激励有着紧密的联系。

   万科股权激励被评价为最能兼顾公平与推动企业业绩的方案之一。万科2006-2008年股权激励计划由三个独立年度计划构成,万科采取预提的方式提取激励基金,公司以T-1年度净利润增加额为基数,如2006年度激励基金提取,以2005年年度净利润为基数,当年净利润增长超过15%不超过30%,以净利润增加额为提取基数,净利润增长率为提取百分比,当净利润增长率超过30%,以30%为提取百分比,年度计提的激励基金不超过当年净利润的10%。实施股权激励的前提条件是:年净利润增长率超过15%,全面摊薄的年净资产收益率超过12%。

   根据万科的股权激励方案,管理层从股权激励中利益最大化的逻辑是:在保证净利润、净资产收益率达标的情况下,净利润增长超过30%是最佳方案,超过的越多,激励基金计提基数越大。

   当然,由于方案设计是持续3个年度,前一年的净利润增长太高,将可能降低下一年计提的差额。

   2005年12月,万科启动股改,并随后开始设计股权激励方案,其股权激励业绩考核的基准年是2005-2007年。根据万科已公布的业绩,2005、 2006年万科的净利润增长率、净资产收益率全面达到股权激励设定的标准。2005年主营收入、净利润分别比上一年增加37.7%、53.8%;同样的数据,2006年的增加值为69%、59.6%。2005、2006年万科分别计提股权激励基金1.41亿、3.15亿。

  从企业发展角度而言,一个发展良性的企业,在企业的发展初期其销售收入、净利润增长幅度是最高的,进入成熟期后,其增长幅度将会降低。万科2005、 2006年的高速增长已远远超过了前20年的平均增长水平,其在万科确立其专业住宅发展之路的1991年至2004年,万科营业收入复合增长率达25%,净利润复合增长率达31%。

   2006年,万科的营业收入、净利润比此前20年的平均增长幅度均翻了一倍多。2006年是万科股权激励方案确定的一年。

   事实上,在房地产行业,有一个指标是可以用来调节营业收入与净利润的,那就是当年的房地产销售结算面积与结算收入。如果希望当年的营业收入、利润高,可以加大结算面积,如果希望低,可以将大量已销售房地产转至次年结转。

   2006年是万科股权激励方案确定的一年,2006年万科大幅度加大了结算面积。2006年,万科当年竣工面积327.5万平方米,实现销售面积322.8万平方米,结算面积达到289.6万平方米,结算面积/销售面积达到约90%,为历年最高之一。

   事实上,最终关系到万科股权激励的还有2007年的业绩。据了解,万科计划的2007年业绩将再次出现大幅度增长,增长幅度有甚于2006年。根据万科 2007年第一季报,万科第一季度销售增长101.3%、净利润增长49.27%,这一增长幅度为历年第一季度增长之最。

   根据万科2006年年报,万科计划竣工面积600万平方米,这一竣工面积是2005年竣工面积(327.5万平方米)的1.83倍,由于房价仍处于上涨之中,保持较高的销售结算比,万科2007年的销售(2006年为212.3亿)有望翻一番超过400亿。而万科内部人士表示,万科内部确定的2007年的销售目标就是400亿。如果销售额实现翻番,在房价上涨之势中,净利润翻一番亦不在话下。

   事实上,万科推高利润有着合理的动机,尽管万科强调在其既定的战略之中,2006-2008年是万科高速发展年,但是这种超过行业平均增长水平数倍的增长幅度,依然令这家治理非常规范的公司面临着相当的挑战。

   资金与运营的风险仍然是这种高速发展最为显要的负作用。2006年末,万科资产负债率比2005年增加5%,已达到65%,这一指标再进一步升高将处于相对危险负债水平。另外,万科的长期借款在2006年增加额极大,2006年末,万科长期借款达到95.1亿,而2005年末,万科长期借款仅为11.9 亿,一年间增长了83.2亿长期借款。

   坚持高速扩张,万科的资金风险是否能在2007年获得缓解,很大程度上取决于万科于今年3月20日公布的增发募集100亿资金的方案能否获批并顺利实施,在增发全面缓行的市场中,其中的不确定性尤大。

   高速扩张之下,是对运营的苛刻需求,一个显著变化是万科“矩阵式”管理的成型,这令多项目管理成为可能。而这个变化的附带效果是万科的人才流动骤然下降。此前如果说万科可称作“黄埔军校”,而现在这已成为过去时,因为从万科挖走的职业经理,只是某一环节的精英,而不是多面手。对“矩阵式”模式而言,项目越多运营成本越低,项目少反而负担加重。当然,同时运用100个项目,这在全球都堪称先例,万科能否运筹无漏值得关注。
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 楼主| 发表于 2007-8-4 21:21 | 显示全部楼层
万科CEO王石做客百度学院 讲授其精湛管理方法

——
 
 

    昨天,王石到百度来了。王石太有名了,我就不做详细介绍了,作为中国地产业老大的万科的董事长,王石属于企业家大佬自不待言。 其实,百度请王石到百度,不是因为他的业界地位,而是因为他的大脑智慧——企业战略与企业管理,听一听王石的想法。

  现在,要请到王石并不容易,因为他太忙了——除了万科董事长的份内事,他大多数时间在外面“玩”——登山不止呢。所以,要请到他并非易事。



  王石一袭休闲装,走在街上,就是一位有些年纪的“大不小”的人了。可自从他走上台后,会场内的笑声就没有停止过。



济济一堂的百度学院

  会场上,来的都是百度经理级以上的管理人员,可会场外的走道上,甚至会场上的二层与三层,也站满了人。而王石演讲的时间,原定为2小时,结果却是3个半小时。对百度人来说,时间太金贵了,能够将时间耗在一个演讲中,这太难得了。

  这是百度举办的领导力论坛,第一场是马蔚华,第二场是王石,百度是要向国内最优秀的企业家学习管理思维与方法。

  此次演讲,有三大特点,一是王石的幽默,称王石是中国企业家中的幽默大师,并不为过;二是王石的坦诚,比如,王石时常揭自己的“短”,说自己缺点,或是曾经的失败或失误,当然,更多的是向百度人坦诚万科发展至今的困惑,以及机遇与风险;三是王石所述所言的“管理经”,恰好与百度太相像了。



幽默大师王石

  以至会后,王石对李彦宏说,“下一次就是你到万科来了,来而不往非礼也,我就算正式邀请了”。而李彦宏说,“我去了的话,基本上也只能讲与你差不多的”。两者大笑。

  正如李彦宏所说,因为万科走得时间长了,许多经历,让百度更加相信,百度的管理思想是正确的,这是最为珍贵的。而听演讲的员工们深深感叹,王石与李彦宏有太多的相似之处——这主要是指管理思想。

  两个可以成为中国最伟大的公司的企业家走到一起,真是一件幸事。

  王石的演讲确实精彩,可惜不能在空间上展示,就选择一些王石现场的精彩语录共飨:

不培养接班人

  我从来不培养接班人,我是培养团队,我是建立制度,我是树立品牌。这个团队怎么建立?我觉得团队是综合性的。团队建设当中,需要把握的第一点是制度;第二,透明不黑箱;第三,规范不权谋,;第四,要讲责任。

直面死亡

  第一次登山时,特别担心自己一但睡觉了就醒不过来……这时候你就开始考虑家庭、公司的事情,人生的终极目的到底是什么。考虑的结果就是你会发现自己慢慢地把过去不能直接面对的东西现在直接面对,而且你会发现一个很有意思的事情,你面对了并不是说你不怕死,而是你更珍惜,即“我思故我在”,我怎么样来好好地度过我存在的现在。回来之后,你会更加珍惜你原来所忽略的东西。

忧患意识

  从前我的字典里面是没有“妥协”这两个字的,现在我们要大场合的讲,万科能不能学习妥协,因此在这样的一个网络时代,资源整合不是说听谁的,或谁对谁错,它就是一个互相妥协的场合,如果万科学不会妥协,这种整合能力是不具备的。

大丈夫志在四方

  作为我来讲,我一直是属于不安分守己的,我现在已经56岁了,还是属于激情四射,还是处于理想主义的激情,很想做一番事业,大丈夫志在四方,做一番事业。

  但我们这个社会一直是强调抑制个性的,强调的是集体主义,完全抹杀个人主义的,而我有属于个人表现愿望是极强的。我想如果我有一个天地,我能作主的话,我一定要实现我少年时代读这些书时所追求的东西……

王石为何依然存在?

  在80年代成功的企业家有一大批,很多人问王石成功的企业家有什么不一样,为什么很多失败了,也有很多退休了,但为什么王石仍然存在?我说很简单,第一我比他们年轻,第二我比他们好学。

5秒钟介绍万科

  我到哈佛去讲演,很多老外教授不知道万科是干什么的,我说我用5秒钟来介绍万科,就是城市住宅开发商。我的专业是房地产,但房地产当中只是搞住宅,第二我是一个上市蓝筹股,是上市公司,而且在权重股。第三是受尊敬企业。5秒钟的介绍,就把自己做什么的、社会地位以及在社会上的责任确定下来了。

万科休假三部曲

  万科过去有一个每年干部20天的休假,如果你不休假,是有一个月的补贴。后来觉得这样不对,为了鼓励休假,如果你不休假,把补贴去掉,不鼓励你不休假。现在到了第三步,强迫你休假。这也是企业的文化,你对中层的爱护更大,显得他的价值更大一些。
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 楼主| 发表于 2007-8-4 21:38 | 显示全部楼层
2007-7-30 9:53:18| 土地污染――万科必须解决的难题
  

      
          前言,我在大学里面所学的是材料科学与工程专业,主要的学习方向是高分子材料及加工工艺,谁能想到毕业以后就进了房管局,到了器材公司,然后转战在各个房地产开发商和代理行之间,与我那所学的化学专业就再没有瓜葛了。
          在新近结束的土地交易中,北京万科以5.9亿元的价格拿下位于丰台区东铁匠营宋庄路38号的住宅和商业配套用地,该项目的原址为北京红狮涂料厂,由于它是在被污染的土地上进行住宅建设,因此对于该项目的环境问题就被大家广泛关注。由于我大学的专业课里面曾经学习过涂料油漆这类高分子材料,而且这个项目距离市中心最近,于是对于这个项目我也很是关心,在项目招标没有结束的时候,和朋友聊天的时候,我对这块土地的污染状况也很是关切,因为我知道一个在废弃的化工生产厂的土地上,污染是不可避免的,关键看如何弥补和处理了。
          鉴于红狮涂料厂的原有土地状况,市环保局进行了监测调查。分析显示,土壤污染主要是滴滴涕和六六六,约14万立方米土壤需要处理,宜采取焚烧等方式加以改良。招标文件要求,中标开发商应按照市环保局制定的污染土壤处置方案,制定相关方案并实施,防止土壤二次污染。
          首先什么是滴滴涕。
          第二次世界大战期间,诺贝尔奖金获得者默勒发明了滴滴涕,使蚤子受到控制从而防止了欧洲斑疹伤寒病的传播。滴滴涕还能消灭蚊子,因而对防止疟疾和脑炎病的传染也起重要作用。随着化学工业的发展和农药使用范围的扩大,化学农药的数量和品种都在不断增加,现在世界化学农药总产量(以有效成分计)超过300万吨。由于长期大量使用,空气、水源、土壤和食物受到污染,毒物累积在牲畜和人体内引起中毒,造成公害问题。
          滴滴涕一旦进入环境,其毒性、高残留特性便会发生效应,造成严重的大气、水体及土壤的污染。微粒和蒸汽散发空中,随风飘移,污染全球。据世界卫生组织报告,伦敦上空1吨空气中约含10微克滴滴涕。北极地区的格陵兰,估计在1500万平方公里的水区里每年可能沉积295吨滴滴涕。其原因除了化学稳定性和物理分散性外,滴滴涕还具有独特的流动性;它能随水汽共同蒸发到处流传,使整个生物圈都受到污染。主要由于在其使用过程中,约有一半药剂下落在土壤中。由于本身不易被阳光和微生物分解,对酸和热稳定,不易挥发且难溶于水,故残留时间很长,尤以对粘土和富于有机质的土壤残留性更大。
          滴滴涕进入人体,在脂肪和肝脏中积累,从而影响正常的生理活动。它对人体的危害目前认为有以下几个方面:
          ①对神经的影响。滴滴涕大量进食会危害神经中枢,以致痉挛而死,但使用时人体的吸入量不大,不致引起急性中毒。
          ②致癌作用。用动物实验证明,滴滴涕有明显的致癌性能。虽然动物实验不能完全外推到人类,但可反映出它对人的危险性。
          ③对肝脏的影响。能诱发肝脏酶的改变,从而改变了体内的生化过程,使肝脏肿大以致坏死。此外还能侵犯肾脏,并引起病变。
          ④诱发突变。滴滴涕和除莠剂245-涕等是一种诱变物质,即具有遗传毒性,能导致畸胎,影响后代健康和缩短寿命。
          ⑤慢性中毒。有机氯慢性中毒时,引起倦乏、头痛、食欲不振、肝肾损害等。
          对于六六六。
          六六六是六氯化苯的商品名。英文简称BHC。分子式C6H6CL6 。结构式为因分子中含碳、氢、氯原子各6个,故名。白色晶体,有8种同分异构体,分别称为a、β、γ、δ、ε、η、θ和ξ。a异构体为单斜棱晶;熔点 159~160℃ ,沸点288℃ ;易溶于氯仿、苯等;随水蒸气挥发;具有持久的辛辣气味;蒸气压0.06毫米汞柱(40℃);沸腾时分解为1,2,4-三氯苯。β异构体为晶体;熔点 314~315℃ ,密度1.89克/厘米3(19℃),熔融后升华;微溶于氯仿和苯;不随水蒸气挥发;蒸气压0.17毫米汞柱(40℃);与氢氧化钾醇溶液作用生成1,3,5-三氯苯。γ异构体为针状晶体;熔点112~113℃,沸点323.4℃,溶于丙酮、苯和乙醚,易溶于氯仿和乙醇;具有霉烂气味和挥发性。
          六氯化苯对昆虫有触杀、熏杀和胃毒作用,其中γ异构体杀虫效力最高,a异构体次之,δ异构体又次之,β异构体效率极低。六氯化苯对酸稳定,在碱性溶液中或锌、铁、锡等存在下易分解,长期受潮或日晒会失效。有机氯类物质挥发性不高,脂溶性强,化学性质稳定,易于在动植物富含脂肪的组织及谷类外壳富含脂质的部分中蓄积。由于化学性质稳定,受日光及微生物作用后分解少,在环境中降解缓慢,因此在食物中残留性强,属高残毒。如六六六在土壤中的半衰期为2年,而 DDT为3~10年。人体长期摄入残留后,主要造成急、慢性中毒,侵害肝、肾及神经系统,对内分泌及生殖系统也有一定损害作用。
          项目土壤将如何改良,简单说就是修复处理。
          污染土地的修复技术研究是当前环境科学与技术领域的一个重要研究万向,国际上的一些成果已达到实际应用的水平,但国内这万面的研究还是一个空白,随着我国城市建设的发展,将企业迁出,建设新住宅区的工程已在很多城市实施,针对有些企业原址的士地受到不同程度的工业污染,为使这些污染土地不对未来人住居民的健康造成危害,只有使用详详细细西适用于我国国情的污染土地修复技术。
          对于万科的宋庄路38号这个工业污染土地,需要北京万科与专业的环保部门对土壤的修复技术进行了深入研究,研制出污染土地清洗剂的新配万,通过实验室和现场试验,确定了粘士阻断层的安全厚度,在采取换士、翻晒、覆土、隔离、清洗及埋设地下渗水暗管等综合治理措施后,有效地降低了土壤中污染物的含量,阻断了土壤中残余污染物向大气中的释放,修复区域内的空气质量达到了国家规定的居住区环境标准,才能有效的建设适合居住的生态小区。
          对于经济适用房和限价房的地块,我总有一丝隐忧,这些项目的选址大都在废旧豁搬迁的厂矿企业的原址上,而且这些企业都不同程度有一些环境影响的问题,在以前可能都没有被当作一个特别的问题进行专门的环保处理,对生态居住环境是否得到专门的评估,有效的防止,这是一个值得反思的问题,环境污染对现有居住人口的影响是否存在,相关部门应该给出一个让大家安心的结论。保障住宅不是把人划成三六九等,环保的问题也不能忽视。简单的说就是需要借着这次万科的地块,对保障住宅原址的环保问题重新评估。
          限价房本身利润不高,又做了需要投入大量的资金对土壤进行改良,对于万科而言确实是一个难题,但必须做好,住宅的损失可以从商业上弥补,地铁宋家庄站是一个枢纽,商业的价值比较高,是可以好好利用的,但是作为铁路的枢纽,还有一些问题也将出现,噪音、震动、电磁等影响也应该重视的,这些都是难题,万科如何交上理想的答卷,我们拭目以待。
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 楼主| 发表于 2007-8-6 23:50 | 显示全部楼层
巴菲特旗舰伯克希尔股东会现场问答实录——扬云 周明波翻译(一)
作者: 但斌
时间: [ 2007-08-02 09:35 ]

巴菲特旗舰伯克希尔股东会现场问答实录

——东方港湾 扬云 周明波翻译

Q & A Session begins at 9:37 AM.


沃伦和查理走出来,坐下。

沃伦做如下开场白:

我和Andy一起在做一个卡通片,希望能对孩子们的财务启蒙教育有帮助。


会议中有一项表决内容是关于我们在中石油的投资。这项投资我们是自主的,并不是非要处置。我们给那些不赞成我们这项投资的人有时间表达他们的意见。


查理:我从来没见过在Iscar工厂里那样的自动化程度,我想他们大概觉得如果要用人工来做什么事的话是一种耻辱。


QUESTION – AREA 1: Chicago

提问区1:芝加哥

私人股权投资比以往任何时候都要多,鉴于大量的私人股权投资公司都在追逐各种机会,我们是不是面临泡沫,如果是,什么事情会引发泡沫破灭?


巴菲特:我们实际在和这些人竞争,所以你在提你的问题的时候,我也深有同感。我们看到的是这一类(投资)活动的本质,不是泡沫怎么破裂的问题。如果你买下一个不是天天都能交易的生意,即使你经营的很不好,也要过很多年才会有人出价,投资者才能从这项买卖中退出来。这当中投资人是无法推出的,很长时间都没人出价的。能使这项投资活动冷落下来的是当垃圾债券的收益率大大高于投资级债券的收益率。而现在这个收益率的差落到很低的水平。从历史上来看,这个收益差时常会拉的很大。另一方面,你如果掌管了200亿的资金,每年收取2%的管理费,一年就能收到4个亿,同时你有那么多的钱需要投出去,如果不投出去你就不能又设立一个新的同样的基金。因此,为了能又多管一个基金,你就会有很强的冲动赶紧把钱投出去。我和查理在这种竞争中受到很大的影响。对我们来说,投资必须要算下来合理才行,我们的报酬不是建立在投资活动,(而是投资活动带来的回报)。我想且有段时间人们才会明白,钱才不会流向那些热衷此事的人们。


QUESTION – AREA 2: Germany

提问区2:德国

首先,谢谢你没有向我们收“2 & 20”的费用,也没有要求股票期权


巴菲特:你要小心,你是提醒芒格这样做啊


我对John Templeton说的话有点困惑,他说你没有做更多的海外投资是目光狭窄,你介意评论一下吗?


巴菲特:这个问题提得好。我第一次买美国以外的股票至少是在50年前。并不是我们没有看到,我们在海外做了一些投资。如果可口可乐公司是一个在阿姆斯特丹的公司,我们也一样会买。不过,就买下整个企业来说,我们没有在海外做很好的推广工作(让大家知道伯克希尔市一个好的企业买主),这也是事实。现在Eitan Weitheimer找到我们,我想这对于扩大我们在海外(作为企业买家)的知名度大有好处。Eitan甚至考虑一个计划来扩大我们在美国之外的这种知名度,我打算参与其中。批评我们没有在海外积极寻找机会是有道理的。(不过)我们还是拥有一些美国之外的证券,在德国有两个,其中4%的POSCOE的股份按现在市场价值已经超过了10亿美元。在德国,如果我们的持股超过了3%就要申报,所以如果一个公司有100亿美元的市值,我们买了3个亿就要告诉全世界我们在买。因此这个在德国,还有英国的3%的限制对我们有很大的负面影响。


我要说的是,约翰·邓普顿很早的进入到日本市场,并持有日本股票直到30-40倍市盈率的水平,这是个令人钦佩的投资杰作。但你们知道,在这段同样的时间了,我们也做得不错。


QUESTION – AREA 3: India

提问区3:来自印度

投资经理们现在获得了很大的利益,这种利益是以牺牲股东或投资者们的利益为代价的。你认为什么样的收费结构是最好的,即能给投资经理最大的利益而又对投资者来说是公平的?


巴菲特:在回答这个问题以前,我想讲一个故事:我很担心查理的听力,我们做了50年的老友了,我不想直接给他讲,免得他觉得自己老了。我去问大夫,我说“我有这样一个朋友…我觉得他的听力不行了,我应该怎么做?”医生叫我站在一个房间的另一边,跟他讲话,看他怎么反应。于是我去找到他,站在房间的另一边,以一种正常的声音问他“查理,我们在30块钱的价位买点通用汽车吧,你觉得怎样?”没反应。我又走过他身边又说“查理,我们应该30块钱买点通用汽车,你同意吗?”还是没反应。最后,我直接挨着他,把我的脸对着他的耳朵,说道“查理,我们30块买点通用汽车,你同意吗?”,他看着我,说到“我第三次回答你,可以!”。我想表达的意思是我有时候需要查理帮我重复一下问题。


芒格:好吧,他的问题是关于管理人员的报酬是否公平。现在你知道问题了,你可以回答了。


哦,如果你们遇到错误的管理人员,那比遇到错误的薪酬制度问题更大。查理和我觉得由于都知道别人拿了多少,薪酬安排很自然的有一种互相联动的效应,在讨论薪酬安排的过程中也少有激烈的讨价还价。你们看到劳资双方为劳务合同持续数星期的争吵,可你们见过在(董事会)薪酬委员会里有这样的事吗?没有的,因为CEO们很在乎,而对薪酬委员会来说只是一个游戏。薪酬委员会里要的是那些温顺的摇头摆尾的宠物犬,而不是好斗的猎犬。我试着假装自己是温顺的宠物犬进入到薪酬委员会中,但还是行不通。在薪酬委员会中是没有对抗的,只有一个人极度关心,其他人都不在乎。真正导致这种薪酬的联动效应的是嫉妒。你如果给一个人200万,他会很开心,但当他知道其他人拿的是210万,他就不开心了。告诉你们,查理说嫉妒是最糟糕的毛病,因为你一旦嫉妒,你就不会有快乐了。而其他的毛病仍不妨碍你有快乐。比如,暴饮暴食也有快乐的,很不好意思,就像我们现在这样(他抓起一盒See’s糖果)。我听说欲望也是有快乐的,这点你们得问查理。


芒格:薪酬顾问制度让我想起一个古老的故事:一个母亲问她的孩子为什么告诉人口普查人员屋子的男主人因为挪用进了监狱,孩子回答说:因为我不想承认他是一个薪酬顾问。


巴菲特:如果说得不是你,你可别笑。我们下一个就会说到你了。


QUESTION – AREA 4: U.K.

提问区4:来自英国

我读到Yarno的一个研究,说有私人飞机的公司比没有的公司,表现要差4%。你用什么标准来评判别人是否是称职的管家呢?


芒格:我要说我坚决支持使用私人飞机。


巴菲特:近几年,我笑话查理也开始使用Netjets(私人商务飞机公司)卡了。我有两张这样的卡。实际上,我们使用了公司自己的商务飞机后,多方面都对伯克希尔大有好处。我倒不记得有那次买卖(因为没有私人飞机)而没有做成。但(如果没有私人飞机)我就会没那么大的劲跑几千英里去寻找一个又一个的商业机会了。私人飞机是一个很有价值的商务工具。很多年前,我们拥有一个上市公司的股票,他们在利用一些连锁零售店来看看市场对他们产品的反应,途经噢马哈时 CEO向我们解释他们的工作。你可以滥用任何的制度,但如果正确利用是很有好处的。


我们对人们能做到的事情(如果做好了)进行奖励。我们去年谈到铜和石油这样的商品性的业务,如果油价从30美元涨到50美元,我们没有理由为此奖赏经理们。


芒格:我想说回私人飞机的事。如果特权被滥用了,你会发现随之而来的就是这些公司会给投资者到来失望。在罗马时代,Marcus Areleus就反对特权,尽管他自己有很多特权。我想谈这个问题最好是提供一个相反的例子。


QUESTION – AREA 5: New Jersey

提问区5:来自新泽西

你能否谈谈信用紧缩对伯克希尔的影响(希望是好的影响)?再能否谈谈利率的影响.


巴菲特:有时别的公司在受苦时,反而我们还能受益,但这不意味着我们高兴别人受苦。有时金融市场会一片混乱,就像2002年的垃圾债券市场和1974年的股票市场。我并不认为我们一定会看到信用紧缩。那将会导致不同信用之间债券收益率的差会大大增加,也就是意味着权益类的证券要便宜一些。这当然对伯克希尔有利,因为我们有现金在手。我们在40年前的时候想买一家银行,那时唯一愿意借钱给我们的是科威特人(银行是不借钱用来收购的),他们借给我们的是第纳尔。我们倒是愿意借钱,但到还钱的时候,是由他们来告诉我们第拉尔的汇率,因此我们也就算了。我觉得联邦储备局不会造成市场信用的动荡。


芒格:上一次市场出现信用紧缩的时候,我们赚了大概三、四十亿吧?现在做投资可比那时候难多了。真要是信用紧缩来了,可没人喜欢。如果我们又经历一个我们以前经历过的、有着各种过剩和仇恨的信用紧缩,我们就会面临我们多数人不喜欢的各种法律条条了。


巴菲特:有本新书,作者是John Alder,说得是弗兰克林·罗斯福成为总统后的100天里发生的事情。罗斯福几乎把所有他想要的立法通过,并以最快的速度签署生效。对于不断有银行倒闭的时期来说那可是一件好事情。没人愿意回到那种时代。从大萧条时代我们学到了很多东西。我觉得你们不会再看到这样的大萧条了。十年前,你们也看到了因为恐慌而发生的惊天动地的事情,因为人人度觉得别人会恐慌。就像马克·吐温说得,历史会重演,但不会简单重复。我们还会看到1998年发生的事情。


QUESTION – AREA 6:

提问区6

查理,你在Poor Charlie’s Almanac 这本书里提到Ben Franklin是一个好的大使,以John Adams 的观点,他的缺点可能对他处理和法国的关系有帮助。你能多谈谈你对John Adams 和 Abigail的看法吗?


芒格:他们两个都是杰出的人


巴非特:你认识他们俩吗,查理?


芒格:但如果你想有个愉快的夜晚,我会每次都带Franklin来。我想我跟人们谈了太多John Adama 的事,Ben Franklin的事说得太少了。


QUESTION – AREA 7: Japan

提问区7:来自日本

公司利润很高而劳工工资保持平稳(没听清问题的其他部分)


巴菲特:GDP相比,公司利润处于高位。对此我觉得不可思议,公司利润以前在GDP的4-5%,现在达到8%以上了,这确实很高。现在为止还没有谁对此做出反应,我想一个可能的反应会是提高公司税赋。现在公司的ROE达到了20-25%的水平,而债券….(没听清余下的部分),你如果去40年前的经济学的书里面找类似这样的状况,你会找不到一本这样的书。公司利润以GDP的百分比来计不断上升,也就意味着其他要素占的比重就下降了。你关于劳工工资的说法是正确的。国会有权利很快改变这个比例的。公司税赋不久前还是52%,现在只有35%了。时下美国的公司在世界上都算活的很舒服的。从历史上来看,这种状况不可能长期持续下去的。


芒格: 很多利润都不是在制造和零售领域,而是在金融领域。大量的钱都被银行、投行和和各种投资机构赚走了,这是以前没有的。


巴菲特:如果20年前,你说在长期政府债券利率在4.75%的情况下,各家银行能赚到实质权益资本的20%的回报,我和查理都会觉得不可能的。在二次世界大战后的一、两年里有这样的情况,但我敢说在过去的75年里公司利润没有这么高的水平。


芒格:部分原因是因为有很多的消费信贷存在。有些国家因消费信贷太普遍而经历了困难的时期,像南韩等。我认为现在的收益不是那么高


巴菲特:当国际货币基金组织介入南韩的时候,我发现了我这一辈子都没见过的最荒谬的股票价格,那时各个公司都在忙于修复他们的资产负债状况。我在年报里曾提到要找一个接替(我的)投资经理,他不是要知道过去已经发生的事情带来的风险,而是要能看到还没有发生的事(会带来的风险)。很多人很聪明,但对于没见过的事情没有预见性。


QUESTION – AREA 8: Nebaraska

提问区8:来自Nebaraska州

怎样做才能使华尔街交割那些他们卖空了的却从来没有交割过的股票?


巴菲特:是啊,他们从来没有交割过,无保护的卖空股票确实是个问题。我从来没有要求经纪商借股票给我而被拒绝,我觉得人们卖空股票并没什么不妥…,我欢迎人们卖空伯克希尔的股票。我觉得卖空没什么。如果谁没有伯克希尔的股票而又想买空伯克希尔的股票,我们很高兴,也愿意特别安排见他们。现在这个环境卖空是很不容易的,我不觉得卖空行为会对市场有什么威胁。说到USG的例子,当它在破产后经过重组,有个大经纪商来找我们,希望我们借几百万股票给他们,他们愿意付一大笔钱,我们很乐意这么做,还希望他们多借一点。很容易就能发现那些卖空的股票,但很难说什么时候会买回来。


芒格:这种交割上的延误,会造成清算环节股票多出来(多出实际数),这种现象不好,就像核电力厂多出很多核燃料一样不好。


巴菲特:查理,说回到你们法律上的情形,如果我买GM的股票,但他们不交割给我股票,会怎么样?


芒格:那,作为个人客户来说,你只有等一阵了。


QUESTION – AREA 9: Germany

提问区9:来自德国

你以前一直说bocai公司有很好的前景


巴菲特:是的,他们的前景非常好。至于哪一家,我不知道。人们有赌一把的愿望,在股票上,每日交易的投资方式也很接近于赌博,人们喜欢赌。如果超级足球联赛正在进行,或者一场很沉闷的球赛,如果来点刺激,就会觉得有意思的多。我们因为承保了巨灾险,所以我就要看天气频道。当赌博只在内华达州合法的时候,你要赌就要走很远的路。现在很多州都意识到这是个很好的收入来源,赌把赌博变得更容易了。越容易就赌的人越多。40年前我就买了一台角子机放在三楼,我可以随意给小孩子们一毛钱的硬币,因为到了晚上这些钱就全回来了。我不是故作姿态,很大程度上,赌博是从无知获取收入。我觉得政府利用老百姓弱点来得利,而不是服务他们,这是很让人生厌的。当政府使人们很容易花他们社会保险的钱去赌博时,政府的行为是很自私和不负责任的。像我这样的人是不会上当的,政府只有从那些梦想中奖得到汽车或大彩电的人身上收到钱。对政府来说这不是最好的作为。


芒格:我想说的是,赌场利用一些心理上的花招诱使人们伤害自己。这里面有很多无害的娱乐性的东西,但也有很多令人伤心的受害的东西。我觉得伯克希尔暂时不会投资赌场。


QUESTION – AREA 10: San Francisco (17 years old)

提问区10:来自三藩市(17岁)

成为一个好的投资者的最好方法是什么?总的来说,成为MBA,看“Poor Charlie’s Almanac”(《穷查理年鉴》)这本书的时候就能懂得更多吗?


巴菲特:尽可能多的阅读。拿我来说,我在10岁的时候就把我在奥马哈公立图书馆里能找到的投资方面的书都读完了,很多书我读了两遍。你要把各种思想装进你的脑子里,随着时间的推移,分辨出哪些是合理的。一旦你做到这样了,你就该下水(尝试了)。模拟投资和用真金白银投资的区别就像你读浪漫情爱小说和你….做点什么的区别是一样的。越早开始阅读越好。我在19岁的时候读了一本书,形成了我基本的投资思维方式。我现在76岁了,做的事情就是基于我19岁时从那本书得来的同样的思维方式。阅读,然后小规模的亲身实践。


芒格:Sandy Grossman经营一个规模很大的成功的投资业务。留意他请人时做的,他在面试人时,不管对方什么年纪,他都会问,你拥有什么(投资)?为什么拥有?如果他没能对这一个话题表现出足够的兴趣,你最好去别处吧。


巴菲特:你如果买一个农场,你会想:我买这个是觉得它一公顷能产120浦式耳,而不是当天在电视里看到或者听到邻居说了些什么。买股票也一样。举例说你想180亿买下GM,拿出便签纸,写下为什么?如果你不能写出很好的论据,你就是买一股也是不符合商业原则的。


QUESTION – AREA 11: Australia

提问区11:来自澳大利亚

你在投资时是怎么判断合适的安全边际呢?比如,对于一个长期稳定的生意,你是不是要10%的安全边际,是的话,如果生意差一点,你又怎么增加安全边际呢?


巴菲特:我们喜欢那些我们觉得有确定性的生意。如果一项生意我们感觉有太多的不确定性,我们无法估出一个数字,我们就不去搏它的回报了。如果我们买喜诗糖果或可口可乐,我们不觉得需要很大的安全边际,因为我们相信我们的假设不会有大的问题。我们当然喜欢发现一块钱的东西在当四毛钱卖。我们在看一个好生意时,就像你看见一个人走进门,你不知道他是350磅,还是325磅,但你知道他是个胖子,你不需要一个很大的安全边际。确实有那种时候,你能够以其价值四分之一的价格买下公司,但这种机会不常有的。你是不是要坐在那等上个10-15年来发现这样的机会呢?我们不是这么做的。


芒格:安全边际说到底就是你得到的价值多过你的付出。而且这种价值是可以以很多方式存在的。对一个平均的金钱部位,这也是一种价值。


提问区:

以你们承保保险的经验,对于解决现在医疗保障乱局有什么想法吗?


芒格:(沉默了一会)这个问题太复杂了。


巴菲特:是啊,我们没办法解决这个问题。我们尝试一些简单点的问题,不去尝试那些复杂的问题。有时候生活中会碰到复杂的问题,但我们不去寻找复杂的问题。如果我们要花GDP的15%来负担医疗开支,那是得有人拿出解决办法来。我们也许在下届总统选举时能听到一些这方面的问题。


QUESTION – AREA 13: Connecticut.

提问区13:来自康涅狄格州

评价一下伯克希尔的内在价值?


像其他公司一样,伯克希尔的内在价值也是未来一定时期内能够产生的现金流以一个合适的利率折现回来。这确实是个很模糊的说法。另一个办法就是去看我们现在持有的每一项业务的价值。我们尽量给你们一个估计。因为我们留存了伯克希尔的所有的盈利,那长期来看,评估我们怎样投资这些盈利就变得很重要。在1965年的时候,我们只是一个纺织业务,价值每股12元,但这不是内在价值,因为我们能把它产生的现金再投资。这个价值不在于几个生意加起来,而在于我们把留存利润再投资的能力。如果写一个我们认为伯克希尔值多少钱的数字,我和芒格写的数字会是不一样的。


芒格:在伯克希尔比较难判断的是你看到的过去能多大程度的延续到未来。就投资而论,伯克希尔是极端杰出的。看资产负债表(来判断价值)只是最初级的一步。是什么使得这个杰出的投资成绩延续了那么多年呢?我觉得是因为有了这个在10岁的时候就阅读了所有有关投资的书,最后变成了一个学习机器的人。如果不是他一直不断的在学习,我们的投资业绩就会比现在逊色很多。在伯克希尔,我们有一个极其好学的人在管事。我们的这套做法本应该被广泛模仿的,一个能顺利移交权力的体制不一定就是好的体制。


QUESTION – AREA 14: New York City, Whitney Tilson

提问区14:来自纽约


你以前曾经警告过衍生品的危害,但现在每年都有几万亿的衍生品在交易,这种状况还能延续多久?我们怎么做能减轻它的危害?


我们不断的谈论这个问题,尝试做一些事减轻我们自己在衍生品上的危害,但也意识到衍生品本身不是什么恶魔。现在有越来越多的五花八门的衍生品被广泛的使用着,使我们的金融体系有着更多的杠杆运用,很多是无形的杠杆。上世纪20年代的大崩溃后,政府举行了听证会,认为杠杆是崩溃以及崩溃程度的原因,就像火上浇油一样。自那以后,杠杆被认为是危险的,政府授权联邦储备局监管各种保证金比例。那时候对杠杆作用是很严肃的,随后的几十年里也一直很注意这个问题。随着衍生品和指数期货的产生,使得对保证金的监管没有意义了。我相信我们不能准确地知道什么时候会带来巨大的风险或者就不存在了,但我相信衍生品会不断地继续下去并不断增加,直到发生很不幸的事情。这种现象你可以在1987年10月19号看到,由于当时流行投资组合保险。你应该阅读当时学术上是怎么说这个事的(投资组合保险),这就是一个玩笑一样,只不过是一系列自动执行的止损指令,被当成商品卖出去了。人们付了很多钱,只是学会了怎样下止损指令。我不知道下一个类似的事情什么时候会出现,我也不知道射杀了几个大公会导致第一次世界大战。


芒格:会计帐务上的不足大大加大了这种风险。如果你因为虚假的会计利润获得了大大的红包,你会不断地这么做的。更困难的是,大多数会计专业人员并没有认识到他们实际是多么的愚蠢。


巴菲特:四年前我们处理通用再保险的投资组合时,审计师们应该要求我们投资组合里的投资应该是按市值调整的。我真恨不得把这些组合卖给这些审计师们。


QUESTION – AREA 1: Hong Kong

提问区1:来自香港

你认为现在投资更多的是一点短线思维吗?


巴菲特:没有一个准确的方法来衡量。但如果你指的是债券和股票的持有者们会一觉醒来因为某个想法就改变主意的话,那这个比例现在确实高的多。现在有所谓的电子一族,他们是要每天、每小时甚至每分钟来做决定的。人们过去买债券是为了持有或交易,但现在玩法不一样了。现在的投资结果和过去买入并持有下的环境不同了。我觉得这是个骗人的游戏,但为了吸引资金必须这么做。我在开始我的合伙制业务时,我对他们说“我一年才向你们汇报一次”


芒格:当人们谈论用西格玛(数学符号)来代表发生灾难的可能性…哦…简直是疯了。他们相信市场上的大跌可以用高斯分布来预测,因为这样可以容易解释,也容易去这么教别人。你要相信用牙齿能做木筏子,才会相信这样的事。


巴菲特:这很难,你要做些你这行里神父般的事,而且你会发现没有丝毫意义。但人们总是这样不断地教下去。


QUESTION – AREA 2: Munich

提问区2:来自慕尼黑

你能不能点醒以下我们投资时是怎么决定内在价值的?你是用什么样的数量方法的?


我明白你的问题,但要装不明白,由查理来回答


芒格:在尝试决定内在价值、安全边际等,没有一个简单的办法。你需要一个多重的方法。我觉得你成为一个出色的投资者不会比你成为一个鸟类学家来的快。


巴菲特:(举了一个经营农场的例子来说明一个农场的价值,提到要考虑税啊、劳工成本啊、其他费用等等。)


QUESTION – AREA 3: Chicago

提问区3:来自芝加哥

你在年报里说道要找个年轻一点的人在伯克希尔工作,能就这个问题多说一些吗,我如果有兴趣怎么申请啊?


巴菲特:你尽管申请。我们不介意请三到四个我们所想要的人。我们不是找人来教我们怎么做。有很多人知道怎么做,我们知道的就有6、7百人。很多人都有良好的纪录。但最大的问题是他们是否能做出规模来。管理1000亿和管理一个亿可不是一回事。我们要找的人只需要比平均水平好那么一点。在这个世界上是不可能管着1000亿的资金还能战胜标准普尔500指数10%以上。


芒格:我们找人这个事让我想起一个杜撰的有关莫扎特的故事。一个25岁的年轻人要见莫扎特,当他见到莫扎特时,他说:我想写一出交响乐,正在收集意见。莫扎特说:抱歉,你写交响乐还年轻了一点。这个年轻人说:我已经25岁了,你写交响乐的时候才10岁啊。莫扎特回答:是啊,我写的时候是不问别人的意见的。


巴菲特:我在结束我的合伙人企业时,我可以推荐Sandy Gottesman, Bill Ruan, and Charlie给我的投资者们。现在这些人都老了,也很富有,不需要再干这份工作了,所以我要在一群我不熟悉的年龄段里找人,做到这点并不容易,但还是可做的。我以前就选出了Lou Simpson,现在也是行得通的。这并不是我情愿干的事,但我还得做啊。


QUESTION – AREA 4: Ohio

提问区4:来俄亥俄州

你对全球气候变暖的观点是怎么样的?对科学怎么看?


巴菲特:气候变暖看来的确是这么回事,但我不是科学家。我不能100%或90%的肯定,但如果说气候变暖肯定不是个问题也是很愚昧的。一旦气候变暖在很大程度上越来越明显时,那时再采取措施就太晚了。我觉得人们应该在雨下来之前就做好防护准备。如果犯错的话,也要错在和大自然站在一边。General RE承保的因气候变暖而每年应该增加的业务要远少于我们在National Indemnity承保的巨灾险的再保险业务。如果大西洋里的水温有一点点变化,那在飓风的季节里我们遭受的损失可能就会多四、五倍。所以要足够的留意这一点。


芒格:二氧化碳是植物吸收的东西,而且总体来说温暖一点还是比寒冷一点要让人舒服。因此如果大批人想由加利福尼亚搬到北达科他州就没有必要了,我们的地球变得暖和一点就会对人类是灾难吗?这一点还远没有弄清楚,


巴菲特: 那生活在水下20英尺的人们又会怎么样呢?


芒格:那是不幸的,但有大把可能你可以变啊。只有那些抽水烟的新闻学生们才会相信气候变暖会成为灾难。

QUESTION – AREA 5: KANSAS CITY

提问区5,来自堪萨斯城


关于中国经济,中国的银行看起来和日本银行90年代的情形差不多,你们担心中国会经历和日本90年代那样的崩溃吗?


巴菲特:老实说我不知道。我不清楚日本经济在崩溃前发生的事情。我对中国银行业也一无所知。我基本没什么概念,也许查理知道。


芒格:如果你不考虑过去15年中国的进步,中国银行业的状况能吓得你发抖。央行除了监管之外,总是注资帮银行(度过难关)。他们一路都是这么做的,但现在会好一些。


巴菲特:强劲的经济能克服这些问题。你看看房屋贷款的情况,你会觉得对美国经济来说是很可怕的事情,但美国经济历史上还是度过了很多金融危机的。


QUESTION – AREA 6: Indiana

提问区6:来自印度

还会有1973-74年这样的机会吗?


巴菲特:我在结束合伙人企业时,觉得预期的收益率和市政债券差不多。现在的情形大不相同了。如果我现在管理一个捐赠基金,我会或者100%的持有股票,或者全部做多和做空债券,不会持有一个组合。如果我现在还有20年的投资周期,让我选指数基金或者20年的债券,我会情愿现在去买股票。


芒格:我觉得这不是你所希望的回答,但确实就是这样回答的(大笑)


巴菲特:是的,这样的事是会发生的。但去预测或者坐着去等这样的机会来临不是我们的做法。我们在一季度又买了50亿美元的股权。我们宁愿持有这些股权而不是现金,也不愿拿着钱去等着我们认为得会有更大的机会来临


QUESTION – AREA 7: Vancouver

提问区7:来自温哥华

你卖掉了白银的持仓,为什么?卖给谁了?


巴菲特:我不知道我们卖给谁了,但我想有很多人要聪明过我们。这笔投资我买早了一点,也卖早了一点,要不然可是一个完美的交易。


芒格:我觉得我们验证了我们在白银上知道的所有东西。


QUESTION – AREA: Santa Monica

提问区:来自Santa Monica

你对40年后准备把钱捐掉的人有什么建议吗?


巴菲特:只要你打算把钱捐出去,那时间不成为问题。你如果能把资金以高于一般人能做到的速度复合增长,你自己对社会来说就是一个财富。捐赠基金是获得一个平均的回报的,你现在就可以把捐赠交给交给别人打理。


芒格:我想有人要捐出他们的财富对股东们来说可是件大好事。


巴菲特:我实际上并没有(因为捐赠)而失去什么。当一个家庭因为向教堂捐了钱,或者哪怕是贡献了时间,而不能去迪斯尼乐园玩得话,他们确实是失去了什么。但我拥有了一切,我吃得再好不过了,睡得也再好不过了,所以我实际什么也没有失去。


QUESTION – AREA 9: New York

提问区9:来自纽约

问及巴菲特如果要获得一个50%的回报该如何投资


巴菲特:如果管理的是一笔小资金,我行事会完全不同。


芒格:现在没道理再来想这个问题。


QUESTION – AREA 10: Subprime market relative to the foreign market?

提问区10:结合国外市场,谈谈美国次级债市场


巴菲特:次级债市场是由借方、中介、以及贷方组成的,最后导致借款无法支付。最后次级债是否不可收拾以及对总体经济的影响,我觉得如果失业率没有大幅上升,或者利率没有大幅上升,那将对次级债是要命的,我不觉得对总体经济有什么大的影响。不觉得这一个因素会导致重大的影响。我阅读了次级债的10-Q、10-K文件,很多次级债的还款都是允许借款人开始几年只需还低于正常水平的供款,以后的年度则要还高于正常水平的供款。这是很愚蠢的借贷行为,因为一个现在只有能力还20-30%供款的人,以后也不会有能力还110%的供款。这种做法只能奏效一时,直到无法维持下去。我不觉得次级债的问题会对经济形成重大阻碍。

芒格:很多事情是既愚蠢又荒谬。其中很多是因为会计准则允许他们体现尚未到手的利润。我不知道为什么这么做的人早上还能心安理得的刮胡子,因为看着镜子里的脸,那是邪恶和愚蠢的脸。


巴菲特:我们看到很多贷款甚至首期或第二期供款就无力支付,实在不应该发生这样的事情。证券化使这个问题更突出了。由于有了贷款证券化,就不那么严格审查了。至少要几年地产市场才能恢复,我的意思是,后果是很严重的。那些投机取巧的人还会栽跟斗的,只不过是换个方式而已。


QUESTION

提问:我今年23岁,很有进取心,也有一点资本,你觉得未来50年甚至100年最好的机会会在哪里?


巴菲特:尽可能的阅读。我大概在4到5个小时内读Lorimer Davidson的书学到的东西比我在大学里学到的东西还要多。我和查理用各种不同的方式赚到过钱,很多是我们在30、40年之前没有想过的。你不可能有一个固定的模式,但你可以积累你的思想,同时关注不同地方、各种不同的证券等等。最重要的是你的行为模式里面要有那种能避免你的行为会带来灾难的东西。


芒格:而且你如果年轻的话要多关注市场不有效性。你不应该去猜哪个制药公司有最好的储备的药。你应该去寻找市场不有效性(带来的机会)。


巴菲特:RTC就是一个很好的赚大钱机会的例子。一个几十亿美元房地产买卖,做为政府的卖家对买卖的经济效益不是很关心,只想着完成买卖。而买家确是很在意的,这种关注的不对称性(导致了极好的机会)。你这一辈子不会缺乏这种机会的,虽然有时候你觉得好像缺乏这种机会。


QUESTION – AREA Florida

提问区:来自弗罗里达

弗罗里达州保险公司和州政府之间很不对付,这种情况让人担心吗?


巴菲特:这很好理解。普通的业主是不会坐下来一行一行的去读保险单的条款的,一般保险经纪也不会很好的向业主们解释。当成千上万的业主不满意的时候,只有通过司法制度来解决了。我能理解保险公司对于不符合条款的保单是不愿承保的,我也理解业主们的不满。至于是否应该全国的人都来为飓风保险付费,这样内布拉斯加州或其他某个地方的人付的保费贴补到飓风区,这个问题就很复杂了。有可能保费变得很贵,没人愿意买保险,最后由整个社会来承担损失。这样就对弗罗里达州很不利,他们只好向联邦政府求助了。但内布拉斯加州的人也会说:等等,我们干嘛要为飓风区的人贴补保费啊?我知道你们会遭受飓风,但我们还会遭遇寒冷的冬季啊。我们只有静观其变了,但最后只好由华盛顿决定了。


芒格:我没什么补充的


QUESTION – AREA 14: New York

提问区14:来自纽约

首先,恭喜Sue(来自雅虎公司)加入伯克希尔,她是对伯克希尔的一个极好的补充。根据昨天的10-Q文件,你们一季度购买了53亿(的投资),您的希望回报率是否有变化?


巴菲特:我们确实投资了50亿左右。我们的投资标准变了吗?你知道的,我们没有变,但你不能100%的肯定。你如果有一个月没有和女孩子约会了,你也许会觉得应该第一时间约会那个女孩。谁知道呢,我想我们应该第一时间就约会了那个女孩。


芒格:有一个事情我可以肯定地说,就是我们现在这个投资不会取得10-15年前我们能取得的回报水平。


QUESTION – AREA 1: New York

提问区:1来自纽约

一个“即将为人父母”组织的抗议者,引来人群中一片嘘声,沃伦叫大家停下来,让他问他的问题。问题基本是对沃伦向这个组织的捐赠提出的批评。


巴菲特:我觉得这是个很好的组织(引来一片喝彩),对这个问题我就不多说了,否则台下会形成一个喝彩比赛的。几千年来,在男人们管制的政府里,全世界的妇女们非情愿、无意识的怀上了孩子,我觉得这很糟糕。我也认为这个问题很重要,只有很少部分人愿意为此出钱,因为它不是像能够把你的名字贴在医院里那样受欢迎。如果我们这个国家成立时,最高法庭是由9个女人组成的,那你这个问题都没有机会提出来。


QUESTION – AREA 2 Los Angeles

提问区2:来自洛杉矶

人们为什么要用beta系数(来衡量风险)


巴菲特:市场的波动不能代表风险。beta的好处是它是个好东西,可以运用数学方法,但它是错的。拿1980年的农场市场来说,2000块一亩的价格跌到600块一亩,当市场价格跌到600时我买了一个农场。农场价格的beta系数飙升上去了,按照市场理论,我在600块买的风险要大于我在2000块买的风险,这简直是胡说。在买农场我们能明白这个道理,但到了股票,因为股票天天波动,也因为人们想运用他们学到的数学知识,就把波动性变成各种衡量风险的工具了。


芒格:在公司财务和投资管理的课程里面,最少50%是废话,这让人觉得很惊奇。我们以前做的还不错是因为我们很早就意识到很多聪明的人往往做很笨的事。我们很想知道为什么以及哪些人这么做,这样我们好避免。


QUESTION – AREA 3: New York

提问区3:来自纽约

我怎么通过年报来衡量一个公司的管理?


巴菲特:我们过去很多年,有很多投资连公司管理层都没有见过。今年一季度我们买了50个亿,绝大多数公司我没有见过管理层,也没有和管理层交谈过。我们只是做了大量的阅读。如果我们是买下整个公司,那又不同了。但对于公开上市的证券,我们会阅读大量的材料。我们曾谈过一个石油公司的例子,我们读了年报,在里面找不到有关勘探成本的内容,这在某种程度是就牵涉到诚信的问题了。我们很在乎这个。对于公开上市的证券,我们的办法就是卖掉。你可以通过读年报了解很多,年报也会告诉你管理层的很多事。如果管理层对于给他们钱的人一年了都不愿意说点什么,我质疑(他们的诚信)。


芒格:这里有两件事,一是公司业务的品质,一是管理者的品质。如果公司业务的品质足够好,经理也会显得很好。


巴菲特:你如果你认为我是美国CEO中最好的,而让我来管理福特汽车公司,我是不会愿意做的。


QUESTION – AREA 4: San Jose

提问区4:来自San Jose

你如果救逆1999年在财富杂志上关于好、坏时期的文章写一个续篇,你会怎么写?你谈到了17年的一个时期,现在处于什么样的时期呢?另一个17年,我们已经过去一半了。


巴菲特:在这十七年里,我没有得到多少乐趣。如果现在要写的话,我会说如果让我选持有债券或股权,我会选股权。但我不会有很高的回报期望,但会在4.75%之上。在1999年的时候,我不觉得人们期望之前17年的经历再现,或会有什么奇迹,人们注定要失望的。仅限于人们的期望,那就是我那篇文章的主要观点。


芒格:我想说的是从那篇文章发表后,持有股权的回报确实挺低的。到目前为止,沃伦的观点是对的,他关于适度的回报期望的观点也是对的。


QUESTION – AREA 5: California - Woman and her14 year old daughter

提问区5:一个来自加利福尼亚的妇女和她14岁的女儿

我们代表来自西海岸的渔民。我们现在几乎无法维持生计了。去年,因为伯克希尔旗下的四个电力大坝引起的河流危机导致三纹鱼季节禁止捕鱼,我们用光了所有的储蓄,还通过SBA(小型企业管理局)的灾难援助计划贷了款。去除大坝对于Pacificorp 和 MidAmerican两公司来说经济上是合算的,你对于去除大坝是什么态度?(还提到她的家庭在捕鱼季节丧失了95%的家庭收入)


巴菲特:我们的态度很简单。几个监管当局从27个不同团体收到了27份建议公共政策的态度不是由Pacificorp,而是由FERC决定的。说到底,我们作为公共事业公司,是由考虑了你及其他人的公共政策监管的。最后我们会完全按照他们的指示做。所以说这是一个有关FERC和州委员会的态度的问题。


QUESTION – AREA 6: Boulder, Colorado -13 year old

提问区6:来自科罗拉多州的Boulder,13岁

你对于纽交所和欧洲证交所合并有什么看法?是有正面还是负面的作用?


巴菲特:我不知道怎么回答这个问题。从70年代以来,就交易费用而言,纽交所是非常高效的。看待合并的问题是看我们能否得到更好的交易效率和更低的交易成本。我们对于纽交所的运作是非常满意的。


芒格:对这个问题我一无所知


巴菲特:我也不知道,但我说的啰嗦了一点。


QUESTION – AREA 7: Seattle

提问区7:来自西雅图

首先,我来自西雅图,如果比尔·盖茨和我能坐同一趟飞机来的话,伯克希尔就能为减少全球气候变暖做一点贡献了(大笑),我怎么了解谁值得信赖,谁不值得?


巴菲特:你明年很有机会搭比尔·盖茨的飞机,就像你有机会让我来回答你的问题一样。人们把自己都捐出去了,他们有理由来这里;当有人谈论他们的生意时,他们谈的事情,他们认为重要的事情,里面会找到很多线索的。


芒格:我们对那些好的让人不敢相信的介绍是持怀疑态度的。有一次我们和一个人聊天,他说:我们只对那些被水覆盖的钢筋混凝土桥梁承保火险。这简直是太容易的事了,我们对这种事敬而远之。


巴菲特:1969年的时候,我在考虑推荐谁给我的合伙人,告诉他们谁可以托付他们所有的钱,查理,Sandy, 和 Bill Ruane这三个人,我不知道谁是最好的,但有一样事我是确定的,他们都是忠实的资金管理人。


QUESTION – AREA 8:

提问区8:进一步提到其他的估值问题

巴菲特:如果政府债券能挣2%,我们就不愿意买回报率在3-4%的东西。我不会每天早上问查理:我们今天的hurdle rate是多少?


芒格:hurdle rate 的概念只是听起来合理,那些把hurdle rate 挂在嘴边的人往往犯一些要命的错误。


巴菲特:我在19个公司董事会任职时,看过很多演示,都会算出内部收益率等等。如果把这些玩意烧了,董事们会做得好的多。你得到的只是毫无意义的数字。


芒格:我有个年轻朋友专门做私人合伙人权益投资的,在那个领域很难赚到钱。我问他,你告诉你的客户能有什么样的回报?他说,20%。我问他这个数字怎么来的。他说,说少了别人不会给你钱的。


QUESTION – AREA 9: Chicago

提问区9: 来自芝加哥

是否存在你不能找到满意答案的问题, 它又不能被归入“太难”的范围。

巴菲特: 你可能刚问了一个。

芒格:当然会有,如果你有个孩子患了可怕的疾病,正迈向死亡,你不能把这个问题纳入“太难”的范畴。有很多问题会是你所说的那种。

巴菲特:我的桌上摆放了一份标记“过于困难”的文档。如果你面临大规模杀伤性武器的问题,这是如此困难,而你又必须与之做斗争,因为即便你稍稍降低其发生的可能性,都是好的。你得祈祷你不会面对太多类似的问题。


QUESTION – AREA 10: Germany

提问区10:来自德国

你多久会检视一次组合中的每个持仓?有些人每天都会,有时更频繁,有些人一年才看一次。你的频率是怎样的?

巴菲特:在我的经历中这分成两个阶段。当我拥有的想法超过钱的时候,我一直在检视我的组合,因为我必须跟踪组合中的每个持仓,如此我才清楚该卖出哪个,换入更具吸引力的。

现在我们面临的情况是钱多过点子,因此我们不会每分钟都评估组合,因为卖掉了也是换成现金。我们仍然持续的评估持仓,我们的头脑中储存了大量的信息。这是个持续的过程,因为我们要使思考日益丰富。如果我们找到一宗需要200,300或者400亿美元资金的大买卖,我们必须卖出100亿,我们就会动用过往一直积累的信息。

芒格:即便在沃伦少不经事的年龄,他就不会花费大量时间考虑他的首要选择,他会将之搁置一边,去看其它的专题。


QUESTION – AREA 11 New York

提问区11:来自纽约

当你买入时,你每个股票投入数亿美金。你会因为拥有更多的现金,而在单个投资上配置更多钱吗?

巴菲特:当我们对现有持仓的公司加码买入,意味着它们看起来非常吸引,因而有时我们会达到申报持仓的要求,这会带来问题,受到短期交易规则的限定,在6个月时间中不能卖出一股股票。如果你看截至2007年底的组合,你会发现对于某些持仓我们已经加码了数十亿计的美元。总的来说,我们感觉可以买入日交易量的20%而不造成什么问题。因而如果要买入50亿的某个仓位,该股票每天必须要250亿的交易量。


QUESTION – AREA 12: Native Americans from California

提问区12:来自加利福尼亚的土著居民提出关于Klamath河坝的问题。她艰难的朗读问题并一直在哭泣。你们的子公司拥有我们河上的水坝。巴菲特先生,我知道你非常关注人权和民族事务,我们理解你不能对PacifiCorp(美国西北部的电力公司)实施直接控制。你是否原意和部落代表见面,来了解我们的问题?

巴菲特:我早先说过,我们不会最终来做决定。决定会由FERC(联邦能源管理委员会)作出。对煤发电厂和风力发电厂的裁定也是同样的方式。任何时候当你涉足公共发电厂时,人们都会对裁定表示欢迎或者不快,因为没人愿意在他们家的后院有个发电厂。但是世界需要电力。我们会谨遵FERC的决定去做。他们会听取所有27个团体的陈述,作出符合公共政策的决定。当我们买进PacifiCorp时,Walter Scott和我两人都签署了宣誓文件,内容如下:“我同意不直接插手PacifiCorp的事务,除了那些本质上相当重要的之外。”


QUESTION – AREA 13

提问区13:在Katrina飓风之后,以及另外的针对佛罗里达保险问题的政府立法,你能对此作出解释并阐明其对Berkshire的影响为何?

巴菲特:我不能精确的告诉你佛罗里达立法要说明的情况,但是佛州日渐深入的涉足到保障其居民的事务。(保险执行机构介入到巴菲特的遗赠问题):谈论到佛州居民将如何就房屋保险获得补偿。他以“如果风不再吹动,那么一切都将得以解决”来结束他的回答。


QUESTION – AREA 14: Michigan

提问区14:来自密歇根

提及格雷厄姆,本~富兰克林等,问到“谁是你现如今的偶像?”

巴菲特:我有几个偶像,我不确定是否需要点出其名。值得庆幸的是我崇拜的偶像们从未令我失望。合作良好,找到不介意与我配合的人。

芒格:你并没有被限定只列举活着的精神导师。某些最优秀的人已经死了。(众笑)



QUESTION – AREA 1

提问区1:来自普渡大学的高年级学生。将其简历打印在衬衣上。提及花费巨大代价来到此处,以及他是如何回绝500美元换取他在(等候进场的股东)队列中的位置,他请求获得一份工作。“这听起来是一个划算的决定吗?”我不能记起准确的回答,但是沃伦找到了某种聪明和幽默的方式来既不冒犯而又拒绝了他。



QUESTION – AREA 2: North Oaks, Minnesota

提问区2:来自明尼苏达的北奥克斯

查理,你对乙醇现在的看法是什么?

芒格:尽管McCain曾经提出了反驳性的材料,并且认定乙醇是极好的东西。同时他也意识到这就是他们思考Iowa的方式。我想用玉米作为运转汽车的燃料这么个主意,绝对是我所见过的最无知的主意之一。但是在一个充满了大量政治压力的政府,怪异的决定常能得以通过。这不是要抬高食品的价格吗?你从乙醇中获取的碳氢化合物和用于生产玉米的碳氢化合物一样多,还没有计入表层土壤永久性流失的成本。我喜欢内布拉斯加之情至深,但这不是我的家乡最美的时分之一。


声明:

巴菲特:Jerry Goodman写了一本名为《超级金钱》的书,现在有了新的修订本,现在它就在外边的书店求售。


QUESTION – AREA 3

提问区3:你所做的使得公司免于通胀威胁的措施是什么?

巴菲特:金属对我们来说不能抵御通胀。抵御通胀的最好方式是你自身的赚钱能力,无论货币是海边贝壳还是纸钞。第二个最佳做法是拥有一个完美的企业。不是金属,不是原材料,不是矿物。真相是,如果你拥有Coca-Cola或者清谈酒吧,或者其它任何人们愿去花掉他们日常收入的一部分来得到的,并且它只需很低的资本投资的要求,这就是你在通胀的世界中可能拥有的最好投资。

芒格:我没有什么要补充的。


QUESTION – AREA 4: Georgia

提问区4:来自佐治亚

关闭水坝不是能省钱吗?同样的,你对铁路行业未来盈利能力的观点是什么?

巴菲特:再不能比这个更令人兴奋了,铁路的竞争地位多少得到了提高。更高动能的柴油机提升了铁路的费用,但也可能是提升公路运输业者的成本的因素之一。铁路在30年前是可怕的产业,受到经营管制(尽管现在面临受到新管制的威胁),但是现在情况变好。它很久都不是一个好行业-资本性开支庞大。你能够获取合理的资本回报。它比过去而言会好很多。

芒格:这也没什么要补充的。


QUESTION – AREA 4: Kentucky – A 10 year old girl

提问区4:来自肯塔基的10岁女孩

一个10岁小孩的最好赚钱方法是什么?

巴菲特:我必须说这是我10岁时考虑了很多的一个问题。派送报纸是我最喜欢的方式,但是你可能还是小了些。我肯定是尝试了20种不同的工作。最好的就是我的弹球生意,但是我如今不会再推荐了。一份我读过的研究人的才能与成功相关性的报告,它考查了学分、商学院等等。最好的相关性是你第一次开始你的第一份生意的年龄是多大。

芒格:当我年少的时候,我读了“巴比伦最富有的人”。它教给我开销不要超过收入,将余额投资。我在这个观念上融会贯通到心智复利,因此我决定把一天中最好的时间用于提升我的智力,而世界could buy the rest of the time.


QUESTION – AREA 6: Nebraska

提问区:来自内布拉斯加

哪里是有着窄幅信用基差,大额贸易赤字的最佳投资场所?

巴菲特:我们不会试图基于对世界大势的思考来购买生意。尽管我们确实考虑过国外竞争,但是不会买进劳动力密集的生意。

芒格:我们从拥有的鞋厂生意中了解到来自外国劳动力的竞争。从而使我回忆起Will Rogers的观点,他不认为人类需要以如此痛苦的方式去学习这些简单的教训,你应该不用去实际试着向电网撒尿,就该懂得不要这么干。


QUESTION – AREA 7: Florida

提问区7:来自佛罗里达

美元贬值的问题

巴菲特:美元相对大多数其它的主要货币,在一个时期来看很有可能还会继续下跌。我们用高达220亿的交易来支持这个判断,然而随后伴生的套息交易成本使得这种表信念的方式太过昂贵,因此我们把更多的精力聚焦于购买那些在其它国家获取更多盈利的公司。尽管这不是我们买什么的主要决定因素,但是一个因素。


QUESTION – AREA 8: Iowa

提问区8:来自衣阿华

首先,对于乙醇你们需要看到其改善环境的意义。另外,你们是怎么和董事会成员见面的?

巴菲特:关于公司是如何运作的,作家们有着偏颇的理解。大多数董事会成员就像木偶一样安坐那里,甚至当我们是大股东的时候。

芒格:大买卖,平均而言对股东是不利的。

巴菲特:他们考虑的是将得到什么,而不是要付出什么。


QUESTION – AREA 9: Kuwait

提问区9:来自科威特

你选择合伙人的标准是什么?

巴菲特:我们不喜欢合伙人之间做交易。如果我们想拥有这个企业,原意拥有其全部。我们不需要来自合伙人的钱。


QUESTION – AREA 10: What is your long term view on commodities?

提问区10:你对商品的长期观点是什么?

巴菲特:我们对商品没有观点。如果我认为石油会上涨,我们会购买期货。我们对商品相关的生意完全不抱有偏见。


QUESTION – AREA 11: What advice do you have for NY Times shareholders?

提问区11:你对《纽约时报》股东的建议是什么?

巴菲特:我们就报纸被高估这事,已经说了好几年了。



东方港湾 扬云 周明波翻译
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2005-7-27

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 楼主| 发表于 2007-8-7 21:29 | 显示全部楼层
万科为何不做商业地产?

——新浪财经
 
    业界评价万科的时候一般有两种态度,一是承认万科在中国地产界的领跑地位,尤其是在2006年万科的营业规模突破200亿以后。但同时也会不无惋惜地提到,万科只做住宅开发,不做商业地产,也不做持有型物业,不符合国际潮流,未来发展堪虞。持此论者,不在少数,国内一位以敢言著称的重量级地产大佬甚至当着万科集团总经理的面也不隐讳自己的观点。
  远离商业地产的万科
  这类观点与亚洲最大的开发商香港新鸿基地产(2006年下半年半个财年的利润超过109亿港元)所代表的香港地产企业开发销售与自持物业收租并重的发展模式有关。该观点的主要立论是商业地产的持有不仅可以通过租金来支持企业的现金流,而且商业物业的增值也能带来价值。受此模式影响的国内企业也有不少,典型代表是招商地产,招商地产的资产比重中有着较大一部分是持有型物业,靠收租来运转。年报显示,2006年该公司租金收入达到3.06亿元,同比增长30.17%;年平均出租率达91%,全年累计完成出租面积537.4 万平方米,同比增长13.77%。
  尽管没有上市公司通畅的融资渠道和手段,但很多规模和实力还不是很大的非上市地产企业仍在住宅开发较为顺利的基础上,信心十足的进入商业地产,并将这一种做法,称为住宅和商业两种物业开发并举的“双轮驱动模式”。国内某直辖市的一家地产集团在两年前正是采取了这种模式,期望以此获得更加快速的积累和发展。事实却未如人意,商业地产毕竟意味着一支专业的操盘队伍、一大串优质的商业经营资源、一种强有力的资金筹措能力。而就这三方面的要素而言,绝大多数住宅开发商是不可能在短时间内获得的。结果是商业地产没有做起来,住宅地产的土地储备和开发规模也收到了影响,去年该企业经过思考终于调整了战略,把精力和物力投入到了最熟悉的住宅开发领域,仅仅通过一个新的热销项目,又重新夺回了原来较高的江湖地位。
  道理其实很简单,就是住宅开发商仍然是按照住宅开发思维在做商业地产。而融资渠道畅顺、自有资金厚实、人力资源充沛的万科,却总是不愿意面对商业地产这个领域。有好奇者问到万科董事长王石,王石的答复是这样的:“做不做商业地产没有对错之分,只有适合不适合之别。万科近20年的地产开发历史所积累的就是住宅开发的经验,所形成的也是相关的模式和体系,这个体系操作住宅开发非常娴熟,但对于商业地产却非常陌生。而中国住宅市场的潜力之大,是足以让万科现有的团队一直操作下去的。”这种思路下,万科甚至在两年前主动放弃了世界零售业老大沃尔玛在商业地产领域的一个非常好的合作机会。
  或许这种战略选择也与万科在2004年初选定的标杆企业美国帕尔迪公司的战略有关。成立于1956年的帕尔迪在创立初期,也做过少量的商业地产,但很快就把住宅开发作为了企业的专业化发展方向。进入20世纪90年代,帕尔迪公司进入了快速扩张的阶段。公司的业务扩张到了全美25个州和40个市场帕尔迪公司认为,有两个因素基本上可以解释大部分的住房购买行为:一是客户的生命周期(生命阶段),二是客户的支付能力,以这两个因素为坐标,建立了“生命周期与支付能力矩阵”。运用这个矩阵,帕尔迪公司建立了两大类、共有11类细分客户。按照这个分类,各个细类客户的年龄段逐步上升。而按照支付能力上升排序则依次是:单人工作丁克家庭、有婴儿的夫妇、单亲家庭、成熟家庭、空巢家庭、双人工作丁克家庭、富足成熟家庭。把上述11类客户一网打尽,帕尔迪就基本上实现了“从摇篮到坟墓”的终身锁定,每个人或者家庭都可以从这11种客户细分中找到自己的位置。
  万科目前所使用的客户分类方法正是渊于帕尔迪的做法,万科目前的市场扩张和产品系列方法中也隐约可以看到帕尔迪的启示。从这个意义上看,能够在不同阶段找到适合自己学习的标杆企业是一件幸福的事。
  而对于向往商业地产的开发商而言,首先要检讨的是自己是否具备开发商业地产的资源整合能力和资本运筹能力,如果仅仅停留对于商业物业的理论利润的预期上,把住宅中的社区商业的操作思路简单放大是不会有前途的。对于大部分做住宅开发起家的企业,选择商业地产一定要慎之又慎。
  用专业外包思路解决商业物业问题的万科
  但事情的发展也不是一尘不变的。
  万科最近的一个公告让很多人开始想像:万科是不是要做商业地产了?
  7月10日,万科发布公告,将与亚洲最大的房地产上市公司之一,同时也是商业地产领域的佼佼者嘉德置地结成战略合作伙伴。透过嘉德置地全资子公司凯德商用产业有限公司,双方签署了战略合作大纲。根据大纲,未来双方将就万科开发项目中的商业部分展开合作。凯德商用负责提供项目商业部分的开发资金,并负责有关部分的规划设计、招商以及经营管理等工作。而万科负责项目开发、建设和日常经营管理。对于万科已经开发完毕或部分正在开发的项目中的商业部分,凯德商用也有购买意向。而凯德商用企业的主要业务囊括了商用物业投资和经营管理两大方面,他们在中国主要是收购一些建成的物业进行经营管理,经营管理成熟的资产打包上市,很少涉及开发、建设环节,基本属于金融和商业的混业经营。
  在1000亿的目标之下,万科的发展已经不是单纯的滚动开发了。购并成为万科规模化扩张的重要手段。去年以来,万科在一系列收购举动后,陆续将富春东方的万轩国际写字楼等商业项目收入囊中,这些商业项目也急需专业的运营商来经营。此次与凯德商用的合作,可以视为通过专业外包的方式,在一定程度上解决了万科的难题。
  在万科对市场和客户需求充分了解的前提下,嘉德置地的丰富的商业运营经验将大有用武之地。尤其是目前国内没有特别适合社区的综合性商业,特别是在二三线城市和一些大中型社区中,缺少能满足居民日常消费需求的商业项目,相信凯德与万科合作之后将会推动这种商场的开发建设。
  通过做减法把万科做成全国第一大房地产公司的王石在近期的深圳万科发展策略发布会上宣称“未来万科会逐渐把住宅以外的大量业务外包”。这其中就包括为万科立下汗马功劳的万科物业。用王石的话说,按照万科的扩张速度,总有一天万科物业的员工会超过百万人。而这将是万科不能承受之重。据说,万科的减法战略已经从聚焦住宅开发的模式升级到了优化内部业务链条,甚至准备将财务管理都外包。王石将这种转型描述为,从营销的万科转变为技术的万科、服务的万科。万科的目标就是做耐克那样的公司,除了品牌与设计之外其余全部外包出去。即使在住宅产业的链条内,万科更希望与更专业的公司合作,而自己则专心做资源整合者与品牌塑造者。
  从这个角度看,万科面对商业地产运营这个新课题,并不是采取自我组建队伍的做法,而是通过专业外包和整合实现了不做即做的目标。个中手法,值得玩味。
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 楼主| 发表于 2007-8-8 22:14 | 显示全部楼层
浅议万科的成功之道

——
 
 

作为国内房地产业的排头兵,万科近来可谓是顺风顺水。前一阵子刚刚入选了“2006年度中国最佳品牌20强”,获得了英国IR杂志评选的“2006最佳投资者关系”大奖,2006年上半年的年报又显示报告期内新增了34个项目,营业收入和净利润较上年同期分别增长了52.7%和53.5%。上市15年间,万科的主营业务收入复合增长率达到25.8%,净利润的复合增长率达到31.2%,公司A股上涨幅度约24倍,而B股的上涨幅度则高达110倍。

    能够取得如此辉煌的成就,万科在管理方面究竟有什么成功之处呢。总结起来,笔者认为原因有四:

    一、成熟的产品体系

    作为业内龙头企业的万科,在产品体系建立方面已经走在了前面。经过多年积累,万科已经建立了58个基本产品户型。全国各地,万科无论想拿什么样的地块,都可以在决策之前将所有的总规设计基本完成。在别的开发商还在为拿不拿地,拿过来以后怎么做而伤神费力的时候,万科已将户型设计、产品定位、营销推广模式全部理清,拿地之后的工作只是进行类工业化生产,快速复制万科成熟的产品模式而已。这也是为什么前一阵广州市首次限户型的金沙洲地块的招标,万科敢于报出 17.5亿的高价。在该地块位置不属于广州核心区域的情况下,楼面地价高达4033元/平米。没有成竹在胸的产品规划和市场预期,是无法做到这一点的。

    二、 高效的运营体系

    当房地产开发进入以万科等优秀企业为领导的类工业化时代,运营效率的重要性无疑被提高了。强调效率并不是片面追求速度而不追求运营的质量。“顺驰速度”曾经是业内的奇迹,但奇迹终究未能有一个完美结局。由于过于冒险的财务政策及疏松的运营管理,顺驰资金链在宏观政策巨幅调整下终于支撑不住,以12亿的“跳楼价”将自己托付给了路劲基建。

   同样依靠大量项目滚动开发的万科,与顺驰截然不同。在保障财务管理稳健运行的基础上,狠抓流程、制度管理。日常的工作当中,万科员工几乎不用浪费任何时间在摸索工作流程上,只要按照内部网上提供的工作流程图及说明文照做就可以了。这也保证了万科分布在全国各地的70多个项目能够在总部统一指挥下正常运转,不至于因“天高皇帝远”造成部分项目操作失控。

   比万科,顺驰输在了对流程和制度的执行上。了解顺驰的人都知道,顺驰在内部管理方面也曾经有过一套看上去很美的工作流程和制度。但是由于公司片面强调发展的速度,忽视了对内管理,造成“有法不依”、“执法不严”的局面,个别子公司普通员工都可以越级签署数百万的合同,这样混乱的管理,公司焉能不败?

   至于其他大部分的房地产开发公司,还处于建立流程、制度的管理初级阶段,如果不能在新的形势下尽快进行管理提升,从而提高公司运营效率,极有可能将被市场竞争的洪流所淘汰。

  三、强有力的成本管理

   万科的管理层一直认为,随着竞争程度的上升,毛利率终将随着行业的不断成熟而回归正常水平,但优秀企业的资产回报水平不会随之下降。为此万科早在数年之前就已在公司内部发布了《成本控制要点应用指南》等成本控制制度与规范。由于万科一直走的是“产品复制”的路子,所以集团在内部定额、合作伙伴评估、预决算管理和动态成本控制上早已摸索出了成熟的套路。举例来讲,2005年万科集团对前五名供应商的采购金额占到了全部采购金额的21.7%,这是在全年有40 多个项目同时异地开发的情况下达到的。对比另外一家总部在深圳的上市公司金地集团,2005年对前五名供应商的采购金额仅占2.21%,而集团全年只有 10个项目在同时开发。这当然有两家公司集团总部集权程度不同的原因,但是在产品类似的前提下统一进行集团化采购,无疑会比各项目零散采购带来更多的益处。另外万科在动态成本控制方面,从1999年开始,经过数年时间,与金蝶合作开发了K/3房地产成本管理解决方案。如今各地方项目上任何细小的成本变动,都会通过信息化系统立即传递到集团公司,使集团总部在总体上能对各项目运行状况有一个动态的了解和控制。这一方案,使万科成功地将每平米的动态成本与目标成本的误差从100多元缩减到30元以内,这对于进入高速扩张时期的房地产企业来说,意义重大。

   四、集权化的管控

    房地产是地域特点非常浓郁的行业,在不同地方的不同项目或多或少都存在着一定的差异。很多跨区域发展的房地产集团的区域公司或项目公司往往因此而强调地方特色,抗拒总部对自身的集权化管理,形成了许多房地产集团强矩阵的管理模式。强矩阵管理模式的集团在人员招聘、业绩考核、规划设计、工程管理、营销推广等方面给予子公司充分的权力。好处当然是子公司能够更加灵活地根据地方特色来推进工作,坏处就是容易造成人员臃肿,子公司与集团公司之间资源重复等弊病。

   还是把万科与金地拿出来作例子。2005年,万科实现主营业务利润30多亿元,当年集团房地产开发系统在职员工为1924人,平均每人创利近160万元。而金地在同一年份实现主营业务利润近8亿元,当年集团房地产开发系统在职员工为1020人,平均每人创利不到80万元,差不多正好是万科人均创利的一半。万科2005年主要开发项目共45个,用集团总人数除以项目总数,平均每个项目约有43人。而金地2005年主要开发项目共10个,用同样的方法得到平均每个项目102人,是万科的2.37倍。两相对比,万科是在2005年主要项目分布在16个城市的情况下达到这一水平,而金地2005年主要项目仅仅分布在6个城市。研究一下两家公司的组织结构后不难发现,万科采用的是弱矩阵的组织结构,而金地采用的则是强矩阵的组织结构。

   万科的集权式管理早已被业界所熟知,主要体现在,总部拥有资金调配权,各子公司财务信息及时通过内部网进行汇报,总部拥有人事任免权和投资决策权,对掌握产品品质的两个部门——规划设计部和工程管理部采用垂直管理系统,同时通过一整套的规范和流程加以保证。而这种集权式的管理模式也时常被认为缺乏灵活性、压抑了一线人才的上升。不过,相对于其他一些企业区域公司出现的不规范运作、任人唯权等现象,万科的集权式管理又显得相对规范。

   相比万科而言,金地的子公司权力则要大得多,这也是因为金地与万科不同的开发理念造成的。万科所提倡的是“零缺陷放心房”,所有子公司按照一个套路全盘复制,把计划外可能出现的问题降到最低限度;金地则提倡“科学筑家”,主张针对客户需求进行创新设计。金地的很多创新技术都是第一个在全国范围内使用的,如最先使用会呼吸的窗,增加通风;最先在中国的住宅小区建立直饮水和中水系统;最早在住宅中使用复式结构、大平面结构等。但产品不断创新所带来的负面影响就是研发成本上升,并且金地的顾客未必愿意因为金地的创新而付给金地超过万科的每平方米的溢价。在母子公司权责划分上,金地集团的初衷是将基础的工作交给子公司来做,总部主要把握几个重要方面,如寻找地快、市场调研、产品定位、设计方案、造价分析、售价分析、市场预测等,同时在人才使用充分本地化的基础上,通过企业文化的移植来对子公司施加影响。但是实际来看金地管控的效果并不是很好,扩张的速度相比万科而言滞后很多。从下表的财务数据可以看出,经过短短4 年时间,两家公司的差距不是在缩小,而是被显著拉大了。



   数据来源:金地及万科2001、2005年报

   2006年5月29日,九部委联合下发了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》。此次对于中国房地产市场意义深远的政策调整,尤其是“套型建筑面积 90平方米以下住房(含经济适用住房)面积所占比重,必须达到开发建设总面积的70%以上”将会给房地产开发公司的管理带来什么样的挑战,业内似乎一直众说纷纭。

   然而有一点是毋庸置疑的,那就是伴随着新政的出台,尽管部分项目可能会在建筑之外的社区概念上做文章,以达到吸引顾客眼球的目的,但以往房地产开发市场中产品百花齐放的局面将不复存在,中小户型的大量涌现将使产品同质化成为主流。

   不仅如此,本次新政中要求今后开发商自有资金至少占到项目开发总金额的35%以上,大大提高了准入门槛。假如国家今后继续出台取消项目预售的制度或者地方政府严格执行预售政策的话,原来开发商在拿到预售证前就变相销售、大量收款的“空手套白狼” 的惯用好戏将不可能再度上演。种种情况无疑会对房地产开发企业运营效率提出了更高的要求。

   此外,为配合九部委的新规,建设部在6月份发出了中小套型房屋将限价开发的消息。今后开发企业进行投标的时候,很可能需要投两个标,一是竞地价,二是竞房价。政府在房价、地价上进行一个综合判断,从优选择一个相对来说平衡得较好的企业中标,以保证中低价位、中小套型住房的供应。在这种情况下,房地产开发商的利润空间将进一步被挤压。向管理要效益,引入全面成本管理等方法成为了今后房地产商的必然之选。

   今后在房市新政影响下,各地房地产市场被政府的“9070”规定一刀切,产品的地区化差异显著减小。如果各房地产开发集团能够转变开发模式,实现标准化、产业化建房,那么子公司所要做的就只不过是把企业的产品从集团早已定好的图纸上搬到工地上,而项目的成本管理也会有一个明确的界定,子公司的工作不再需要因所谓地方特色而太富于开创性。这样子公司的权限必然会收缩到总部各职能部门中来,总部各部门的专业管理能力必然会大为提高,由此产生的“弱矩阵”的管理模式将是我们今后思考的一个方向。

   对于万科而言,由于以往在产品体系,运营体系,成本管理和管控模式方面所积累的优势,此次新政的实施对其所带来的影响远小于行业平均水平,新政反而成为了万科在行业内扩大领先优势的契机,这一点万科在06年上半年的年报中也豪不讳言。而对于许多其它的房地产公司而言,此前房地产市场的高速发展让他们放松了对内部管理的重视,今后在新形势下如何通过加强管理来跟上行业整合的潮流,万科的管理经验无疑具有很强的借鉴作用。
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发表于 2007-8-9 17:57 | 显示全部楼层
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 楼主| 发表于 2007-8-9 20:01 | 显示全部楼层
投资和投机的区别--徐斌
作者: 但斌
时间: [ 2007-08-08 16:00 ]

徐斌在“你喜欢李总还是但总”后跟贴评论:
我今天心情不错,楼上一些没有教养也没有思想的同志嘴上不干不净,看在但先生面子上,我也懒得说了,不过上面有朋友说最好将赌博改为选择,我今晚闲着无聊就阐述一下投资和投机的区别

广义上说,我们所有一切行为都是赌博,我们过马路,可能被车子压死,买香烟可能买上假烟,餐馆吃饭可能吃上地沟油烧出来的菜等等,我们生活中每一个行为选择都是下注赌博。但这些概率都小的可以忽略不计。

价值投资就是概率最大的事件上押宝,确定性最高的必然发生事件赌博,是必赢之术。万科每股收益1元,但股价才10元,而且你估计未来万科是最好的,你买了,但万科也可能从10元跌到1元,不管你对企业如何了解,市场就是这样,作为价值投资者他如果很了解企业的话,那么正确行为是有多少买多少,从10元跌倒1元,一直买下去。

趋势投机就非如此,它不会干这个事情,即使知道万科值10元,下跌趋势形成一般它不会买,因为“市场比所有人高明”,只有等万科走出下跌通道,有上扬势头才追进,他是典型的右侧交易者,趋势投机理论意义上也是追求概率大的事件押宝,所有的技术图形也好,交易系统也好,都是总结一定概率后的结果,但这不是你过马路的概率,不确定性还是很大,相对于价值投资者而言,这种方式就要设止损,止赢等手段——价值投资者是没有止损这种说法的,除非是看错企业基本面了。

基于价值基础上的趋势投机可以吗?可以,事实上真正的投机者无所谓门派而言,学习所有能赚钱的伎俩,不同的交易系统而已,抓住最优质的股票,然后踏准牛熊节奏,就是这类交易者特征,林园就是这类最优代表——假如他的事迹是真的话,不过这类交易者还是价值投资多一些,是不看技术图形交易的,按照基本面交易的。

交易方法无所谓高下好坏,完全是因人而异,微软对于巴非特是赌博,对于盖茨就是价值投资了,条件不一样,看图说话对大资金来说,是自寻死路,对于小散户来说,有时却完全适用。非要争个你死我说,实在属于无事生非,吃饱撑的!
[备注:如果再有网友写骂人的话,我将会将该帖删除,特此声明。
但斌20070808]
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 楼主| 发表于 2007-8-9 20:04 | 显示全部楼层
讨论到价值投资的精髓--求道
作者: 但斌
时间: [ 2007-08-08 16:01 ]

求道在“你喜欢李总还是但总”后跟贴评论:
这篇博文真是讨论到价值投资的精髓上了,对这个问题说两句:
1、仅仅从理论上争论,可能没有结果,正如基督教和天主教都信奉耶酥,但是两者教义略有不同。两者都拥有大量信徒,争论谁是最正确的,很难有结果。
2、从实践上看,毫无疑问巴菲特的所作所为最有代表意义。考察巴菲特的持股,他公开宣称要永久持有的股票是“大都会、 GEICO与华盛顿邮报”。他在年报里说“大家要特别注意的是我们会将三项投资列为永久的投资组合,分别是大都会、 GEICO与华盛顿邮报,即便这些股票目前的价格看起来有些高估,我们也不打算把它们卖掉,就像即使有人出再高的价格,我们也不打算卖喜斯糖果或水牛城报纸一样”但是后来他卖掉了大都会。
另外对于可口可乐、吉列也并非一般人理解的“永久持有”,而是高估应卖出的态度。巴菲特在接受《巴伦周刊》访问时透露,竟然也有“吃后悔药”的时候。他表示,自己很后悔在上世纪90年代末时,没有趁着可口可乐、吉列等大公司股价处于最高位的时候及时把它们的股票抛掉。因为他当时在两家公司都担任董事,如果当时抛出,可能会有内幕交易之嫌。而在此之前,巴菲特对这两只股票都曾寄予厚望。“可口可乐与吉列是世界上最好的两家公司”:“如果你给我一千亿美金要我把可口可乐打倒,即使我的心可能会很痛,我还是会将钱原封不动的退还”,这些话都是他曾经亲口说过的。
所以我推测巴菲特的永久持有是有条件的:内在价值持续增长和价格没有被过分高估。
(只是个人推测,并无亵渎他老人家的意思,因为巴菲特的投资策略很复杂且灵活,并非买进持有这么简单,大家可以参考《向巴菲特一样交易》)
3、李总真正的意思是投资者如果能够较准确预测到一个大的波动(大概率事件),并且股价已经处于历史高位(以万科为例:现价确实已经有泡沫)的情况下可以卖出,待价格合理再买回。李总强调在不违背价值投资的前提下利用市场德波动。李总确实是顶尖高手,他的理论实战意义很大。
4、但总毫无疑问也是顶尖高手,他永久持有优秀公司的理念和精神令人折服,不过但总自己说过:“这是一条人更少的路”。如果遇到很大的波动,投资者遭受的折磨比前者要多得多,要求持有者要有无比坚定的信念和远大的目光。
5、我窃以为两者的结果最后应该是殊途(这个词不太准确,请大家原谅)同归,我对两位都是佩服之极,在此抛砖引玉,谨表钦佩之情。
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 楼主| 发表于 2007-8-9 20:18 | 显示全部楼层
万科时代

——搜房网
 
 

为什么是万科
  在中国企业界,无人不知王石;在中国房地产界,无人不知万科。王石领导下的万科为什么能有今天的成就,这恐怕是一个难以穷尽的命题。王石说:“在办企业之初,我就想,一定不要让年轻人走我的老路。应该走什么路呢?我的体会最起码是对人的尊重,文艺复兴人本主义思想,从人性的角度来讲是给他们选择权。”这个思想已然渗入了万科的产品、制度、品牌、文化,企业的境界于此分高低。
  万科作为中国房地产的领航品牌,不仅在业界,在消费者心目中也有较高地位。万科独特的经营风格和企业文化,万科令人耳目一新的生活主张,万科质量优良的地产产品,万科先进亲切的物业管理,万科深厚淳美的住宅品味,无疑是中国经济风云最令人赏心悦目的风景之一。
  万科得享今日成就,离不开对核心战略要素的持续关注和不断积累深化。万科持之以恒、专业深刻的细节精神,是拥有稳定收入、讲求生活品味和质量的人们的依靠。这一核心目标客户逐渐成为中国社会的主流,他们对规范的、富有社会责任感的万科形象和品牌的了解和认同,决定了万科在中国房地产界的独特地位和影响。
  与对万科的发展战略、营运模式以及产品密切关注一样,“万科的核心竞争力是什么?”,也一再成为被追问的主题。
  在“王石online”上,一份署名“帆生”的贴子如是解答:
  一、品牌优势:地域性强,是房地产行业的特征之一,经14个春秋培育的“万科地产”,已经成为全国知名品牌。目前能与其相当的品牌只有“中国海外”,虽然,也有在全国性的房地产开发企业或同房地产相关的全国性知名品牌,但能同万科、中国海外相提并论的还没有,比如沈阳的华新集团,形成全国开发的态势,但其品牌整合还是最近两年的事,再比如大连万达通过经营足球俱乐部,成为全国知名度很高的品牌,但这个品牌是做什么的呢?有多少人知道?
  二、制度创新优势:万科1988年完成股份化改造,是中国内地第一批上市公司,较早实现经营权和所有权分离,1993年发B股,实现同海外资本对接,2000年,通过大股东的更换,再次优化股权结构,为万科规模吸收资本、规模发展奠定了战略基础。
三、18年的企业发展,形成了一支职业经理队伍,之所以华润控股万科,其中很重要的就是看中这支企业团队。这支逐渐成熟扩大的团队,现在、将来都是万科最宝贵的财富。
  四、互联网技术应用优势:互联网技术的应用是在计算机技术应用的基础上展开的,万科在企业管理应用上处于同行的领先地位,互联网时代是快吃慢的时代,万科处于有利的位置。
  五、企业文化优势:以人为中心的人才理念和渗透到管理层面的一套制度和方法,不仅成为万科的企业文化特征,还成为同行建立现代企业制度的参照系。
  这就是万科面向新世纪,最内核的价值所在。正是它们,“不仅搭建起了一个快速复制的基础平台,支撑万科在完成企业快速扩展过程中那艰难而惊险的一跃”,而且将为中国房地产业的未来,书写最生动的进行曲。
  [万科时代价值启示一?土地篇]:成就出色的城市运营商,将人们的梦想拉近现实。
  [万科时代价值启示二?产品篇]:秉持规范经营、持续超越理念,敏锐把握社会发展趋势和市场变化,迅速切入市场,引导市场,占领市场。
  [万科时代价值提示三?网络篇]:坚持专业化、透明化、规范化的经营管理,从容应对新经济对传统行业的改造和“颠覆”,丰富现代企业的治理结构、理念和文化内涵。
  万科究竟是什么
  作为中国房地产界的第一品牌,身为中国房地产业的领跑者,万科存在的价值究竟何在?
  这是本文在有限的篇幅里,试图要探讨的一个主要问题。我们认为,在一个个当年雄立潮头的国有房企逐渐走下坡路,出现“集体性”式微的情况下,在“新兴企业”逐渐壮大甚至掌握地产话语权的当下,乃至在中国方兴未艾的城市化、现代化过程当中,人们的消费观念、居住理念发生比较大的变化的情势下,给这个问题找到一些答案,可能比议论万科今年卖了多少房子之类的问题来得更有意义些。
  而对万科来讲,这个问题同样重要。假如万科对自己14年累积下来的客户有更深入的研究,比别的发展商更早、更深地了解和挖掘中国最有购买力的消费群的思维模式和习惯,假如万科对自己的企业价值把握得更准确、更到位,假如万科更系统、更深刻地总结自己特有的地产开发模式和赢利模式,更紧密地延伸万科文化的内涵,更切实地结合现在的实际,更有效地为自己的扩张提供战略和策略指引,那么万科会拥有更为强大的产品力,更为牢固的品牌力,更为明显的赢利能力,更为壮大的企业实力。在不停致力于成为领跑者的过程中继续坚持自己的强势地位。亦将为21世纪的中国房地产带来更好的范例,更为先进的运做模式,推动新的游戏规则的建立。
  “把自己放在高峰,这样才能有做大事的胸怀;同时也要把自己放在低谷,这样才能吸收别人的长处。”这是一种胸怀,不是某种具体的位置。
  一种网络的勇气和胸怀
  万科有一本声名远扬的《万科》周刊,她还有几个同样声名远扬的网站或频道,比如www.Vankeweekly.com,比如www.Vanke.com“投诉万科”、“管理e线”,比如www.a-housing.com(万科电子商务建材采购网)。对于这些个网络资源,值得深思的不是舍不舍得往里“砸钱”的问题,而是一个企业的策略、做事的胸怀和敢于担当的勇气。
  为什么这样说?在客户的网上投诉管道层面,网络的即时性、交互性,有助解决“信息不对称”的弊端,对于消费者来说,带来的“好处”极为明显,但作为生产者,并非每一个企业都敢于直面网络力量的挑战,于发展商而言,这不仅与企业的“底气”密切相关,而且更重要的是它的透明度——这是建立现代企业制度的根基之一。而在采购供应的交易平台层面,有利控制成本是建网直接的效果,高明处在于统一标准、推动游戏规则建立的考量。
  万科首先赋予网络平台“BBS管理”功能。甚至认为,互联网对于传统企业,是一种颠覆性的力量。“互联网带给传统行业的一大好处就是效率提高。只有信息的扁平化,才能有管理的扁平化。”
  这是一种新的管理方式,而不是一种时髦。像对外的客户的投诉,如果按照传统的方法,一封投诉信很可能到不了管理层手里,有了互联网,形势完全改变,体制网络中的效率问题得以有效解决。万科认识到,互联网的迅速崛起,在开发商与消费者之间、在管理层与员工之间、在经营层与股东之间,构筑起更加直接、便利、互动的沟通渠道,并促使彼此间的关系走向“对等”。它不仅对企业的管理流程以及客户服务意识、股东回报意识的提升提出了新的要求,更有价值、更有意义的是它于增强企业透明度是一节省成本的有效工具。
  至于发展商建立网上客户投诉管道,会不会不利于企业的正面形象,甚至会不会被竞争对手所利用,权衡中可以见出企业境界。万科坚持开放网站的做法,认为“这符合透明度的原则”,为“万科在投诉中完美”承担风险。
  万科更高明的“网络一招”,还是联合采购实践。据了解,今年万科在网上的采购额达6亿元,预计降低采购成本5%—10%,相当于3000万。而维持这样一个网站的费用是400—500万。目前,万科一季度的统计结果表明采购成本已经下降了13%。“这是互联网新经济对传统采购的一场革命,是一种颠覆。”
  领航
  两个产品系列的冒尖和突进
  利用现代互联网科技,寻找在传统行业突破的契机,这只是万科“攻城掠池”的一面。在中国房地产界,万科品牌所向披靡,无往而无胜。
  在品牌理念张扬的背后,是一个个“因为压力所以出色”的产品的坚实支撑。从深圳天景、万景、威登、荔景,到深圳、北京、上海、天津的城市花园系列,万科“拿不到好地”,在绞尽脑汁进行规划设计,市场营销的过程中,慢慢地磨练出了超强的市场能力。
  1993,万科开始“北伐”,将发展重心转移到上海、北京等地,形成的项目吕牌城市花园系列宁主义“墙内开花墙外香”的局面,一直延续到1995年。应该说,深圳、上海和北京的“城市花园”系列,是万科地产江山的基石,代表了一种新的居住理念,倡导的绿色、人文社区,略显洋气的风格、上班居住之间关系的改变,都给业界留下了极其深刻的印象——“安家万科城市花园,或许并不一定是什么‘事业成功’的标志,但绝对是追求生活品位的象征。”
  之后是深圳罗湖围攻合式的桂苑,高层项目彩园、俊园继续演绎万科地产传奇。福田的福景、金色家园、温馨家园也不甘寂寞地你方唱罢我登台。在北京,星园以注流的姿势进城;在上海,一样洋气的一群房子取了个很洋气的名字——优诗美地,业界习惯把驰往“城市花园”归类,并由衷地评价:在地产品牌方面,难以企及的巅峰,依然是万科“城市花园”——这个品牌深植入心,不仅影响了城市居民的购房习惯,而且升腾起万科“关注普通人”的“世纪希望”。
  一直以来,万科致力于探索一种人与人、人与自然、人与生活之前的新尺度、新关系。“这种追求,首先的在于通过建筑重建真正的生活形态:鲜活的、丰盈的、强调交流的、富于人文气息的……
  1999年,万科地产品牌拓展翻开了新的一页,在这一年,位于深圳坂田的四季花城动工,一下吸引全城关注的眼光。低价位郊区精品大盘的定位,体现了万科高深的市场洞察力。根据总体规划设想,开发完毕的花城将成为4800住户、近15000深圳人的理想家园。更有意思的是,到2001年,武汉版本、南昌版本、沈阳版本的“四季花城”也捷报频传,而位于上海宝山的“四季花城”也峥嵘尽显。
“花城”系列逐渐成型,万科希望继续引导新的生活方式,使其能够成为一个有意义的“新起点”。
  这个“新起点”的深刻社会原因在于国家政策面的变化。在早期“对外开放”、“先让一部分富起来”的政策导向下,商品住宅面向的是海外华侨、港澳同胞、以及游离于体制外的三资企业白领、民营工商业主、自由职业者。“这是个特殊的消费群体,人数上只占城市人口的少数,而经济收入和消费能力远远高于城市的平均水平。面对这样一个特殊的消费群体,住宅开发商的产品路线只有开发商档或中高档住宅。万科地产的城市花园系列应运而生。
  到了1998年,国家取消福利分配,实行货币化分房政策,万科意识到,商品住宅从面向少数群体的奢侈消费转向“普通人“的大众消费,将成为不可逆转的趋势。这个“普通人”就是 “不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者和中小工商业主”。万科认为,这个占城市居民的大多数,经济收入和消费水平为城市的平均水平的群体,是现在、未来住宅市场的主流消费群体。
  一位万科员工在文章里这样写道:万科“城市花园”自1993年陆续在深圳、上海、北京、天津、沈阳等城市推出,引领了当时的居住潮流,但万科并不满足于此,还要拓展城市花园以外的品牌,突破两个“城”的束缚:一个是实际的城市。为了营造更好的居住环境,万科要远离城市中心的郊区开发大型住宅项目,为此万科推出“花城”系列;一个是虚拟的,即“城市花园”品牌锁定的客户群,万科要通过规模开发,让更多的人可以买得起万科的房子。
  万科再一次把握住了市场发展的主流。王石说:万科的规模不是最大的,利润率不是最高的,但万科就是要做中国房地产业的领跑者!
  三个圈地大方向的笃定与引领
  2002年,在品牌整合的背影下,万科提出的品牌理念是“建筑无限生活”。
  “建筑,对我们生活时代而言是对可取的生活方式的诠释。”万科业主提供的,不仅仅是建筑,而一种生活,是一种健康丰盛的生活,于是,“建筑无限生活”成为万科在全国10个城市开发的高、中档住宅的背书。
  万科给自己锁定了这样一批目标消费者:生活在快速的社会里,每天工作繁忙,下班之后要找消遣,喜欢按照自己的理想来营造一个属于自己的生活,利用有限的财富去满足自己的要求,懂得用不同的方式去平衡自己的身心。在充满压力与竞争的世界里,他们渴望拥有一个属于自己的净土,在那里能完全地放松,享受情感与精神的交流。
  与之相适应,万科在圈地上的思路越来越明朗。
  一个是“城乡结合部”。
  这是一个不消多说的“万科传统“,不过,与过往因为拿不到好地而被迫“下乡”有所不同的是,不仅“关注普通人”使得万科对城乡结合部土地价值的认识有了质了飞跃,而且伴随着万科此轮“下乡”的是政府友好而急切的眼光。
  万科对中国住宅产业的发展趋势有几个判断:第一,今后住宅类物业的开发重点将向城市外转转移,这种趋势将会在近期表现得更加明显。同时,一批较大型楼盘将由实力雄厚的开发商推出,小型楼盘占绝大多数份额的局面将迅速被改变。众多房地产增长大鳄将拉开架势,抢占规模化生存空间,第二,“城市空心化”是一种必然的趋势。城乡结合大型物业开发不断增加,规模不断扩大,将培育大型物业的规模化优势均力敌,而且城乡结合部价格稳定,住宅的产品素质对普通收入阶层有较大的吸引力。与此同时,这种发展趋势将对市中心物业造成巨大压力,消费者将因此获得更多价低质高的住宅产品。第三,中国的住宅产业化要形成住宅建设的工业化、标准化体系,在能源、材料、土地资源等方面的消耗接近国际标准,运用新技术、新材料、新工艺、广泛采用节能、物业管理等成套技术降低建筑成本,只有这样,住宅产业才能起到推动中国经济持续发展的作用,并使消费者获得品质更高的住宅产品。第四,不享有政治、经济和文化特权的白领、蓝领、自由职业者、中小工商业主、是现在和未来住宅市场的主流消费群体。
  显然,选择城乡结合部,将是万科对新进入的城市采取的主要开发模式。顺应这种规模化发展的趋势,万科正在从流程和成果标准两个方面建立跨地域设计工作的统一标准。
  在2001年,万科提出了“江湖湖海渠”计划,决心书在把水这种自然生态中最活跃、最主动的因素带动入中国的人居文化中。
  在2001年4月的万科网站上,关于“亲水住宅”的讨论成为一个大热门。“20世纪下半叶以来,欧美各国的都市更新运动,都不约而同地开始挖掘天然水岸资源。水岸,就像一个巨型的展示橱窗,城市或国家利用这一扇窗作为繁荣政治与文明经济的象征。”
  王石指出,中国正处于城市化急剧扩张的时期,地产增值保值基本上不太明显,尤其是二手楼市,唯作为稀缺资源的江河湖海渠地产是例外。因此,万科几年前就制订了一个“江河湖海渠”战略,大量储备有稀缺资源的土地。
  去年,万科花了四亿多在深圳盐田区的大梅沙买了一块20几万平方米的滨海用地,轰动地产界;今年,在深圳西部红树林湾区万科首个滨海住宅金域蓝湾甫一问世,即以全新的自然与人、自然与建筑的关系吸引着世人关注。除此之外,深圳龙岗葵涌项目、天津东丽湖项目等,都属于万科“江河湖海渠”计划的一部分。
  带着对时下大盘开发模式的反思,万科在世纪之交响亮地喊出“新市镇”(NEWTOWN)的口号。
  深圳万科四季花城的成功开发,标志着万科地产进入规模化发展阶段,也引领万科进一步探索着住宅规划设计与人的日常生活之间的关系。天津东丽湖项目是万科地产在“新市镇”计划的又一实践。
  “新市镇”的开发模式,源于“新都市主义”理论。“新都市主义”(NEWURBANISM)是“二战”后在西方国家发展起来的一种城市规划和地产开发理念。它从经济、社会、环境和人性需求的角度出发,制定新的规划设计理念和有创意的开发计划,通过合理的地区化开发,将无序的郊区改建成为丰富多彩、功能完备的社区,并在规划和改造过种中注意保护保护环境资源和建筑文脉。
  业内人士指出,美国的哥伦比业新城、RESTON社区等,就是“新市镇”计划实施的典范。这些社区共同的开发策略与原则是:拥有足够规模的便宜土地;通过有节奏的付款方式,实现良性的现金流;制定统一的规划和开发节奏,组织成立专家委员会负责整个社区的规划、生态、交通、商业、教育建设等;注重组团用途、人口构成以及建筑风格的多样性;兼顾步行、公交车以及私家车的便利;保护生态资源与环境、景观规划融为一体;真正开放的公用空间和公用设施;营造和谐、健康的社区文化,“哥伦比亚新城”内由义工负责社区日常管理,富有象征意义的 “生命树”成为社区的标志;吸取RESTON社区规划失败的教训,创造本地的就业机会……
  显然,万科要做产业嫁接的“大生意”,做“城市新生活”的领跑者。
  “新市镇”计划可谓是万科面向新世纪住宅的发展模式的一次探索。我们寄望万科再一次给21世纪中国人的居住生活带来震憾性的惊喜。
  在海上,一切超然——金域蓝湾
  金域蓝湾是万科在建筑专业高度的思考,使红树林的生态体验在建筑的每一细节得到生动的表达;海景被引入室内和生活的每一角度,创造性的实现了城市中心的自然居住。
  纯净的“城市之岛”
  红树的坚韧生命力,见证时间的永恒,并给予红树湾一带永久性的绝版海景,珍稀罕有的生态海岸线,金域蓝湾占据500米之长,山川草木,潮汐涨退;大洋彼岸,香港在灯火中耸立;动与静、城市与自然、开放与内敛的动态均衡和美感的完美结合,让人沉醉在无边的景致中。
  简洁、现代的建筑语言诠释自然、生态新概念
  简洁、现代的立面,空间在流动与停滞中获取微妙的平衡,并以一道美丽的弧线凝固成永恒。横空出挑、富于结构意义的板柱,大面积的玻璃幕墙,成就金域蓝湾个性独特的建筑符号,淡蓝、银灰色交错的色调,自由舒展的横线条,赋予这座体量巨大的建筑物以动感和轻盈。一座纯粹的滨海建筑,随风律动,与红树和宽阔的海湾融为一体,并时刻保持默契和对话。
  自然、动态的居住方式
  超过标准的2。9米层高;方正实用,客厅、主卧同享优美海景;入户花园遍植亚热带植物,角落也弥漫着草木芳香,两种全新户型,空中TOWNHOUSE和顶层复式,探索“高层建筑多层化”的变通之路;高大的落地玻璃,净深极宽的看海露台。“灰色空间”打破绝对空间界限,“自由空间”布局自由调整。
  园林,融汇东方韵味、精神
  来自泰国曼谷的美国BDS设计室,在饱满纯粹的泰式风格,加入许多含蓄的中式园林元素;对东方文化的深刻体悟,演绎成为香堤雅境的情境表达。
  远离都市,体验渡假的休闲会所,金域蓝湾会所,取道中庸,柔和雅致,是一处现代感极强的建筑与神秘东方园林的集合。
  国际设计大师倾情金域蓝湾
  HARRYSEIDLER,世界排名百名的建筑大师,以其激荡灵感和个性化的建筑手法,为金域蓝湾奠定规划设计的大局;HBA,全美第一室内设计公司倾力主持会所的构思和设计;美国的BDS设计室,将泰国的、东方的园林景观带入金域蓝湾。
  王石世界
  “在一个制度的约束下,万科发展得越大,王石在万科的作用会越小;反之,没有形成制度约束机制,一旦王石突然离开,万科的前途堪虑!”
  ——王石
  想去全面评价一个企业家,既不现实,也没有价值,王石就是这样的一个人,非常立全,就像万科也非常立体一样。不妨看看他的思想吧,毕竟个人只属于他自己的,而思想可以分享;毕竟行为只能去判断,头脑才会有启发。
  ——题记
  做有社会责任感的发展商是一种姿态?
  问:作为一个有很强的社会责任感的发展商,你曾经在多个场合讲,发展商未来一定要介入城市规划,介入到时一个城市的文明发展中去。但是,有人认为你这是一种高姿态,追逐利润最大化仍然是商人的本性。
  答:我认为作为住宅商,扮演的不仅仅是商人的角色。虽然我没有受过城市规划训练,但我深深感觉到城市建筑不仅仅影响城市的现在,还将影响城市的未来。当然,房地产开发商和其他行业的企业没什么不同,目标都是追求利益的最大化。但房地产开发商还有自身的、不同于其它行业的特殊属性。在城市文明的建设中,发展商还是计划者和组织者,李陀先生曾说过:房地产这个行业毕竟与其它行业有所不同,它对人类今天一个主要的文明形式——城市,有莫大的影响。因为房地产商的每一个举动都和城市的发展紧紧缠绕在一起,与这一文明的荣辱盛衰有着直接的关系。
  我赞同李陀先生的观点。可惜的是,房地产开发商的第一重属性被社会误解,而第二重属性则被社会忽略,也被发展商自己忽略。
在城市住宅规划中,发展商很计较规划住宅用地的容积率,大多数情况下,希望突破规划的容积率,这样,在土地价格不变的民政部下,建筑面积的土地成本显然降低了,如果从商人属性角度,突皮容积率的冲动当然没有错,但从城市的理性发展来看,很可能是破坏性的。
  将来不可避免会带来城市居民贫富的两极分化,开发商开发的别墅区、高档住宅区和未改造的老住宅区,走的是城市居民贫富的两个极端。但是,能不能在城市规划中考虑如何减少因为这种差异造成的社会紧张呢?完全可以!有社会责任的发展商也应该认真考虑如何通盘规划设计,使不同收入层次的消费群体能够和谐和共处、共享城市文明的成果!
  比如日本东京的多摩城,它是一座新型卫星城,已经规划建设30多年了,上前仍在建设中,万科曾组织多批专业人员参观这一地区,在多摩地区,既有为高收入者设计的住宅,也有给低收入者安排的住宅,当然,更多的是普通平所的住宅。开发者通过巧妙的规划设计,把几种不同对象的和档次的住宅有机地结合起来,使不同收入档次的人群都能够友好、尊严地生活在一起,这样的社区规划发展给人震动和启示。开发商应该有这方面的意识和社会责任感,事实上,随着中国城市化进程,城市更新节奏的加快,现在不是你要不要有社会责任感的问题,而是你必须这样去做。
  万科是万科人的万科,还是王石的万科?
  问:万科是万科人的万科,还是王石的万科?
  答:万科既是万科人的万科,也是王石的万科。
  不能否认,创始人在企业中扮演着至关重要的角色,由于不能解决好接班人的问题,企业由胜而衰,不能否认,中国传统文化的个人崇拜同现代企业的制度管理不容,还不可否认,从实证的角度,华人圈还没有产生现代意义上的巨型企业。你在提问“万科是谁的万科时”,你心中已经有答案,不是吗?我的回答是万科是万科人的万科,也是王石的万科。我希望五年后,万科没有王石也能健康发展,只是风格要改变!
  问:毛主席说,世界是你们的,也是我们的,但归根结底是你们的。王石说,万科是万科的,也是王石的,但归根结底是万科的,不知如此套用是否唐突?
  我的确很想知道,你说万科是王石的,凭什么?你说万科是万科人的,凭什么?
  答:万科是万科人的,是万科年轻人的。
  第一,1988年,万科进行股份化改造时,1300万净资产四六开,国家占六,职工占四,职工的520万可以量化到个人,我没要一分钱,现在公司的净资产增值到19亿,股份6亿3千万股,我嘛,拥有17万股,同总股本相比,微不足道,说万科是王石的,从控投权上不成立呀!
  第二,万科股份化之后股权极度度分散,造成行政班子的首长王石在万科董事会的决策上有举足轻重的地位,但2000年,万科主动引进大股东华润集团之后,股权分散的状况将过渡到一家独大的局面,王石的权利会受到限制,我愿意接受此限制,唯此,才能获得资本市场的认同。
  第三,现代企业的特征在制度化,个人的意志在制度前显得微不中道。万科股份化已经经历了十几个年头,形成制度面前,人人平等的氛围,即使是王石也不例外,比如,在赋予职委会专员的权利上,我同人事部门有不同的意见,人事部门没有因为我的不同意见放弃自己的主张,而是引用国家的有关劳工政策据理力争,最终否定了王石的意见,制度万岁!
  第四,1999年我主动辞去了总经理的职务不是个人行为,而是万科新一代管理层向第二代替换的前奏。在辞去总经理职务之前,万科高层行政班子的平均年龄是43岁,经过1999、2000两年的有序调整,到2001年,万科管理层的平均年龄将降到33。5岁。83 年,我到深圳已经是33岁,18年之后,万科高层的平均年龄将降低到33。5岁。
  这说的这四点意味着什么?总味着,万科是万科人的,是万科年轻人的。
  在一个制度的约束下,万科发展得越大,王石在万科的作用会越小;反之,没有形成制度约束机制,一旦王石突然离开,万科的前途堪虑
  爬山为什么?
  问:大家都知道您非常喜欢户外活动,像登山、滑翔之类的,有时甚至我们在电视广告中也能发现您的身影,这与我们平时见到的那些忙忙碌碌的企业家截然相反,您是怎样做到分身有术的?
  答:问题很简单,实际上是一种生活方式的问题,如果有人说王石潇洒是因为他有时间,很多的企业家不潇洒是因为他没有时间,我觉得这种说法好像有点似是而非,并没有说到点子上。我运动是因为我喜欢,而这又是一种健康的生活方式。一个人创业、成功、你做企业的目的是什么,你不能为成功而成功,为创业而创业,尤其对一个成功企业家来讲,一定要非常的明确,创来为你提供了更多的生活空间,你可以去享受,这种生活态度不仅对于我自己,就是对于企业我也同样提倡。在万科,最简单的说法就是健康丰盛人生,就是提倡大家要努力工作,同时生活也要丰富,要参加户外活动,要保持身体的健康。因为只有身体的健康,身心才能健康,你人都病了,心情自然不可能很好,这是一个很简单的管理企业的道理。
  但很遗憾的是目前是你所说的现象占了上风——“我不是不想去,,而是实在抽不出时间来”,其实有时间没时间都是相对而言的。你一定要等到有时间才去锻炼,这就不对了。工作本身就是生活的一部分,我去登山、去攀岩,这睦活动也是生活的一部分。正因为有了这种生活,我才觉得工作有意义,我才非常热爱我的工作,这是一种互动的关系,而不是说因为你有时间了,才想起来去锻炼,不是这样的。所以说没有时间是不成立的关键在于你选择一种什么样的生活方式。
  问:很多成功人士似乎更愿意将工作与休闲揉和起来,这样既放松了又没有把工作丢掉。
  答:那是不是太累!这还是一个生活方式和生活态度的问题。此外,从技术层面上讲,还有一个工作方法的问题。确实有许多工作要做,他想离开但离不开,离开一个礼拜这个企业就乱了,如果是这样就要检讨一下了,你搞企业,除非你是夫妻店,否则现代企业一定是制度化了,一定是职业经理化的,包括你的休息也都是应该制度化,如果你连休假都没有时间,说明你在管理肯问题,这个企业确实没有达到一定水平,你一走就有问题。
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