南京高科(600064)：股权投资等同市值，业务转型带来空间

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南京高科(600064)：股权投资等同市值，业务转型带来空间

来自：MACD论坛(bbs.macd.cn) 作者：gn1969 浏览：2822 回复：0

存量商品房两到三年内将全部去化完毕。我们预计公司所有项目未结建面达166.49万平。其中，尧顺佳园、循环经济示范园、龙潭机电产业园为保障房项目。诚品城项目接近结转完毕。除保障房外，商品房未结算项目为高科荣境和高科荣域。两者合计未结算建面92.98万平，权益未销售面积约65万平。在退出房地产业务的背景下，我们预计公司房地产项目将加快去化和竣工进程。按照目前公司年均20到30万平销售能力，以上商品房项目将在两到三年内全部去化。

地产业务变现带来充足转型资金。我们预计公司拥有上述土地储备权益净现值合计34.68亿元。考虑南京市政府和公司大股东已经发文要求“市政业务以改制和出售国有股权相结合的方式，尽快全面完成退出；商品房开发领域，加快现有一般商品房项目开发进度，创造条件力争早日实现从商品房开发领域退出，加快房地产业务转型”，我们认为公司后期将加速房地产资金回笼，同时加大转型发展的现金投入。

股权投资亮点丰富，资产价值接近公司市值。截至2014年10月31日，公司共持有25家参控股股权投资公司。其中，4家是上市公司股权，可根据市场情况减持获得资金用于投资。目前，公司持有股权总投资额36.0亿，账面余额为62.46亿元。按最新收盘价计算，公司参控股公司的浮盈为12.08亿元。截至今年10月底，公司参控股公司的股权投资价值合计74.54亿元，接近公司目前的市值。股价存在较高安全边际。

投资建议：维持“买入”评级。股价安全边际高，股权投资等同当前市值，业务转型带来更大想象空间。公司房地产业务集中在南京，业务涵盖商品房和保障房开发、“大市政”产业链。目前公司拥有商品房项目权益建面166万平，保障房项目权益建面近100万平。公司多层次股权投资平台形成，股权投资业务进展顺利，期内拟投资15亿元参股南京银行。目前，公司按照南京市政府要求，正在逐步退出房地产和市政业务，转型预期强烈。我们预计公司2014、2015年EPS分别是0.96和1.22元，对应RNAV是20.11元。截至10月31日，公司收盘于14.59元，对应2014、2015年PE分别为13.47倍和10.55倍。我们认为未来公司参股的广州农商行、金埔园林、优科生物等公司均在上市进程中。考虑集团要求上市公司退出一般地产和市政，相关资产将完全变现，我们以RNAV作为目标价，对应目标价20.11元，维持对公司的“买入”评级。