打造中国地产长城-------600048保利地产

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综合投资建议：
保利地产（600048）的综合评分表明该股投资价值较佳（★★★★），运用综合估值该股的估值区间在42.85—47.14元之间，该股昨收盘价是32.23元，股价目前处于低估区，可以放心持有。

价值评估投资建议：
对该股的评估，该股投资价值较佳（★★★★），建议您对该股采取参与的态度。

行业评级投资建议：
保利地产（600048） 属房地产经营与开发行业，该行业目前投资价值一般（★★★），该行业的总排名为第22名。

成长质量评级投资建议：
保利地产（600048） 成长能力一般（★★★），未来三年发展潜力较小（★★），成长能力总排名207名，行业排名第15名。

评级及盈利预测：
保利地产（600048）2006年的每股收益为1.20元，2007年的每股收益为1.56元，2008年的每股收益为2.07元。当前的目标股价为42.85元。投资评级为强力买入。

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保利地产简明投资分析

临岸闻涛  2007-04-18　09:39:50
声明：本人不是专业财务人员。本文不构成任何投资建议。

很长时间不写投资分析报告了，现在突然想写出来，主要目的是记录投资历程，为以后留下一些参考资料。
以下数据及资料均来自保利地产定期报告。
由于房地产企业的财务操作和一般工业企业有很大区别，对收入的确定很麻烦，而且保利地产购买土地、滚动开发、以及在建拟建项目较多，分析起来很麻烦，也由于年报的数据不详实，对其购买土地及开发的成本不易计算，所以只做简单的分析。
打开保利地产资产负债表，只记录大数。
资产类：现金9.2亿元，预付帐款29亿元，存货113亿元。
负债类：短期借款6.5亿元，应付账款1.1亿元，预收账款49.2亿元，其他应付款24.7亿元，长期借款36.2亿元。
预付帐款主要是一些土地款和工程款以及股权转让款。存货主要是土地及楼盘的成本没有结转成收益（这就是房地产财务的复杂性）。
短期及长期借款为向银行的借款，预收账款是销售房子没有结转的款项，应付账款包括税金及股利，其他应付款为保利集团和保利南方等大股东的借款。
其中存货是很难算清的问题，因为以前的土地成本很低，现在在建的房子到底值多少很难计算，预收账款由于是要交房的，所以不用归还。
弄明白了这些，我们继续看，年报披露：截至2006年12月31日公司拥有土地储备
（未开工面积）823万平方米，在建未售面积175万平方米，土地储备中75％为住宅，中心城市占50％。
我们开始测算：中心城市应该包括北京、上海、广州。非中心城市包括武汉、沈阳、重庆、佛山、长春等。中心城市以5000元/平方米计，非中心城市以2500元/平方米计。
住宅用的为（823＋175）×75％＝748.5万平方米
中心城市748.5×50％＝374.25万平方米×5000元＝187亿元
非中心城市748.5×50％＝374.25×2500＝93.56亿元。
住宅用地估值为280亿元。
商业用的为(823＋175)×25％＝249.5万平方米，由于绝大多数商业地产在中心城市，而且商业地产的价值要大于住宅用地，以8000元计算。249.5×8000＝200亿元。
土地储备估值280＋200＝480亿元。
现在估算一下保利地产的资产价值：
土地储备480＋银行存款9.2＋预付帐款29－短期借款6.5－长期借款36.2－其他应付款24.7－应付账款1.1＝449.7亿元。（存货中的在建已售和预收账款简单计算相抵）
目前保利地产股本为11亿股，449.7÷11＝40.88元。就是说目前保利地产的资产价值为每股40元（除权前为80元）。
另外中心城市每平方米5000元可能低估，非中心城市2500可能也稍微低估，那样的话保利的价值就更高，而且还不包含项目的盈利及保利地产的品牌价值（有报道价值10多亿元），品牌可以使企业获得高收益率。
计算有点简单，想要复杂的计算只能研究年报了。
这就是我为什么说保利出年报时45元（合除权后24元）左右是低估的主要原因。当时的判断最低见到60元（除权后30元），高看80元（除权后40元）。
其他的房地产企业是否很好呢？可能，没有仔细的研究，而且我相信保利地产是其中增长就快的，也就是未来涨幅最大的。
还是看年报，
2006年在建拟建项目41个，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积1285万平方米。其中新开工237万平方米，竣工87万平方米。实现销售123万平方米，金额83亿元。结算面积73万平方米，结算金额36亿元。已销售未结算60万平方米，金额43亿元。
通过以上数据我们可以看到：
1、2006年新开工面积是销售面积的1.9倍，是结算面积的3.2倍。
2、规划建筑面积是2006年销售面积的10.4倍，是结算面积的17.6倍。
吃惊啊，2007年－2008年的销售是完全有保证的。更远的将来也不会太坏。
大胆预测：2007年保利地产的每股收益0.80-1.00之间，如果增发成功，还可能每10股送转10股。
房地产行业的优势：没有应收账款。存货不用管理。净利润率很高。看似竞争激烈其实很有差异（就像餐饮行业）。土地长期是增值的。房子长期增值的。中国的城镇化建设才刚刚开始。
房地产行业的劣势：国家现在正在调控。房价高涨怨声载道。规模扩大带来管理问题。

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保利地产前10大基金持有人比较

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2007，保利地产全面进入新的增长期
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高飞

过去的2006年，是一贯以打造品牌企业和品牌产品的保利地产取得多种荣誉、无限辉煌的一年，也是该企业全面进入新的增长期的一年。

保利地产蝉联中国地产五强

2007年3月28日，中国房地产业协会、国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所和中国指数研究院四家单位，就共同开展的2007房地产百强企业研究于北京钓鱼台国宾馆发布研究结果，保利地产（600048，SH）以优异的经营业绩和强大的综合实力再获佳绩，蝉联中国地产前五强。

中国房地产百强企业研究自2004年开展以来，已连续进行了四年，房地产百强研究力求更加准确地量化企业规模、发展潜力、盈利内勤和偿债能力，全面评价企业的综合实力，发掘中国房地产行业的优秀企业群体。毫无疑问，保利地产就是这样的优秀企业。保利地产2006年报显示，该公司2006年实际完成投资同比增长144%，实现销售比2005年增长99.4%，其中房地产销售面积和金额，比去年同期分别增长78%和96%，房地产销售近3年年平均增长99.4%。保利地产2006年的总资产、净资产、销售收入和净利润分别同比增长105.80%、281.65%、70.90%和62%。

经统计，截至2006年12月31日，保利地产拥有土地储备823万平方米，分布于北京、上海、广州、武汉、重庆、长沙、岳阳、沈阳、包头、佛山等各城市，还计划进入长春、成都、济南和青岛等中心城市。2007年保利地产仍将坚持“适度规模经营、等量拓展土地”的原则，计划新增土地储备约300万平方米，完成房地产直接投资125亿元，实现销售100亿元以上。

保利地产荣膺“注重社会责任房地产商”

在“315”消费者权益保护日来临之际，保利地产荣获“注重社会责任房地产商”荣誉称号。

据消费者委员会负责人指出，今年中国消费者协会出于对国家构建和谐社会的大局考虑，将315的主题宣传定为“消费和谐”，寄希望通过开展“消费和谐”这一年度主题活动，促进我国经济快速发展，同时加强加大企业的社会责任感。

保利地产作为注重社会责任的房地产开发商，在15年的经营发展中，一贯注重自身作为企业公民的社会责任。一方面对社会和消费者负责，在成心守诺的前提下，依据国家的法律法规，致力于不断提高产品的质量和性能，增强项目的配套功能和品质。向市场提供更多更好的节能环保、舒适的适合居住的住房，让广大的消费者买得清新用得放心，住的省心，为构建和谐社会承担起应尽的责任。同时保利地产更对城市环境负责。积极开展开发建设节能节地节水节料的房地产产品，为促进资源节约型和环保型的城市与和谐人居作出了巨大的贡献。

保利地产被评为“最受尊敬地产企业”

2006年是中国房地产承前启后的一年，是中国房地产业发展的重要一年。为预测全国房地产业发展趋势，明确房地产业发展方向，推动房地产业融合发展，加快全国城市建设事业，促进房地产市场繁荣，新浪网、21世纪经济报道、中国房地产报、新地产、蓝筹地产、广州日报、信息时报、南方日报、南方都市报、羊城晚报、新快报、深圳特区报、深圳晚报、深圳商报、南方电视台、深圳电视台等单位，联合举办2006华夏地产年度盛典，保利地产荣获“最受尊敬地产企业”称号。

保利地产被评为中国最具成长性上市公司第一名

2007年1月20日，在由《大众证券报》和新浪财经联合主办的第二届“大众证券杯”中国上市公司竞争力公信力TOP10调查颁奖活动上，上海富国基金管理公司副总经理陈继武先生为中国最具成长性上市公司的第一名保利地产（47.14，—1.29，—2.66%）进行了颁奖。

保利地产荣登获房地产承诺诚信企业

2006年12月21日，保利地产荣获广东省消费者协会颁发的“广东省房地产承诺诚信企业”荣誉称号。保利地产连续获得这一称号，表明保利地产对消费者的诚信承诺是一贯的，长期的。

获得“承诺诚信房地产企业”证书的房地产企业，都公开向消费者承诺在售前、售中和售后等环节遵纪守法、诚信经营、规范管理、重视维护消费者合法权益工作，完善经营服务机制，确保经营活动的安全、卫生与质量，不经销假冒伪劣产品，不进行虚假宣传，价格合理明示，服务热情周到，推事接受省消委会的监督管理。
如今，买楼认品牌，选房选诚信企业的房子，已成为老百姓购楼的一大共识。

保利地产募资70亿开发全国9项目

日前，保利地产召开股东大会上高票通过该公司增发不超过3.5亿股A股的提案。这是保利地产上市后的首度增发融资。保利地产2006年报显示，该公司房地产销售近3年来平均增长率达到83.4%，目前土地储备达823万平方米，该公司全面进入高成长期。

保利地产此次增发A股，业内估计可融资近70亿。根据保利地产规划，2007年将实现竣工面积170万平方米，保持30%—50%的利润增长。

今年，保利地产将新开工的项目至少有9个，分别为广州金沙洲住宅项目（保利西子湾）、广州科学城P2/P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利白山路住宅项目、重庆保利香槟花园，这些项目多位于城市中心或未来发展中心，其中占地面积最大的南海项目就有47万平方米。

值得关注的是，在保利今年所投资的9个重头项目中，其项目投资净利润率基本位于12.7%—16.93%左右，其财务内部收益率全部在14.5%左右，产品类型基本为普通洋房。而保利去年取得的广州首个限价房项目的投资净利润绿叶幼16.1%。显示在土地增值税以及宏观调控新方向的引导下，保利开始以低利润率的普通住宅作为主流产品。

保利地产启动商业地产战略

最近，保利地产已按照公司战略启动了商业地产项目，比如今年开发的南海保利水城的东城西街16万平方米购物中心，以及一座五星级酒店等商业物业计划通过REITs在海外上市，实现资金的增值循环。保利水城是保利地产在佛山的首个项目，占地面积约10万平方米。酒店和购物中心计划在2008年年底同期竣工。

保利地产整体战略上一直定位为中高档精品住宅为主，并在重点城市推进标志性商业物业为辅的发展规划。这些重点的城市主要是广州，还包括北京和上海，但后两者还没有具体的商业开发项目。

除了南海保利水城项目之外，保利地产目前在广州区域内在建、持有的大型商业地产项目涵盖五星级酒店、大型购物广场、写字楼和会展中心等。

保利地产在沈阳5个项目同时开发（销售）

根据广州公司总部计划，保利地产沈阳公司在全面秉承总部开发宗旨的前提下，2007年在沈阳同时开（销售）发5个项目，具体如下：

1、保利花园项目

保利花园于“东部青山半入城”的沈阳市东陵区东陵路29号，总占地面积75万平方米，总建筑面积100万平方米。小区集中采用了如双管道排污系统等数十项国内领先技术，楼位布局合理，区内人车分离，户型设计科学，立面典雅别致，园林舒适自然。小区于2004年3月动工，6月19日开盘销售，市场反映热烈，当年基本售謦并入住，延续了保利地产“当年开工、当年售謦、当年入住”的开发佳话。2006年1月，小区一期全优通过了沈阳市检查小组的各项检查，获得了沈阳市政府颁发的最高奖项：“五星级安全文明小区”称号，成为外来开发商唯一获此殊荣的楼盘。

目前该项目一、二期已经开发完毕，2007年将开发三期。

保利花园三期南临新开河、北临住宅用地、东临二环路绿化隔离带、西临住宅用地，整体宗地呈方形。项目总占地约110000平方米，地上总建筑面积约200000平方米，其中住宅总建筑面积约190000平方米。绿化率为37%。其中住宅40余栋，由洋房、多层及高层建筑组成。面积40—200平方米多种。（其中多层及高层面积为40—140平方米之间，洋房为130—200平方米之间）。

该项目立面材质采用高档墙砖，屋顶采用高档红色彩瓦，在提高项目档次的同时，使建筑色彩活跃亮丽且保持日久弥新。

交通方面则有112路始发保利花园；218、168路直达门前；271、254、274、230路途径周边，方便业主出行需要。

教育配套方面有149中学、140中学、81中学、205中学、农业大学等学校环绕周边，保利花园自身设有幼儿园、小学及中学（9年一贯制），校内设施齐全并配有标准跑道操场，是东陵区未来的教育中心。

保利花园将于今年开工修建服务型综合会馆，建筑面积达到22000平方米。该综合会馆集宾馆、酒店、超市、游泳池、羽毛球馆、乒乓馆、桌球馆、健身区、棋牌室于一身，可以满足业主休闲、娱乐、会客等方面的需求。

2、保利海棠花园项目

保利海棠花园位于沈阳市东陵西路，占地10余万平方米，2005—2006年分一、二两期开发。该项目由于以“青年精神地标”为定位，产品质量优越，深受市场欢迎，出街当日即基本被抢购一空，目前仅有部分保留单位和车库、商铺出售。

3、保利百合花园项目

保利百合花园位于铁西区金三角的北二路，是铁西、和平、皇姑三区的交界地，近邻地铁一号线云峰北站出口，地面又有210、295等十几条公交线。即可享受金三角整体的繁华，又能与北一面的太原街商圈相连，地理位置优越性明显。

保利百合花园总建筑面积近30万平方米，拥有完备的生活配套和商业配套，小区设有会所、空中花园及区内风情商业街。南区超万平方米空中花园作为沈阳首屈一指的独特景观，堪称“沈阳第一园”。东区、北区自然园林中特有的“兼收并蓄”的园林风格，造园方式以保持自然原生态为主，又融入现代造园手法，能够较好地表达出“自然、和谐、舒适”的主题。

2006年开工的保利百合花园南区，总建筑面积近13万平方米，是整个小区南、北、东三区中的一区。建筑形态包括多层、小高层、高层三种；建筑类别分住宅和商业。总体布局合理，户型适中，非常适应北二路商圈未来发展的需要，因此开盘当日出现抢购，严重供不应求。

2007年即将开发的北区在爱工街以西、云峰街以东，实际占地约40000平方米，由地下一层、商业网点和住宅组成。该区住宅由多层、小高层、高层组成，主力面积为80—120平米，户型舒适、实用、公摊面积小、得房率高等特点，本区是项目占地最大的地块，低密度、高绿化、局部地区实现人车分流是其特点。

东区则东至兴工街，西至爱工街，南至兴工北街56巷，北至济虹路。实际占地面积约3.11万平方米，建筑面积约8.08万平方米。以板式小高层建筑为主，多层住宅为辅。满足目前沈阳主流消费群体的消费需求，园区局部地区实现了人车分流。

4、保利上林湾项目

该项目坐落白山路板块，总占地约之50000平方米，规划为高档精品住宅项目，目前正在紧锣密鼓地进行开发前的准备之中。

5、保利棋盘山项目

保利棋盘山项目占地超过24万平方米，基本与白山路项目同期开工及销售。保利地产将充分利用集团公司高水平规划设计资源，并借鉴保利各地高档（别墅）住宅成功开发经验，结合沈阳当地人文与生活习惯，建设一座带有强烈异国风情、以各种名贵花卉为主要景观的特色高档住宅区，以满足沈阳及周边城市成功人士的居住需要。

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保利地产进入高成长期

　　保利地产2006年7月上市后，在证券市场有着不俗的表现。此次是其上市后的首度增发融资，目标金额近2倍于其目前36.3亿元的净资产。

　　保利地产从一个中规中矩的开发商摇身而成融资大鳄，这是上市所带来的质变。保利地产2006年报显示，该公司2006年实际完成投资103亿元，同比增长144%，实现销售94.7亿，比2005年增长99.4%，其中房地产销售面积123万平方米，83.65亿，比去年同期分别增长78%和96%，房地产销售近3年年平均增长率达到83.4%。

　　保利地产2006年的总资产、净资产、销售收入和净利润分别同比增长105.80%、281.65%、70.90%和62%。上市后最为明显的变化是，经营投资活动产生的现金流总额为42亿元，比2005年多了32亿元，多用于合作项目、项目建设和拓展；而筹资产生现金流近45亿元，同比增加219.45%。

　　市场分析人士认为，通过上市获得投资机构青睐从而扩大融资渠道，保利地产至少有三大投资利好因素：全国战略布局、成功介入商业地产与土地储备质量、成本。

　　毫无疑问，经由上市，保利地产已成为全国性地产公司。截至2006年12月31日，保利地产拥有土地储备823万平方米，分布于沈阳、包头、北京、上海、武汉、重庆、长沙、岳阳、广州、南海各大城市。2006年度，保利地产在建和拟建项目共41个，已完工有6个项目，占地总面积807万平方米，规划总建筑面积4285万平方米。其中房地产新开工面积231.6万平方米，竣工面积84.4万平方米，分别增长145%和46%。

　　即使是房地产上市公司，也并不都能做到全国布点。而从投资者方面考察，全国性的房地产公司在

股票市场更受追捧。以富力地产(2777.HK)和雅居乐地产(3383.HK)为例，分析师认为，前者股价上涨迅速，主要也是因为它是全国性开发商，投资机构普遍看好；后者由于是土地储备较为集中，被归属于区域性开发商，基金投资相对谨慎。

　　而持有经营性物业才是上市公司优质资产的根基。李彬海多次在公开场合强调，保利地产的已建和在建的47个项目中，有11个为商住、会展和写字楼项目，住宅和商业物业的比例一直控制在7：3，这与富力地产的项目规划不谋而合。

　　此外，土地储备的质量和成本也是投资机构的重要评价标准之一。保利地产今年开工的9个项目为广州金沙洲住宅项目(保利西子湾)、广州科学城P2\P3住宅项目、广州PZB1501项目、南海87/90住宅项目、北京保利小营住宅项目、上海保利嘉定菊园住宅项目、武汉保利野芷湖住宅项目、沈阳保利丁香湖住宅项目、重庆保利香槟花园，多位于城市中心或未来发展中心，占地面积最大的南海项目有47万平方米。

　　保利地产总经理宋广菊透露，上市首次融资20.19亿元已累计将14亿多用于项目建设，还剩5亿多未使用。选择在全国广开9大项目之时增发，既是战略需求，也是大势所趋。

　　暂无整体上市计划

　　最令保利地产投资者想入非非的是：中国保利集团公司(简称保利集团)将会借势整体上市。有机构投资者在股东大会上发问：保利南方集团有限公司(简称保利南方公司)会否再有优质资产注入上市公司，从而实现整体上市？

　　李彬海的回答颇具意味：“目前并没有整体上市的计划。保利南方公司是大股东(持股54.59%)，此前已把最优质的资产放入上市公司，利用资源优势，给出了一部分土地。但也不排除今后通过关联交易、增发等方式将资产注入上市公司。”

　　在会后的采访中，本报记者从宋广菊处了解到，目前保利地产仍靠自身实力去融资，短期内没有再注入资产的计划。而当务之急，是尽快从资本市场上拿到50亿-70亿元。

　　“成长比成功更重要。”李彬海强调的是，保利地产近两年并没有与大股东有任何关联交易，土地储备原则是：保持最低成本，积极进取。据年度报告显示，2006年完成投资超过100亿元，其中土地投资超过68亿元。

　　能够持续从资本市场中拿钱，可为保利地产的高速扩张补充现金流。根据财务报表显示，2007年，在建续建和拟建项目中，还需要投入共84.97亿元。

　　光大证券分析师赵强认为，匡算下来，保利地产增发可融资近70亿元，相对于目前净资产36.3亿左右而言，增资1.5倍以上，如此高的增资比例，对于保利地产各层面管理和跨地域控制能力是一个考验。

　　根据保利地产规划，2007年将实现竣工面积170万平方米，保持30%-50%的利润增长。李彬海同时向股东们透露，2007年新开工项目采取分批验收、结算。

　　由于此前已有市场传言为“增发融资140亿元”，在大会上获知准确数字后，不少股东流露出失望的神色。当天有中小股东33名参与了股东大会，代表保利地产股权数40434.349万股，占总股本43.52%。从股东提问中可以看出，他们更为关注在议案中提到的今明两年所开发项目的利润回报率和保利地产会否走整体上市的路子。

　　这两个因素对股票未来走势影响最为直接。“如果价格已经充分体现了价值，很多投资者都会选择退场。”一名股东对于保利地产的股价走势并未见得乐观。股东还担心投资机构利用增发恶性圈钱，而李彬海指出，扣除税费、包括6%左右的土地增值税之后，预计每个项目的回报率都会在10%以上。保利地产财务总监谭燕则强调了单个项目的融资能力，她透露，即便是基金给予的利息，也比行业平均水平略低。

　　大部分股东看重的是保利地产的央企背景。一名从事房地产行业的股东分析，凭借资源优势，保利地产自上市后获得了60%—70%的成长性，这比纯市场化的万科以及众多民营企业的资产增长幅度均略胜一筹。

　　另一方面，截至2006年11月31日，保利地产负债总额为124.89亿元，资产负债率高达75.71%。知情人士透露，其中有20多亿元是其大股东保利集团划借的。该人士指出，未来几年保利地产负债率仍将持续高位，因为该公司已进入了土地储备和开发的高峰期。

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200万平方米商业地产出水 保利酝酿REITs冲动

田爱丽  2007/03/15 09:34:00   第一财经日报

随着保利地产(49.9,-1.35,-2.63%)全中国第一个购物中心“保利水城”在广东南海投入施工，这家被誉为地产股风向标的企业，可能将旗下商用物业打包成房地产投资信托基金(REITs)上市的消息开始在业内流传。
　　昨天，保利房地产(集团)股份有限公司董事总经理宋广菊在接受《第一财经日报》采访时表示，的确有REITs这个想法，但还只是一个务虚的规划，目前具体时间、具体方案还未定。

　　保利水城商业规划面积50万平方米，除了一个五星级的酒店、高档的写字楼、公寓外，保利地产还将亲自操盘一个16万平方米的大MALL。

　　目前该公司聘请正佳广场前总裁谢仕平创建的世品国际商业管理公司担任保利水城的商业顾问。公司下属的PZB1501会展三期目前也已经动工，该项目位于广州市海珠区琶洲国际会展中心南侧，总建筑面积超过50万平方米，拟建成集标准展馆、专业市场、酒店、公寓和写字楼为一体的大型综合性项目。

　　而其在广州CBD核心区的珠江新城F2-2项目约20万平方米，主要开发商业、写字楼。广州环市东路的中环广场，23万平方米，目前也已动工，将建造写字楼和公寓。如果加上保利中心、保利国贸中心等物业，该公司拥有近200万平方米的商业地产面积。

　　前不久，为筹建佛山保利水城项目，保利地产成立了一家全资子公司。该公司并非保利(佛山)房地产公司，而是保利华南投资有限公司。

　　业内人士认为，这显然不是单为一处项目所注册，整个名称整合商业项目的意味很浓。这一举动有些类似华润集团当初为建造深圳华润中心万像城而成立华润(深圳)有限公司。

　　市场分析人士认为，如时机成熟，保利华南投资有限公司可成为保利商业地产的专业平台，然后通过收购保利旗下其他商业地产项目，实现REITs上市。

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保利总经理宋广菊：商业地产可增强抗风险力 保利水城08年竣工

[2007-3-14]　作者：林晓丽

   昨日（13日），保利房地产（集团）股份有限公司（600048，简称保利地产）董事总经理宋广菊在接受记者采访时透露，保利地产已按照公司的战略启动了商业地产项目，而今年的开发项目南海保利水城的东城西街16万平方米购物中心及一座五星级酒店等商业物业计划通过REITs在海外上市，实现资金的增值循环。不过，目前具体的方案和时间还在讨论当中。
　　南海项目2008年竣工

　　保利水城是保利地产在佛山的首个项目，占地面积约10万平方米。酒店和购物中心计划在2008年年底同期竣工。

　　宋广菊透露，下一步，保利将继续加大在这一区域的投资，而目前兴建的购物中心正在与吉之岛等大型零售、餐饮、娱乐品牌商紧密接触。

　　据宋广菊介绍，保利战略上一直定位为中高档精品住宅为主，并在重点城市推进标志性商业物业为辅的发展规划。这些重点的城市主要是广州，还包括北京和上海，但后两者还没有具体的商业开发项目。

　　据介绍，除了南海保利水城项目，保利目前在广州区域内在建、持有的大型商业地产项目涵盖五星级酒店、大型购物广场、写字楼和会展中心等。

　　“通过在大本营广州的介入，摸索经验、培养队伍，再进军北京上海等重点城市。”宋广菊表示，保利要做的商业地产都是有价值的商业，要成为城市的标志性建筑，这可保证以后上市资金流的稳定。

　　商业地产可增强抗风险力

　　保利地产这家专注于房地产开发项目热衷迅速回笼资金的大型房地产商为何忽然对需要讲“守”的商业地产感兴趣，并首次投资建设购物中心？

　　宋广菊表示：“我们看到土地资源毕竟是有限的，而且开发房地产的利润也越来越低。纵观国际大型地产公司的发展，到后期都是持有一定的优质商业物业，这样住宅的销售可以加速资金的回笼，而商业物业的持有则是一种稳定的发展，对公司抗风险有一定的好处。”不过，宋广菊指出，地产商转型商业项目一定要谨慎。

（摘自：广州日报 ）

abcdhung

感谢

bh-fang

好久不见了，赚饱了吧，小散户1.呵呵

猫知道

保利企业是牛，北京人都知道

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“保利”一名的由来
　　
　　1983年，解放军总参谋部、中国国际信托投资公司（简称中信公司）联合组建一家对外贸易公司，时任中信公司总经理徐兆龙为公司起名“保利”，取保卫胜利之意。英文前缀词POLY恰与中文“保利”一词发音相同，故取之。王军、贺平等公司创始人都是这一历史的见证者。
　　
　　保利公司的司徽P，取英文“PLA‘（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”之含义，变形的英文字母P，由赖维武、王小朝于1987年设计，象征拳头，代表信心和力量。P中心的空间，喻意把握现在，放眼未来。
　　
　　1993年保利公司成立十周年庆典之际，贺平总经理邀请书法家启功先生书“中国保利集团公司”，有简体和繁体两个版本。1994年11月，保利公司正式注册“P”和“保利”两个商标，并取得国家工商局颁发的商标证书。
　　
　　中国保利集团成立背景：
　　
　　1998年，为响应联合国“百万大裁军”的号召，经中共中央、国务院、中央军委联合批准，以中国人民解放军三总部为背景，成立三家集团。
　　
　　总后勤部：中国新兴集团
　　
　　总参谋部：中国保利集团
　　
　　总装备部：中国新时代集团
　　
　　贺平: 中国保利集团公司副董事长、总经理，总参装备部少将（少将贺彪之子，邓小平女婿，邓榕之夫）
　　
　　姬军：中国保利集团公司副董事长（原副总理姬鹏飞之子）
　　
　　邓榕: 中国国际友好联络会副会长、中俄友好、和平与发展委员会副主席（邓小平之女）
　　
　　王小朝: 中国保利集团公司董事、副总经理（杨尚昆女婿，杨李丈夫）
　　
　　叶选廉: 解放军总参、中国保利集团公司负责人之一（曾国荃的五世外孙，叶剑英之子）
　　
　　王军：中国保利集团公司前任老总（王震之子、中信老总）
　　
　　陈洪生：中国保利集团公司董事、常务副总经理（原江西省委书记陈正人幼子）
　　
　　中国领导人的题词:
　　
　　江泽民总书记为保利集团题词：“团结奋进，办好保利。”
　　
　　1994年6月，保利公司成立十周年之际，江泽民总书记为保利公司题词"团结奋进，办好保利"，李鹏总理的题词"博采众长，开拓进取"，李岚清副总理题词"坚持质量第一，信誉至上，积极开拓进取，为发展对外经济贸易合作事业作更大贡献"，军委刘华清副主席题词"艰苦创业结硕果，再接再厉创新绩"，国防部长迟浩田的题词是"艰苦创业，无私奉献"。

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品牌名称：保利地产

创始人：李彬海

品牌价值估算：19.62亿

现任掌舵人：李彬海

企业总部：广州

涉足行业领域：房地产及相关行业

上市情况：2006年7月31日，公司的股票在上海证券交易所挂牌上市，成为股权分置改革后重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

品牌风格：倡导文化地产

感触———品牌综述：

保利房地产（集团）股份有限公司是一家从军旅中走出来的房地产企业集团，从小到大，由弱到强，由一家区域性的开发商，发展成为国资委属下房地产企业中综合实力排名第一的实力型主力“队员”。2005年，在国务院发展研究中心企业所、清华大学房地产研究所、中国指数研究院联合评选的2005中国房地产百强企业中，保利地产综合实力位列“TOP10”前五强。2006年，保利房地产（集团）股份有限公司以19.62亿元的品牌价值位居国有房地产企业之首，综合排名居TOP10第二。连续两次获此殊荣，再次证明了保利地产的品牌价值稳步上升，领先企业和领导品牌的地位更加稳固。

1992年，保利地产在广州成立时注册资金1000万元，2002年公司完成股份制改造，到2005年底，保利房地产（集团）股份有限公司已发展成为一个在广州、北京、上海、重庆、武汉、长沙、沈阳、包头等全国十大城市拥有24家控股，总资产过百亿的大型房地产集团。8名从部队走出来的军人靠的是“讲拼搏、讲奉献”的军人作风，让保利走出了广州，走向了全国。而这从建立之初的军队作风，成为保利延续至今的管理特色之一。


历史——品牌发展历程

保利地产是和谐人居的最早倡导者和矢志不渝的执行者。作为成长最快的国有房地产企业之一，保利地产多年来一直孜孜以求“自然舒适”的美好愿望，成就都市“和谐生活”。

早在1999年建设国家康居示范工程小区保利花园的时候，保利地产就明确提出“和谐”的项目品牌理念，确立了“和谐生活，自然舒适”品牌主张，将“和谐”提升至公司品牌建设战略的高度考虑，以和谐理念为指引做产品、做服务、做品牌，通过产品、服务和文化将其具体化。

2002年，“自然”、“和谐”、“舒适”上升为企业品牌的核心元素，“和谐生活，自然舒适”的品牌主张和核心理念得以正式确立。保利地产品牌战略、品牌愿景以及相应的管理机制正式形成。从保利花园的“自然最舒适”，到保利百合花园的“让和谐之美盛放”，从遍及全国的康居示范标准的原生态居住社区，到国内罕有的低密度全江景花园办公写字楼，保利地产不断通过产品的创新性升级实践“和谐”的人居理想。

2005年，保利地产提出“领伍中国和谐人居”的年度主题口号，旗帜鲜明的将“和谐”主题贯穿于全年全国的品牌宣传推广之中。2006年，保利地产提出“和谐中国，创新生活”的年度主题口号，加大战略创新力度，将“和谐人居”的理念提升到一个全新的高度。

以项目和产品为主要载体，以品牌运营管理为主要方略，保利地产从战略的高度系统地增强品牌的张力和深度，持续提升品牌的价值，使得保利地产品牌迅速成长为一个拥有高度公信力、亲和力和感召力的全国品牌。

人物——品牌掌舵人风采

创始人（李彬海）语：

房地产品牌是一点一滴积累起来的，是一个项目一个项目打造出来的。可以说，十多年来，保利地产一直在做一件事，那就是打造“中国一流的地产品牌”。1999年，保利地产前瞻性地提出“和谐生活，自然舒适”的品牌主张，在保利地产开发的楼盘中，人与自然总有着不断深入而惊喜的对话，每一个角度、每一处细节都能感受到“以人为本”的人性关爱。

做项目容易，但做品牌就不是一件容易的事，有时一个项目不成功，就可能给公司，给公司品牌带来灾难性的损失。为了确保每个项目运作成功，公司总要对项目进行反复论证；对客户的需要进行反复调查；对规划设计进行反复调整；对建筑材质进行全面的比较；对建筑施工质量进行全过程的监控与管理；……；甚至小到绿化树的种植、楼梯间装修的处理，处处都可以看到保利人打造精品、树立品牌的良苦用心。我们始终坚信，“保利地产品牌”是公司最大的财富，是最值得公司去投入的。

武汉管理者语：

品牌是企业实现持续发展的有力保障。目前保利地产在武汉已经开始进行规模性的扩张，三个规模性项目同时开发，有普通住宅、也有别墅。在楼盘营销过程中，产品自身的素质是制胜之本，但源于品质并高于品质的品牌附加值，才是我们最为核心的竞争力。

产品——优秀产品巡礼

1992年9月，保利地产集团从广州起步，怀着对居住梦想的执着追求，用自己的辛勤和汗水，给广州市民奉献了一份又一份沉甸甸的厚礼，开启了广州楼市的社区时代，引领了广州房地产市场的精品潮流。

2002年8月保利地产不满足于称雄广州一隅，走出广州，并成功改制，依托更大资源平台，规划着保利地产集团更加美好的和谐人居理想，以其细腻而人性的设计，自然舒适的社区人文环境，在国内各大城市营造了一个又一个至上至美的和谐家园和城市精神地标。

保利地产有一个以“花”命名的系列产品，从最早在广州海珠区工业大道周边的保利红棉花园、保利花园、保利百合花园、保利海棠花园到保利紫薇花园等，都是以不同的花为楼盘命名的，无不体现出保利地产对“美”的追求，对“和谐生活、自然舒适”品牌理念的坚持。如今，保利地产已经把保利花园、保利香槟花园等系列名盘推向全国各地，这些代表着保利地产“自然和谐”品牌文化的系列楼盘，已经在全国范围取得了良好的口碑与市场效应，但却又各有各的风采。（

广州）保利花园：全优国家示范小区

广州保利花园一直是广州乃至珠三角买房一族梦寐以求的置业目标。凡是到过广州保利花园的人，都会不可止抑地在心里产生一种一见钟情的冲动。据称，广州保利花园每推出一个新的组团，都会在最短的时间内售罄，排队抢购更是每次开盘的必然。目前这里已经是一个完全成熟的居住小区。作为全国最早推向市场并得到认同的“国家康居示范小区”，广州保利花园是一个富有思想和灵性的楼盘。走在小区里，看到每个组团都有不同的命名：沁泉居、丰林居、缘溪行、十里画廊、茶语书香……各个琅琅上口，文采斐然。保利地产为业主温馨服务的良苦用心可见一斑。

（武汉）保利花园：香樟树下美好人家

武汉保利花园是保利地产在武汉拓展的第一站，它利用地块上生长的326棵樟树这一得天独厚的自然资源立刻在光谷众多楼盘中脱颖而出。这种以原生态的樟树作为项目特色的楼盘在武汉是稀有的。小区里多层、小高层、高层错落有致，开合有序的空间布局、植物的疏疏密密色彩浓淡，无不体现着保利的精心设计。“自然的，才是最好的。”身处保利花园，生态的居住环境让我们充分享受生活的美好、自然的恩赐。

（北京）保利垄上：鉴赏生活艺术

保利垄上是保利地产打造的全独栋别墅项目，项目位处小汤山，居于北京中轴龙脉，也因此得名“垄上”。在垄上别墅近60万平方米的小区里，我们深刻地体会到“自然主义”的规划设计理念，小区入口处的假山、遍布小区的自筑坡地与水景相得益彰，宁静、律动、款款细腻。保利垄上以高雅的艺术形式建造着高贵的别墅生活，再造自然、和谐的人居环境。（上海）保利十二橡树庄园：北美庄园生活

上海东佘山沿脉下，一片原始的土地，远离忙碌和尘嚣，一座理想的庄园向路人展露着她纯正优雅的面庞，向人们昭示一个优美、典雅的完整世界，———这便是保利·十二橡树庄园。

文学巨著《飘》中，十二橡树庄园是作者玛格丽特心目中的理想世界，如今，历经数百年时光洗练，在上海这一国际化的大都市，十二橡树庄园再次展现她的曼妙身姿。项目涵盖独栋、双拼、联排等高端物业形态，对滨水景区的水、岸、建筑的总体空间进行层次丰富的有机组合，倾力呈献精致别墅所独有的格调生活。原生河流，流淌着生活闲情；旷阔空间，远树如烟，让美式建筑自然生长，与天地和谐共生；星级酒店式会所式式俱备，勾绘出繁华都市中上流社会的理想生活图景。

在这里，我们看到了《飘》中描述的场景：十二橡树庄园“豪华而骄傲，象征着一个阶层和一种生活方式”。

理念－品牌带给市场的冲击：

保利地产的品牌主张是“和谐生活、自然舒适”。“和则生物，同则不继”是一种状态，和谐为美，“自然最舒适”。和谐更是一种境界，天人合一。公司在项目开发，社区建设方面无往而不彰显人与自然、人与建筑、人与人、人与社会之间“和谐共生”关系，毫不动摇地追求着人类居住的至高境界。

保利地产“和谐”的理念更多的体现在建筑及社区建设用情感打动人，是保利地产品牌的强大支撑点。从2003年的“笔墨传情”、2004年的“情人节不送玫瑰送百合”，到2005年的“今天我为她做饭”、“艺术家眼中的女性沙龙”、“祝福广州———漂流瓶祝福”、“林语感恩征文”，到2006年筹划中的“关爱白领健康”等活动，从亲情、爱情到恩情，保利地产以其浓厚的情感营销，在广州市场赢得好评如潮。

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保利房地产(集团)股份有限公司2007年第一季度报告

§1 重要提示
1.1 本公司董事会、监事会及其董事、监事、高级管理人员保证本报告所载资料不存在任何虚假记载、误导性陈述或者重大遗漏，并对其内容的真实性、准确性和完整性承担个别及连带责任。
1.2 独立董事秦荣生先生，因工作关系无法出席会议，全权委托独立董事魏明海先生代为表决。
董事韩清涛先生，因工作关系无法出席会议，全权委托董事王旭先生代为表决。
1.3 公司第一季度财务报告未经审计。
1.4 公司负责人李彬海,主管会计工作负责人宋广菊及会计机构负责人（会计主管人员）谭艳声明：保证本季度报告中财务报告的真实、完整。

§2 公司基本情况简介
情况简介
2.1 主要会计数据及财务指标
币种:人民币
本报告期末 上年度期末
总资产(元) 18,635,412,388.47 16,500,663,810.41
股东权益(不含少数股东权益)(元) 3,692,379,130.38 3,630,737,786.33
每股净资产(元) 6.71 6.60
================续上表=========================
本报告期末比上年度期末增减(%)
总资产(元) 12.94
股东权益(不含少数股东权益)(元) 1.70
每股净资产(元) 1.67
年初至报告期期末 比上年同期增减(%)
经营活动产生的现金流量净额(元) -876,369,561.56
每股经营活动产生的现金流量净额(元) -1.59
报告期 年初至报告期期末
净利润(元) 78,141,344.05 78,141,344.05
基本每股收益(元) 0.07 0.07
稀释每股收益(元) 0.07 0.07
净资产收益率(%) 2.12 2.12
扣除非经常性损益后的净资产收益率(%) 2.12 2.12
================续上表=========================
本报告期比上年同期增减(%)
净利润(元)
基本每股收益(元)
稀释每股收益(元)
净资产收益率(%)
扣除非经常性损益后的净资产收益率(%)
非经常性损益项目 年初至报告期期末金额（元）
除上述各项之外的其他营业外收支净额 -253,494.68
所得税影响数 83,653.24
合计 -169,841.44
注：
1、截止2006年3月31日公司总股本为40000万股，公司首次公开发行股票15000万股A股于2006年7月31日在上海证券交易所上市交易，上市后公司总股本增加至55000万股。
2、公司于2007年3月27日刊登《2006年度利润分配及资本公积金转增股本实施公告》，定于2007年3月30日为股权登记日，2007年4月2日为除权（除息）日，2007年4月3日为新增可流通股份上市流通日。
3、公司资本公积金转增股本发生于资产负债表日至财务报告批准报出日之间，按照《企业会计准则第34号—每股收益》的规定，应当以调整后的股数重新计算各列报期间的每股收益。上表中基本每股收益和稀释每股收益是按每10股转增10股后的总股本110000万股为基数计算。按照资产负债表日总股本55000万股为基数计算，则每股收益为0.14元。
4、上表中每股净资产、每股经营活动产生的现金流量净额是以总股本55000万股为基数计算得来。
2.2 报告期末股东总数及前十名无限售条件流通股股东持股表(已完成股权分置改革)
单位：股
报告期末股东总数（户） 23,582
前十名无限售条件流通股股东持股情况
股东名称(全称) 期末持有无限售条 种类
件流通股的数量
中国工商银行－广发稳健增长证券投资基金 8,287,213 人民币普通股
中国工商银行－广发策略优选混合型证券 8,270,471 人民币普通股
投资基金
中国工商银行－南方绩优成长股票 7,588,956 人民币普通股
型证券投资基金
中国建设银行－博时价值增长贰号证券投资基金 6,620,685 人民币普通股
中国工商银行－广发聚丰股票型证券投资基金 4,011,360 人民币普通股
全国社保基金一零三组合 3,912,972 人民币普通股
中国建设银行－博时主题行业股票证券投资基金 3,853,306 人民币普通股
中国工商银行－广发聚富开放式证券投资基金 3,000,000 人民币普通股
中国工商银行－裕元证券投资基金 2,800,501 人民币普通股
全国社保基金一零八组合 2,727,625 人民币普通股
注：上述股东持股为公司2006年度资本公积金转增股本方案（即每10股转增10股）实施前之持股数。
2.3公司第一季度简要经营情况：
报告期内公司共有在建拟建项目39个，总占地面积787万平方米，规划总面积1190万平方米。截止2007年3月公司共有土地储备规划建筑面积785万平方米。
今年第一季度公司新开工面积38.5万平方米；竣工面积20.6万平方米，比上年同期增长162.7%；在建面积326万平方米，比上年同期增长21%。报告期内，公司实现主营业务收入和净利润分别为6.11亿元和0.78亿元，比上年同期分别增长47.98%和55.19%。报告期内公司继续保持了良好的销售形势，实现房地产认购额23.91亿元，比上年同期增长266 %；实现销售额（含专业公司）26.37亿元，同比增长303%。

§3 重要事项
重要事项
3.1 公司主要会计报表项目、财务指标大幅度变动的情况及原因
项目 2007.03.31 2006.12.31 增减额
交易性金融资产 1,356,696.00 843,480.00 513,216.00
应收股利 8,322,416.67 29,691,750.00 -21,369,333.33
长期股权投资 90,040,241.38 147,909,357.83 -57,869,116.45
无形资产 737,226.86 152,493.40 584,733.46
应付账款 580,055,478.28 217,897,681.36 362,157,796.92
应交税费 -171,078,605.65 -36,899,581.20 -134,179,024.45
应付股利 16,826,202.01 2,973,722.01 13,852,480.00
一年内到期的非流动负债 938,360,000.00 616,060,000.00 322,300,000.00
================续上表=========================
项目 增减幅度%
交易性金融资产 60.85
应收股利 -71.97
长期股权投资 -39.12
无形资产 383.45
应付账款 166.21
应交税费 -363.63
应付股利 465.83
一年内到期的非流动负债 52.32
================续上表=========================
项目 主要原因
交易性金融资产 市价上涨
应收股利 收回部分应收股利
长期股权投资 收回丰兴广场部分投资成本
无形资产 新增OA系统的软件费
应付账款 预计工程款增加
应交税费 缴纳税金
应付股利 股东大会决议通过公司2006年度利润分配方案
一年内到期的非流动负债 长期借款中一年内到期的借款增加
3.2 重大事项进展情况及其影响和解决方案的分析说明
√适用□不适用
1、公司2007年度增发Ａ股已于2007年2月9日公司第二届董事会第五次会议审议通过，并于2007年3月8日公司2006年度股东大会审议通过，公司目前正在积极推进相关工作。
2、公司2006年度利润分配及资本公积金转增股本方案已于2007年4月6日最终实施完成，以公司实施前总股本55000万股为基数，向全体股东每10股派发现金红利0.3元（含税），资本公积金每10股转增10股。本次实施转股方案后，公司总股本为110000万股。
3.3 公司、股东及实际控制人承诺事项履行情况
√适用□不适用
2003年5月，保利集团、保利南方集团、上海三利分别与本公司签署了《关于避免同业竞争的协议》，承诺避免与本公司发生同业竞争。该承诺在报告期内得到了有效履行。
3.4预测年初至下一报告期期末的累计净利润可能为亏损或者与上年同期相比发生大幅度变动的警示及原因说明
□适用√不适用
3.5本次季报资产负债表中的2007年期初股东权益与“新旧会计准则股东权益差异调节表”中的2007年期初股东权益存在差异的原因说明：
√适用□不适用
在编制2007年年初资产负债表时，“新旧会计准则股东权益差异调节表”中的差异需细分对“归属于母公司所有者权益”和“少数股东权益”的影响，该细分不影响按新会计准则编制的资产负债表中股东权益的总额。经细分，“新旧会计准则股东权益差异调节表”列示的4,506,525.81元差异中，对“归属于母公司所有者权益”的影响金额为3,944,168.33元，对“少数股东权益”影响金额为562,357.48元。
保利房地产（集团）股份有限公司
法定代表人：李彬海
2007年4月24日

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转向

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印加

熟女宋广菊很漂亮啊:*22*: :

买保利根本就不用技术分析更不用研究什么增长率，只要知道他的后台就行了，
倒卖军火的没有一个不强的！胡锦涛什么身份，国家军委主席，保利的后台是谁？国家军委！

小散户1

房地产：行业保持高速发展仍在调控压力

2007年05月18日 17:19

　　长城证券 刘昆

　　要点：

　　2006年在国内房价高启、地产行业景气上升的大背景下，房地产上市公司的盈利能力超过了A股市场的平均水平。共实现主营业务收入927.48亿元，净利润83.36亿元；同比增长接近30%和60%。净利润的大幅提升不仅得益与主营业务，还与巨额投资收益息息相关。07年一季度地产上市公司在房价的支撑下，仍然保持了06年的高成长性。一季度共实现主营业务收入210.1亿元，净利润24.16亿元，同比增长再度高达40%和60%。

　　从房地产行业06年和07年一季度成本费用情况看，上市公司主营业务成本基本保持与收入同步增长的态势，毛利率稳定在30%左右。期间费用占主营收入比重从前期的14%降至12%左右，其中管理费用占比超过50%。总体而言，地产企业在收入大幅增长的情况下，成本和费用控制在了合理的范畴，保障了净利润的高速增长。

　　06年及07年一季度地产公司平均每股经营性现金流出同比大增，体现出地产商为了维持业绩高速增长，极力扩大项目储备，造成资金链趋紧的现状。平均每股投资活动现金流量较前期没有明显变化，仍为净流出，说明对外新增投资大于收回的投资回报。平均每股融资活动现金流入较上年同期增长较快，再次反映出地产公司现金流紧张、需大举向外融资的情况。

　　从06年地产企业平均预收帐款较05年上升43%，我们可以预计07年房地产公司业绩仍有望保持快速增长。从06年和07年一季度存货同比分别上升40%和50%，可以推测地产企业新增项目储备较多，未来发展前景看好。平均存货周转率较前期略有上升说明目前地产商开发项目的速度有所加快。

　　06年及07年一季度房地产上市公司资产负债率和流动比率较前期有所改善，而速动比率与前期持平，从侧面说明地产公司近期存货增速快于流动负债。尽管如此，目前65%的比率仍十分接近银行规定的贷款企业资产负债率不超过70%的上限，地产企业眼下对资金的渴求将要更多的依赖银行以外的融资渠道解决。

　　综上所述，我们认为在国内房价居高不下、上市公司项目储备丰厚的背景下，房地产板块07年业绩仍有望保持高速增长。但房地产行业面临的宏观调控压力依然存在。因此，我们对地产行业持谨慎乐观的态度。在A股市场处于高位、风险不断累积的情况下，积极寻找相对低估的品种并持有是较好的投资策略。

　　一、房地产行业盈利能力大幅提升

　　截至目前，房地产行业86家上市公司2006年年报及2007年一季报均已披露完毕，我们对其中具有可比性的83家上市公司进行了分析。经统计，83家公司06年共实现主营业务收入927.48亿元，同比增长29.51%；实现净利润83.36亿元，同比增长62.75%。

　　加权平均每股收益为0.212元，比上年同期增长45%；净资产收益率为7.37%，同比猛增476%。在2006年国内房价高启、地产行业景气上升的大背景下，房地产行业上市公司的盈利能力超过了A股市场的平均水平。但我们同时发现房地产板块净利润的大幅提升不仅得益与主营业务，还与巨额投资收益息息相关。06年地产行业各公司投资收益合计约17亿元，比05年暴涨280%，贡献了当年12%的营业利润。

　　2007年一季度，中央政府对房地产的调控力度有增无减，国房景气指数也有所下降，全国大中城市的房价涨幅较为平稳。但是由于房地产市场需求依然旺盛，部分中心城市房价涨幅较快。因此07年一季度房地产上市公司仍然保持了06年的高成长性，共实现主营业务收入210.1亿元，同比增长40%；实现净利润24.16亿元，同比增长58.93%。加权平均每股收益为0.0596元，比上年同期增长40%。同期A股市场平均净利润同比增长96.75%，每股收益增长63%。

　　从房地产行业历年销售、利润增长情况来看，销售收入除05年略有下降外，各年均保持20%左右的增长速度；主营业务利润基本上与销售收入保持同步上升，而净利润自03年以来增速一直高于前两者。目前行业销售收入、主营利润和净利润均处于历史最高水平。过去几年来，全行业毛利率水平稳定在25%到30%之间，净资产收益率和每股收益在业绩的支撑下逐年攀升，亦已达到历史最高水平。与此同时，地产股06年平均涨幅160%，大大超过了上证指数120%的涨幅，06年末地产股平均估值水平相当于05年末的3.5倍。尽管今年一季度房地产行业平均盈利能力尚未达到A股平均水平，但是其二级市场表现仍超越了整个A股市场。其中名流置业( 14.99,0.61,4.24%)一季度涨幅高达200%，股价翻番的个股多达13只，仅有万科、金地、招商地产( 41.70,1.35,3.35%)等龙头股表现较弱。房地产上市公司的高成长性推动了其二级市场股价屡创新高，给投资者带来了丰厚的回报。

　　二、主营成本和期间费用控制得当

　　从房地产行业06年和07年一季度成本费用情况来看，上市公司主营业务成本基本保持与收入同步增长的态势，目前地产公司主营业务成本占收入比重在70%附近徘徊。

　　期间费用占主营收入比重从前期的14%降至12%左右。其中管理费用仍然是地产行业期间费用中的大头，占比超过50%，今年一季度略有抬头的迹象。总体而言，地产企业在收入大幅增长的情况下，成本和费用控制在了合理的范畴，保障了净利润的高速增长。

　　三、行业快速增长导致现金供应紧张

　　在宏观调控的背景下，房地产价格增长有限，而土地供应的趋紧、拿地成本的上升以及土地增值税的征收，导致了地产商未来开发项目毛利率的降低。为了维持高速增长，具有实力的地产商必须进一步扩大项目储备，在量上做文章，而资金则是扩充规模的首要保障。由此，我们不难解释在2006年房地产行业平均销售收入增长30%的情况下，上市公司平均每股经营性现金流量从05年的0.19元降至06年的-0.17元。而今年一季度平均每股经营性现金流出接近06年全年数据，地产企业在业绩向好的同时资金链趋紧的现象更加明显。

　　06年和07年一季度平均每股投资活动现金流量较05年没有明显变化，仍为负数，说明对外新增投资大于收回的投资回报。

　　06年和07年一季度平均每股融资活动现金流入较上年同期增长较快，可以反映出地产公司主营业务和投资活动产生的现金流入不足以解决资金面紧张的困境，而需要向外大举融资的情况。这点从06年地产公司频发的定向增发中也可以探知。

　　四、预收帐款、存货增长保障未来业绩增长

　　由于房地产行业普遍采取预售方式，而预售和正式竣工结算记入主营业务收入之间往往有1年甚至更长时间的间隔，因此关注预售账款的变动可以帮助我们判断房地产公司未来业绩走向。而存货主要包括正在销售的“已完工开发产品”、正在施工的“在建开发产品”、只租不售的“出租开发产品”，和“拟开发土地”，既已拿到产权但尚未动工的土地储备，其中土地储备是大多数房企存货中最重要的部分。

　　从06年地产企业平均预收帐款较05年上升43%，我们可以预计07年房地产公司业绩仍有望保持快速增长。从06年和07年一季度存货同比分别上升40%和50%，可以推测地产企业新增项目储备较多，未来发展前景看好。平均存货周转率较前期略有上升说明目前地产商开发项目的速度有所加快。

　　五、偿债风险略有降低

　　06年及07年一季度房地产上市公司资产负债率和流动比率较前期有所改善，而速动比率与前期持平，从侧面说明地产公司近期存货增速快于流动负债。尽管如此，目前65%的比率仍十分接近银行规定的贷款企业资产负债率不超过70%的上限，房地产企业眼下对资金的渴求将要更多的依赖银行以外的融资渠道解决。

　　六、房地产行业投资策略

　　综上所述，我们认为在国内房价居高不下、地产上市公司项目储备丰厚的背景下，房地产板块07年业绩仍有望保持高速增长。但我们同时看到房地产行业面临的宏观调控压力依然存在。从一季度房地产市场运行状况看，投资增速反弹、房价持续上涨，宏观调控的目标尚未实现。预计未来一段时间，国家将加大已有政策的执行力度，进一步规范房地产市场秩序。同时，全国商品房预售专项管理政策的落实以及物业税出台，将对房地产板块产生一定的冲击。但总体而言，我们认为政府调控的目的不在打压市场，而是调整住房结构、稳定住房价格，保证房地产行业的健康平稳发展，“形成具有中国特点的住房建设和消费模式”。因此，我们对房地产行业仍然谨慎看好。

　　从估值角度看，经过近期连续的大幅上涨，房地产板块股价已经到了一个相对合理的水平，继续大幅上涨的可能性不大。不过，如果整个市场估值水平继续提高的话，房地产板块的估值也将相应提高。对于像万科这类的能够保持长期持续稳定增长的公司而言，目前的投资策略应该是继续持有，分享长期收益。对于二、三线地产公司而言，由于规模、管理以及抗风险能力等方面的劣势，估值相对一线品种需要打个折扣，股价上涨到合理位置后应适当把仓位调整到其他低估的品种上去。对于具有资产重组、整体上市预期的上市公司，需要仔细甄别相关事件对公司的实质性影响有多大，估算其合理价值。总之，在市场处于高位、风险不断累积的情况下，积极寻找相对低估的品种并持有是较好的选择。

小散户1

前四月我国房地产开发投资同比增长27.4%

2007年05月19日08:54  新华网

　　新华网北京5月18日专电(记者刘铮)国家统计局18日发布的报告显示，1至4月份全国房地产开发投资同比增长27.4%，增速比1至3月份加快0.5个百分点，比去年同期加快6.1个百分点。

　　国家统计局发布的国房景气月度报告说，1至4月份，全国完成房地产开发投资5265亿元。其中，经济适用住房投资149亿元，同比增长48.5%。房地产开发企业资金来源中，国内贷款增长26.8%、利用外资增长91.7%、企业自筹增长25.7%。

　　1至4月份，全国房地产开发企业土地开发面积7615万平方米，同比增长4.6%；房屋施工面积14.26亿平方米，同比增长21.3%。截至4月末，全国商品房空置面积为1.27亿平方米，同比增长4.2%。

　　据国家统计局测算，4月份国房景气指数为102.65点，比3月份上升1.43点，比去年同期上升1.04点。

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