浅谈房地产走向“崩塌式狂泻，近在咫尺”

老子没钱

原帖由 stingx 于 2007-8-24 15:56 发表
这个问题用不着分析得那么悬
两点:1\北京的房子是全国人在买,而且马上要变成全球的人来买
       2\东京\香港的可比房价
结论不言而喻
希望房价下跌是每个人的美好预期
可现实往往极端残酷
:*27*:

和东京/香港比？人家的收入是多少，我们的收入又才多少。
如果说一个地方的房价要靠老外来支撑的话，那就好像是空中楼阁，离崩盘也不会太远了。
中国的房价问题其实要比美国严重的多，在3年前应该调整的时候却因为中央的无力和地方ZF的无耻而让这个问题越发严重，现在只不过靠着一个奥运在硬撑，能拖多久就拖多久而已，估计2010年后可能因楼市崩盘引发中国经济危机，陷入经济衰退期

okcsj

房价的涨升的根本是背后的经济的持续增长，只要不出现类似九十年代的东南亚金融风暴，中国经济将持续增长，房价则是水涨船高。问题不在于经济何时蹦盘，而是政府如何控制经济增长带来的贫富差距的不断拉大和社会的不稳定。中华历史上，每隔700年，要迎来一场盛世：公元一世纪、七世纪、十四世纪。。。。

cgstock

你看到的是你想不到的，你想到的未必就能看得到！这句话不仅送给每一位朋友，也时常警示着我自己。
这个世界你永远不懂，包括我自己！


顶!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!

狼迹天涯

房价必然会跌，去年我就给朋友们说了，不要买房，预计2008年房价就会大幅回落，目前政府已经大力调控了，只不过很多人看不到而已

jcys06

:*25*: :*25*: :*25*: :*25*:

ericqqaazz

房价一倒, 中国经济就会崩盘的.

只能控制, 无法下跌的:*18*: :*18*:

玄之又玄

很多人还在纠缠这些问题国。中国目前走的拉美化道路，富人暴富，穷人死穷！就是这个道路，嘿嘿，不要总指望政府来救，因为政府现在也是富人控制着的！当然，对饭都吃不饱的人给点施舍这是应该的！
房价除非中国整个金融市场出很大的问题，国家搞不好了，有可能降到合理水平，否则在5年之内，降的可能性为零！中国房价每年会以7－20%速度增长5年，现在买房子还是很便宜的，不信等着看！

红芙蓉

原帖由 老子没钱 于 2007-8-25 18:46 发表

和东京/香港比？人家的收入是多少，我们的收入又才多少。
如果说一个地方的房价要靠老外来支撑的话，那就好像是空中楼阁，离崩盘也不会太远了。
中国的房价问题其实要比美国严重的多，在3年前应该调整的时候 ...

我们？我们不代表全中国人都收入少，明白吗？应该是中国的富人比全香港人都多！！！
你买不起，我买不起，但有人买得起！
政府想调控吗？说调控不过是忽悠我们买不起房的老百姓！

gatto

原帖由 玄之又玄 于 2007-8-25 23:09 发表
很多人还在纠缠这些问题国。中国目前走的拉美化道路，富人暴富，穷人死穷！就是这个道路，嘿嘿，不要总指望政府来救，因为政府现在也是富人控制着的！当然，对饭都吃不饱的人给点施舍这是应该的！
房价除非中国 ...

那我就一直不买呗。

zhuanghong

同感！
我的招商地产已经全部清仓。

黄巾贼

这篇文章发在此论坛，感觉有发错地方的味道，但既已开篇就继续完稿，也算做到有始有终。本文开头就讲了，纯属娱乐，希望大家不要当真。
说房价与国际接轨是站不住脚的，房子的最终购买者是普通大众，而不是少数利益集团，资本的逐利性注定了一部分资金是暂时参与而不会长远。那么普通大众的购买力到底如何呢？据统计我国包括白领在内的在职工人平均年新是美国的1%，是日本的1/60，是香港的1/40，这还不包括农民以及边远地区庞大的更低收入者队伍，一些地方连温饱问题都还没有解决。显然，说房价与国际接轨的谎言将不攻自破。收入真正与国际接轨的是公务员。
那么房价的持续上涨到底对谁最有好处呢？普通老百姓对今天这个火暴的上涨行情并没有表现出象股市火暴时那样的激情，相反，怨声载道的声音随处可见，有相当一部分的商品房拥有者都背负着数目巨大的贷款。看看当今社会上一些奇怪现象不难发现，乡镇办公楼的豪华程度令欧、美发达国家地区的州政府自叹不如甚至叹为观止，区、省（市）的的一些办公大楼其豪华程度更是可以与白宫媲美，在地方政府工作的一般工作人员其年新公开帐目大多在十万以上，非公开帐目比如奖金和各种各样的补贴加起来至少在二三十万以上，那么科级以上干部其公开收入提高个30%—50%好象已经成了行规。当然，这里还不包括各种开发项目的得利，其数目更会是大的惊人，不是咱小老百姓能够想象出来的。仅此几项就足以说明这个房地产的持续上涨只对地方政府和一部分参与其中的”精英”有利。
地方政府和精英都希望看到房地产持续繁荣的另一个原因是：房贷占到银行贷款规模的四分之一强，银行已经与地产息息相关、一荣俱荣、一损俱损。与此同时，建筑材料的生产企业和承建单位也都与房地产紧密相关，政府财政收入更与房地产密不可分。房地产，简直绑架了中国经济命脉！
那么，房地产市场价格会崩溃吗？目前看，这种趋势正在形成。按照实际投资回报率计算，租售比达到1∶200，房价就存在泡沫了。所谓租售比，是月租金与房屋单价的比值。按照一年10个月计算（房屋出租则必然存在空置期，假设长期平均空置时间为每年2个月），意味着需要20年的出租能收回房屋本金。如果用股票术语来解释，就好比每年分红率5%，市盈率20倍。房屋价格如果超过20年回本的期限，就意味着进入泡沫。但是，在上海今年年初的时侯，租售比就已经达到了1：300。目前，上海很多地方的租售比已经达到1：600，相当于股市的60倍市盈率，相当于年度出租回报率只有2%。全国其它地方，也好不到哪里去。当租售比达到1：600的时侯，房价就具有了十分显著的泡沫，泡沫破灭后，房价跌去一半甚至回到起点都是可能的。
不过，在住宅价格泡沫盛起的同时，全国商业用房的泡沫化倒并不明显。在住宅用房价格上涨50%的过程中，办公用房价格几乎没有什么涨幅，供求关系使然。办企业，愿意租房已经蔚然成风气，而自己住的房子，老百姓还不太习惯去租，尤其是年轻人结婚用房。
房价不会无限制地涨上去，一定存在一个炒房者和自住者博弈到最后的平衡点。在这个节点上，房屋出租的年回报率不足2%，炒房者已经无法通过出租房屋回收成本了，以至于他们不屑于再出租，而房屋贷款每年的成本高达7%左右并还有在增加的可能，加上税费，每年必须涨15%以上才能让炒房者有利可图。可是，每年15%的概念是每5年需要房价翻番。这就在达到一定程度，炒房者察觉到房价出现了滞涨，每年涨幅只能达到7%左右（10年翻番）的时侯，他们将不得不退出这一渠道。一旦有些房子没有达到预期的收益，他们将不得不卖出以筹措资金，这将显著扩大供给。同时，在这个平衡点，年轻人已经买不起房子，相反，他们发现租房住的成本更低。年轻人就可能更倾向于租房子住，购买需求因之受到影响。在这个平衡点上，依然还会有不少的成交，但购买者主要是自住的新人，是无奈之下不得不买的人群。而抛售者除了开发商将主要是炒房者。一旦炒房者大规模抛售，对价格的影响将是灾难性的。这个事件出现的概率可以肯定地说能达到100%。因为目前的房价飚涨过程，已经在冲击泡沫了。
在房价持续走高的情况下，新房供应也越来越多。而且，由于房地产二级市场相对发达，所有新竣工和刚销售的楼盘都可以成为二级市场的新卖盘。房地产供给规模越来越大，房地产市场的供不应求的局面将很可能在一年内甚至在数月内得到彻底缓解。
让我们抛开以上这些众人皆知的信息和枯燥的数据，换一种思路，不仿用股市里经常说到的周期理论来阐述房市和股市的关系，是否都会受制于自然规律的束搏。大家最近在股市里尽兴享受这个牛市盛宴的同时，应该不会忘记这个牛市之前是个令多少家庭支离破碎，令多少开放早期的精英败走麦城的恶梦般的大熊市，这个大熊市对应的是起源于91年—2001年十年大牛市的调整，十年轮回是江恩理论的重要时间周期规律。那么，我们再回到房市，见底于98年并逐步起稳开始上涨到今年已接近10年这个整数关口，再配以目前近似疯狂的抢购热潮，是否真印验着华尔街的一句名言：上帝若要其灭亡，必先让其疯狂！
有一点必须说明，标题上“咫尺”两字，不能单纯的理解为明天就能看到结果，之所以用这个词，是因为针对的是长达十年周期的大牛市，那么这“咫尺” 的意思也就是指现在正处在相对十年来讲一个较短暂的头部区域，下跌的结果不会很遥远，也许数月，也许过年，但这个头部区域已确认无疑。就好比我们在股市里用长、中、短线来区分操作模式，短线一般理解为3—5天最多不应超过2个星期，那么它对应的头部或底部转折时间不应超过两天，超短线的转折时间更短，通常以分钟为计算单位。而长线则不同，转折时间通常都以一个区域来解释。因此，在不同的时间段有不同级别的牛熊转换交替。
我的目光很短浅，且随着年龄的增长有越来越短的趋势，用鼠目寸光来形容自己简直不为过。记得有一次大约在02年，上海黄金交易市场开业之处，与同处一个操作式的股友们谈论金价的走向，当时我的观点是：“至少可以上涨2年”。这句话刚一出口就遭来了所有人的反对，他们纷纷表示，金价如此低迷，首饰店正在不断降价已跌破了90元每克，一些个体加工滩（打金店）更是低的离谱（我就在这个时候搞了根手连，80元每克），糟糕的是这个黄金交易市场也从开业之处的80元之上跌破这个整数关口。他们问我理由是什么，我的回答是：“这两年之内是只有买进没有卖出的市场”。这句话更惹恼了几位老字辈的抄家权威，哪个市场只有买进没有卖出的呢？连我自己也觉得有点荒唐，后来在不断的追问下，我也没再作过多的解释，最后抛出了一句令那些人至今也不一定搞明白的话：“因为这是个特殊的市场”。后来，若干年以后，在05年一个偶然的机会碰到一位当时争论过的朋友，谈天说地之间，感慨物价上涨尤其是房价，这位朋友到是很有记性，劈头就是一句：“你当时对金价只看好两年啊，现在都3年多了还在不停的涨啊”。面对几年未见的老朋友我只能这样回答：“是啊，我的目光很短浅”。
后来，夜深人静之时，觉得这位朋友的话并没有说错，当时我确实只看到两年左右的上涨潜力，而且，说实话当时也没有足够的胆量和信心去直面大众公开这个观点，只是偶而表露一下即可，更加不会倾注所有资金去实施这件事。这就好比从05年下半年起的这波股市大牛市，相信有不少人一开始就看好，而看好的人群中一直持股到现在的人少的可怜，大多在半途跑进跑出，我自己就是如此。这是因为，看好的是趋势，而市场是动态的，趋势从诞生到终结总是在不经意间发生，水无长形，何况这个世界上最高级动物“人”的大脑思维交织在一起的抢食场所，又有多少信心能够一锤定音呢，就连以前大名鼎鼎的牛顿都无奈的感叹：“我可以精确计算地球周长到三位小数点，但无法计算人类的疯狂”。
如今，每当看到人们在不惜背负着数目巨大的贷款，把一家人的命运捆绑在一起，去疯狂抢购这个摇摇欲坠的空中楼阁时，我不再象以前那样大声疾呼或苦心劝导，因为，我这个一直以唯物主义自居的无神论者，现在终于弄明白一个道理:也许这是天意，也许这是神早就安排好了的，“劳苦大众”这四个字是神赐于人间社会发展的动力，大众必须是劳苦的，如果有一天大众也不劳苦了，那么这个社会就停止了发展。因此，目前这些疯狂者注定要被贬为“劳苦大众”的行列，无论你现在自我感觉有多威风，命运早已注定。

[ 本帖最后由 黄巾贼 于 2007-8-28 18:03 编辑 ]

黄巾贼

这篇文章发在此论坛，感觉有发错地方的味道，但既已开篇就继续完稿，也算做到有始有终。本文开头就讲了，纯属娱乐，希望大家不要当真。
说房价与国际接轨是站不住脚的，房子的最终购买者是普通大众，而不是少数利益集团，资本的逐利性注定了一部分资金是暂时参与而不会长远。那么普通大众的购买力到底如何呢？据统计我国包括白领在内的在职工人平均年新是美国的1%，是日本的1/60，是香港的1/40，这还不包括农民以及边远地区庞大的更低收入者队伍，一些地方连温饱问题都还没有解决。显然，说房价与国际接轨的谎言将不攻自破。收入真正与国际接轨的是公务员。
那么房价的持续上涨到底对谁最有好处呢？普通老百姓对今天这个火暴的上涨行情并没有表现出象股市火暴时那样的激情，相反，怨声载道的声音随处可见，有相当一部分的商品房拥有者都背负着数目巨大的贷款。看看当今社会上一些奇怪现象不难发现，乡镇办公楼的豪华程度令欧、美发达国家地区的州政府自叹不如甚至叹为观止，区、省（市）的的一些办公大楼其豪华程度更是可以与白宫媲美，在地方政府工作的一般工作人员其年新公开帐目大多在十万以上，非公开帐目比如奖金和各种各样的补贴加起来至少在二三十万以上，那么科级以上干部其公开收入提高个30%—50%好象已经成了行规。当然，这里还不包括各种开发项目的得利，其数目更会是大的惊人，不是咱小老百姓能够想象出来的。仅此几项就足以说明这个房地产的持续上涨只对地方政府和一部分参与其中的”精英”有利。
地方政府和精英都希望看到房地产持续繁荣的另一个原因是：房贷占到银行贷款规模的四分之一强，银行已经与地产息息相关、一荣俱荣、一损俱损。与此同时，建筑材料的生产企业和承建单位也都与房地产紧密相关，政府财政收入更与房地产密不可分。房地产，简直绑架了中国经济命脉！
那么，房地产市场价格会崩溃吗？目前看，这种趋势正在形成。按照实际投资回报率计算，租售比达到1∶200，房价就存在泡沫了。所谓租售比，是月租金与房屋单价的比值。按照一年10个月计算（房屋出租则必然存在空置期，假设长期平均空置时间为每年2个月），意味着需要20年的出租能收回房屋本金。如果用股票术语来解释，就好比每年分红率5%，市盈率20倍。房屋价格如果超过20年回本的期限，就意味着进入泡沫。但是，在上海今年年初的时侯，租售比就已经达到了1：300。目前，上海很多地方的租售比已经达到1：600，相当于股市的60倍市盈率，相当于年度出租回报率只有2%。全国其它地方，也好不到哪里去。当租售比达到1：600的时侯，房价就具有了十分显著的泡沫，泡沫破灭后，房价跌去一半甚至回到起点都是可能的。
不过，在住宅价格泡沫盛起的同时，全国商业用房的泡沫化倒并不明显。在住宅用房价格上涨50%的过程中，办公用房价格几乎没有什么涨幅，供求关系使然。办企业，愿意租房已经蔚然成风气，而自己住的房子，老百姓还不太习惯去租，尤其是年轻人结婚用房。
房价不会无限制地涨上去，一定存在一个炒房者和自住者博弈到最后的平衡点。在这个节点上，房屋出租的年回报率不足2%，炒房者已经无法通过出租房屋回收成本了，以至于他们不屑于再出租，而房屋贷款每年的成本高达7%左右并还有在增加的可能，加上税费，每年必须涨15%以上才能让炒房者有利可图。可是，每年15%的概念是每5年需要房价翻番。这就在达到一定程度，炒房者察觉到房价出现了滞涨，每年涨幅只能达到7%左右（10年翻番）的时侯，他们将不得不退出这一渠道。一旦有些房子没有达到预期的收益，他们将不得不卖出以筹措资金，这将显著扩大供给。同时，在这个平衡点，年轻人已经买不起房子，相反，他们发现租房住的成本更低。年轻人就可能更倾向于租房子住，购买需求因之受到影响。在这个平衡点上，依然还会有不少的成交，但购买者主要是自住的新人，是无奈之下不得不买的人群。而抛售者除了开发商将主要是炒房者。一旦炒房者大规模抛售，对价格的影响将是灾难性的。这个事件出现的概率可以肯定地说能达到100%。因为目前的房价飚涨过程，已经在冲击泡沫了。
在房价持续走高的情况下，新房供应也越来越多。而且，由于房地产二级市场相对发达，所有新竣工和刚销售的楼盘都可以成为二级市场的新卖盘。房地产供给规模越来越大，房地产市场的供不应求的局面将很可能在一年内甚至在数月内得到彻底缓解。
让我们抛开以上这些众人皆知的信息和枯燥的数据，换一种思路，不仿用股市里经常说到的周期理论来阐述房市和股市的关系，是否都会受制于自然规律的束搏。大家最近在股市里尽兴享受这个牛市盛宴的同时，应该不会忘记这个牛市之前是个令多少家庭支离破碎，令多少开放早期的精英败走麦城的恶梦般的大熊市，这个大熊市对应的是起源于91年—2001年十年大牛市的调整，十年轮回是江恩理论的重要时间周期规律。那么，我们再回到房市，见底于98年并逐步起稳开始上涨到今年已接近10年这个整数关口，再配以目前近似疯狂的抢购热潮，是否真印验着华尔街的一句名言：上帝若要其灭亡，必先让其疯狂！
有一点必须说明，标题上“咫尺”两字，不能单纯的理解为明天就能看到结果，之所以用这个词，是因为针对的是长达十年周期的大牛市，那么这“咫尺” 的意思也就是指现在正处在相对十年来讲一个较短暂的头部区域，下跌的结果不会很遥远，也许数月，也许过年，但这个头部区域已确认无疑。就好比我们在股市里用长、中、短线来区分操作模式，短线一般理解为3—5天最多不应超过2个星期，那么它对应的头部或底部转折时间不应超过两天，超短线的转折时间更短，通常以分钟为计算单位。而长线则不同，转折时间通常都以一个区域来解释。因此，在不同的时间段有不同级别的牛熊转换交替。
我的目光很短浅，且随着年龄的增长有越来越短的趋势，用鼠目寸光来形容自己简直不为过。记得有一次大约在02年，上海黄金交易市场开业之处，与同处一个操作式的股友们谈论金价的走向，当时我的观点是：“至少可以上涨2年”。这句话刚一出口就遭来了所有人的反对，他们纷纷表示，金价如此低迷，首饰店正在不断降价已跌破了90元每克，一些个体加工滩（打金店）更是低的离谱（我就在这个时候搞了根手连，80元每克），糟糕的是这个黄金交易市场也从开业之处的80元之上跌破这个整数关口。他们问我理由是什么，我的回答是：“这两年之内是只有买进没有卖出的市场”。这句话更惹恼了几位老字辈的抄家权威，哪个市场只有买进没有卖出的呢？连我自己也觉得有点荒唐，后来在不断的追问下，我也没再作过多的解释，最后抛出了一句令那些人至今也不一定搞明白的话：“因为这是个特殊的市场”。后来，若干年以后，在05年一个偶然的机会碰到一位当时争论过的朋友，谈天说地之间，感慨物价上涨尤其是房价，这位朋友到是很有记性，劈头就是一句：“你当时对金价只看好两年啊，现在都3年多了还在不停的涨啊”。面对几年未见的老朋友我只能这样回答：“是啊，我的目光很短浅”。
后来，夜深人静之时，觉得这位朋友的话并没有说错，当时我确实只看到两年左右的上涨潜力，而且，说实话当时也没有足够的胆量和信心去直面大众公开这个观点，只是偶而表露一下即可，更加不会倾注所有资金去实施这件事。这就好比从05年下半年起的这波股市大牛市，相信有不少人一开始就看好，而看好的人群中一直持股到现在的人少的可怜，大多在半途跑进跑出，我自己就是如此。这是因为，看好的是趋势，而市场是动态的，趋势从诞生到终结总是在不经意间发生，水无长形，何况这个世界上最高级动物“人”的大脑思维交织在一起的抢食场所，又有多少信心能够一锤定音呢，就连以前大名鼎鼎的牛顿都无奈的感叹：“我可以精确计算地球周长到三位小数点，但无法计算人类的疯狂”。
如今，每当看到人们在不惜背负着数目巨大的贷款，把一家人的命运捆绑在一起，去疯狂抢购这个摇摇欲坠的空中楼阁时，我不再象以前那样大声疾呼或苦心劝导，因为，我这个一直以唯物主义自居的无神论者，现在终于弄明白一个道理，也许这是天意，也许这是神早就安排好了的，“劳苦大众”这四个字是神赐于人间社会发展的动力，大众必须是劳苦的，如果有一天大众也不劳苦了，那么这个社会就停止了发展。因此，目前这些疯狂者注定要被贬为“劳苦大众”的行列，无论你现在自我感觉有多威风，命运早已注定。

[ 本帖最后由 黄巾贼 于 2007-8-31 12:32 编辑 ]

核电过滤器

写得不错，想看看后续的部分

核电过滤器

原帖由 玄之又玄 于 2007-8-25 23:09 发表
很多人还在纠缠这些问题国。中国目前走的拉美化道路，富人暴富，穷人死穷！就是这个道路，嘿嘿，不要总指望政府来救，因为政府现在也是富人控制着的！当然，对饭都吃不饱的人给点施舍这是应该的！
房价除非中国 ...

老兄你是炒房一族吧？

koala_lucky

多谢分享，很有意义的文章。不管内容是否正确，至少提供了一种思路，投资的思路，多谢！！！！！！

jan222

:*18*: 学习下看问题的方法

liaobonian

楼主的文章有点意思,不错,顶一下,继续!!!:*18*: