这就是一个骗局

yntliang

哈酒了?早就这样了捏

坚果001

房市见顶

房地产市场拐点出现，原因有三：其一，流动性收紧；其二，政策引导；其三，供求关系变化

谢国忠
  
　　中国的房地产泡沫已经见顶。一线城市很难再现去年下半年（如上海）或今年上半年（如北京、深圳）的高房价了，二三线城市房价可能出现新高峰，有如当年股市主板从峰值大跌60%之后，创业板泡沫涌现。房地产熊市或许会持续五年。在最低点，房价可能下跌一半，届时，每平方米均价大约相当于当地两个月的平均工资。土地价格下降得会更厉害。当前最炙手可热的土地市场浙江，土地价格可能下跌八成。

　　拐点出现，原因有三。其一，流动性收紧；其二，政策引导；其三，供求关系变化。由于全球都实行宽松的货币政策，中国并无资本外流的压力。中国消费的上涨趋势还会继续吸引资金。这样一来，泡沫可能会逐渐消减，其间交易价格和交易量可能在短期上扬。

　　中国经济受到的影响将小于预期。许多利益集团一直在散布恐慌，说楼市泡沫破裂会导致经济崩溃。的确，经济增长会放缓。但是，由于消费、出口、基础设施建设快速发展，未来十年内经济仍将表现很好。此外，楼市交易量跌幅远小于价格，使得其对GDP的影响有限。随着房价下跌、工资上涨，中国人民会生活得更好。人民的幸福，而非GDP增长率本身，才是经济发展的终极目标。

流动性收紧 泡沫将破

　　中国的流动性正在从高位缓慢收紧。紧缩更多地反映了信贷需求的变化而非供给。绝大多数的信贷需求来自国有部门和投机者。前者主要因为容易得到资金。去年的信贷井喷使许多新项目应运而生。这些项目需要更多的信贷来维持。因此，即使信贷供给以与从前同样的速度增长，信贷条件也会因需求增加而趋紧。

　　政府的货币政策在明显收紧。通货膨胀处于高位并且还在不断攀升。为了避免发生通胀灾难，货币供应量增速必须低于名义GDP的增长。政府的意图似乎也是如此。然而，市场的行动更快一步。中国家庭对银行的流动性几乎没有贡献，也就是说，居民贷款和存款的增长量相当。即使这并非政府所愿，但信贷条件正在收紧。

　　流动性的另两大来源是贸易顺差和热钱流入。随着大宗商品价格上涨和西方国家经济二次探底，中国顺差上升的可能性不大。热钱虽然没有流出，但是流入似乎正在放缓。美国屡屡对中国施压以期人民币升值，并未导致人民币无本金交割远期（NDF）合约价格急剧上升。NDF市场升水一直是衡量中国外汇储备的先行指标，而外汇储备的变化又是衡量流动性最重要的指标。热钱的流入减缓正在对流动性产生重大影响。

　　资产泡沫需要流动性来使其膨胀并维持下去。这就是为什么泡沫绝不会永存，因为总会有一天，流动性不再能支撑泡沫。当全球流动性充裕时，新兴经济体国家通常容易出现泡沫。全球流动性宽松主要表现为美元疲软和美国低利率。中国的房地产价格自2002年以来持续上涨，同时美元进入熊市，这并不是一个巧合。每当美国经济复苏、美联储提高利率时，新兴市场的泡沫就会破裂。20世纪80年代的拉丁美洲和20世纪90年代的东南亚地区都符合这一规律。

　　中国的情况不同。这个国家大到足以影响美国经济。因此，美国的利率部分取决于中国的情况，反之亦然。二者不是星球与卫星的关系，而是一对双子星。平衡路径视双方的政策决策而定。只要人民币汇率不大幅升值，中国的流动性就只会减少，而不会消失。如果人民币大幅升值，市场预期可能转向人民币贬值。这将形成资本流出的强大力量，导致流动性和房地产的崩溃。我认为，中国短期内不会允许人民币大幅升值。

　　另一方面，经济复苏过程中，美联储不太可能快速提高利率。要想在五年内实现强劲复苏，美国经济面临着太多阻力。只有通胀会迫使美联储缓慢地、不情愿地提高利率。美国通货膨胀的压力取决于中国房地产泡沫破灭的速度。如果这次楼市与1998年的香港一样骤然崩溃，那么，大宗商品价格将大跌，美国的通货膨胀压力将得到缓解，这会给美联储更多的空间来增加货币刺激，也会支持中国的房地产。

　　中国政府的紧缩倾向触动了楼市下跌，降低了美联储紧缩银根的需求。但是，通胀压力仍然存在，只是还没有足够快地加速迫使美联储立即提高利率。美联储可能需要在2011年中采取行动。如果美国在2012年的利率足够高，达到3%以上，中国可能会面临资本流出的压力，但是，这种压力不会强到1998年的香港那样的地步。现在，一线城市的房价比最高值下降了10%到15%，明年年底之前，很可能还会下降10%到15%。如果2012年美国的利率很高，那么，房价也许还要再下降15%到20%。此后三年，房地产市场可能会持续疲软。

　　政府近期的调控政策阻止了泡沫急速扩张、继而破裂的可能。殷鉴不远，2007年纳斯达克指数从3000点上升到5000点，中国的A股从3000点上升到6000点，随后都迅速下跌。如果没有政府的调控政策，即使流动性趋紧，中国房价仍然会继续上涨，因为投机者愿意以更高的利息借款。也就是说，泡沫在破裂前的最后一波急涨，将伴随着加息。

　　但是，当利率高到可以抑制投机时，泡沫就会破裂。这是我过去常常描述的场景。现在，只要政府继续对购买多套房实施严格控制，这一场景就不太可能出现。我认为，泡沫不会突然破裂，而是在未来数年间慢慢泄气。

　　从供方看，泡沫不会重新吹大。中国在建住宅面积有30亿平方米。假设每平米1万元，总价有30万亿元之多。现在的货币投放约为70万亿元，未来三年间大约会增长50%，即新增35万亿元。以现行房价和供应量计算，这意味着流动性非常紧缩，而如此巨大的供应量不可能在现有价格上消化。

房价下跌 经济无大碍

　　较长时期的调整能给政府足够时间来刺激消费，保持经济稳定增长。

　　认为中国无法承受地产泡沫破灭的论调是错误的。首先，地产价格下降的负面影响主要体现在地方政府收入上，这会影响资金分配，而非总量。地方政府可以通过发债等其他手段融资。

　　大多数地方政府钱花得太多了。一些小城市根本不应该这样发展。他们目前的繁荣仅仅依赖投资。一旦投资完成，这些城市的经济体量不足以维持就业，人口将会转移到大城市。

　　此外，地产行业的减速未必对经济有太大的负面影响。价格下降之后，投机需求减少，但需要买房的人就会入场。现在关于刚需的议论是宣传伎俩：目前的房价对于需要买房屋的人来说太高了，合理的房价自然会催生需求。所以，房屋供应量不需要大幅下降，房价下降对经济的负面影响也有限。

　　房价下降也未必对开发商造成毁灭性打击。就其利润而言，地价下降会弥补房价下跌的损失。但是，房地产业的商业模式将会改变。现在，地价上升几乎是利润的全部来源，而房屋质量则往往被忽略。未来十年中，房屋质量将逐渐决定未来的利润，信誉好的全国性大开发商将会涌现。这一行业将会因调整而变得更加健康。

　　而且，房价下降对消费的促进作用是毋庸置疑的。现在人们都存钱买房，担心未来房价会继续上涨。如果房价下跌一半，消费增速能提升5个百分点，对GDP增长贡献率上升1.5到2个百分点。消费增加会促使投资转向消费行业，这也会为GDP增长做贡献。消费业和建筑业对就业同样重要，因此，就业不会受到影响。

　　一旦地产泡沫破灭，中国的银行可能受害最深。它们必须尽快处理坏账，以防降温的房地产市场累及更多经济部门。预计地价下降引起的银行的坏账将达1.5万亿至2万亿元。目前，银行的贷款余额为45.7万亿元，其中，近三分之一投向地产及相关产业。

　　万幸的是，政府的资产负债表良好，足以快速向银行系统注资。银行也正通过扩股提高资本金，防范可能出现的资本缺口。中国有能力将问题控制在地产行业之内，防止其波及其他经济部门。

　　近来我碰到的所有人都在讨论房价再次上涨。听起来，2007年到2009年情形要重演，当时流动性过剩，信贷宽松，首付比例降低、贷款利率低时，房价上涨。而今，对多套房贷款的限制依旧，贷款利率也明显提高。

　　目前一线城市的售房交易量比四五个月前翻番，但与近三年的平均水平相比依然低很多。除非交易量超过平均水平，否则，价格不会大幅上升。在目前的流动性下，考虑现有房屋价格，没有足够的资金让销售量大增。惟有降价减少信贷需求，才能使交易量升至平均水平。

　　作者为玫瑰石顾问公司董事、经济学家

skysui

楼主是实话实说

benqzqf

只能说是发发牢骚罢了

坚果001

随便说说吧,我在去年就曾说过,上半年保增长,下半年抗通胀(也在此贴中明示),当然这说明不了什么,只是我当时对4万亿货币刺激政策的一个推测.

接下来的短线行情仍很简单,仍是抗通胀,看看新闻棉糖都已涨到无边了,而且这些是可再生资源!那么不可再生资源呢!?所以我认为资源股仍是大头,只要能源股下跌回调,我还是会吃进,当然,这是我个人的策略.至于二线蓝筹,大部分是跟着沾光而己,这一点要明白.另外,由于通胀的影响大部分周期性股票在未来很长一段时间都会陷入困境,所以从长期来看,股市的未来仍在中小盘和创业板.

未来的走向是什么?由于国家对税征收的进一步增加,未业老百姓的日子真正会怎样呢?我们会走向哪里?资本\政治及之间相互斗争的是怎样的?等等一系列的问题需要我们去思考,去寻找答案.

作为一个普通的老百姓,只有顺应,所以,我要早点准备.

另外,如果你有新的想法我们可以交流一下,如果没有,就不要在这里灌水了,因为这很无聊,不如去背几个英语单词,因为一个高级同声翻译的费用一天是一万六(我们在上海开会刚请的就是这个价)!

heroyouyi

粮价一涨，百业兴旺啊~乱说

天下与我

这个，让我好惭愧

heihai

股市里也是很需要运气啊

坚果001

这句话要看你怎么理解！瞎扯一下：

通胀就是税收的另一种形式，这是斯密时代就已明了的事情，不必多说。但是通胀的风险的确非常大，在通胀初期往往什么都会涨价，有存货的工厂都会得到一点收益，但到了中后期往往带来严重的工业产品滞销从而带来工业危机，然后当然是大面积的破产，再就是大量失业。中国目前正在向这个方向发展。当然，有人认为消费在中国的GDP中占比不大，净出口与投资才是大头，先说投资，如果再次采取货币刺激政策，加大投资，则会面临更加严重的通胀，那中国就是下一个津巴布韦了，所有工业全部完蛋！就净出口而言，我认为已到了极限，再增加，美欧铁定要加关税，甚至不惜撕掉关贸协定，让WTO见鬼，看看国际上的新闻和中国被逼升汇就很清楚了，不用我多说！所以，今后一段时间的GDP与就业靠什么，就是内靠消费，没有了国内的消费，未来几年日子不是很好过的。我预计，在未来几年中，中国对内刺激消费的政策会更多一些，社保及医保建设力度会更大一些，建材下乡，家电优惠，汽车补贴等等都会持续下去，当然，如果老百姓不会消费，国家会帮你们来消费的，比如三大法宝从来是屡用不爽：教育、卫生、房产。当然，从目前的政策走向上来看，国家还是想走得稳一点，还富与民，让人民有钱来消费，但不知那些既得利益阶层是否愿意让出点蛋羔了，如果不成，一切都是一句空话，那么不久的将来中国可能重再次RESET!

我在前面的贴子也说了一些，未来几年（5－10年）是国家转型的重要时期，转型成功则转入中等发达国家，失败则重新回到第三世界！

这里说的有些片面，很久前的一个思路吧，贴出来让大有讨论。

坚果001

“以经济建设为中心”不见了

叶笃初特别提醒说，在公报全文中，“每一段话的分量不同，有主从关系。”而最能体现规划思路转变的，是关于“发展就是硬道理”的表述。

自从邓小平提出“发展就是硬道理”，这一直白而有力的表述就被当做党政工作的主线。从公报内容来看，如今主线依然适用，只是内涵发生了变化。

此前的十六届五中全会上，关于“坚持发展是硬道理”的表述比较简单：“坚持以经济建设为中心，坚持用发展和改革的办法解决前进中的问题。”

在此次全会公报中，近年来在中央重要文件中几乎从未缺席的“以经济建设为中心”并没有被写入。中央党校学者辛鸣注意到，十六届五中全会提出“实现2010年人均国内生产总值比2000年翻一番”，这样的经济发展指标在此次全会公报中也不见了，只是继承了五年前“保持经济平稳较快发展”的表述。

取而代之的是，“坚持发展是硬道理的本质要求，就是坚持科学发展，更加注重以人为本，更加注重全面协调可持续发展，更加注重统筹兼顾，更加注重保障和改善民生，促进社会公平正义。”

叶笃初说：“以经济建设为中心虽然不再表述，但这个中心并没有动摇。只是，我们更加注重经济社会的全面发展。”

在国家行政学院教授竹立家看来，这个变化可谓水到渠成：“我们今天面临的问题是社会结构性转型，而不是纯经济问题。”因此，他认为，把社会发展放到非常重要的位置，是“十二五”和此前十一个五年规划的最大不同。

从公报内容来看，相比十六届五中全会，民生问题是一个全新的表述。公报直接提出“保障和改善民生”的大目标，并将具体途径细化为推进基本公共服务均等化，合理调整收入分配关系，健全覆盖城乡居民的社会保障体系，加快医疗卫生事业改革发展等。

公报发布后，这部分内容收获热烈反响，首次进入全会文件的“城乡居民收入普遍较快增加”成为人们热议的对象，“民富”也成为各网站出现率最高的词汇之一。

从3300字到4600字

作为统筹未来五年国家发展路向的政治文件，全会公报涉及的话题不仅仅局限于民生。

从“九五”就开始提出的转变经济发展方式依然是规划的“主线”，且此次公报的表述语气更为迫切：“加快转变经济发展方式是我国经济社会领域的一场深刻变革，必须贯穿经济社会发展全过程和各领域。”而十六届五中全会只是简单提出“必须加快转变经济增长方式”。

对文化体制改革，十六届五中全会的“深化”变为现在的“加快”。公报提出“推动文化产业成为国民经济支柱性产业”，则是个全新说法。同时，公报提出加快推进社会体制改革，也是此前所没有的。

对政治体制改革的表述则保持不变，表述为“积极稳妥推进政治体制改革”。

在受访专家看来，从过去的经济转型到现在的全面转型，此次全会完成了对科学发展观的一次丰富。

竹立家对本刊记者说：“对于什么是科学发展，这次几乎都点出来了。”

叶笃初注意到一个细节，此次全会公报4600多字，十六届五中全会公报3800多字，十五届五中全会公报只有3300多字。“五中全会公报篇幅逐步扩大，这反映出我们对社会发展的认识更加全面、深刻和充实。”

变化还体现在细微之处。此次公报指出，要“提高发展的全面性、协调性、可持续性，实现经济社会又好又快发展”。叶笃初说，这句话的提出是有一个过程的。“最开始是以经济建设为中心，然后提到经济社会，之后是经济社会又好又快，前面再加上发展的全面性、协调性、可持续性，现在又提出要提高这‘三性’。”

规划“松绑”

竹立家观察到，此次全会还有另一大特点：过去的规划是约束性规划，“十二五”规划是预期性规划。

叶笃初认为，这个变化从“十一五”就已开始。据他介绍，“十一五”之前都叫“计划”，而非“规划”。

名称改变，使规划本身更具方向性意味，而减少了指令性内容，量化的指标也开始改变。

在十七届五中全会公报中，通篇没有出现具体数据指标。叶笃初说：“‘十一五’以来的规划建议，越来越有空间，这次还有比较大的空间留给规划去做。”

竹立家认为：“随着经济社会形势发生了很大变化，我们的发展空间扩大了，同时也面临新的问题，因此对社会发展不应有太多规划约束。”这种放松无疑是良好的，“中国经济的自我发展能力很强，而对社会发展来说，放开约束才能使它更健康地成长。”

相比规划指标的放松，规划过程也在同步“放松”。

叶笃初介绍，从十七大后，党的中央全会不光有中央委员和中央候补委员参加，还会邀请基层党代表和专家学者列席。“这已形成一个格局。”

此次公报提到，全党要“紧紧依靠广大人民群众”。在叶笃初看来，“十二五”规划的制定过程中，这一点已开始有具体体现。

今年5月到8月，北京市在制定“十二五”规划的过程中，开展了“建言‘十二五’，共话新蓝图”活动，动员公众通过网络、电话、短信、邮件等多种形式为“十二五”规划建言献策。

党的角色在主动转变

从此次公报的内容，叶笃初还读出了另一层意味。在给规划“松绑”背后，他隐隐看出“党的角色在发生变化”。

叶笃初反复提到公报中的一句话，“把党和人民赋予的职责看得比泰山还重”。

“政治文件里也会有比喻，但过去像这样的语言不多，这次的文风确实有变化。”对各个时期中央文件都十分熟悉的叶笃初说，“这不仅是文风上的改进，整个公报给人一种很强烈的感觉，党的角色在主动转变。”

从原文来看，此次公报对党自身的要求着墨颇多，甚至专门用一段文字来论述党的建设，这在以五年规划为核心的五中全会公报中非常少见。

公报中“始终保持同人民群众的血肉联系，树立正确政绩观，努力做出经得起实践、人民、历史检验的实绩”，“要增强忧患意识”，“以优良党风凝聚党心民心”，均是延续了十七大报告的一些表述。其中“树立正确政绩观”，甚至在专门研究党建工作的十七届四中全会公报中也未出现。

除了单独对党建问题进行论述外，公报专门用一个自然段提出要“提高对自然灾害的综合防范和抵御能力”，同时在十六届五中全会公报的使“我国经济实力、综合国力和国际地位显著提高”的基础上，此次还增加了“抵御风险能力显著提高”。

由于“十二五”规划是纯粹的社会经济建设内容，并不涉及政党责任，因此叶笃初认为此次公报对党的责任的表述有特别的含义。

“中央全会带有决策性质，执政党的建议带有指导性，因此全会文件可以说是执政党进行号召发令。但此次全会公报更多表明了党的责任，甚至对党员的要求都有表述，这是一个责任的担当。”

haddy88

好贴，顶，

坚果001

个人建议（短线）：大盘仍在调整过程，注意控制风险，仓位现在最多不能过50%，最好控制在30%以下。

超级细菌也许在潜伏。。。

[ 本帖最后由 坚果001 于 2010-10-28 10:17 编辑 ]

坚果001

创业板是谁的盛宴？一下子产生了几千个千万富翁！

djlsky

lz有见地 ，学习一下

坚果001

中国的内地股市绝大部分时间是在玩博傻！

谁天真谁倒霉！

坚果001

因为做傻瓜的机会天天都有，所以，错过偶尔大涨的机会不要紧的，最最重要的是不赔钱。

坚果001

通胀无牛市，下一次加息近在眼前？

坚果001

还是牛市近在眼前？

面对着每年660万大学生毕业，还会加息吗？还会收缩货币吗？通胀与失业相比，地球上目前所有的银行都会选择继续通胀。。。

未来很难说啊。。。

cj810

说起话来气势不凡